Last updated: August 4, 2026
Quick Answer: Einen seriösen Immobilienmakler zu finden erfordert mehr als eine Google-Suche. Wer beim Immobilienmakler finden eine objektive Checkliste und gezielte Fragen für das Erstgespräch nutzt, vermeidet teure Fehler und wählt einen Partner, der nachweislich liefert. Entscheidend sind Qualifikation, lokale Marktkenntnis, transparente Provision und klare Vertragskonditionen.
Key Takeaways
- Ein guter Makler verfügt über eine nachweisbare Qualifikation (z. B. IHK-Ausbildung oder Zertifizierung) und belastbare Referenzen in der Zielregion.
- Die Maklerprovision beträgt in Deutschland seit 2020 maximal 3,57 % für Käufer und Verkäufer jeweils (bei Teilung), geregelt durch das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten.
- Mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen ist möglich, kann aber zu Interessenkonflikten und doppelten Provisionsansprüchen führen.
- Warnsignale für unseriöse Makler: Druck beim Vertragsabschluss, fehlende Erlaubnis nach § 34c GewO, keine schriftlichen Angebote.
- Ein Makler lohnt sich besonders bei komplexen Immobilien, Zeitmangel oder fehlendem Marktwissen, nicht aber zwingend bei gut vernetzten Selbstverkäufern.
- Der Maklervertrag sollte Laufzeit, Kündigungsfristen, Provisionshöhe und Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag klar regeln.
- Mindestens zwei bis drei Makler vergleichen, bevor eine Entscheidung fällt.
Was ist ein Immobilienmakler und welche Aufgaben hat er?
Ein Immobilienmakler vermittelt Kauf-, Verkaufs- oder Mietverträge für Immobilien und erhält dafür eine erfolgsabhängige Provision. Er ist keine staatlich geprüfte Berufsbezeichnung, aber eine gewerbliche Tätigkeit, die eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) voraussetzt.
Typische Aufgaben eines Maklers:
- Bewertung der Immobilie und Festlegung eines marktgerechten Preises
- Erstellung von Exposés und professionellen Fotos
- Vermarktung über Portale (z. B. Immobilienscout24, Immowelt) und eigene Netzwerke
- Durchführung von Besichtigungen und Interessentenqualifikation
- Verhandlungsführung zwischen Käufer und Verkäufer
- Koordination mit Notaren, Banken und Behörden bis zum Abschluss
Ein Makler ist kein Gutachter und kein Rechtsberater. Wer eine offizielle Immobilienbewertung benötigt, braucht einen zertifizierten Sachverständigen.
Wie viel kostet ein Immobilienmakler: Provision und gesetzliche Regelung
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien. Danach darf der Verkäufer dem Käufer maximal die Hälfte der Provision aufbürden. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt auf beide Parteien.
Übliche Provisionssätze nach Bundesland (Schätzwerte, Stand 2026):
| Bundesland | Gesamtprovision (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
Bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Vermieter, die den Makler beauftragen, tragen die Kosten selbst.
Makler vs. Selbstverkauf: Welche Option ist besser?
Für viele Eigentümer ist der Selbstverkauf günstiger auf dem Papier, aber teurer in der Praxis. Ein Makler lohnt sich, wenn Marktkenntnis, Zeit oder Verhandlungserfahrung fehlen. Der Selbstverkauf funktioniert gut bei einfachen Objekten in gefragten Lagen mit klarer Käufergruppe.
Makler sinnvoll, wenn:
- Die Immobilie komplex ist (Mehrfamilienhaus, Gewerbeanteil, Erbschaft)
- Zeitdruck besteht oder der Eigentümer weit entfernt wohnt
- Emotionale Bindung an das Objekt eine neutrale Preisfindung erschwert
Selbstverkauf sinnvoll, wenn:
- Bereits ein Käufer aus dem Bekanntenkreis vorhanden ist
- Die Lage sehr gefragt ist und Interessenten von selbst kommen
- Erfahrung mit Immobilientransaktionen vorhanden ist
Wie finde ich einen seriösen Immobilienmakler in meiner Nähe
Einen guten Makler zu finden beginnt mit lokaler Recherche, nicht mit dem erstbesten Treffer auf Google. Empfehlungen aus dem Netzwerk, Bewertungen auf Portalen wie ProvenExpert oder Google sowie Mitgliedschaften in Berufsverbänden (IVD, RDM) sind verlässlichere Indikatoren als Werbeversprechen.
Schritt-für-Schritt-Vorgehen:
- Drei bis fünf Makler in der Zielregion identifizieren (Portale, Empfehlungen, Verbandssuche IVD)
- Erlaubnis nach § 34c GewO prüfen (kann beim zuständigen Gewerbeamt abgefragt werden)
- Referenzobjekte und Verkaufshistorie in der Region anfragen
- Erstgespräch vereinbaren und die 15 Fragen aus dieser Checkliste stellen
- Angebote schriftlich vergleichen, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird
Welche Qualifikationen sollte ein guter Makler haben?
Ein seriöser Makler hat mindestens eine kaufmännische Ausbildung mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder eine IHK-Zertifizierung. Weiterbildungen zum Immobilienfachwirt (IHK) oder zum zertifizierten Immobilienmakler (z. B. DIA, EIA) sind ein Qualitätsmerkmal.
Mindestanforderungen:
- Gewerbliche Erlaubnis nach § 34c GewO
- Berufshaftpflichtversicherung
- Nachweis von Weiterbildungsstunden (IVD-Mitglieder müssen jährlich Pflichtfortbildungen nachweisen)
- Lokale Marktkenntnis mit belegbaren Referenzobjekten
Mitgliedschaft im Immobilienverband Deutschland (IVD) ist kein Pflichtkriterium, aber ein positives Zeichen für Professionalität.
Wie erkenne ich einen unseriösen Immobilienmakler: Warnsignale
Unseriöse Makler erkennt man an konkreten Verhaltensmustern, nicht nur am Bauchgefühl. Wer beim Immobilienmakler finden eine objektive Checkliste und klare Warnsignale kennt, schützt sich vor teuren Fehlentscheidungen.
Rote Flaggen:
- Kein Nachweis der Erlaubnis nach § 34c GewO
- Druck, den Maklervertrag sofort zu unterschreiben
- Keine schriftlichen Unterlagen oder Exposés
- Unrealistisch hohe Kaufpreisversprechen, um den Auftrag zu gewinnen
- Fehlende oder unklare Provisionsvereinbarung
- Keine nachweisbaren Referenzen in der Region
- Kontaktdaten ohne Impressum oder Geschäftsadresse
Faustregel: Wer keine Zeit für Fragen hat, hat auch keine Zeit für einen ordentlichen Verkauf.
Immobilienmakler Checkliste: Worauf muss ich achten
Die folgende Checkliste fasst die wichtigsten Prüfkriterien zusammen, die beim Immobilienmakler finden als objektive Entscheidungsgrundlage dienen.
Checkliste Maklerauswahl:
- Erlaubnis nach § 34c GewO vorhanden
- Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen
- Mitgliedschaft in einem Berufsverband (IVD, RDM o. a.)
- Referenzobjekte in der Zielregion vorzeigbar
- Klare, schriftliche Provisionsvereinbarung
- Vermarktungsstrategie konkret erläutert
- Erreichbarkeit und Kommunikationsverhalten im Erstgespräch positiv
- Maklervertrag mit Laufzeit und Kündigungsfrist klar geregelt
- Kein Druck zum sofortigen Vertragsabschluss
- Bewertungen und Empfehlungen überprüft
15 Fragen für das Erstgespräch mit dem Makler
Das Erstgespräch entscheidet. Wer konkrete Fragen stellt, erkennt schnell, ob ein Makler wirklich Marktkenntnis hat oder nur Standardantworten liefert.
Die 15 entscheidenden Fragen:
- Welche Erlaubnis nach § 34c GewO haben Sie, und kann ich diese einsehen?
- Wie viele vergleichbare Objekte haben Sie in den letzten 12 Monaten in dieser Region verkauft?
- Wie lange dauert der Verkauf im Durchschnitt bei Ihnen?
- Wie bewerten Sie den Marktwert dieser Immobilie, und wie begründen Sie das?
- Welche Vermarktungskanäle nutzen Sie konkret?
- Wie qualifizieren Sie Interessenten vor Besichtigungen?
- Wer führt die Besichtigungen durch, Sie persönlich oder ein Mitarbeiter?
- Wie hoch ist Ihre Provision, und wie ist sie aufgeteilt?
- Bieten Sie einen Alleinauftrag oder einen einfachen Maklerauftrag an?
- Wie lange läuft der Vertrag, und wie kann ich kündigen?
- Haben Sie eine Berufshaftpflichtversicherung?
- Können Sie Referenzkunden nennen, die ich kontaktieren darf?
- Wie kommunizieren Sie während des Verkaufsprozesses mit mir?
- Was passiert, wenn die Immobilie nach drei Monaten nicht verkauft ist?
- Welche Kosten entstehen mir, wenn kein Verkauf zustande kommt?
Für wen ist ein Makler sinnvoll und für wen nicht
Ein Makler ist nicht für jede Situation die richtige Wahl. Die Entscheidung hängt von der Komplexität des Objekts, der verfügbaren Zeit und dem eigenen Marktwissen ab.
Makler sinnvoll für:
- Erstverkäufer ohne Erfahrung mit Immobilientransaktionen
- Eigentümer mit wenig Zeit oder großer räumlicher Distanz zur Immobilie
- Objekte in schwierigen Lagen oder mit besonderen Eigenschaften
Makler weniger sinnvoll für:
- Eigentümer mit Käufer aus dem Bekanntenkreis
- Erfahrene Investoren mit eigenem Netzwerk
- Sehr einfache Objekte in stark nachgefragten Lagen
Wie viele Makler sollte ich kontaktieren, und was kostet es, mehrere zu beauftragen?
Mindestens zwei bis drei Makler sollten verglichen werden, bevor eine Entscheidung fällt. Mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen ist rechtlich möglich, aber riskant: Bei einem einfachen Maklerauftrag ohne Exklusivität können theoretisch mehrere Provisionsansprüche entstehen, wenn mehrere Makler aktiv tätig waren.
Ein Alleinauftrag bindet den Eigentümer an einen Makler für eine festgelegte Laufzeit, bietet aber mehr Verbindlichkeit und oft intensivere Vermarktung. Wer mehrere Makler parallel beauftragt, sollte dies ausschließlich über einfache Aufträge tun und die Klauseln genau lesen.
Makler ohne Provision: Gibt es das wirklich?
Provisionsfreie Makler existieren, aber das Modell ist selten und meist an Bedingungen geknüpft. Einige Plattformen (z. B. Homeday, McMakler) arbeiten mit Festpreismodellen oder reduzierter Provision. Dabei übernimmt der Verkäufer mehr Eigenleistung (z. B. Besichtigungen).
Kostenlos ist kein Makler. Wer keine direkte Provision zahlt, finanziert den Service oft über einen niedrigeren Verkaufspreis oder eingeschränkte Dienstleistungen. Das Modell lohnt sich für preisbewusste Eigentümer mit Zeit und Eigeninitiative.
Immobilienmakler Vertrag: Was ist wichtig
Der Maklervertrag regelt die Grundlage der Zusammenarbeit. Wer ihn ungelesen unterschreibt, riskiert lange Bindungsfristen und schwer kündbare Klauseln.
Pflichtinhalte im Maklervertrag:
- Art des Auftrags (Alleinauftrag oder einfacher Auftrag)
- Laufzeit und Kündigungsfrist (üblich: 3 bis 6 Monate)
- Provisionshöhe und Fälligkeitsbedingungen
- Leistungsumfang des Maklers (Exposé, Besichtigungen, Verhandlung)
- Regelung bei vorzeitiger Kündigung
Vorsicht bei: automatischer Verlängerung ohne aktive Kündigung, Klauseln die Provision auch bei eigenem Verkauf fällig machen, und fehlenden Angaben zur Haftung.
Fazit: Den richtigen Immobilienmakler finden mit System
Beim Immobilienmakler finden entscheidet eine objektive Checkliste und die richtigen 15 Fragen für die Auswahl des richtigen Partners über Erfolg oder Misserfolg. Wer strukturiert vorgeht, schützt sich vor unseriösen Anbietern und findet einen Makler, der nachweislich liefert.
Konkrete nächste Schritte:
- Drei Makler in der Zielregion über IVD-Suche oder Empfehlungen identifizieren
- Erlaubnis nach § 34c GewO und Berufshaftpflicht prüfen
- Erstgespräch mit den 15 Fragen aus dieser Checkliste führen
- Angebote schriftlich vergleichen, Provisionskonditionen und Vertragslaufzeit genau lesen
- Erst nach Vergleich unterschreiben, niemals unter Druck
Ein guter Makler beantwortet alle 15 Fragen ohne Zögern. Wer ausweicht, hat etwas zu verbergen.
FAQ
Muss ein Immobilienmakler eine spezielle Ausbildung haben? Nein, es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Ausbildungsabschluss. Pflicht ist jedoch die gewerbliche Erlaubnis nach § 34c GewO. Weiterbildungen und Verbandsmitgliedschaften sind freiwillig, aber ein Qualitätsmerkmal.
Kann ich einen Maklervertrag widerrufen? Ja, bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach BGB. Bei im Büro des Maklers unterzeichneten Verträgen entfällt dieses Recht in der Regel.
Was passiert, wenn der Makler die Immobilie nicht verkauft? Bei einem Maklervertrag gilt das Erfolgsprinzip: Ohne Verkauf keine Provision. Kosten für Exposé oder Werbung können aber vertraglich vereinbart werden, daher Vertrag genau lesen.
Darf ein Makler sowohl Käufer als auch Verkäufer vertreten? Ja, das ist in Deutschland erlaubt und wird als Doppeltätigkeit bezeichnet. Der Makler muss beide Parteien darüber informieren. Es entsteht ein potenzieller Interessenkonflikt, der transparent kommuniziert werden sollte.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf mit Makler? Im Durchschnitt drei bis sechs Monate, abhängig von Lage, Preis und Marktlage. In gefragten Großstadtlagen kann es schneller gehen, in ländlichen Regionen länger.
Kann ich den Makler während der Vertragslaufzeit wechseln? Nur wenn der Vertrag eine Kündigungsmöglichkeit vorsieht oder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund vorliegt. Alleinaufträge sind meist für eine feste Laufzeit bindend.
Was ist der Unterschied zwischen Alleinauftrag und einfachem Maklerauftrag? Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, ausschließlich diesen Makler zu beauftragen. Der einfache Auftrag erlaubt die parallele Beauftragung mehrerer Makler oder den Eigenverkauf.
Gibt es staatliche Stellen, bei denen ich einen Makler überprüfen kann? Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann beim zuständigen Gewerbeamt des Maklerstandorts geprüft werden. Beschwerden können bei der zuständigen IHK eingereicht werden.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, 2020. https://www.gesetze-im-internet.de/
- Immobilienverband Deutschland IVD: Maklersuche und Qualitätsstandards, 2023. https://www.ivd.net/
- Gewerbeordnung (GewO) § 34c, Bundesministerium der Justiz, 2023. https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
- Verbraucherzentrale Bundesverband: Ratgeber Immobilienkauf und Maklerrecht, 2022. https://www.verbraucherzentrale.de/
