Maklergebühren sparen: Legale Wege, clevere Verhandlungsstrategien und typische Fallen für Käufer und Verkäufer

Last updated: August 3, 2026

Quick Answer: Maklergebühren in Deutschland liegen 2026 typischerweise zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises. Wer Maklergebühren sparen möchte, hat mehrere legale Wege: Provision verhandeln, Discount-Makler nutzen oder ganz ohne Makler verkaufen. Dabei gibt es aber klare rechtliche Grenzen und praktische Fallen, die teuer werden können.

Key Takeaways

• Seit der Gesetzesreform 2020 gilt bei privaten Immobilienkäufen das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklercourtage in der Regel je hälftig.
• Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt und damit grundsätzlich verhandelbar.
• Ohne Makler zu verkaufen spart die volle Courtage, erfordert aber erheblichen Zeitaufwand und Fachkenntnis.
• Discount-Makler bieten Pauschalhonorare oder reduzierte Prozentsätze, liefern aber oft weniger Service.
• Maklergebühren für Privatverkäufer sind unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzbar.
• Typische Fallen: mündliche Absprachen ohne Vertrag, unklare Alleinauftragsklauseln, doppelte Provisionsansprüche.
• Der BGH hat 2026 eine klare Linie zugunsten von Käufern bestätigt: Intransparente Provisionsklauseln in AGB sind unwirksam.

Wie hoch sind Maklergebühren in Deutschland im Durchschnitt?

Die übliche Maklercourtage liegt 2026 zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), je nach Region und Vereinbarung. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das 14.280 bis 28.560 Euro.

Regionale Unterschiede sind erheblich:

• Berlin, Brandenburg, Hamburg: oft 7,14 % Gesamtprovision, hälftig geteilt
• Bayern, Baden-Württemberg: meist 3,57 % je Partei (gesamt 7,14 %)
• Nordrhein-Westfalen, Hessen: 3,0 bis 3,57 % je Seite

Die Gesamtprovision bewegt sich bundesweit fast immer bei 7,14 % (= 6 % netto + 19 % MwSt.). Abweichungen nach unten sind möglich, aber selten ohne aktive Verhandlung.

Wann muss der Käufer Maklergebühren zahlen und wann der Verkäufer?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Halbteilungsprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Der andere Teil darf höchstens gleich hoch sein.

Konkret bedeutet das:

• Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er maximal die Hälfte auf den Käufer abwälzen.
• Beauftragt der Käufer den Makler selbst, trägt er die volle Last.
• Bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern gilt diese Regelung nicht.

Wichtig: Das Gesetz schützt Käufer nur bei Wohnimmobilien für Privatpersonen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage oder über eine GmbH kauft, hat keinen gesetzlichen Schutz.

Kann man Maklergebühren verhandeln oder senken?

Ja, Maklergebühren sind verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Mindestprovision. In der Praxis gelingt eine Reduktion am ehesten in folgenden Situationen:

• Hoher Kaufpreis: Bei Objekten über 600.000 Euro lässt sich oft ein niedrigerer Prozentsatz vereinbaren, weil der absolute Betrag ohnehin hoch ist.
• Einfaches Objekt: Gut gelegene, marktgängige Immobilien erfordern weniger Vermarktungsaufwand.
• Mehrere Objekte: Wer regelmäßig kauft oder verkauft, hat eine stärkere Verhandlungsposition.
• Konkurrenz nutzen: Mehrere Makler anfragen und Angebote vergleichen.

Verhandlungstipp: Nicht nur den Prozentsatz ansprechen, sondern auch Leistungsumfang, Vertragslaufzeit und Alleinauftrag hinterfragen. Ein Makler, der weniger Leistung erbringt, sollte auch weniger verdienen.

Maklergebühren sparen als Käufer: Welche Optionen gibt es?

Als Käufer gibt es drei realistische Wege, um Maklergebühren zu sparen oder zu reduzieren:

1. Direktkauf vom Eigentümer: Immobilien ohne Makler suchen, z. B. über Privatanzeigen auf Plattformen wie eBay Kleinanzeigen oder direkte Ansprache in Wunschlagen.
2. Provision verhandeln: Vor Vertragsunterzeichnung aktiv das Gespräch suchen. Auch 0,5 Prozentpunkte weniger bedeuten bei 400.000 Euro rund 2.000 Euro Ersparnis.
3. Maklervertrag prüfen lassen: Unklare Klauseln können unwirksam sein. Der BGH hat 2026 bestätigt, dass intransparente Provisionsklauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht durchsetzbar sind.

Achtung: Wer versucht, den Makler zu umgehen, nachdem er durch ihn auf die Immobilie aufmerksam wurde, riskiert trotzdem einen Provisionsanspruch. Das nennt sich Kausalität des Nachweises.

Ist es legal, Maklergebühren zu umgehen?

Maklergebühren zu vermeiden ist legal, solange kein wirksamer Maklervertrag besteht. Wer jedoch durch einen Makler eine Immobilie besichtigt und dann direkt mit dem Verkäufer abschließt, schuldet dem Makler in der Regel trotzdem die Provision, weil der Nachweis ursächlich war.

Legal und sicher:

• Von Anfang an ohne Makler suchen
• Discount-Makler mit reduzierter Provision beauftragen
• Provision vor Vertragsschluss schriftlich neu verhandeln

Riskant:

• Makler nach Besichtigung „umgehen“
• Mündliche Absprachen über Provisionsreduktion ohne schriftliche Bestätigung

Makler-Provisionsmodelle: Unterschied Erfolgshonorar vs. Pauschalgebühr

Das klassische Modell ist das Erfolgshonorar: Der Makler erhält seine Provision nur bei erfolgreichem Abschluss, typischerweise als Prozentsatz des Kaufpreises. Kein Verkauf, kein Geld.

Das Pauschalhonorar (Festpreis) wird vor allem von Discount-Maklern angeboten. Es beträgt je nach Anbieter zwischen 1.000 und 5.000 Euro, unabhängig vom Verkaufspreis.

Modell	Vorteil	Nachteil
Erfolgshonorar	Kein Risiko bei Misserfolg	Teuer bei hohem Kaufpreis
Pauschalgebühr	Planbar, günstiger bei teurem Objekt	Fällt auch bei Misserfolg an (je nach Vertrag)

Faustregel: Ab einem Kaufpreis von ca. 300.000 Euro lohnt sich ein Pauschalmodell oft mehr als das klassische Prozentmodell.

Discount-Makler oder Low-Cost-Makler: Lohnt sich das?

Discount-Makler arbeiten mit reduzierten Provisionen oder Festpreisen und bieten dafür einen eingeschränkten Service. Das lohnt sich vor allem für Verkäufer mit gut vermarktbaren Immobilien in gefragten Lagen.

Was Discount-Makler typischerweise leisten:

• Online-Inserat auf den großen Portalen
• Grundlegende Dokumentenvorbereitung
• Koordination von Besichtigungsterminen

Was oft fehlt:

• Persönliche Beratung und Preisverhandlung
• Professionelle Fotografie (teils gegen Aufpreis)
• Umfangreiche Käuferqualifizierung

Wähle einen Discount-Makler, wenn: Die Immobilie in einer Hochpreislage liegt, gut präsentierbar ist und du selbst Zeit und Verhandlungsgeschick mitbringst.

Ohne Makler verkaufen: Wie viel kann man sparen?

Wer ohne Makler verkauft, spart die gesamte Verkäuferprovision, also typischerweise 3,0 bis 3,57 % des Kaufpreises. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro sind das bis zu 17.850 Euro.

Was der Privatverkauf erfordert:

• Marktgerechte Preisfindung (Gutachter oder Vergleichswerte)
• Professionelle Fotos und Exposé
• Inserate auf Immoscout24, Immowelt und Co.
• Besichtigungen, Verhandlungen, Bonitätsprüfung der Käufer
• Notartermin vorbereiten

Der Zeitaufwand liegt erfahrungsgemäß bei 20 bis 60 Stunden. Wer diesen Aufwand unterschätzt oder die Preisfindung falsch angeht, kann durch einen zu niedrigen Verkaufspreis mehr verlieren als er an Provision spart.

Maklergebühren steuerlich absetzen: Was gilt für Privatverkäufer?

Für Privatpersonen, die eine Immobilie verkaufen, sind Maklergebühren als Werbungskosten oder Veräußerungskosten absetzbar, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) steuerpflichtig ist. In diesem Fall mindern sie den steuerpflichtigen Gewinn.

Wer vermietet und den Makler für die Mietersuche beauftragt, kann die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Für den reinen Privatverkauf selbst genutzter Immobilien nach Ablauf der Spekulationsfrist gibt es keinen steuerlichen Vorteil.

Tipp: Immer Belege aufbewahren und den Steuerberater konsultieren, da die individuelle Situation entscheidend ist.

Maklergebühren bei Neubau vs. Gebrauchtkauf: Unterschiede

Bei Neubauten vom Bauträger fällt in der Regel keine Maklerprovision an, weil der Bauträger direkt verkauft. Wird ein Makler eingeschaltet, zahlt fast immer der Bauträger. Käufer sollten im Vertrag prüfen, ob Provisionskosten versteckt im Kaufpreis eingerechnet sind.

Beim Gebrauchtkauf gilt das Halbteilungsprinzip (s. oben). Hier ist die Provision explizit ausgewiesen und verhandelbar.

Typische Fallen bei Maklergebühren: Worauf sollte man achten?

Maklergebühren sparen scheitert oft nicht am Willen, sondern an vermeidbaren Fehlern. Die häufigsten Fallen:

• Alleinauftrag ohne Befristung: Bindet den Verkäufer oft 3 bis 6 Monate exklusiv an einen Makler. Immer eine Laufzeitbegrenzung aushandeln.
• Mündliche Provisionsabsprachen: Ohne schriftlichen Nachweis schwer durchsetzbar, aber auch schwer anfechtbar. Alles schriftlich festhalten.
• Doppelter Provisionsanspruch: Wer mehrere Makler beauftragt und einer vermittelt, kann trotzdem von allen in Anspruch genommen werden, wenn die Verträge nicht klar begrenzt sind.
• Unklare Leistungsbeschreibung im Vertrag: Ohne definierte Leistungen ist es schwer, bei schlechter Performance zu kürzen.
• Zu frühe Unterschrift: Wer den Maklervertrag unterschreibt, bevor er die Konditionen vollständig verhandelt hat, hat kaum noch Spielraum.

Was passiert, wenn man den Makler nicht bezahlt?

Verweigert man die Zahlung einer wirksam vereinbarten Provision, kann der Makler den Anspruch gerichtlich durchsetzen. Bei einem Streitwert von 15.000 Euro entstehen schnell Gerichts- und Anwaltskosten von mehreren Tausend Euro.

Ausnahmen, bei denen keine Zahlung geschuldet ist:

• Kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen
• Makler hat die Immobilie nicht ursächlich nachgewiesen oder vermittelt
• Klauseln im Vertrag sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam (z. B. intransparente AGB-Klauseln)

Wer berechtigte Zweifel an einem Provisionsanspruch hat, sollte vor Zahlung anwaltlichen Rat einholen, statt einfach nicht zu zahlen.

FAQ

Kann ich als Käufer die Maklerprovision komplett vermeiden? Ja, wenn du Immobilien suchst, die ohne Makler angeboten werden. Wird ein Makler eingeschaltet, gilt seit 2020 das Halbteilungsprinzip. Eine vollständige Befreiung ist nur möglich, wenn der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt.

Wie viel Provision kann ich realistisch verhandeln? Erfahrungsgemäß sind 0,5 bis 1 Prozentpunkt Reduktion bei hochpreisigen oder unkomplizierten Objekten möglich. Mehr ist selten, aber nicht ausgeschlossen.

Gilt das Halbteilungsprinzip auch für Mietwohnungen? Nein. Beim Mietrecht gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Das gilt seit 2015.

Ist ein mündlicher Maklervertrag gültig? Grundsätzlich ja, aber er ist schwer nachzuweisen. Für beide Seiten ist ein schriftlicher Vertrag sicherer.

Kann ich nach Unterzeichnung des Maklervertrags noch verhandeln? Nur mit Zustimmung des Maklers. Eine einseitige Änderung ist nicht möglich. Verhandeln sollte vor der Unterschrift stattfinden.

Sind Maklergebühren beim Immobilienkauf grunderwerbsteuerpflichtig? Nein. Die Maklerprovision gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Lohnt sich ein Gutachter vor dem Privatverkauf? Oft ja. Ein Gutachten kostet zwischen 500 und 2.000 Euro, kann aber einen deutlich besseren Verkaufspreis sichern und rechtliche Streitigkeiten nach dem Verkauf reduzieren.

Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag? Ein Vertrag, bei dem der Verkäufer auch selbst keine Käufer akquirieren darf, ohne Provision zu zahlen. Diese Klausel sollte genau geprüft werden.

Fazit: Maklergebühren sparen mit System

Maklergebühren sparen ist 2026 legal, praktisch und in vielen Fällen erheblich. Wer die Rechtslage kennt, frühzeitig verhandelt und typische Vertragsfallen meidet, kann mehrere Tausend bis zehntausend Euro einsparen.

Konkrete nächste Schritte:

1. Kaufpreis oder Verkaufspreis realistisch ermitteln, bevor ein Makler beauftragt wird.
2. Mehrere Makler vergleichen und Konditionen schriftlich einholen.
3. Alleinauftrag nur mit klarer Laufzeitbegrenzung (maximal 3 Monate) unterzeichnen.
4. Bei Gebrauchtkauf als Käufer aktiv nach provisionsfrei angebotenen Objekten suchen.
5. Discount-Makler prüfen, wenn die Immobilie gut vermarktbar ist.
6. Alle Absprachen schriftlich festhalten, bevor der Vertrag unterschrieben wird.
7. Bei Unsicherheit über Provisionsansprüche anwaltliche Beratung einholen, bevor gezahlt oder verweigert wird.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, zahlt keine Provision mehr als nötig und vermeidet gleichzeitig die teuersten Fallen auf dem Weg zur Immobilie.