Nebenkosten beim Immobilienkauf: Vollständige Übersicht mit Beispielrechnungen für Haus, Wohnung und Neubau

Last updated: August 6, 2026

Quick Answer: Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt über den Kaufpreis hinaus Kaufnebenkosten von etwa 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Wer diese Kosten unterschätzt, riskiert eine Finanzierungslücke.

Key Takeaways

• Kaufnebenkosten betragen ohne Makler rund 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises, mit Makler bis zu 15 Prozent oder mehr.
• Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen typischerweise bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Beim Neubau vom Bauträger entfällt oft die Maklergebühr, dafür können Erschließungskosten anfallen.
• Nebenkosten sind in der Regel nicht finanzierbar über klassische Bankdarlehen und müssen als Eigenkapital vorhanden sein.
• Selbstnutzer können die meisten Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzen, Vermieter hingegen schon.
• Bundesländer mit hoher Grunderwerbsteuer (z. B. Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen: je 6,5 %) machen den Kauf spürbar teurer.

Was sind Nebenkosten beim Immobilienkauf genau?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen und direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Sie entstehen unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder einen Neubau handelt.

Die wichtigsten Positionen im Überblick:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland
• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklerprovision: 0 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)
• Gutachterkosten: optional, ca. 300 bis 1.500 Euro je nach Objekt
• Finanzierungskosten: Bankgebühren, Bereitstellungszinsen, ggf. Grundschuldbestellung

Wie viel Prozent Nebenkosten beim Hauskauf einplanen?

Als Faustregel gilt: ohne Makler rund 7 bis 12 Prozent, mit Makler rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Wert hängt stark vom Bundesland ab.

Musterkalkulation Einfamilienhaus, Kaufpreis 400.000 Euro (Bayern):

Kostenart	Prozentsatz	Betrag (EUR)
Grunderwerbsteuer Bayern	3,5 %	14.000
Notarkosten	1,2 %	4.800
Grundbucheintragung	0,4 %	1.600
Maklerprovision (geteilt)	3,57 %	14.280
Gesamte Nebenkosten	ca. 8,67 %	34.680

In Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer steigt dieser Betrag auf über 40.000 Euro.

Grunderwerbsteuer berechnen: Beispiel und Bundesland-Vergleich

Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist sofort nach dem Kauf fällig. Erst nach ihrer Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Grundbucheintragung möglich ist.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026):

• Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer)
• Hamburg: 4,5 %
• Baden-Württemberg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• Berlin, Bremen, Sachsen-Anhalt: 6,0 %
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro in Brandenburg: 300.000 x 6,5 % = 19.500 Euro Grunderwerbsteuer. Derselbe Kauf in Bayern kostet nur 10.500 Euro. Die Differenz beträgt 9.000 Euro allein durch das Bundesland.

Notarkosten: Wie viel kostet das?

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und daher nicht verhandelbar. Sie liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, beauftragt die Grundbucheintragung und hält die Zahlung über ein Notaranderkonto treuhänderisch. Für einen Kaufpreis von 350.000 Euro sind Notarkosten von rund 3.500 bis 4.500 Euro und Grundbuchgebühren von rund 1.000 bis 1.500 Euro realistisch.

Unterschied Nebenkosten Haus vs. Wohnung

Grundsätzlich fallen bei beiden Objektarten dieselben Nebenkostenarten an. Der Unterschied liegt im Detail:

• Eigentumswohnung: Zusätzlich können Kosten für die Teilungserklärung, Wohnungsgrundbuch und Hausgeldabrechnung anfallen. Auch die Instandhaltungsrücklage des Gemeinschaftseigentums ist zu prüfen.
• Einfamilienhaus: Hier können Kosten für Erschließung, Grenzstein-Überprüfung oder ein Bodengutachten hinzukommen.

Für eine Eigentumswohnung zum Preis von 250.000 Euro in Berlin ergeben sich zum Beispiel folgende Nebenkosten (ohne Makler): Grunderwerbsteuer 6,0 % = 15.000 Euro, Notar/Grundbuch ca. 1,7 % = 4.250 Euro, gesamt rund 19.250 Euro.

Nebenkosten Neubau vs. Gebrauchtimmobilie

Beim Neubau vom Bauträger entfällt häufig die Maklerprovision, was die Nebenkosten deutlich senken kann. Allerdings gibt es andere Kostenpositionen zu beachten.

Neubau-Besonderheiten:

• Kein Makler bei Direktkauf vom Bauträger
• Erschließungskosten können separat abgerechnet werden
• Mehrwertsteuer ist im Kaufpreis enthalten, aber die Grunderwerbsteuer fällt trotzdem an
• Abnahmeprotokoll und ggf. Baugutachter empfehlenswert (ca. 500 bis 1.500 Euro)

Gebrauchtimmobilie: Hier ist ein Gutachter besonders sinnvoll, da versteckte Mängel den tatsächlichen Gesamtpreis erhöhen können.

Maklergebühr sparen beim Immobilienkauf

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die marktübliche Gesamtprovision liegt bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises, sodass auf den Käufer maximal 3,57 Prozent entfallen.

So lässt sich die Maklerprovision reduzieren oder vermeiden:

• Direktkauf vom Eigentümer ohne Makler (z. B. über Privatinserate)
• Neubau direkt vom Bauträger
• Verhandlung der Provision vor Unterzeichnung des Maklervertrags (in bestimmten Konstellationen möglich)

Wähle den Direktkauf, wenn ausreichend Zeit und Marktkenntnisse vorhanden sind. Ist der Makler bereits beauftragt, ist die Provision vertraglich bindend.

Nebenkosten in welchem Bundesland am höchsten?

Die teuersten Bundesländer für Immobilienkäufer sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit je 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Kommt eine Maklerprovision von 3,57 Prozent dazu, können die Nebenkosten dort leicht 12 bis 13 Prozent des Kaufpreises erreichen.

Bayern und Sachsen sind mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer die günstigsten Bundesländer, was bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro eine Ersparnis von bis zu 15.000 Euro gegenüber den teuersten Ländern bedeutet.

Kann man Nebenkosten verhandeln?

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls fix. Spielraum besteht bei der Maklerprovision (vor Vertragsabschluss) und bei Gutachterkosten (Angebote vergleichen).

Tipp: Bewegliche Inventargegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an, was die Steuerbasis legal senkt. Der Finanzamtsprüfung muss dies standhalten, daher sollten die Werte realistisch sein.

Welche Nebenkosten sind absetzbar?

Selbstnutzer können Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich absetzen. Vermieter hingegen dürfen Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten aktivieren und über die Abschreibung (AfA) geltend machen. Die Grunderwerbsteuer zählt ebenfalls zu den Anschaffungskosten und erhöht die Abschreibungsbasis.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte alle Belege sorgfältig aufbewahren und einen Steuerberater hinzuziehen.

Nebenkosten finanzieren: Ist das möglich?

Klassische Hypothekendarlehen finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Wer keine ausreichenden Rücklagen hat, riskiert eine Ablehnung des Finanzierungsantrags.

Ausnahmen gibt es bei sehr guter Bonität oder im Rahmen von Vollfinanzierungen, die jedoch mit deutlich höheren Zinsen verbunden sind. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, davon decken rund 10 bis 15 Prozentpunkte die Nebenkosten.

Versteckte Kosten beim Immobilienkauf vermeiden

Neben den bekannten Nebenkosten gibt es weitere Posten, die Käufer häufig unterschätzen:

• Renovierungsrücklage: Besonders bei Altbauten können sofort Kosten für Heizung, Dach oder Elektrik anfallen.
• Umzugskosten: 1.000 bis 5.000 Euro je nach Entfernung und Umfang.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld bei Wohnungseigentum.
• Bereitstellungszinsen: Wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird, berechnen Banken Bereitstellungszinsen.

Häufiger Fehler: Käufer kalkulieren nur mit dem Kaufpreis und vergessen, dass die Immobilie sofort bezugsfertig sein muss. Ein Puffer von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises für unvorhergesehene Kosten ist ratsam.

Für wen lohnt sich der Immobilienkauf wirklich?

Der Kauf lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie langfristig (mindestens 10 Jahre) gehalten wird, ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und die monatliche Belastung die vergleichbare Miete nicht deutlich übersteigt.

Kritisch prüfen sollten den Kauf:

• Personen mit unsicherem Einkommen oder häufigem Ortswechsel
• Käufer, die weniger als 20 Prozent Eigenkapital einbringen können
• Interessenten in Regionen mit stagnierenden oder sinkenden Immobilienpreisen

FAQ: Nebenkosten beim Immobilienkauf

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf insgesamt? Ohne Makler zwischen 7 und 12 Prozent des Kaufpreises, mit Makler bis zu 15 Prozent. Der genaue Wert hängt vom Bundesland und der Objektart ab.

Muss ich die Nebenkosten sofort zahlen? Ja. Grunderwerbsteuer ist innerhalb von vier Wochen nach Steuerbescheid fällig, Notar- und Grundbuchkosten nach Rechnungsstellung.

Kann ich Nebenkosten in die Finanzierung einbeziehen? In der Regel nein. Banken finanzieren typischerweise nur den Kaufpreis. Nebenkosten müssen aus Eigenkapital bestritten werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision für Käufer? Maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises (die Hälfte der marktüblichen Gesamtprovision von 7,14 %).

Sind Notarkosten verhandelbar? Nein. Sie sind gesetzlich im GNotKG geregelt und bundesweit einheitlich.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer? Bayern und Sachsen mit je 3,5 Prozent.

Fallen beim Neubau weniger Nebenkosten an? Oft ja, weil keine Maklerprovision anfällt. Dafür können Erschließungskosten und Gutachtergebühren hinzukommen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer durch Inventarausweisung senken? Ja, wenn bewegliche Gegenstände (z. B. Einbauküche) realistisch bewertet und separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Das Finanzamt prüft dies.

Wie lange dauert die Grundbucheintragung? Je nach Grundbuchamt zwischen vier Wochen und sechs Monaten.

Lohnt sich ein Gutachter beim Immobilienkauf? Bei Gebrauchtimmobilien fast immer. Ein Gutachter kostet 500 bis 1.500 Euro, kann aber vor kostspieligen Überraschungen schützen.

Fazit: Nebenkosten realistisch einplanen und Überraschungen vermeiden

Eine vollständige Übersicht der Nebenkosten beim Immobilienkauf zeigt: Wer nur den Kaufpreis im Blick hat, unterschätzt die tatsächliche finanzielle Belastung erheblich. Je nach Bundesland und Objektart kommen schnell 30.000 bis 60.000 Euro oder mehr an Nebenkosten zusammen.

Konkrete nächste Schritte:

1. Bundesland-spezifische Grunderwerbsteuer recherchieren und in die Kalkulation einbeziehen.
2. Eigenkapital prüfen: Mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises sollten verfügbar sein.
3. Angebote für Gutachter einholen, besonders bei Bestandsimmobilien.
4. Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem unabhängigen Anwalt oder Notar prüfen lassen.
5. Steuerberatung in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie vermietet werden soll.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, kauft mit klarem Überblick und ohne böse Überraschungen.