Last updated: August 6, 2026
Quick Answer: Ein Maklervertrag verpflichtet zur Zahlung einer Provision, sobald der Makler den Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich vermittelt. Bevor Käufer oder Verkäufer unterschreiben, sollten sie Provisionshohe, Laufzeit, Exklusivitat und Haftungsregelungen genau prufen. Problematische Klauseln lassen sich oft nachverhandeln, bevor der Vertrag rechtskraftig wird.
Key Takeaways
- Seit 2020 gilt fur Wohnimmobilien die gesetzliche Provisionsteilung: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Halfte der Gesamtprovision (SS 656c BGB).
- Ein Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (SS 656a BGB), also mindestens per E-Mail oder Fax, nicht mundlich.
- Es gibt drei Vertragsarten: einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag. Letzterer schrankt den Auftraggeber am starksten ein.
- Die Provision wird erst fallig, wenn der Hauptvertrag (Notarvertrag) beurkundet ist.
- Laufzeit und Kundigungsfristen sollten klar definiert sein. Unbefristete Vertrage mit langen Kundigungsfristen sind ein Warnsignal.
- Exklusivklauseln konnen Verkaufer daran hindern, parallel selbst Kaufer zu suchen.
- Haftungsausschlusse zugunsten des Maklers sind nur begrenzt zulassig.
- Datenschutz- und Geheimhaltungsklauseln sind Pflicht und sollten DSGVO-konform formuliert sein.
- Unwirksame Klauseln machen nicht automatisch den gesamten Vertrag nichtig.
- Muster-Maklervertrage sind ein Ausgangspunkt, aber keine Garantie fur faire Bedingungen.
Was ist ein Maklervertrag und welche Bedingungen sind Standard?
Ein Maklervertrag ist ein Dienstleistungsvertrag, durch den ein Makler beauftragt wird, den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags zu vermitteln. Die Provision wird nur fallig, wenn der Makler nachweislich zum Vertragsabschluss beigetragen hat.
Gesetzliche Grundlage: Seit Dezember 2020 regeln die SS 656a bis 656d BGB den Maklervertrag fur Wohnimmobilien explizit. Wichtigste Anforderung: Textform. Das bedeutet, der Vertrag muss schriftlich, per E-Mail oder per Fax geschlossen werden. Eine mundliche Absprache genugt nicht.
Typische Standardklauseln umfassen:
- Beschreibung der Maklerpflichten (Nachweis oder Vermittlung)
- Provisionshohe inklusive Mehrwertsteuer
- Falligkeitsbedingung (Abschluss des Hauptvertrags)
- Laufzeit und Kundigungsregelungen
- Exklusivitat oder Nicht-Exklusivitat des Auftrags
- Haftungs- und Datenschutzregelungen
Welche Klauseln im Maklervertrag sind besonders wichtig?
Die kritischsten Klauseln betreffen Provision, Laufzeit und Exklusivitat. Wer diese drei Bereiche nicht pruft, riskiert unerwartete Kosten oder rechtliche Bindungen.
Provision: Die Klausel muss die genaue Prozentzahl, die Berechnungsgrundlage (Kaufpreis) und die Mehrwertsteuer ausweisen. Fehlt die Mehrwertsteuer, kann es spater zu Streit kommen. Ublich sind 3 bis 3,57 Prozent je Partei bei Wohnimmobilien, wobei regionale Unterschiede bestehen.
Laufzeit: Ein befristeter Vertrag mit klarem Enddatum ist fairer als ein unbefristeter Vertrag mit langen Kundigungsfristen. Fristen von mehr als sechs Monaten ohne Leistungsnachweis sollten hinterfragt werden.
Exklusivitat: Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf der Verkaufer nicht einmal selbst Kaufer akquirieren, ohne Provision zu zahlen. Das ist die restriktivste Form und sollte nur mit klarer Gegenleistung akzeptiert werden.
„Maklervertrag Bedingungen: Diese Klauseln sollten Kaufer und Verkaufer vor der Unterschrift prufen“ gilt besonders fur die Provisionsklausel, da hier die haufigsten Streitigkeiten entstehen.
Maklergebuhren: Wer zahlt und wie viel ist normal?
Seit der Gesetzesreform 2020 gilt bei Wohnimmobilienkaufen das Halbteilungsprinzip (SS 656c BGB): Wer den Makler beauftragt, darf der anderen Partei maximal die Halfte der Provision auferlegen. Die beauftragende Partei muss mindestens gleich viel zahlen.
Typische Provisionssatze in Deutschland (2026, Schatzwerte je nach Region):
| Partei | Ubliche Spanne |
|---|---|
| Verkaufer | 2,38 % bis 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. |
| Kaufer | 2,38 % bis 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. |
| Gesamtprovision | 4,76 % bis 7,14 % |
Die Provision wird erst fallig, wenn der Notarvertrag beurkundet ist. Klauseln, die eine Provision vor Vertragsabschluss fordern, sind in der Regel unwirksam.
Warnsignal: Fehlt im Vertrag eine konkrete Prozentzahl und steht nur „ortsublicke Provision“, kann das zu Unsicherheit fuhren. Auf eine genaue Zahl bestehen.
Kann man Maklervertrag Bedingungen verhandeln oder andern?
Ja, Maklervertrage sind grundsatzlich verhandelbar. Viele Makler verwenden Standardformulare, aber das bedeutet nicht, dass alle Klauseln unveranderlich sind.
Verhandelbare Punkte:
- Provisionshohe (besonders bei hochpreisigen Objekten)
- Laufzeit des Vertrags
- Exklusivitat (einfacher Auftrag statt Alleinauftrag)
- Umfang der Maklerpflichten
- Bedingungen fur vorzeitige Kundigung
Tipp: Anderungen immer schriftlich festhalten und vom Makler gegenzeichnen lassen. Mundliche Absprachen sind bei Maklervertragen rechtlich nicht bindend.
Maklervertrag kundigen: Geht das und worauf muss ich achten?
Ein Maklervertrag kann grundsatzlich gekundigt werden, aber die Bedingungen hangen von der Vertragsart ab. Einfache Maklervertrage sind oft jederzeit kundbar. Alleinauftrage und qualifizierte Alleinauftrage enthalten meist Mindestlaufzeiten.
Wichtige Punkte bei der Kundigung:
- Kundigung immer in Textform (E-Mail genugt)
- Kundigungsfristen im Vertrag prufen
- Bei einem qualifizierten Alleinauftrag: Auch nach Kundigung kann eine Provision fallig werden, wenn der Kaufer vom Makler nachgewiesen wurde
- Nachweiswirkung: Wenn ein Kaufer, den der Makler vorgestellt hat, spater direkt kauft, kann der Makler trotzdem Provision fordern
Unterschied zwischen einfachem Auftrag, Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag
Diese drei Vertragsarten bestimmen, wie exklusiv die Zusammenarbeit mit dem Makler ist und welche Pflichten der Auftraggeber hat.
- Einfacher Maklervertrag: Der Auftraggeber kann mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und selbst Kaufer suchen. Keine Exklusivitat, keine Aktivitatspflicht des Auftraggebers.
- Alleinauftrag: Nur ein Makler ist beauftragt. Der Auftraggeber darf aber weiterhin selbst Kaufer suchen, ohne Provision zu zahlen.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler hat vollstandige Exklusivitat. Findet der Auftraggeber selbst einen Kaufer, kann dennoch eine Provision fallig werden. Diese Vertragsart ist fur Verkaufer die riskanteste.
Faustregel: Qualifizierten Alleinauftrag nur akzeptieren, wenn der Makler konkrete Vermarktungsleistungen (z.B. professionelle Fotos, Inserate auf Portalen, Besichtigungsmanagement) vertraglich zusichert.
Maklervertrag Haftung und Versicherung: Was sollte drin stehen?
Ein seriuser Makler haftet fur falsche Angaben zum Objekt, die er kannte oder kennen musste. Haftungsausschlusse fur grobe Fahrlassigkeit oder Vorsatz sind nach deutschem Recht unwirksam (SS 309 Nr. 7 BGB).
Was im Vertrag stehen sollte:
- Pflicht des Maklers zur wahrheitsgemaen Darstellung des Objekts
- Hinweis auf eine bestehende Vermogensschadenshaftpflichtversicherung
- Keine pauschalen Haftungsausschlusse fur alle Schaden
Warnsignal: Klauseln wie „Der Makler ubernimmt keinerlei Haftung fur die Richtigkeit der Objektangaben“ sind problematisch und sollten gestrichen oder eingeschrankt werden.
Maklervertrag ohne Unterschrift gultig: Rechtliche Folgen
Seit SS 656a BGB gilt Textform als Mindestanforderung. Ein rein mundlicher Maklervertrag fur Wohnimmobilien ist unwirksam. Das bedeutet: Kein schriftlicher Vertrag, keine Provision.
Ausnahme: Bei gewerblichen Immobilien gelten andere Regeln. Dort kann ein mundlicher Maklervertrag unter Umstanden noch wirksam sein.
Praktische Konsequenz: Wer eine Exposee-Anfrage stellt und dabei eine Provisionspflicht-Klausel in den Unterlagen des Maklers bestatigt (z.B. per E-Mail-Antwort), kann bereits einen Maklervertrag in Textform geschlossen haben. Jede schriftliche Bestatigung sorgfaltig lesen.
Haufige Fehler im Maklervertrag, die man vermeiden sollte
Die haufigsten Fehler entstehen nicht durch Boshaftigkeit, sondern durch Unaufmerksamkeit beim Lesen.
- Provision ohne MwSt. angegeben: Immer nach dem Bruttobetrag fragen.
- Unbefristeter Vertrag akzeptiert: Auf ein klares Enddatum bestehen.
- Qualifizierten Alleinauftrag unterschrieben ohne Gegenleistung: Maklerpflichten schriftlich definieren lassen.
- Keine Regelung zur Nachweiswirkung: Klarstellen, wie lange die Nachweiswirkung nach Vertragsende gilt (ublich: sechs bis zwolf Monate).
- Datenschutzklausel ubersehen: Prufen, welche Daten an Dritte weitergegeben werden durfen.
Maklervertrag Geheimhaltungsklausel und Datenschutz: Worauf achten?
Makler verarbeiten personliche und finanzielle Daten von Kaufern und Verkaufern. Der Vertrag muss DSGVO-konform sein und klar regeln, welche Daten zu welchem Zweck gespeichert und weitergegeben werden.
Checkliste Datenschutz im Maklervertrag:
- Benennung des Verantwortlichen fur die Datenverarbeitung
- Zweckbindung: Daten nur fur die Vermittlung verwenden
- Keine Weitergabe an Dritte ohne Einwilligung
- Loschpflicht nach Vertragsende
- Hinweis auf Auskunfts- und Widerspruchsrecht
Fehlt eine Datenschutzerklarung oder Datenschutzklausel vollstandig, ist das ein Warnsignal fur mangelnde Professionalitat des Maklers.
Maklervertrag unwirksam: Was dann?
Eine einzelne unwirksame Klausel macht den gesamten Vertrag nicht automatisch nichtig. Gericht und Rechtsprechung (BGH) ersetzen unwirksame Klauseln durch das gesetzliche Recht.
Typische Folgen:
- Unwirksame Provisionsklausel: Kein Provisionsanspruch des Maklers
- Unwirksame Laufzeitklausel: Vertrag wird als jederzeit kundbar behandelt
- Unwirksamer Haftungsausschluss: Gesetzliche Haftungsregeln gelten automatisch
Empfehlung: Bei Zweifeln an der Wirksamkeit einzelner Klauseln einen Fachanwalt fur Immobilienrecht konsultieren, bevor unterschrieben wird, nicht danach.
Maklervertrag Vorlage und Muster: Wo finden?
Kostenlose Mustervertrage bieten Verbraucherzentralen, der Immobilienverband Deutschland (IVD) und Notarkammern an. Diese Vorlagen sind ein guter Ausgangspunkt, aber kein Ersatz fur individuelle Prufung.
Vertrauenswurdige Quellen fur Muster:
- Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv.de)
- IVD (ivd.net)
- Bundesnotarkammer (bnotk.de)
Wichtig: Jede Vorlage muss an das konkrete Objekt und die individuellen Vereinbarungen angepasst werden. Standardformulare schutzen nicht automatisch vor unfairen Klauseln.
FAQ: Maklervertrag Bedingungen
Muss ein Maklervertrag notariell beurkundet werden? Nein. Fur Wohnimmobilien genugt Textform (SS 656a BGB). Notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich, aber der Kaufvertrag selbst muss notariell beurkundet werden.
Kann ich den Maklervertrag widerrufen? Wenn der Vertrag auserhalb von Geschaftsraumen geschlossen wurde (z.B. zu Hause), gilt ein 14-tagiges Widerrufsrecht nach SS 312g BGB. Der Makler muss daruber belehren.
Was passiert, wenn ich selbst einen Kaufer finde, obwohl ich einen Alleinauftrag habe? Bei einem einfachen Alleinauftrag: keine Provision fallig. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag: Provision kann trotzdem verlangt werden. Vertragsbedingungen genau prufen.
Wie lange gilt die Nachweiswirkung nach Vertragsende? Ublich sind sechs bis zwolf Monate. Wird in dieser Zeit ein Kaufer gefunden, den der Makler nachgewiesen hat, kann Provision fallig werden.
Kann der Makler eine Provision verlangen, bevor der Notarvertrag unterschrieben ist? Nein. Die Provision wird erst mit Abschluss des Hauptvertrags fallig. Vorherige Zahlungsforderungen sind unzulassig.
Was bedeutet „Nachweismakler“ vs. „Vermittlungsmakler“? Ein Nachweismakler zeigt nur die Gelegenheit zum Vertragsabschluss auf. Ein Vermittlungsmakler wirkt aktiv auf den Abschluss hin. Die Unterscheidung beeinflusst, wann die Provision verdient ist.
Sind Maklergebuhren steuerlich absetzbar? Fur Kaufer zahlen Maklergebuhren zu den Anschaffungskosten und konnen bei vermieteten Objekten uber Abschreibung geltend gemacht werden. Fur selbst genutzte Immobilien gilt das nicht.
Was tun, wenn der Makler mehr Provision fordert als im Vertrag vereinbart? Nur den vertraglich vereinbarten Betrag zahlen. Bei Streit Verbraucherzentrale oder Anwalt einschalten. Zahlungsaufforderungen uber den vereinbarten Betrag hinaus sind rechtlich nicht durchsetzbar.
Fazit: Maklervertrag Bedingungen vor der Unterschrift systematisch prufen
Maklervertrag Bedingungen: Diese Klauseln sollten Kaufer und Verkaufer vor der Unterschrift prufen, weil ein einziger ubersehener Satz zu Provisionsstreitigkeiten oder unerwunschter Exklusivbindung fuhren kann. Die gute Nachricht: Die meisten Risiken lassen sich durch gezielte Prufung vor der Unterschrift vermeiden.
Konkrete nachste Schritte:
- Vertragsart klaren: Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?
- Provision prufen: Bruttobetrag, Berechnungsgrundlage und Falligkeitsbedingung schriftlich bestatigt?
- Laufzeit und Kundigung: Klares Enddatum und zumutbare Kundigungsfrist vorhanden?
- Haftung und Datenschutz: Keine pauschalen Haftungsausschlusse, DSGVO-konforme Datenschutzklausel enthalten?
- Nachweiswirkung: Dauer nach Vertragsende klar definiert?
- Bei Unsicherheit: Verbraucherzentrale oder Fachanwalt fur Immobilienrecht einschalten, bevor unterschrieben wird.
Wer diese sechs Punkte konsequent abarbeitet, unterschreibt keinen Maklervertrag mehr blind.
