Neue Reform des Wohn- und Geschäftsraummietrechts: Konsequenzen für Vermietung, Kurzzeitvermietung und Indexmieten

{„cover“:“Editorial landscape format (1536×1024) hero image, no text overlay. A modern German apartment building facade with clean architectural lines in warm afternoon light, a wooden desk in the foreground with a folded Mietvertrag document, a small house model, and a pen resting on an open legal notepad. Color palette: warm ochre, slate blue, and cream white. Magazine-quality editorial photography, sharp foreground depth of field, blurred urban building backdrop. Conveys legal reform, real estate, and German housing law themes.“,“content“:[„Numbered step-by-step flow diagram, landscape format (1536×1024), clean white background with teal and navy palette. Four vertical steps connected by downward arrows, each step in a rounded card: Step 1 label ‚Indexmiete berechnen‘, Step 2 label ‚Preisindex prüfen‘, Step 3 label ‚Kappungsgrenze anwenden‘, Step 4 label ‚Erhöhung schriftlich mitteilen‘. Each card has 3 short bullet labels with thin callout lines. Small VPI-Kurve icon beside Step 2. German text labels only, editorial infographic polish, no pricing tables.“,“Split-screen editorial illustration, landscape format (1536×1024), deep contrast. Left panel labeled ‚Kurzzeitvermietung bis 6 Monate‘ shows a furnished apartment interior with a calendar showing short date range and a green checkmark badge. Right panel labeled ‚Über 8 Monate, Mieterschutz greift‘ shows the same apartment with a legal document overlay, red boundary line, and callout labels: ‚Mietpreisbremse‘, ‚Kündigungsschutz‘, ‚Vollständiger Schutz‘. Dividing line is bold navy. Warm interior lighting left, cooler tone right. German labels only, editorial quality.“]

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Regierungsentwurf „Mietrecht II“ beschlossen, der als Gesetz zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts in den Bundestag eingebracht wurde. Die Neue Reform des Wohn- und Geschäftsraummietrechts: Konsequenzen für Vermietung, Kurzzeitvermietung und Indexmieten betrifft Vermieter, Mieter und Plattformbetreiber gleichermaßen: Indexmieterhöhungen werden in angespannten Lagen gedeckelt, Kurzzeitvermietung wird auf maximal sechs bis acht Monate begrenzt, und für möblierte Wohnungen gilt künftig eine transparente Zuschlagsregelung.

Key Takeaways

• Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten dürfen bei einer Inflation über 3 % nur noch zur Hälfte des übersteigenden Anteils erhöht werden.
• Kurzzeitvermietung ohne regulären Mieterschutz ist künftig auf maximal sechs Monate beschränkt, mit einmaliger Verlängerung auf acht Monate bei nachgewiesenem vorübergehenden Bedarf.
• Möblierungszuschläge müssen separat vom Grundmietzins ausgewiesen und am Zeitwert der Möbel bemessen werden.
• Die Schonfristzahlung gilt ab Inkrafttreten einmalig auch bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
• Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren steigt auf 20.000 Euro.
• Für Geschäftsraummieter und Vermieter ist die elektronische Bereitstellung von Betriebskostenbelegen nun zulässig.
• Vermieter, die weiterhin Langzeit-Kurzzeitverträge abschließen, riskieren, dass diese automatisch dem vollen Mieterschutz unterliegen.
• Parlamentarische Beratungen dauern noch an; das genaue Inkrafttreten hängt vom Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ab.

Was ändert sich durch die neue Reform beim Mietrecht?

Die Reform bringt sechs zentrale Änderungen: Deckelung von Indexmieten, engere Definition der Kurzzeitvermietung, transparente Möblierungszuschläge, erweiterte Schonfristzahlung, höhere Modernisierungsgrenze und digitale Belege in der Geschäftsraummiete.

Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (Bundesratsdrucksache 265/26) zielt laut Bundesjustizministerium auf besseren Mieterschutz bei gleichzeitiger Handhabbarkeit für private Kleinvermieter. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Was sind Indexmieten und wie funktionieren sie?

Eine Indexmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der sich die Miete automatisch an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts koppelt. Steigt der Index, darf die Miete anteilig erhöht werden, ohne dass ein separates Mieterhöhungsverfahren nötig ist.

Indexmietverträge bieten Vermietern Planungssicherheit und schützen vor Kaufkraftverlusten. Sie sind derzeit vor allem im Neubausegment verbreitet. Die Kopplung an die Inflation macht sie in Hochinflationsphasen jedoch für Mieter belastend, was Anlass für die aktuelle Reform war.

Wie eine Indexmiete berechnet wird (Beispielschema):

1. Ausgangsmiete bei Vertragsschluss festhalten (z. B. 1.000 Euro netto kalt).
2. VPI des aktuellen Jahres durch den VPI des Vorjahres teilen, Ergebnis minus 1 ergibt die prozentuale Veränderung.
3. Liegt die Änderung unter 3 %, wird sie vollständig auf die Miete angewendet.
4. Liegt sie über 3 %, wird nur der Anteil bis 3 % vollständig übernommen; der Rest zählt nur zur Hälfte.
5. Die Erhöhung muss schriftlich mit mindestens einem Monat Vorlauf mitgeteilt werden.

Wie wirkt sich die neue Reform auf Indexmieten aus?

In angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Reform den mieterhöhenden Effekt hoher Inflationsraten. Überschreitet die jährliche VPI-Entwicklung die 3-Prozent-Marke, wird nur die Hälfte des übersteigenden Teils auf die Miete angerechnet.

Konkretes Rechenbeispiel: Steigt der VPI um 5 %, ergibt sich Folgendes:

• Vollständig anrechenbar: 3 %
• Übersteigender Teil: 2 %, davon die Hälfte = 1 %
• Effektive Mietsteigerung: 4 % statt 5 %

Diese Regel gilt ausdrücklich nur für angespannte Wohnungsmärkte, in denen die Mietpreisbremse bereits Anwendung findet. In normalen Märkten gelten die alten Regeln weiter. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) weist darauf hin, dass Indexmieten vor allem im Neubau verbreitet sind, sodass die Begrenzung dort die Kalkulationssicherheit von Investoren beeinflussen könnte.

Wichtiger Hinweis für Vermieter: Bereits laufende Indexmietverträge werden durch die neue Regelung erfasst, sobald das Gesetz in Kraft tritt. Vermieter sollten bestehende Verträge auf Anpassungsbedarf prüfen.

Kurzzeitvermietung: Neue Regeln und Beschränkungen

Kurzzeitvermietung im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist künftig klar zeitlich begrenzt: Nur Mietverhältnisse von bis zu sechs Monaten gelten als Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Bei nachgewiesenem Bedarf ist eine einmalige Verlängerung auf insgesamt acht Monate zulässig.

Bisher fehlte eine feste Zeitgrenze im Gesetz, was zu missbräuchlichen Konstruktionen führte, bei denen Vermieter dauerhaft wechselnde „Kurzzeit“-Mieter aufnahmen, um Mieterschutzvorschriften zu umgehen. Das ändert sich nun grundlegend.

Was gilt als legitime Kurzzeitvermietung?

• Vorübergehender beruflicher Einsatz des Mieters (Entsendung, Projekt)
• Übergangslösung vor Einzug in eine eigene Wohnung
• Nachgewiesener temporärer Wohnbedarf mit konkretem Ende

Was gilt nicht mehr als Kurzzeitvermietung?

• Dauerhafter Betrieb mit wechselnden Kurzzeitgästen ohne echten vorübergehenden Bedarf
• Mietverhältnisse, die de facto über acht Monate laufen

Wird die Grenze überschritten, greifen automatisch alle Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts, darunter Mietpreisbremse und Kündigungsschutz.

Wie wirkt sich die Reform auf Airbnb und Ferienwohnungen aus?

Die neuen Regeln für Kurzzeitvermietung betreffen Airbnb-Vermietungen und Ferienwohnungen nur indirekt. Die Reform richtet sich primär auf Wohnraummietverträge, die dem BGB-Mietrecht unterliegen. Rein touristische Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb fallen in der Regel unter andere Regelungen (Beherbergungsrecht, kommunale Zweckentfremdungsverbote).

Kritisch wird es, wenn Wohnungen über diese Plattformen nicht nur kurzfristig touristisch, sondern auch als Wohnersatz für mehrere Monate vermietet werden. In diesem Grenzbereich kann die neue Zeitgrenze von sechs Monaten dazu führen, dass regulärer Mieterschutz gilt. Vermieter sollten den genauen Vertragstyp und die Nutzungsart sorgfältig dokumentieren.

Welche Konsequenzen hat die neue Reform des Wohn- und Geschäftsraummietrechts für Vermieter?

Vermieter stehen vor konkreten Handlungspflichten: Indexmietverträge prüfen, Kurzzeitvermietungsmodelle rechtlich neu bewerten, Möblierungszuschläge separat ausweisen und Modernisierungsabrechnungen anpassen.

Checkliste für Vermieter:

• Alle bestehenden Indexmietverträge auf die neue Kappungsregelung hin prüfen
• Kurzzeitvermietungsverträge auf Laufzeit und Begründung überprüfen
• Möblierungszuschlag separat kalkulieren und in Neuvermietungsverträgen ausweisen
• Modernisierungsvorhaben auf die neue 20.000-Euro-Grenze abstimmen
• Bei Gewerberäumen: Betriebskostenbelege auf elektronische Formate umstellen
• Neue Klauseln zur Schonfristzahlung in Mietvertragsmuster aufnehmen lassen

Häufiger Fehler: Vermieter übersehen, dass die neuen Regeln auch für laufende Verträge gelten, sobald das Gesetz in Kraft tritt. Ein Indexmietvertrag, der heute noch korrekt ist, kann nach Inkrafttreten anpassungspflichtig sein.

Wer profitiert von der Mietrechtsreform und wer nicht?

Mieter mit Indexmietverträgen in angespannten Lagen profitieren am stärksten, da Inflation nicht mehr vollständig auf die Miete durchschlägt. Mieter in prekären Zahlungssituationen profitieren von der erweiterten Schonfristzahlung.

Vermieter von Neubauten und Investoren, die auf Indexmieten setzen, verlieren an Kalkulationssicherheit. Private Kleinvermieter, die Modernisierungen durchführen, profitieren hingegen von der erhöhten Pauschale nach § 559c BGB.

Wie passe ich meine Indexmiete nach der Reform an?

Nach Inkrafttreten des Gesetzes müssen Vermieter bei jeder Indexmieterhöhung in angespannten Lagen prüfen, ob der VPI-Anstieg über 3 % liegt. Nur dann greift die neue Kappungsregel; liegt der Anstieg darunter, ändert sich nichts.

Schritt-für-Schritt für die Anpassung:

1. VPI-Veränderung des aktuellen Jahres beim Statistischen Bundesamt abrufen.
2. Prüfen, ob die Wohnung in einem als angespannt ausgewiesenen Wohnungsmarkt liegt.
3. Bei VPI-Anstieg über 3 %: Erhöhung auf 3 % plus die Hälfte des Restbetrags begrenzen.
4. Erhöhungsschreiben entsprechend formulieren und die neue Berechnungsmethode transparent darlegen.
5. Vorlaufzeit von mindestens einem Monat einhalten.

Empfehlung: Mietvertragsmuster und Erhöhungsschreiben von einem Fachanwalt für Mietrecht aktualisieren lassen, bevor die erste Erhöhung nach Inkrafttreten ausgesprochen wird.

Welche Strafen drohen bei Verstoß gegen die neuen Regeln?

Verstöße gegen die neuen Mietrechtsvorschriften führen nicht zu direkten Bußgeldern, sondern vor allem zur Unwirksamkeit der betroffenen Vertragsklauseln. Überhöhte Indexmieterhöhungen können zurückgefordert werden; Kurzzeitvermietungsverträge, die die Zeitgrenze überschreiten, unterliegen automatisch dem vollen Mieterschutz.

In der Praxis bedeutet das:

• Rechtswidrige Mieterhöhungen können vom Mieter nicht nur abgelehnt, sondern auch rückwirkend zurückgefordert werden.
• Vermieter, die Kurzzeitvermietung missbräuchlich nutzen, riskieren ordentliche Gerichtsverfahren und Nachzahlungsansprüche.
• Fehlerhaft ausgewiesene Möblierungszuschläge können zur Mietminderung berechtigen.

Ab wann gilt die neue Reform und kann ich alte Mietverträge noch verwenden?

Das Gesetz ist im parlamentarischen Verfahren; ein konkretes Inkrafttreten steht noch nicht fest. Die Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestages fand am 14. Oktober 2026 statt. Mit einem Inkrafttreten ist frühestens im ersten Halbjahr 2027 zu rechnen, abhängig vom Abschluss der Lesungen.

Bestehende Mietverträge behalten ihre Gültigkeit, müssen aber in den von der Reform betroffenen Punkten nach Inkrafttreten der neuen Rechtslage entsprechen. Das bedeutet:

• Indexmietklauseln in laufenden Verträgen werden durch das neue Gesetz überlagert, soweit sie ihm widersprechen.
• Alte Kurzzeitvermietungsverträge, die über die neue Grenze hinausgehen, können nicht mehr auf die Ausnahmevorschrift gestützt werden.
• Neue Verträge sollten bereits jetzt nach der absehbaren Rechtslage gestaltet werden, um späteren Anpassungsaufwand zu vermeiden.

Brauche ich rechtliche Beratung für die Umstellung?

Für Vermieter mit mehr als einer Einheit oder mit Indexmiet- und Kurzzeitvermietungsmodellen ist rechtliche Beratung dringend empfehlenswert. Die Reform verändert mehrere Vertragsbausteine gleichzeitig, und Fehler in der Umsetzung können zu Rückzahlungsansprüchen oder dem ungewollten Übergang in den Vollanwendungsbereich des Mieterschutzrechts führen.

Private Kleinvermieter mit einfachen Standardmietverträgen können auf aktualisierte Vertragsvorlagen des Deutschen Mieterbundes oder der Haus & Grund Vereine zurückgreifen, sobald diese die Gesetzesänderungen eingearbeitet haben. Dennoch gilt: Bei Unsicherheit ist ein Fachanwalt für Mietrecht die sicherste Wahl.

FAQ

Gilt die Indexmietendeckelung bundesweit? Nein. Die Begrenzung auf 50 % des VPI-Anteils über 3 % gilt ausschließlich in als angespannt ausgewiesenen Wohnungsmärkten. In normalen Märkten bleibt die bisherige Regelung bestehen.

Kann ich eine Kurzzeitvermietung auf zwei Verträge à vier Monate aufteilen, um die Grenze zu umgehen? Nein. Werden aufeinanderfolgende Kurzzeitmietverträge mit demselben Mieter für dieselbe Wohnung abgeschlossen, werden sie rechtlich als einheitliches Mietverhältnis gewertet. Die neue Regelung schließt solche Umgehungsmodelle ausdrücklich ein.

Muss ich meinen bestehenden Indexmietvertrag kündigen und neu abschließen? Nein. Bestehende Verträge bleiben wirksam; die neuen Kappungsregeln überlagern lediglich widersprechende Klauseln ab Inkrafttreten des Gesetzes.

Was passiert, wenn ein Kurzzeitmieter nach sechs Monaten einfach nicht auszieht? Sobald das Mietverhältnis die gesetzliche Grenze überschreitet, greift automatisch der volle Mieterschutz. Eine Kündigung ist dann nur noch nach den regulären Vorschriften des BGB möglich.

Wie berechne ich den Zeitwert der Möbel für den Möblierungszuschlag? Der Zeitwert ergibt sich aus dem Anschaffungspreis abzüglich einer altersgerechten Abschreibung. Als Orientierungsgröße kann bei voll möblierten Wohnungen eine Pauschale von rund 10 % der Nettokaltmiete angesetzt werden; der tatsächliche Zeitwert muss jedoch nachvollziehbar sein.

Gilt die erweiterte Schonfristzahlung unbegrenzt oft? Nein. Die Regelung gilt einmalig je ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine wiederholte Anwendung im selben Mietverhältnis ist nicht vorgesehen.

Betrifft die Reform auch Gewerbemietverträge vollständig? Die Kernregelungen zu Indexmieten und Kurzzeitvermietung betreffen primär Wohnraum. Für Gewerberaum relevant ist vor allem die Zulassung elektronischer Betriebskostenbelege.

Wann genau tritt das Gesetz in Kraft? Das parlamentarische Verfahren läuft noch. Nach dem Stand der Anhörungen im Oktober 2026 ist ein Inkrafttreten frühestens im ersten Halbjahr 2027 realistisch.

Fazit: Jetzt handeln, bevor das Gesetz gilt

Die Neue Reform des Wohn- und Geschäftsraummietrechts: Konsequenzen für Vermietung, Kurzzeitvermietung und Indexmieten ist kein theoretisches Reformvorhaben mehr, sondern ein beschlossener Regierungsentwurf, der das Gesetzgebungsverfahren durchläuft. Vermieter, die jetzt abwarten, riskieren hektische Anpassungen kurz vor oder nach Inkrafttreten.

Konkrete nächste Schritte:

1. Alle Indexmietverträge auf die Kappungsregel prüfen und Musterberechnungen vorbereiten.
2. Kurzzeitvermietungsmodelle rechtlich neu bewerten lassen und Vertragslaufzeiten dokumentieren.
3. Möblierungszuschläge separat kalkulieren und Vertragsmuster aktualisieren.
4. Fachanwalt für Mietrecht oder Vermieterverband kontaktieren, um aktualisierte Vertragsvorlagen zu erhalten.
5. Das weitere Gesetzgebungsverfahren aktiv beobachten, insbesondere die zweite und dritte Lesung im Bundestag.

Wer diese Schritte früh geht, ist auf der sicheren Seite, sobald das Gesetz in Kraft tritt.