Nebenkosten beim Immobilienkauf: Makler, Notar, Steuern und versteckte Gebühren im Überblick

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt über den eigentlichen Kaufpreis hinaus typischerweise zwischen 5,5 % und 12,5 % an Kaufnebenkosten. Diese setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer optionalen Maklerprovision zusammen. Wer alle Posten kennt und frühzeitig plant, vermeidet böse Überraschungen bei der Finanzierung.

Key Takeaways

• Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung 5,5 % bis 12,5 % des Kaufpreises, in Ausnahmefällen bis zu 15 %.
• Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
• Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
• Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; seit Dezember 2020 darf der Käufer bei Wohnimmobilien höchstens die Hälfte der Gesamtcourtage tragen.
• Ohne Makler sinken die Nebenkosten erheblich, da die Provision vollständig entfällt.
• Versteckte Kosten wie Gutachtergebühren, Vermessungskosten und Bereitstellungszinsen können die Gesamtbelastung spürbar erhöhen.
• Als Faustregel empfehlen Experten, mindestens 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten zu reservieren.
• Das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, ist der wichtigste regionale Einflussfaktor auf die Gesamthöhe der Nebenkosten.

Was sind Nebenkosten beim Immobilienkauf genau?

Nebenkosten beim Immobilienkauf sind alle Kosten, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen und für den rechtsgültigen Eigentumsübergang notwendig sind. Sie umfassen gesetzlich vorgeschriebene Abgaben, Gebühren für Notare und Grundbuchämter sowie marktübliche Vermittlungsprovisionen.

Konkret zählen dazu:

• Grunderwerbsteuer (Pflicht, staatlich)
• Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld
• Maklerprovision (sofern ein Makler beteiligt ist)
• Weitere Gebühren wie Gutachter, Vermessung oder Finanzierungskosten

Diese Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da die meisten Banken sie nicht in die Baufinanzierung einbeziehen.

Wie viel Prozent Nebenkosten beim Hauskauf einplanen?

Als Orientierung gilt: Käufer sollten mindestens 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen. Die tatsächliche Spanne reicht von etwa 5,5 % (kein Makler, günstiges Bundesland) bis zu 12,5 % oder mehr (Makler, hohes Bundesland, Zusatzkosten).

Rechenbeispiele für drei typische Kaufpreise:

Kaufpreis	Nebenkosten 7 %	Nebenkosten 10 %	Nebenkosten 12,5 %
300.000 EUR	21.000 EUR	30.000 EUR	37.500 EUR
500.000 EUR	35.000 EUR	50.000 EUR	62.500 EUR
750.000 EUR	52.500 EUR	75.000 EUR	93.750 EUR

Der untere Wert (7 %) gilt typischerweise für Bayern ohne Makler. Der obere Wert (12,5 %) ist realistisch für Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg mit Makler und zusätzlichen Gutachterkosten.

Grunderwerbsteuer: Wie viel kostet das?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten und wird als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet. Sie ist sofort nach dem Kauf fällig und muss vor der Eintragung ins Grundbuch bezahlt sein.

Aktuelle Steuersätze nach Bundesland (Stand 2026):

• Bayern, Sachsen: 3,5 %
• Hamburg: 5,5 %
• Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Hessen: 6,0 %
• Berlin, Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR zahlt ein Käufer in Bayern 14.000 EUR Grunderwerbsteuer, in NRW hingegen 26.000 EUR.

Hinweis für Investoren: Seit dem 1. Juli 2025 gilt bei sogenannten Share-Deals eine abgesenkte Schwelle von 75 % (zuvor 90 %), ab der Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Regelung betrifft vor allem institutionelle Käufer, die Gesellschaftsanteile statt Grundstücke erwerben. Für private Käufer ändert sich dadurch nichts.

Notarkosten beim Immobilienkauf: Berechnung und Höhe

Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie betragen für die Beurkundung des Kaufvertrags typischerweise rund 1 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Kosten für die Grundschuldeintragung.

Zusammen mit den Grundbuchkosten ergibt sich eine Gesamtbelastung von etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Als praktische Faustformel werden 2 % verwendet.

Aufschlüsselung der Notarkosten:

• Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 1 %
• Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch: ca. 0,5 %
• Eintragung der Grundschuld (Finanzierung): ca. 0,3-0,5 %

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR mit einer Grundschuld in gleicher Höhe fallen Notar- und Grundbuchkosten von rund 5.250 bis 7.000 EUR an.

Den Notar beim Kauf wählt üblicherweise der Käufer, da er die Kosten trägt.

Grundbucheintrag Kosten: Wie viel?

Der Grundbucheintrag kostet in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises. Genau genommen fallen zwei separate Eintragungen an: die Eigentumsumschreibung auf den Käufer und die Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.

Beide Positionen werden vom Notar beauftragt und in seiner Gesamtrechnung ausgewiesen. Käufer müssen diese Kosten nicht separat veranlassen, aber einplanen.

Maklergebühr beim Immobilienkauf: Wie hoch?

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar und liegt beim Immobilienkauf üblicherweise bei einer Gesamtcourtage von 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer diese Kosten häufig hälftig, sodass auf den Käufer rund 3,57 % des Kaufpreises entfallen.

Gesetzliche Regelung seit Dezember 2020: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen. Der Verkäufer muss mindestens genauso viel zahlen wie der Käufer.

Regionale Unterschiede:

• Die meisten Bundesländer: 7,14 % gesamt (je 3,57 % pro Partei)
• Hamburg: ca. 6,25 % gesamt
• Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: ca. 5,95 % gesamt

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR zahlt der Käufer in einem typischen Bundesland rund 17.850 EUR Maklercourtage.

Nebenkosten beim Immobilienkauf im Vergleich: Bundesländer

Die regionalen Unterschiede bei den Nebenkosten sind erheblich und entstehen vor allem durch die unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze. Käufer in Bayern zahlen deutlich weniger als Käufer in Brandenburg oder NRW.

Vergleich für einen Kaufpreis von 400.000 EUR (mit Makler, 3,57 % Käuferanteil):

• Bayern: 3,5 % GrESt + 2 % Notar/GB + 3,57 % Makler = 9,07 % = ca. 36.280 EUR
• Hamburg: 5,5 % + 2 % + 3,13 % = 10,63 % = ca. 42.520 EUR
• NRW: 6,5 % + 2 % + 3,57 % = 12,07 % = ca. 48.280 EUR

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bestätigt, dass das Bundesland und die Höhe der einzutragenden Grundschuld die entscheidenden Einflussfaktoren für die regionale Streuung der Nebenkosten sind.

Welche Nebenkosten sind verhandelbar?

Nicht alle Nebenkosten lassen sich reduzieren. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Die Maklerprovision hingegen ist frei verhandelbar.

Verhandelbar:

• Maklerprovision (Höhe, Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer)
• Gutachtergebühren (Angebote vergleichen)
• Finanzierungskosten (Konditionen der Bank)

Nicht verhandelbar:

• Grunderwerbsteuer (gesetzlich festgelegt)
• Notargebühren (nach GNotKG geregelt)
• Grundbuchgebühren (nach GNotKG geregelt)

Tipp: Wer direkt vom Eigentümer kauft (ohne Makler), spart die gesamte Käufer-Courtage.

Versteckte Gebühren beim Immobilienkauf vermeiden

Neben den bekannten Hauptposten gibt es eine Reihe von Kosten, die Käufer häufig unterschätzen oder ganz vergessen. Diese „versteckten“ Nebenkosten können die Gesamtbelastung um mehrere Prozentpunkte erhöhen.

Häufig übersehene Kostenpunkte:

• Gutachterkosten: Ein unabhängiges Wertgutachten kostet je nach Umfang 500 bis über 2.000 EUR.
• Vermessungskosten: Bei unklaren Grundstücksgrenzen können Vermessungen mehrere hundert Euro kosten.
• Baugenehmigungsgebühren: Bei Neubauten bis zu ca. 2 % des Bauwerts.
• Bereitstellungszinsen: Wenn die Bank Kredit bereitstellt, aber die Auszahlung sich verzögert, fallen monatliche Zinsen an, die bei langen Bauzeiten erheblich werden können.
• Schätzgebühren der Bank: Viele Banken berechnen eine Gebühr für die Immobilienbewertung im Rahmen der Finanzierung.
• Anschlussgebühren: Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation bei Neubauten.
• Umzugskosten: Oft unterschätzt, besonders bei weiten Entfernungen.

Faustregel: Wer zusätzlich zu den Hauptnebenkosten einen Puffer von 1 % bis 2 % des Kaufpreises für unvorhergesehene Gebühren einplant, ist auf der sicheren Seite.

Nebenkosten beim Immobilienkauf ohne Makler

Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf etwa 5 % bis 8,5 % des Kaufpreises, da die Courtage vollständig entfällt. Das ist der effektivste Weg, um Kaufnebenkosten zu senken.

Nebenkosten ohne Makler (Kaufpreis 400.000 EUR):

• Bayern: 3,5 % GrESt + 2 % Notar/GB = 5,5 % = 22.000 EUR
• NRW: 6,5 % + 2 % = 8,5 % = 34.000 EUR

Der Direktkauf vom Eigentümer ist besonders bei teureren Immobilien attraktiv, da die eingesparte Provision absolut gesehen sehr hoch ist. Allerdings erfordert er mehr Eigeninitiative bei der Suche und Verhandlung.

Wann zahlt man Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Die einzelnen Nebenkosten werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Käufer sollten die Liquidität entsprechend planen.

Zeitlicher Ablauf:

1. Maklerprovision: Fällig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags, oft innerhalb von 14 Tagen.
2. Notarkosten: Rechnung kommt nach der Beurkundung, Zahlung innerhalb von 2 bis 4 Wochen.
3. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt stellt nach der Beurkundung einen Bescheid aus; Zahlung innerhalb von 4 Wochen nach Bescheiddatum.
4. Grundbuchkosten: Nach Eintragung durch das Grundbuchamt, oft Wochen bis Monate nach dem Kauf.

Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung benötigt wird. Die Steuer muss also vor dem endgültigen Eigentumsübergang bezahlt sein.

Nebenkosten für Käufer vs. Verkäufer: Wer zahlt was?

In Deutschland trägt der Käufer den Großteil der Nebenkosten. Der Verkäufer zahlt in der Regel nur seinen Anteil der Maklerprovision.

Kostenverteilung:

Kostenart	Käufer	Verkäufer
Grunderwerbsteuer	Ja	Nein
Notarkosten (Kaufvertrag)	Ja	Nein
Grundbucheintrag	Ja	Nein
Maklerprovision	Bis 50 %	Mind. 50 %
Löschung alter Grundpfandrechte	Nein	Ja

Der Verkäufer trägt außerdem die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch, sofern diese nicht vom Käufer übernommen werden.

Checkliste: Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick

Eine vollständige Checkliste der Nebenkosten beim Immobilienkauf: Makler, Notar, Steuern und versteckte Gebühren hilft, keine Position zu vergessen und die Finanzierung realistisch zu planen.

Pflichtkosten (immer):

• Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland)
• Notarkosten Kaufvertragsbeurkundung (ca. 1 %)
• Grundbucheintrag Eigentumswechsel (ca. 0,3 %)
• Grundbucheintrag Grundschuld (ca. 0,3-0,5 %)

Optionale Kosten (häufig):

• Maklerprovision Käuferanteil (bis 3,57 %)
• Wertgutachten / Immobilienbewertung
• Schätzgebühr der Bank

Situationsabhängige Kosten:

• Baugenehmigung (Neubau)
• Vermessungskosten
• Bereitstellungszinsen
• Anschlussgebühren (Neubau)
• Umzugskosten

Fazit und nächste Schritte

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind kein Randthema, sondern ein zentraler Bestandteil der Kaufkalkulation. Wer mit 10 % des Kaufpreises als Puffer rechnet, ist in den meisten Szenarien gut aufgestellt. Wer in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer kauft und einen Makler einschaltet, sollte eher 12 % bis 13 % einplanen.

Konkrete nächste Schritte:

1. Bundesland prüfen: Den Grunderwerbsteuersatz für das Zielland recherchieren, da er den größten Unterschied macht.
2. Maklerkosten hinterfragen: Prüfen, ob ein Direktkauf möglich ist, oder die Provision aktiv verhandeln.
3. Eigenkapital sichern: Sicherstellen, dass die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden können, da Banken diese selten finanzieren.
4. Zeitplan aufstellen: Die Fälligkeitsdaten der einzelnen Kosten im Blick behalten, besonders die Grunderwerbsteuer-Frist.
5. Puffer einplanen: Mindestens 1 % bis 2 % des Kaufpreises für unvorhergesehene Gebühren reservieren.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, geht ohne finanzielle Überraschungen in den Immobilienkauf.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland? Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 5,5 % und 12,5 % des Kaufpreises. Als Faustregel gelten 10 %.

Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen? Für private Käufer gibt es keine legale Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Sie ist zwingend fällig.

Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf? In der Regel der Käufer. Er wählt auch den Notar aus.

Was kostet ein Makler beim Hauskauf für den Käufer? Typischerweise rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit 2020 darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte der Gesamtprovision zahlen.

Sind Notarkosten verhandelbar? Nein. Notargebühren sind gesetzlich im GNotKG festgelegt und können nicht verhandelt werden.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung? Ein Dokument des Finanzamts, das bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Ohne es erfolgt keine Grundbucheintragung.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden? Innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt, der nach der notariellen Beurkundung ausgestellt wird.

Lohnt sich ein Immobilienkauf ohne Makler? Ja, wenn der Käufer bereit ist, selbst zu suchen und zu verhandeln. Die Ersparnis beträgt bis zu 3,57 % des Kaufpreises.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer? Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 %.

Sind Gutachterkosten beim Hauskauf Pflicht? Nein, aber ein unabhängiges Gutachten ist empfehlenswert, um den Wert der Immobilie zu verifizieren und versteckte Mängel aufzudecken.

Was sind Bereitstellungszinsen? Zinsen, die eine Bank erhebt, wenn ein bewilligter Kredit nicht sofort abgerufen wird. Sie fallen besonders bei langen Bauphasen ins Gewicht.

Kann ich Nebenkosten steuerlich absetzen? Bei selbstgenutzten Immobilien in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten sind Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten aktivierungspflichtig und über die Abschreibung absetzbar.