Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Welche Maklerfragen Vermieter 2026 am häufigsten stellen

Last updated: August 22, 2026

Quick Answer: Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung gilt in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt die Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert und betrifft 2026 deutlich mehr Städte als bei ihrer Einführung. Vermieter und Makler stellen vor allem Fragen zu Ausnahmen, Dokumentationspflichten und den Folgen bei Verstößen.

Key Takeaways

• Die Mietpreisbremse gilt seit ihrer Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029 in allen ausgewiesenen Gebieten.
• Erlaubt sind maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
• Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Bremse ausgenommen.
• Vermieter müssen Mieter auf Verlangen schriftlich über die Grundlage der Miete informieren.
• Wer die Mietpreisbremse verletzt, muss zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, riskiert aber kein Bußgeld.
• Möblierte Wohnungen unterliegen der Bremse grundsätzlich, ein angemessener Möblierungszuschlag ist aber zulässig.
• Makler dürfen die Miete nicht über die gesetzliche Grenze hinaus verhandeln, können aber bei Ausnahmen argumentieren.
• Die Vormiete kann als Ausnahmetatbestand gelten, wenn sie bereits über der Grenze lag.

Was ist die Mietpreisbremse bei Neuvermietung 2026?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, §§ 556d ff.), die bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miete nach oben begrenzt. Sie gilt nicht automatisch bundesweit, sondern nur dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen hat.

Das Kernprinzip: Die Nettokaltmiete darf bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde.

Thema „Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Welche Maklerfragen Vermieter 2026 am häufigsten stellen“ ist deshalb so relevant, weil die Regelung 2026 in deutlich mehr Städten und Gemeinden gilt als noch vor einigen Jahren und Vermieter häufig unsicher sind, ob und wie sie betroffen sind.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse für Vermieter konkret?

Vermieter müssen bei jeder Neuvermietung in einem ausgewiesenen Gebiet folgende Schritte durchlaufen:

1. Vergleichsmiete ermitteln: Den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde prüfen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) bestimmen.
2. Höchstgrenze berechnen: Die zulässige Miete ergibt sich aus der Vergleichsmiete plus maximal 10 Prozent.
3. Ausnahmen prüfen: Liegt ein Ausnahmetatbestand vor (Neubau, Modernisierung, Vormiete), darf die Miete höher angesetzt werden.
4. Dokumentieren: Die Berechnungsgrundlage schriftlich festhalten, damit sie bei Mieteranfragen vorgelegt werden kann.

Ein häufiger Fehler: Vermieter setzen die Miete nach Marktgefühl fest, ohne den Mietspiegel zu konsultieren. Das kann später zu Rückforderungen führen.

Welche Bundesländer haben die Mietpreisbremse 2026?

2026 haben nahezu alle Bundesländer Gebiete ausgewiesen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Dazu gehören unter anderem Bayern (München, Nürnberg und viele weitere Gemeinden), Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen (Köln, Düsseldorf, Bonn), Baden-Württemberg (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg) sowie Hessen (Frankfurt, Darmstadt).

Nicht alle Gemeinden innerhalb eines Bundeslandes sind zwingend erfasst. Vermieter sollten die jeweils aktuelle Landesverordnung prüfen, da sich die Liste der ausgewiesenen Gebiete regelmäßig ändert. Die Regelung gilt grundsätzlich bis 31. Dezember 2029.

Mietpreisbremse Neuvermietung: Ausnahmen und Befreiungen

Drei Ausnahmetatbestände befreien Vermieter vollständig von der Mietpreisbremse:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, sind dauerhaft ausgenommen. Das gilt auch für spätere Neuvermietungen dieser Wohnungen.
• Umfassende Modernisierung: Wer eine Wohnung so grundlegend saniert hat, dass der Aufwand einem Neubau nahekommt (Faustformel: Investitionen von etwa einem Drittel des Neubauwertes), kann die Ausnahme geltend machen. Die Anforderungen sind hoch und sollten rechtlich geprüft werden.
• Vormiete: Lag die Vormiete bereits über der zulässigen Höchstgrenze, darf der neue Vermieter dieselbe Miete verlangen. Die Vormiete muss aber tatsächlich gezahlt worden sein, nicht nur vereinbart.

Wichtig: Vermieter müssen den Mieter unaufgefordert über einen geltenden Ausnahmetatbestand informieren, bevor oder spätestens gleichzeitig mit dem Vertragsabschluss. Wer das versäumt, kann sich später nicht mehr auf die Ausnahme berufen.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht bei Neuvermietung?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in folgenden Fällen:

• Das Mietobjekt liegt in einer Gemeinde, die nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.
• Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie oder Ferienwohnung.
• Die Wohnung fällt unter einen der drei Ausnahmetatbestände (Neubau, Modernisierung, Vormiete).
• Es handelt sich um eine kurzfristige Vermietung im Sinne des Tourismusrechts (keine reguläre Wohnraumvermietung).

Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb unterliegt nicht der Mietpreisbremse, wohl aber anderen mietrechtlichen und baurechtlichen Vorschriften.

Kann ich als Vermieter die Mietpreisbremse umgehen?

Nein, eine legale Umgehung der Mietpreisbremse durch Vertragsgestaltung ist nicht möglich. Klauseln, die die Bremse aushebeln sollen, sind unwirksam. Es gibt jedoch legale Wege, eine höhere Miete zu erzielen:

• Möblierungszuschlag: Bei möblierten Wohnungen ist ein angemessener Zuschlag für die Einrichtung zulässig, der zur Grundmiete hinzukommt.
• Ausnahmetatbestände korrekt geltend machen: Wer die Voraussetzungen für Neubau, Modernisierung oder Vormiete erfüllt, darf die Miete entsprechend ansetzen.
• Betriebskosten korrekt abrechnen: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Nettokaltmiete, nicht für Betriebskosten.

Versuche, die Bremse durch Scheinvereinbarungen oder überhöhte Möblierungszuschläge zu umgehen, sind rechtlich riskant und können zu Rückzahlungspflichten führen.

Was passiert, wenn Vermieter die Mietpreisbremse verletzt?

Wer die Mietpreisbremse verletzt, muss zu viel gezahlte Miete zurückerstatten. Ein direktes Bußgeld ist gesetzlich nicht vorgesehen. Der Mieter kann nach einer schriftlichen Rüge die überhöhten Beträge ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern, rückwirkend für bis zu 30 Monate.

Das bedeutet in der Praxis: Ein Vermieter, der 200 Euro monatlich zu viel verlangt, kann nach einer Mieterrüge bis zu 6.000 Euro zurückzahlen müssen. Hinzu kommen mögliche Anwaltskosten und Gerichtsverfahren.

Mietpreisbremse Neuvermietung: Maklerprovisionen und Exposé-Gestaltung

Makler sind bei der Preisfindung an dieselben gesetzlichen Grenzen gebunden wie Vermieter. Sie dürfen keine Miete vereinbaren oder empfehlen, die über der zulässigen Höchstgrenze liegt. In der Maklerpraxis 2026 sind folgende Punkte besonders relevant:

• Das Exposé sollte die Berechnungsgrundlage transparent machen, wenn ein Aufschlag über der Vergleichsmiete geltend gemacht wird.
• Bei Ausnahmetatbeständen (z. B. Modernisierung) ist eine klare Dokumentation im Exposé und im Vertrag empfehlenswert.
• Makler sollten Vermieter aktiv auf die Offenlegungspflichten hinweisen, da Versäumnisse die Ausnahme nachträglich unwirksam machen können.

Wie dokumentiert man die Mietpreisbremse korrekt?

Vermieter sollten folgende Unterlagen aufbewahren und bei Bedarf vorlegen können:

• Den aktuellen Mietspiegel mit der relevanten Einordnung der Wohnung
• Eine schriftliche Berechnung der zulässigen Höchstmiete
• Bei Ausnahmen: Nachweise über Baujahr, Modernisierungskosten oder die tatsächlich gezahlte Vormiete
• Die schriftliche Vorabinformation an den Mieter über einen geltenden Ausnahmetatbestand

Die Informationspflicht gegenüber dem Mieter ist keine Kann-Regelung. Wer sie nicht erfüllt, verliert das Recht, sich auf die Ausnahme zu berufen.

Mietpreisbremse bei renovierter und möblierter Wohnung

Renovierte Wohnung: Eine einfache Renovierung (Streichen, neuer Bodenbelag) begründet keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Nur eine „umfassende Modernisierung“ im gesetzlichen Sinne befreit von der Bremse.

Möblierte Wohnung: Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Allerdings ist ein angemessener Möblierungszuschlag zulässig, der sich am Wert und Zustand der Einrichtung orientiert. Dieser Zuschlag wird zur Vergleichsmiete addiert. Überhöhte Zuschläge, die faktisch die Bremse aushebeln, sind nicht zulässig.

Fazit und nächste Schritte

Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung bleibt bis 2029 ein zentrales Thema für Vermieter und Makler in deutschen Ballungsräumen. Wer die Regeln kennt und konsequent anwendet, reduziert sein rechtliches Risiko erheblich.

Konkrete nächste Schritte für Vermieter:

• Den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde beschaffen und die zulässige Höchstmiete für jede Wohnung berechnen.
• Prüfen, ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt, und diesen schriftlich dokumentieren.
• Mieter vor oder bei Vertragsabschluss schriftlich über Ausnahmen informieren.
• Makler und Hausverwaltung über die Dokumentationspflichten informieren.
• Bei Unsicherheit einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder einen Maklerverband konsultieren.

Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Welche Maklerfragen Vermieter 2026 am häufigsten stellen, lässt sich auf einen gemeinsamen Nenner bringen: Transparenz, Dokumentation und die korrekte Anwendung der Ausnahmetatbestände sind der sicherste Weg durch das Regelwerk.

FAQ

Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen in Deutschland? Nein. Sie gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Nicht erfasste Gemeinden sind nicht betroffen.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung maximal sein? Maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus dem qualifizierten Mietspiegel ergibt. Bei Ausnahmetatbeständen kann die Miete höher liegen.

Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietpreisgrenze? Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Eine „Mietpreisgrenze“ ist kein eigenständiger Rechtsbegriff, wird aber umgangssprachlich für dieselbe Regelung verwendet. Der Mietendeckel (wie er in Berlin 2020/21 galt) war eine weitergehende, vom Bundesverfassungsgericht gekippte Regelung.

Kann ein Mieter die Mietpreisbremse rückwirkend geltend machen? Ja, nach einer schriftlichen Rüge kann der Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern.

Ist ein Möblierungszuschlag auf die Mietpreisbremse anrechenbar? Ein angemessener Möblierungszuschlag ist zulässig und wird zur Vergleichsmiete addiert. Er darf aber nicht so hoch sein, dass er faktisch die gesetzliche Grenze aushebelt.

Muss ich als Vermieter den Mieter aktiv über die Mietpreisbremse informieren? Nicht automatisch. Aber wenn ein Ausnahmetatbestand gilt, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren, bevor oder spätestens gleichzeitig mit dem Vertragsabschluss. Sonst verliert er das Recht, sich auf die Ausnahme zu berufen.

Was passiert, wenn kein qualifizierter Mietspiegel existiert? Dann können andere Vergleichsmaßstäbe herangezogen werden, etwa Vergleichswohnungen oder ein einfacher Mietspiegel. Die Berechnung wird dadurch komplizierter und sollte rechtlich abgesichert werden.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerbeobjekte? Nein. Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien.