In Deutschland liegt die Maklerprovision beim Immobilienkauf 2026 typischerweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz, aber seit 2020 gilt das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Die Gebühren sind grundsätzlich verhandelbar.
Key Takeaways
- Die übliche Gesamtcourtage in Deutschland beträgt 2026 zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
- Seit Dezember 2020 gilt beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig.
- Regionale Unterschiede sind erheblich: In Bayern und Baden-Württemberg sind 7,14 % üblich, in Berlin und Brandenburg teils nur 7,14 % mit abweichender Aufteilung.
- Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Courtage, nur die Pflicht zur hälftigen Teilung.
- Maklergebühren sind frei verhandelbar, besonders bei hochpreisigen Objekten oder klarer Leistungsdefinition.
- Mehrere Maklerangebote einzuholen ist die wirksamste Einzelmaßnahme zur Kostensenkung.
- Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision, übernimmt aber Vermarktung, Besichtigungen und Vertragsabwicklung selbst.
- Streitigkeiten über Maklergebühren können außergerichtlich über Schlichtungsstellen oder gerichtlich geklärt werden.
Was sind typische Maklergebühren in Deutschland 2026?
Die Maklerprovision beim Immobilienkauf liegt in Deutschland 2026 in der Regel zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Dieser Betrag wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet eine Gesamtcourtage von 7,14 % also rund 28.560 Euro, von denen jede Seite etwa 14.280 Euro trägt.
Es gibt keinen bundeseinheitlichen Satz. Stattdessen orientiert sich die Praxis an der sogenannten ortsüblichen Courtage, die je nach Region und Objektart variiert. Für Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn vollständig.
Typische Gesamtprovisionsspannen 2026:
- Standardobjekte (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung): 5,95 % bis 7,14 %
- Gewerbeimmobilien: 3,57 % bis 7,14 %, teils individuell verhandelt
- Mietvermittlung: maximal 2 Nettokaltmieten (gesetzlich begrenzt)
Wie viel Provision verlangen Makler je nach Bundesland?
Die Courtage unterscheidet sich regional deutlich. Das Thema Maklergebühren in Deutschland 2026 lässt sich nicht ohne einen Blick auf die Bundesländer verstehen, denn die ortsüblichen Sätze variieren erheblich.
| Region / Bundesland | Übliche Gesamtcourtage (inkl. MwSt.) | Aufteilung |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % | je 3,57 % |
| NRW, Hessen, Rheinland-Pfalz | 5,95 %, 7,14 % | je 2,975 %, 3,57 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % | je 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | je 3,125 % |
| Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt | 5,95 %, 7,14 % | je 2,975 %, 3,57 % |
| Niedersachsen, Bremen | 5,95 %, 7,14 % | je 2,975 %, 3,57 % |
Wichtig: Diese Werte sind Marktüblichkeiten, keine gesetzlichen Vorgaben. In Regionen mit hoher Nachfrage und wenig Angebot sind Makler seltener bereit, Abschläge zu gewähren.
Wer zahlt die Maklergebühren in Deutschland: Käufer oder Verkäufer?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien das gesetzliche Halbteilungsprinzip. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist nicht mehr erlaubt.
Praktische Konsequenzen:
- Der Verkäufer zahlt in der Regel mindestens die Hälfte der Gesamtcourtage.
- Beide Seiten zahlen ihren Anteil direkt an den Makler.
- Zahlt der Verkäufer gar keine Provision, darf auch der Käufer nicht belastet werden.
Ausnahme: Bei Gewerbeimmobilien und reinen Mietverträgen (Vermieterseite) gelten andere Regeln. Hier ist die Aufteilung weiterhin freier verhandelbar.
Gibt es gesetzliche Obergrenzen für Maklergebühren in Deutschland?
Es gibt keine bundesweite gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Maklerprovision. Das Gesetz regelt nur die Aufteilung, nicht den absoluten Satz. Die Courtage ist damit grundsätzlich frei verhandelbar.
Was das Gesetz vorschreibt:
- Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB): Käufer darf nicht mehr zahlen als Verkäufer.
- Schriftformerfordernis: Maklerverträge bei Wohnimmobilien müssen schriftlich abgeschlossen werden.
- Widerrufsrecht: Verbraucher haben bei Fernabsatzverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Ein Satz von 7,14 % ist also legal, aber nicht zwingend. Wer verhandelt, kann oft 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte einsparen.
Wie verhandeln Sie fair über Maklergebühren in Deutschland 2026?
Maklergebühren in Deutschland 2026 sind verhandelbar, und wer konkret vorgeht, hat gute Chancen auf einen Abschlag. Die folgenden Taktiken funktionieren in der Praxis.
Vier bewährte Verhandlungsansätze:
Regionale Vergleichswerte nutzen: Recherchieren Sie die ortsübliche Courtage in Ihrer Region und zeigen Sie dem Makler, dass vergleichbare Anbieter in derselben Region mit niedrigeren Sätzen arbeiten. Ein Abschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten ist so gut begründbar.
Degressive Staffelung bei hohen Kaufpreisen vorschlagen: Bei Objekten ab 600.000 Euro sind viele Makler bereit, den Prozentsatz zu senken oder einen absoluten Höchstbetrag zu vereinbaren. Ein Beispiel: 3,57 % bis 500.000 Euro, dann 2,5 % auf den darüber hinausgehenden Betrag.
Leistungen klar definieren und gegen Provision aufwiegen: Wer professionelle Fotos, Home-Staging oder die Erstellung des Energieausweises selbst übernimmt, kann eine niedrigere Courtage fordern. Makler, die weniger leisten müssen, sind oft flexibler beim Satz.
Mehrere Angebote einholen: Vergleichsportale zeigen, dass Makler in derselben Region unterschiedliche Provisionsforderungen stellen. Drei bis vier Angebote einzuholen kostet wenig Zeit, schafft aber echten Verhandlungsdruck.
Häufiger Fehler: Viele Käufer und Verkäufer akzeptieren den ersten genannten Satz ohne Nachfrage. Dabei ist die Bereitschaft zur Verhandlung bei Maklern höher als angenommen, besonders in Märkten mit längeren Vermarktungszeiten.
Was ist in der Maklerprovision enthalten?
Die Provision deckt die Kernleistungen des Maklers ab. Was genau dazugehört, sollte im Maklervertrag schriftlich festgehalten werden.
Standardleistungen, die enthalten sein sollten:
- Marktpreisanalyse und Wertermittlung
- Erstellung und Schaltung des Exposés
- Koordination und Durchführung von Besichtigungen
- Bonitätsprüfung potenzieller Käufer
- Verhandlungsführung zwischen den Parteien
- Begleitung bis zum Notartermin
Zusatzleistungen, die separat verhandelt werden können:
- Professionelle Immobilienfotografie
- 3D-Rundgänge oder Drohnenaufnahmen
- Home-Staging-Beratung
- Energieausweis-Beschaffung
Wählen Sie: Entweder der Makler erbringt diese Zusatzleistungen und rechtfertigt damit den vollen Satz, oder Sie übernehmen sie selbst und verhandeln einen niedrigeren Prozentsatz.
Alternativen zum Makler: Kann man in Deutschland ohne Makler verkaufen?
Ja, der Privatverkauf ohne Makler ist in Deutschland vollständig legal und in manchen Fällen sinnvoll. Der Verkäufer spart die Provision, übernimmt aber alle Aufgaben selbst.
Privatverkauf eignet sich, wenn:
- Das Objekt in einer gefragten Lage liegt und sich leicht vermarkten lässt.
- Der Verkäufer Zeit und Kenntnisse für Besichtigungen, Preisverhandlungen und Vertragsabwicklung mitbringt.
- Ein Netzwerk potenzieller Käufer bereits vorhanden ist.
Privatverkauf ist riskant, wenn:
- Das Objekt schwer zu bepreisen ist (Sonderbau, Erbpacht, Sanierungsbedarf).
- Der Verkäufer keine Erfahrung mit Kaufvertragsrecht hat.
- Die emotionale Bindung an das Objekt sachliche Preisverhandlungen erschwert.
Plattformen wie Immobilienscout24, Immowelt oder eBay Kleinanzeigen ermöglichen die Direktvermarktung. Für die rechtliche Absicherung empfiehlt sich trotzdem ein Notar und bei Bedarf ein Anwalt.
Wie schneiden deutsche Maklergebühren im internationalen Vergleich ab?
Im europäischen Vergleich liegen deutsche Maklergebühren im oberen Mittelfeld. In Großbritannien zahlen Verkäufer typischerweise 1 % bis 3 % (ohne Käuferprovision), in den USA rund 5 % bis 6 % gesamt. In Frankreich sind 4 % bis 8 % üblich, in Spanien 3 % bis 6 %.
Deutschland fällt besonders durch das Halbteilungsprinzip auf, das Käufer im Vergleich zu früher deutlich entlastet. Vor 2020 zahlten Käufer in vielen Regionen die gesamte Provision allein.
Häufige Fehler beim Bezahlen von Maklergebühren in Deutschland
- Mündliche Absprachen akzeptieren: Maklerverträge müssen schriftlich sein. Mündliche Zusagen sind bei Wohnimmobilien nicht bindend.
- Provision ohne Leistungsnachweis zahlen: Die Provision ist erst fällig, wenn der Makler nachweislich kausal zum Vertragsabschluss beigetragen hat.
- Doppelprovisionen übersehen: Wenn Käufer und Verkäufer denselben Makler beauftragen, muss dies transparent gemacht werden.
- Widerrufsrecht vergessen: Bei online oder telefonisch abgeschlossenen Maklerverträgen gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Was passiert bei Streitigkeiten über Maklergebühren?
Streitigkeiten entstehen häufig, wenn der Makler die Provision fordert, obwohl der Kaufvertrag aus anderen Gründen zustande kam oder der Nachweis fehlt. In diesem Fall gibt es mehrere Wege.
Optionen bei Maklergebühren-Streitigkeiten:
- Außergerichtliche Einigung: Direkte Verhandlung mit dem Makler, ggf. mit anwaltlicher Unterstützung.
- Schlichtungsstelle: Der Immobilienverband IVD und einige Verbraucherzentralen bieten Schlichtungsverfahren an.
- Zivilklage: Bei Streitwerten ab 5.000 Euro ist das Landgericht zuständig. Die Klage muss innerhalb der regulären Verjährungsfrist (3 Jahre) eingereicht werden.
Wer die Provision unter Vorbehalt zahlt und dies schriftlich dokumentiert, sichert sich die Möglichkeit einer späteren Rückforderung.
FAQ: Maklergebühren in Deutschland 2026
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf 2026 durchschnittlich? Die Gesamtcourtage liegt in den meisten Bundesländern bei 7,14 % des Kaufpreises inklusive MwSt., aufgeteilt je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer. In Hamburg sind es 6,25 %, in einigen ostdeutschen Bundesländern teils weniger.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? Für Privatpersonen beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten kann die Käuferprovision als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Abschreibung geltend gemacht werden.
Kann ich als Käufer die Provision verweigern? Nur wenn kein wirksamer Maklervertrag besteht oder der Makler keinen nachweisbaren Beitrag zum Vertragsabschluss geleistet hat. Ansonsten ist die Provision bei Vertragsabschluss fällig.
Wann ist die Maklerprovision fällig? Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst mit der Eigentumsumschreibung. Die genaue Fälligkeit steht im Maklervertrag.
Was bedeutet „Innenprovision“? Dabei zahlt der Verkäufer die gesamte Provision. Der Käufer zahlt formal nichts, aber der Preis kann entsprechend höher angesetzt sein.
Kann ich den Maklervertrag widerrufen? Ja, bei Fernabsatzverträgen (online, telefonisch) innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss, solange der Makler noch keine Leistung erbracht hat.
Gibt es günstigere Makler-Alternativen? Online-Makler und Discount-Makler bieten Teilleistungen zu Festpreisen an, teils ab 1.000 bis 3.000 Euro. Der Leistungsumfang ist geringer, kann aber für unkomplizierte Objekte ausreichen.
Wie lange gilt ein Maklervertrag? Meist 3 bis 6 Monate, mit automatischer Verlängerung bei fehlender Kündigung. Die genaue Laufzeit muss im Vertrag stehen.
Fazit: So gehen Sie mit Maklergebühren in Deutschland 2026 richtig um
Maklergebühren in Deutschland 2026 sind weder einheitlich noch unveränderlich. Die ortsübliche Courtage ist ein Ausgangspunkt, kein Fixwert. Wer informiert in Verhandlungen geht, konkrete Leistungen einfordert und mehrere Angebote vergleicht, kann die Kosten spürbar senken.
Konkrete nächste Schritte:
- Recherchieren Sie die ortsübliche Courtage für Ihre Region und Objektart, bevor Sie einen Makler beauftragen.
- Holen Sie mindestens drei Maklerangebote ein und vergleichen Sie Leistungsumfang und Provisionssatz.
- Legen Sie alle Leistungen schriftlich im Maklervertrag fest, bevor Sie unterschreiben.
- Schlagen Sie bei Kaufpreisen über 500.000 Euro aktiv eine degressive Staffelung vor.
- Prüfen Sie, ob ein Privatverkauf für Ihr Objekt und Ihre Situation realistisch ist.
Ein guter Makler ist seinen Preis wert, aber nur wenn die Leistung stimmt und der Satz dem Markt entspricht. Wer diese Grundsätze kennt, zahlt weder zu viel noch zu wenig.
