Immobilienmakler Provision bei Grundstücken: Besonderheiten bei Baugrundstück, Erbbaurecht und Bauträgerobjekten

Bei Grundstücken gelten andere Provisionsregeln als bei Wohnimmobilien: Das Maklerkosten-Gesetz (§§ 656a, 656d BGB), das seit 2020 die hälftige Kostenteilung vorschreibt, gilt ausdrücklich nicht für unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder gewerbliche Bauträgerprojekte. Wer ein Baugrundstück kauft oder verkauft, muss Provision, Kostenverteilung und Fälligkeit deshalb immer individuell im Maklervertrag regeln.

Key Takeaways

• Unbebaute Grundstücke und Baugrundstücke sind vom gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz ausgenommen; die Provision ist frei verhandelbar.
• Die marktübliche Gesamtprovision liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• Bei Baugrundstücken kann die Provision vollständig dem Käufer, vollständig dem Verkäufer oder beiden anteilig auferlegt werden.
• Erbbaurechte unterliegen den allgemeinen Maklerregeln nach § 652 BGB; ob die Halbteilungsregel gilt, hängt vom Nutzungszweck ab.
• Bei Bauträgerobjekten kommt es nicht auf den Verkäufertyp an, sondern darauf, ob der Käufer eine Wohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung erwirbt.
• Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen ist und der Makler kausal dazu beigetragen hat.
• Grundstücke direkt von Kommunen oder ohne Makler zu kaufen spart die Courtage vollständig.
• Doppelprovisionen bei Bauträgerprojekten lassen sich durch klare vertragliche Regelungen vermeiden.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei Grundstücken?

Die Gesamtprovision beim Grundstückskauf liegt in Deutschland 2026 regional zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe; der Satz ergibt sich aus freier Vereinbarung zwischen Makler, Verkäufer und Käufer.

Typische regionale Sätze im Überblick:

Rechenbeispiel: Bei einem Baugrundstück mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro ergibt ein Courtagesatz von 7,14 % eine Provision von 10.710 Euro. Dieser Betrag kommt zum Kaufpreis hinzu und ist je nach Vertrag vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden anteilig zu tragen.

Unterschied Maklerprovision: Baugrundstück vs. Wohnimmobilie

Der entscheidende Unterschied liegt im gesetzlichen Anwendungsbereich. Bei Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser zur Selbstnutzung) schreibt das Gesetz eine hälftige Kostenteilung vor, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Beim Baugrundstück gilt diese Regel nicht.

• Wohnimmobilie zur Selbstnutzung: §§ 656a, 656d BGB greifen; Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer, typischerweise je 1,785 % bis 3,57 %.
• Unbebautes Baugrundstück: Gesetzlich ausgenommen; Kostenverteilung ist vollständig frei vereinbar.
• Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie: Ebenfalls ausgenommen; freie Vereinbarung.

In der Praxis übernimmt in Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Hessen und Hamburg der Käufer die Provision beim Baugrundstück häufig vollständig. In anderen Regionen teilen Käufer und Verkäufer sie auf.

Kaufer eines Baugrundstücks sollten vor Vertragsunterzeichnung immer prüfen, wer den Makler beauftragt hat und wer laut Exposé die Provision trägt.

Maklerprovision beim Erbbaurecht: Was ist zu beachten?

Beim Erbbaurecht gibt es keine eigenständigen Provisionsvorschriften. Es gelten die allgemeinen Regeln aus § 652 BGB: Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler einen Nachweis oder eine Vermittlung erbringt und der Hauptvertrag dadurch zustande kommt.

Ob die hälftige Kostenteilung nach §§ 656a, 656d BGB greift, hängt vom Nutzungszweck ab:

• Erwirbt der Käufer das Erbbaurecht, um darauf selbst zu wohnen, und handelt es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, kann die Schutzregel anwendbar sein.
• Wird das Erbbaurecht gewerblich genutzt oder betrifft es ein unbebautes Grundstück, bleibt die Kostenverteilung frei verhandelbar.

Wie wird die Provision beim Erbbaurecht berechnet? Berechnungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis für das Erbbaurecht, nicht der Bodenwert des Grundstücks. Da Erbbaurechte oft zu deutlich niedrigeren Preisen als Volleigentum gehandelt werden, fällt die absolute Provisionssumme entsprechend geringer aus. Der Prozentsatz selbst entspricht den regionalen Marktüblichkeiten.

Bauträgerobjekt: Besonderheiten bei der Maklerprovision

Beim Bauträgerobjekt kommt es nicht darauf an, ob der Verkäufer eine Privatperson, eine Erbengemeinschaft oder ein gewerblicher Bauträger ist. Entscheidend ist allein die Art des Objekts und der Nutzungszweck des Käufers.

• Kauft ein Privatmensch eine Neubauwohnung oder ein Einfamilienhaus vom Bauträger zur Selbstnutzung, gelten die gleichen Verteilungsregeln wie bei jeder anderen Wohnimmobilie.
• Kauft ein Investor mehrere Einheiten oder ein unbebautes Grundstück vom Bauträger, bleibt die Courtage frei verhandelbar.

Doppelprovisionen vermeiden: Bei Bauträgerprojekten schalten manche Bauträger eigene Vertriebsmakler ein und beauftragen gleichzeitig externe Makler. Das kann dazu führen, dass zwei Provisionsansprüche entstehen. Käufer sollten im Maklervertrag und im Kaufvertrag ausdrücklich klären, ob und welche Provision an wen zu zahlen ist, und sich schriftlich bestätigen lassen, dass keine weitere Provision anfällt.

Wann zahlt man die Maklerprovision beim Grundstückskauf?

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet und wirksam abgeschlossen ist. Dieses sogenannte Erfolgsprinzip gilt für alle Grundstücksarten.

Folgende Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein:

1. Ein wirksamer Maklervertrag liegt vor.
2. Der Makler hat einen Nachweis erbracht oder den Kauf vermittelt.
3. Der Kaufvertrag ist wirksam zustande gekommen.
4. Die Tätigkeit des Maklers war kausal für den Vertragsabschluss.

Scheitert der Kauf, etwa weil die Finanzierung platzt oder der Verkäufer zurücktritt, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Bloßes Versenden eines Exposés reicht nicht aus.

Kann man die Maklerprovision bei Grundstücken verhandeln?

Ja, und bei Grundstücken ist der Verhandlungsspielraum größer als bei Wohnimmobilien, weil keine gesetzliche Teilungsregel gilt. Verkäufer und Käufer können Höhe, Verteilung und Fälligkeit der Provision frei vereinbaren.

Praktische Ansätze für die Verhandlung:

• Marktvergleich einholen: Vergleichbare Grundstücke in der Region zeigen, welche Provisionen üblich sind.
• Maklervertrag prüfen: Ist die Provision nur vom Käufer oder auch vom Verkäufer zu zahlen?
• Alternativangebote nutzen: Mehrere Makler anfragen, um Konditionen zu vergleichen.
• Schriftliche Vereinbarung: Jede Abweichung vom Standardsatz schriftlich festhalten.

Wähle diesen Weg, wenn: das Grundstück schwer zu vermarkten ist (dann hat der Makler weniger Verhandlungsmacht) oder wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und bereit ist, einen Teil der Provision zu übernehmen.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Grundstückskauf: Käufer oder Verkäufer?

Bei unbebauten Grundstücken gibt es keine gesetzliche Vorgabe zur Kostenverteilung. Wer zahlt, hängt allein vom Maklervertrag ab.

In der Praxis sind drei Modelle verbreitet:

• Käufer zahlt alles: Häufig in Berlin, Brandenburg, Hessen und Hamburg.
• Hälftige Teilung: In vielen anderen Bundesländern üblich, auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
• Verkäufer zahlt alles: Selten, aber möglich, etwa wenn der Verkäufer schnell verkaufen möchte.

Käufer sollten das Exposé und den Maklervertrag immer vor dem ersten Besichtigungstermin auf die Provisionsregelung prüfen, da allein die Entgegennahme eines Exposés unter Umständen einen Maklervertrag begründen kann.

Ist die Maklerprovision beim Grundstückskauf steuerlich abzugsfähig?

Für Privatpersonen, die ein Baugrundstück zur privaten Nutzung kaufen, ist die Maklerprovision in der Regel nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Sie zählt jedoch zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit den steuerlichen Einstandspreis des Grundstücks.

• Kapitalanleger und gewerbliche Käufer: Die Provision kann als Betriebsausgabe oder als Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
• Verkäufer: Wer die Provision trägt, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen als Veräußerungskosten ansetzen, was den steuerpflichtigen Gewinn mindert.

Eine individuelle steuerliche Beratung ist empfehlenswert, da die Einordnung vom Einzelfall abhängt.

Gibt es provisionsfreie Grundstücke?

Ja. Grundstücke, die direkt von einer Gemeinde, einer städtischen Entwicklungsgesellschaft oder von privat ohne Maklereinschaltung gekauft werden, sind provisionsfrei. Insbesondere in kommunalen Baugebieten vergeben Städte und Gemeinden Grundstücke oft direkt und ohne Makler.

Grundstück ohne Makler kaufen: Worauf achten?

• Notarkosten und Grunderwerbsteuer fallen trotzdem an.
• Kaufvertrag und Grundbuchauszug selbst prüfen oder einen Anwalt beauftragen.
• Altlasten, Baulasten und Erschließungskosten vorab klären.
• Bebauungsplan und zulässige Nutzung beim Bauamt erfragen.

Der Verzicht auf einen Makler spart die Courtage, erfordert aber mehr Eigenrecherche und rechtliche Sorgfalt.

Versteckte Kosten bei der Maklerprovision beim Grundstückskauf

Neben der Provision kommen beim Grundstückskauf weitere Kosten hinzu, die Käufer einkalkulieren sollten:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
• Notarkosten: Ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragung: Ca. 0,3 % bis 0,5 %.
• Erschließungskosten: Können bei unerschlossenem Land erheblich sein.
• Gutachterkosten: Für Bodenanalyse, Altlastenprüfung oder Vermessung.

Die Gesamtkaufnebenkosten bei einem Grundstück können so 12 % bis 15 % des Kaufpreises erreichen, wenn eine Maklerprovision hinzukommt.

Ist ein Makler beim Grundstückskauf notwendig?

Ein Makler ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ob er sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Ein Makler lohnt sich, wenn:

• das Grundstück nicht öffentlich inseriert ist und der Makler Zugang zu Off-Market-Angeboten hat,
• der Käufer die lokalen Marktpreise nicht kennt,
• komplexe Rechtsfragen (Erbbaurecht, Baulasten, geteilte Grundstücke) zu klären sind.

Ohne Makler sinnvoll, wenn:

• das Grundstück direkt von einer Kommune oder einem bekannten Verkäufer erworben wird,
• das Grundstück in einem öffentlichen Baugebiet liegt und die Konditionen transparent sind,
• der Käufer ausreichend Markt- und Rechtskenntnisse mitbringt.

FAQ

Gilt das Bestellerprinzip auch für Baugrundstücke? Nein. Das Bestellerprinzip in seiner strengen Form (§§ 656a, 656d BGB) gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die der Käufer selbst bewohnen will. Baugrundstücke sind ausdrücklich ausgenommen.

Kann ein Makler beim Grundstückskauf eine Provision von mehr als 7,14 % verlangen? Rechtlich ist die Höhe frei vereinbar, solange sie nicht sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB ist. In der Praxis liegt die Grenze bei etwa dem Doppelten der marktüblichen Provision.

Wann entsteht ein Maklervertrag beim Grundstückskauf? Ein Maklervertrag kann bereits durch die Entgegennahme eines Exposés entstehen, wenn darin auf die Provisionspflicht hingewiesen wird und der Käufer das Exposé anfordert. Deshalb immer die Provisionsbedingungen vor dem ersten Kontakt prüfen.

Muss die Maklerprovision beim Grundstückskauf notariell beurkundet werden? Nein. Der Maklervertrag selbst bedarf keiner notariellen Form. Nur der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Was passiert mit der Provision, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird? Wird der Kaufvertrag wirksam rückabgewickelt, entfällt in der Regel der Provisionsanspruch des Maklers, sofern der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam war. Bei einer einvernehmlichen Aufhebung nach wirksamem Vertragsschluss kann die Provision bereits verdient sein.

Kann die Maklerprovision beim Erbbaurecht niedriger sein als beim Volleigentum? Ja, in absoluten Zahlen meist schon, weil der Kaufpreis für ein Erbbaurecht in der Regel unter dem Preis für Volleigentum liegt. Der Prozentsatz bleibt aber marktüblich.

Gibt es beim Bauträgerobjekt eine Doppelprovisionspflicht? Nicht automatisch. Eine Doppelprovision entsteht nur, wenn zwei separate Maklerverträge mit zwei verschiedenen Maklern abgeschlossen wurden. Käufer sollten im Kaufvertrag ausdrücklich klären, ob und welche Provision zu zahlen ist.

Ist die Provision beim Grundstückskauf verhandelbar, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat? Ja. Auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, kann der Käufer versuchen, die Provision zu reduzieren oder eine Teilung zu vereinbaren, da keine gesetzliche Regelung zur Kostenverteilung gilt.

Fazit: Provisionsregeln bei Grundstücken aktiv prüfen und verhandeln

Die Immobilienmakler Provision bei Grundstücken folgt anderen Regeln als bei Wohnimmobilien, und dieser Unterschied hat direkte finanzielle Konsequenzen. Bei Baugrundstücken, Erbbaurechten und gewerblichen Bauträgerprojekten greift das Maklerkosten-Gesetz nicht; Käufer und Verkäufer müssen Höhe, Verteilung und Fälligkeit der Courtage selbst aushandeln.

Konkrete nächste Schritte:

1. Maklervertrag und Exposé vor dem ersten Kontakt auf Provisionsklauseln prüfen.
2. Regionale Marktüblichkeit recherchieren und als Verhandlungsgrundlage nutzen.
3. Bei Erbbaurechten den Nutzungszweck klären, um zu prüfen, ob die Halbteilungsregel greift.
4. Bei Bauträgerobjekten schriftlich bestätigen lassen, dass keine weitere Provision anfällt.
5. Alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Erschließung) in die Gesamtkalkulation einbeziehen.
6. Provisionsfreie Alternativen (kommunale Grundstücke, Direktkauf) aktiv in Betracht ziehen.

Wer diese Punkte vorab klärt, vermeidet unerwartete Kosten und verhandelt aus einer informierten Position.