Immobilienmakler §34c Erlaubnis: Voraussetzungen, Registerprüfung und Folgen fehlender Genehmigung

Wer in Deutschland gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, benötigt zwingend eine Erlaubnis nach §34c Abs. 1 GewO, bevor die Tätigkeit aufgenommen wird. Die Erlaubnis setzt persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus und wird von der jeweils zuständigen Behörde nach einer Registerprüfung erteilt. Wer ohne diese Genehmigung tätig wird, riskiert Bußgelder, ein Tätigkeitsverbot und den Verlust jeglicher Provisionsansprüche.

Key Takeaways

• Die §34c-Erlaubnis ist Pflicht für alle, die gewerbsmäßig Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume vermitteln oder nachweisen.
• Voraussetzungen sind persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, geprüft anhand von Registerauskünften.
• Zuständig sind je nach Bundesland unterschiedliche Behörden: IHK, Gewerbeamt oder Landratsamt.
• Die Erlaubnis muss vor Aufnahme der Tätigkeit vorliegen; eine probeweise Tätigkeit ohne Genehmigung ist nicht zulässig.
• Seit dem 24. Juli 2026 gilt für Immobilienmakler keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr; die Erlaubnispflicht selbst bleibt unverändert bestehen.
• Ohne Erlaubnis drohen Bußgelder, Tätigkeitsuntersagung und zivilrechtlich nicht durchsetzbare Provisionsansprüche.
• Bei juristischen Personen (z.B. GmbH) wird die Zuverlässigkeit auf Ebene der vertretungsberechtigten Personen geprüft.
• Die Behörde kann die Erlaubnis mit Auflagen versehen und diese auch nachträglich ändern oder ergänzen.
• Verbraucher und Geschäftspartner können die Erlaubnis aktiv beim zuständigen Gewerberegister prüfen.

Was ist die §34c Erlaubnis für Immobilienmakler?

Die §34c-Erlaubnis ist die gesetzlich vorgeschriebene Gewerbeerlaubnis nach der Gewerbeordnung (GewO) für Immobilienmakler in Deutschland. Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie Wohn- oder Gewerberäume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist, benötigt diese Erlaubnis nach §34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO.

Die Erlaubnis dient dem Schutz von Verbrauchern und Auftraggebern vor unseriösen Anbietern. Sie ist kein einmaliger Formalakt: Die zuständige Behörde kann die Genehmigung inhaltlich beschränken, mit Auflagen versehen und diese auch nachträglich anpassen. Damit bleibt ein dauerhafter Aufsichtsrahmen bestehen, auch wenn die Erlaubnis bereits erteilt wurde.

Wichtige Abgrenzung: Die §34c-Erlaubnis regelt die gewerberechtliche Zulassung. Sie ist unabhängig vom Maklervertrag, der die zivilrechtliche Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber über Provision und Leistung beschreibt.

Welche Voraussetzungen braucht man für die §34c Genehmigung?

Für die Erteilung der §34c-Erlaubnis müssen zwei zentrale Voraussetzungen erfüllt sein: persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Beide werden von der Behörde aktiv geprüft und sind nicht verhandelbar.

Persönliche Zuverlässigkeit bedeutet, dass keine schwerwiegenden strafrechtlichen Vorwürfe, gewerberechtlichen Verstöße oder vergleichbare Eintragungen vorliegen. Die Behörde wertet dazu Registerauskünfte aus, darunter das polizeiliche Führungszeugnis und das Gewerbezentralregister.

Geordnete Vermögensverhältnisse setzen voraus, dass keine gravierenden Zahlungsstörungen, laufende Insolvenzverfahren oder vergleichbare finanzielle Schieflagen vorliegen. Eine Schufa-Auskunft oder Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis wird regelmäßig angefordert.

Bei juristischen Personen wie einer GmbH gilt:

• Die Zuverlässigkeit wird für alle vertretungsberechtigten Personen (z.B. Geschäftsführer) geprüft.
• Die Vermögensverhältnisse betreffen sowohl die Gesellschaft als auch die handelnden Personen.
• Die Erlaubnis kann für einzelne Tätigkeitsbereiche (nur Makler, nur Bauträger) oder kombiniert beantragt werden.

Hinweis für 2026: Seit dem 24. Juli 2026 ist die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler entfallen. Für Wohnimmobilienverwalter nach §34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO bleibt die Fortbildungspflicht jedoch weiterhin bestehen.

Welche Unterlagen muss ich für §34c einreichen?

Der Antrag auf §34c-Erlaubnis erfordert eine Reihe von Nachweisen, die je nach Bundesland und Behörde leicht variieren können. Die folgende Liste gibt den typischen Umfang wieder:

• Ausgefülltes Antragsformular der zuständigen Behörde
• Polizeiliches Führungszeugnis (Belegart O, zur Vorlage bei Behörden)
• Auskunft aus dem Gewerbezentralregister
• Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis oder Insolvenzregister
• Nachweis der Gewerbeanmeldung
• Bei GmbH: Handelsregisterauszug, Gesellschaftsvertrag, Nachweise für alle Geschäftsführer

Die Erlaubnis muss vor Aufnahme der Tätigkeit beantragt und erteilt sein. Eine spontane oder probeweise Maklertätigkeit ohne Genehmigung ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Wie lange dauert die Registerprüfung für Makler und was kostet die §34c Erlaubnis?

Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bundesland und Behörde. Erfahrungsgemäß dauert das Verfahren zwischen zwei und acht Wochen, sofern alle Unterlagen vollständig eingereicht wurden. Fehlende Dokumente verlängern die Bearbeitungszeit erheblich.

Die Gebühren für die §34c-Erlaubnis sind behördenabhängig und werden nach dem jeweiligen Landesgebührenrecht berechnet. Als Orientierung gilt:

Die genauen Gebühren sind bei der zuständigen Behörde direkt zu erfragen, da sie gesetzlich nicht bundeseinheitlich geregelt sind.

Kann ich die §34c Erlaubnis online beantragen?

In vielen Bundesländern ist eine Online-Antragstellung möglich, aber nicht flächendeckend einheitlich geregelt. Die zuständigen Behörden bieten zunehmend digitale Antragsportale an:

• Baden-Württemberg: Antragsstellung über die IHK, teilweise mit Online-Formularen
• Hamburg: Über das Gewerbeamt des jeweiligen Bezirksamts, digitale Einreichung möglich
• Hessen: Kreisfreie Städte und Landkreise, Verfahren variiert

Wer unsicher ist, sollte direkt bei der zuständigen Behörde anfragen. Auch wenn der Antrag online gestellt wird, müssen Originalunterlagen oder beglaubigte Kopien in der Regel postalisch oder persönlich nachgereicht werden.

Wie lange ist die §34c Genehmigung gültig und wer braucht sie nicht?

Die §34c-Erlaubnis ist grundsätzlich unbefristet gültig, solange die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Die Behörde kann die Erlaubnis jedoch widerrufen oder mit neuen Auflagen versehen, wenn sich die Zuverlässigkeit oder die Vermögensverhältnisse des Inhabers ändern.

Wer braucht keine §34c-Erlaubnis?

• Personen, die ausschließlich im Angestelltenverhältnis für einen lizenzierten Makler tätig sind (die Erlaubnis liegt beim Arbeitgeber)
• Wohnungsbaugesellschaften, die ausschließlich eigene Bestände verwalten oder vermitteln, in bestimmten Konstellationen
• Tätigkeiten, die nicht als gewerbsmäßige Vermittlung einzustufen sind (z.B. gelegentliche Privatverkäufe)

Sonderfall Darlehensvermittler: Wer bisher unter §34c GewO als Darlehensvermittler tätig war, muss ab dem 20. November 2026 eine neue Erlaubnis nach §34k GewO beantragen. Die bisherige §34c-Erlaubnis für Darlehensvermittlung erlischt automatisch mit Ablauf des 19. November 2027.

Was passiert, wenn ich ohne §34c Erlaubnis als Makler arbeite?

Wer ohne die erforderliche §34c-Erlaubnis als Immobilienmakler tätig wird, riskiert erhebliche rechtliche Konsequenzen auf zwei Ebenen.

Aufsichtsrechtliche Folgen:

• Die zuständige Behörde kann die Ausübung der Tätigkeit sofort untersagen
• Es können Bußgelder verhängt werden
• Bei fortgesetzter unerlaubter Tätigkeit sind weitere Maßnahmen bis zur Schließung des Gewerbebetriebs möglich

Zivilrechtliche Folgen:

• Provisionsansprüche eines Maklers ohne erforderliche Erlaubnis sind nach ständiger Rechtsprechung in der Regel nicht durchsetzbar
• Auftraggeber können bereits geleistete Provisionen zurückfordern

Bußgeld und Strafe ohne Maklererlaubnis nach §34c

Das Tätigwerden ohne §34c-Erlaubnis stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Die Behörde kann Bußgelder verhängen, die je nach Schwere des Verstoßes und Dauer der unerlaubten Tätigkeit erheblich ausfallen können. Mehrere IHK-Merkblätter weisen ausdrücklich auf diese Konsequenzen hin.

Wer prüft und meldet? Verbraucher, Mitbewerber und Behörden können Verstöße melden. Die zuständige Behörde prüft dann von Amts wegen.

Gemeinsame Registerprüfung bei mehreren Maklern: Wenn mehrere Personen gemeinsam als Makler tätig sind (z.B. in einer GbR oder GmbH), wird die Zuverlässigkeit für jede vertretungsberechtigte Person einzeln geprüft. Es gibt keine pauschale Sammelprüfung; jede Person muss die Voraussetzungen individuell erfüllen.

Häufige Fehler beim §34c Antrag vermeiden

Viele Anträge verzögern sich oder werden abgelehnt, weil vermeidbare Fehler gemacht werden. Die häufigsten Probleme:

• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Registerauskünfte oder abgelaufene Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
• Zu späte Antragstellung: Die Erlaubnis muss vor Tätigkeitsbeginn vorliegen, nicht gleichzeitig oder danach.
• Falsche Behörde: In Baden-Württemberg ist seit 2019 die IHK zuständig, nicht mehr das Landratsamt. Wer den Antrag falsch adressiert, verliert Zeit.
• Fehlende Angaben bei juristischen Personen: Alle Geschäftsführer müssen mit vollständigen Unterlagen erfasst werden.
• Unklarer Tätigkeitsumfang: Wer sowohl als Makler als auch als Bauträger tätig sein will, muss beide Funktionen im Antrag angeben.

Wie können Verbraucher die §34c Erlaubnis eines Maklers prüfen?

Verbraucher und Geschäftspartner haben ein berechtigtes Interesse daran, die Erlaubnis eines Maklers zu überprüfen. Folgende Wege stehen offen:

1. Direkte Anfrage beim Makler: Seriöse Makler legen die Erlaubnisurkunde auf Anfrage vor.
2. Anfrage bei der zuständigen Behörde: Das Gewerbeamt, die IHK oder das Landratsamt können Auskunft über bestehende Erlaubnisse geben.
3. Gewerbezentralregister: Einträge über gewerberechtliche Verstöße sind dort hinterlegt.
4. Impressumspflicht: Makler sind verpflichtet, ihre Erlaubnisnummer und die erteilende Behörde im Impressum anzugeben.

Wann ist Vorsicht geboten? Wenn ein Makler die Vorlage der Erlaubnis verweigert, keine Erlaubnisnummer im Impressum nennt oder die angebende Behörde bei Nachfrage keine Bestätigung gibt, sollte die Zusammenarbeit kritisch hinterfragt werden.

FAQ

Muss ich die §34c-Erlaubnis erneuern? Nein, die Erlaubnis ist unbefristet. Sie bleibt gültig, solange die Voraussetzungen (Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse) weiterhin erfüllt sind. Bei Änderungen muss die Behörde informiert werden.

Gilt die Erlaubnis bundesweit? Ja, eine erteilte §34c-Erlaubnis gilt grundsätzlich im gesamten Bundesgebiet, unabhängig davon, welche Behörde sie ausgestellt hat.

Was ist der Unterschied zwischen §34c-Erlaubnis und Maklervertrag? Die §34c-Erlaubnis ist die gewerberechtliche Zulassung zur Berufsausübung. Der Maklervertrag ist die zivilrechtliche Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber über Leistung und Provision. Ohne gültige Erlaubnis ist der Maklervertrag in der Praxis wertlos, weil Provisionsansprüche nicht durchsetzbar sind.

Kann die Erlaubnis entzogen werden? Ja. Die Behörde kann die Erlaubnis widerrufen, wenn die Voraussetzungen nachträglich wegfallen, zum Beispiel bei Insolvenz oder strafrechtlicher Verurteilung.

Brauche ich als Angestellter eines Maklerunternehmens eine eigene Erlaubnis? Nein. Angestellte, die im Namen und auf Rechnung eines lizenzierten Maklers tätig sind, benötigen keine eigene Erlaubnis. Die Erlaubnis liegt beim Arbeitgeber.

Gilt die Weiterbildungspflicht noch für Immobilienmakler? Nein. Seit dem 24. Juli 2026 ist die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler abgeschafft. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt sie bestehen.

Was passiert mit meiner alten §34c-Erlaubnis als Darlehensvermittler? Sie erlischt automatisch mit Ablauf des 19. November 2027. Ab dem 20. November 2026 ist eine neue Erlaubnis nach §34k GewO erforderlich.

Kann ich die Erlaubnis für mehrere Tätigkeiten gleichzeitig beantragen? Ja. Die Behörde bildet kombinierte Anträge (z.B. Makler und Bauträger) in ihren Formularen ab. Für jede Tätigkeit werden die Voraussetzungen separat geprüft.

Wie weise ich geordnete Vermögensverhältnisse nach? In der Regel durch eine Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis, eine Schufa-Auskunft oder eine Erklärung über laufende Insolvenzverfahren. Die genauen Anforderungen legt die zuständige Behörde fest.

Darf ich während der Bearbeitung meines Antrags schon tätig werden? Nein. Die Erlaubnis muss vor Aufnahme der Tätigkeit vorliegen. Eine vorläufige oder probeweise Tätigkeit ist nicht zulässig.

Fazit: Nächste Schritte für Makler und Verbraucher

Die Immobilienmakler §34c Erlaubnis: Voraussetzungen, Registerprüfung und Folgen fehlender Genehmigung sind kein bürokratisches Randthema, sondern ein zentrales Schutzinstrument für alle Beteiligten am Immobilienmarkt. Die Erlaubnispflicht bleibt trotz des Bürokratierückbaus 2026 vollständig bestehen.

Für angehende Makler gilt:

• Antrag rechtzeitig stellen, bevor die Tätigkeit beginnt
• Alle Unterlagen vollständig und aktuell einreichen
• Die zuständige Behörde im eigenen Bundesland ermitteln (IHK, Gewerbeamt oder Landratsamt)
• Bei juristischen Personen alle Geschäftsführer in den Antrag einbeziehen
• Änderungen der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse der Behörde melden

Für Verbraucher und Geschäftspartner gilt:

• Vor Abschluss eines Maklervertrags die Erlaubnisnummer im Impressum prüfen
• Bei Zweifeln die zuständige Behörde direkt kontaktieren
• Ohne nachgewiesene Erlaubnis keine Provision zahlen

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, schützt sich vor rechtlichen Risiken und stärkt das Vertrauen in eine seriöse Zusammenarbeit.