Immobilienmakler Kosten vergleichen: Erfolgsprovision, Festpreis und Zusatzleistungen im Praxistest

Wer Immobilienmakler Kosten vergleichen möchte, steht 2026 vor zwei grundlegenden Modellen: der klassischen Erfolgsprovision (in den meisten Bundesländern 7,14 % des Kaufpreises, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer) und dem Festpreis (3.000 bis 12.000 Euro pauschal). Welches Modell günstiger ist, hängt direkt vom Kaufpreis des Objekts ab. Bei hochpreisigen Immobilien ab etwa 400.000 Euro kann ein Festpreisangebot erheblich günstiger sein als eine prozentuale Provision.

Key Takeaways

• Die gesetzliche Maklerprovision ist nach BGB eine reine Erfolgsprovision: ohne Vertragsabschluss keine Zahlung.
• In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt., aufgeteilt je 3,57 % auf Käufer und Verkäufer.
• Seit Ende 2020 gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler allein, darf der Käufer maximal in gleicher Höhe belastet werden.
• Festpreismodelle kosten pauschal 3.000 bis 12.000 Euro und sind bei teuren Objekten deutlich günstiger.
• Digitale Anbieter werben mit Festpreisen ab ca. 500 Euro, liefern aber oft nur Basisleistungen.
• Zusatzleistungen wie Homestaging, 3D-Rundgänge oder professionelle Fotografie werden bei vielen Maklern separat berechnet.
• Maklergebühren sind grundsätzlich verhandelbar, besonders bei klaren Marktlagen oder mehreren Angeboten.
• Regionale Unterschiede bleiben relevant: Bremen und Hamburg liegen unter dem bundesweiten Durchschnitt.
• Online-Vergleichsrechner helfen, die tatsächliche Kostenbelastung je nach Bundesland und Kaufpreis transparent zu machen.
• Ein Maklervertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden, aber Fristen und Bedingungen müssen beachtet werden.

Was kostet ein Immobilienmakler in Deutschland durchschnittlich?

Die übliche Gesamtprovision beim Immobilienkauf liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. In Bayern, Berlin und Nordrhein-Westfalen sind 7,14 % weiterhin Standard, während Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern häufig bei 5,95 % liegen und Hamburg bei 6,25 %.

In der Praxis zahlt jede Partei in vielen Bundesländern rund 3,0 bis 3,5 % des Kaufpreises. Konkret bedeutet das etwa 3,12 % in Bayern, 3,22 % in Nordrhein-Westfalen und 3,47 % in Sachsen. Diese Werte liegen etwas unter dem rechnerischen Maximum, weil Makler in Regionen mit starkem Wettbewerb gelegentlich Nachlässe gewähren.

Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro:

Bei einem Objekt für 800.000 Euro entstehen bei 7,14 % Gesamtprovision rund 57.120 Euro Maklerkosten. Ein Festpreisangebot von 10.000 Euro wäre in diesem Fall fast sechsmal günstiger.

Erfolgsprovision vs. Festpreis: Welche Option ist besser?

Die Erfolgsprovision lohnt sich vor allem dann, wenn der Makler intensiven Aufwand betreibt und der Verkauf unsicher ist. Der Festpreis ist bei hochpreisigen Objekten fast immer die günstigere Wahl, sofern die Leistungen vergleichbar sind.

Wählen Sie die Erfolgsprovision, wenn:

• Der Verkaufserfolg unsicher ist und der Makler das volle Risiko trägt.
• Das Objekt komplex ist und intensive Verhandlungsführung erfordert.
• Der Kaufpreis unter 200.000 Euro liegt, wo Festpreise relativ teurer wirken.

Wählen Sie den Festpreis, wenn:

• Das Objekt einen Kaufpreis über 400.000 Euro hat.
• Die Marktlage klar und der Verkauf absehbar ist.
• Die angebotenen Leistungen konkret und vergleichbar sind.

Die entscheidende Frage lautet nicht nur „Was kostet das Modell?“, sondern „Was ist darin enthalten?“ Ein Festpreis von 3.000 Euro mit nur einem Portalinserat ist kein echtes Angebot für ein Objekt im Millionenbereich.

Wie viel Provision darf ein Makler maximal verlangen?

Rechtlich ist die Maklerprovision nach § 652 BGB eine reine Erfolgsprovision: Sie entsteht nur, wenn tatsächlich ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wird. Eine gesetzliche Obergrenze für den Provisionssatz gibt es in Deutschland nicht direkt, aber die Marktpraxis und regionale Üblichkeit begrenzen den Spielraum.

Seit der Gesetzesänderung Ende 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: Beauftragt der Verkäufer den Makler allein, darf der Käufer maximal in gleicher Höhe mit Provision belastet werden. Eine einseitige vollständige Überwälzung der Provision auf den Käufer ist seitdem nicht mehr zulässig.

Zusatzleistungen beim Immobilienmakler: Was ist sinnvoll?

Klassische Vollservice-Makler inkludieren in ihrer Provision in der Regel Portalwerbung, Exposé-Erstellung, Besichtigungsmanagement und Vertragsbegleitung. Leistungen wie professionelles Homestaging, hochwertige Objektfotografie oder 3D-Rundgänge werden häufig separat berechnet.

Leistungen, die oft enthalten sind:

• Inserate auf großen Portalen (Immobilienscout24, Immowelt)
• Exposé-Erstellung mit Grundrissen
• Besichtigungstermine und Interessentenmanagement
• Kaufvertragsbegleitung bis zur Beurkundung

Leistungen, die oft extra kosten:

• Professionelle Immobilienfotografie (300 bis 800 Euro)
• Homestaging (ab 1.500 Euro)
• 3D-Rundgänge oder Drohnenaufnahmen (200 bis 600 Euro)
• Energieausweis-Beschaffung (100 bis 300 Euro)
• Rechtliche Zusatzberatung

Digitale Festpreismakler decken laut aktuellen Vergleichen meist nur Basisleistungen ab. Wer ein Premium-Listing oder aufwendige Vermarktung benötigt, zahlt dort schnell mehr als beim ersten Blick auf den Festpreis.

Maklergebühren verhandeln: Ist das möglich?

Ja, Maklergebühren sind grundsätzlich verhandelbar. Besonders in Regionen mit mehreren aktiven Maklern oder bei klaren Verkaufslagen haben Auftraggeber eine gute Ausgangsposition.

Konkrete Ansatzpunkte für Verhandlungen:

• Mehrere Vergleichsangebote einholen und offen kommunizieren.
• Bei einfachen Objekten in gefragten Lagen auf reduzierte Provision oder Festpreis bestehen.
• Laufzeit des Maklervertrags begrenzen (3 bis 6 Monate statt offener Laufzeit).
• Zusatzleistungen als Paket verhandeln, statt sie einzeln zuzukaufen.

Ein Makler, der jede Verhandlung kategorisch ablehnt, ist kein gutes Zeichen. Seriöse Anbieter erklären ihre Preisstruktur transparent.

Online-Makler vs. traditioneller Makler: Kostenvergleich im Praxistest

Online-Makler bieten entweder reduzierte Provisionssätze von ca. 3,57 bis 5,95 % oder Festpreispakete, die unabhängig vom Kaufpreis sind. Traditionelle Makler arbeiten überwiegend mit der vollen Erfolgsprovision von 7,14 %, liefern dafür aber in der Regel mehr persönlichen Service.

Der Praxistest zeigt: Der Kostenvorteil digitaler Anbieter ist real, aber an Bedingungen geknüpft. Wer ein standardisiertes Objekt in einem liquiden Markt verkauft, profitiert von einem Online-Festpreismodell. Wer ein schwer vermarktbares Objekt hat oder intensive Beratung braucht, ist beim klassischen Makler oft besser aufgehoben, auch wenn die Kosten höher sind.

Provisionsfreie Immobilien kaufen und Makler ohne Provision: Seriös oder unsicher?

Provisionsfreie Immobilien finden sich vor allem auf Portalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt, wenn Eigentümer direkt verkaufen. Makler ohne Provision gibt es kaum, da deren Geschäftsmodell auf der Provision basiert.

Gelegentlich übernimmt der Verkäufer die gesamte Provision, sodass der Käufer keine Maklerkosten zahlt. Das ist zulässig, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Solche Angebote sind seriös, aber selten bei privaten Verkäufern mit professionellem Makler.

Wann lohnt sich ein Immobilienmakler wirklich?

Ein Makler lohnt sich, wenn der Zeitaufwand für den Eigentümer hoch wäre, das Objekt komplex ist oder der Markt schwierig einzuschätzen ist. Bei einfachen Objekten in gefragten Lagen ist der Mehrwert eines teuren Vollservice-Maklers oft begrenzt.

Ein Makler lohnt sich besonders bei:

• Erbimmobilien mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen
• Gewerblichen Objekten oder Mehrfamilienhäusern
• Umzug oder Zeitdruck des Verkäufers
• Fehlender Marktkenntnis in der Region

Maklervertrag kündigen: Was muss ich beachten?

Ein Maklervertrag kann in der Regel ordentlich gekündigt werden, sofern keine feste Laufzeit vereinbart wurde. Bei befristeten Verträgen ist eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich.

Wichtige Punkte:

• Kündigung immer schriftlich und nachweisbar (Einschreiben).
• Prüfen, ob eine Nachweispflicht besteht: Hat der Makler bereits Interessenten benannt, kann trotz Kündigung noch ein Provisionsanspruch entstehen, wenn der Vertrag später mit einem dieser Interessenten abgeschlossen wird.
• Laufzeit im Vertrag vor Unterzeichnung auf maximal 3 bis 6 Monate begrenzen.

Versteckte Kosten bei Immobilienmaklern: Worauf achten?

Versteckte Kosten entstehen oft nicht durch den Makler selbst, sondern durch Zusatzleistungen, die im Kleingedruckten des Vertrags als Pflichtbestandteil aufgeführt sind.

Worauf vor Vertragsunterzeichnung zu achten ist:

• Sind Portalkosten und Exposé in der Provision enthalten oder extra?
• Werden Aufwandsentschädigungen bei Nicht-Verkauf verlangt? (Das ist bei echter Erfolgsprovision unzulässig.)
• Gibt es Mindestprovisionen, die auch bei niedrigem Verkaufspreis fällig werden?
• Sind Stornierungsgebühren für bereits gebuchte Leistungen (Fotograf, Staging) im Vertrag?

Makler für Verkauf, Miete oder Kauf: Unterschiedliche Gebühren

Bei der Vermietung gilt seit dem Bestellerprinzip (2015), dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Vermieter zahlen also in der Regel die Provision, nicht Mieter. Die Höhe ist gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt. begrenzt.

Beim Immobilienkauf gilt die oben beschriebene hälftige Teilung. Beim reinen Käuferauftrag (Suchauftrag) zahlt der Käufer die Provision allein, was in der Praxis selten ist.

FAQ: Immobilienmakler Kosten vergleichen

Muss ich als Käufer immer Provision zahlen? Nein. Seit Ende 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, dass der Käufer maximal so viel zahlen darf wie der Verkäufer. Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt und zahlt die volle Provision, ist der Käufer befreit.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen? Käufer können die Provision als Teil der Anschaffungskosten beim Verkauf der Immobilie steuerlich geltend machen. Vermieter können sie als Werbungskosten absetzen. Eigennutzer haben in der Regel keinen direkten Steuerabzug.

Was passiert, wenn der Verkauf scheitert? Bei einer echten Erfolgsprovision nach § 652 BGB entsteht kein Provisionsanspruch. Der Makler trägt das Risiko des Scheiterns vollständig.

Sind Festpreismakler immer günstiger? Nein. Bei Objekten unter 150.000 Euro kann ein Festpreis von 5.000 Euro teurer sein als eine Provision von 7,14 %. Die Kostenmatrix zeigt: Der Breakeven liegt je nach Festpreishöhe zwischen 70.000 und 200.000 Euro Kaufpreis.

Wie finde ich seriöse Vergleichsangebote? Online-Vergleichsportale und Maklerrechner ermöglichen die Eingabe von Bundesland, Kaufpreis und Provisionssatz und zeigen die Kostenverteilung transparent. Mindestens drei konkrete Angebote einholen ist empfehlenswert.

Darf ein Makler eine Aufwandsentschädigung verlangen, wenn kein Vertrag zustande kommt? Grundsätzlich nein, wenn es sich um eine reine Erfolgsprovision handelt. Ausnahmen gelten nur, wenn im Vertrag ausdrücklich eine Aufwandspauschale vereinbart wurde.

Was ist ein Alleinauftrag und was kostet er extra? Ein Alleinauftrag gibt dem Makler das exklusive Recht zur Vermarktung. Er kostet in der Regel nicht mehr, bindet den Eigentümer aber an einen einzigen Anbieter. Ein qualifizierter Alleinauftrag schließt auch den Eigenverkauf aus.

Wie lange dauert es, bis ein Makler die Provision erhält? Die Provision wird fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist. Die Zahlung erfolgt typischerweise innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss.

Fazit: So vergleichen Sie Immobilienmakler Kosten richtig

Wer Immobilienmakler Kosten vergleichen will, braucht eine klare Kostenmatrix: Kaufpreis des Objekts auf der einen Seite, Provisionsmodell und enthaltene Leistungen auf der anderen. Die Erfolgsprovision ist das rechtlich sicherste Modell für Verkäufer, weil kein Risiko ohne Ergebnis entsteht. Der Festpreis ist bei Objekten ab etwa 400.000 Euro fast immer günstiger, sofern die Leistungen vergleichbar sind.

Konkrete nächste Schritte:

1. Kaufpreis des Objekts festlegen und mit einem Online-Rechner die Provisionskosten je Bundesland berechnen.
2. Mindestens drei Angebote einholen: einen klassischen Vollservice-Makler, einen regionalen Anbieter und einen digitalen Festpreismakler.
3. Leistungsverzeichnis jedes Angebots direkt vergleichen: Was ist enthalten, was kostet extra?
4. Maklervertrag auf Laufzeit, Alleinauftrag und Nachweisklausel prüfen, bevor unterschrieben wird.
5. Gebühren aktiv verhandeln, besonders bei klarer Marktlage oder hochpreisigen Objekten.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, zahlt 2026 deutlich weniger als der Durchschnitt und bekommt trotzdem die Leistung, die das Objekt tatsächlich braucht.