Immobilienmakler Provisionen 2026: Übliche Sätze, regionale Unterschiede und klare Verhandlungstaktiken

Die Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf einer Wohnimmobilie in Deutschland liegt 2026 typischerweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer. Es gibt keine gesetzlich festgelegten Einheitssätze, und die Höhe ist grundsätzlich verhandelbar. Regionale Unterschiede zwischen den Bundesländern sind dabei erheblich.

Key Takeaways

• Die übliche Gesamtprovision liegt 2026 bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• Der häufigste Satz in den meisten Bundesländern beträgt 7,14 % (je 3,57 % für Käufer und Verkäufer).
• Hamburg (ca. 6,25 %), Bremen (ca. 5,95 %) und Niedersachsen (4,76 % bis 7,14 %) liegen unter diesem Standardwert.
• Seit der Reform 2020 darf der Käuferanteil bei Wohnimmobilien nicht höher sein als der Verkäuferanteil, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.
• Die Provision ist frei verhandelbar, muss aber ortsüblich sein.
• Konkrete Verhandlungsstrategien umfassen Vergleichsangebote, Leistungsdefinition und erfolgsabhängige Staffelprovisionen.
• Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und 7,14 % Gesamtprovision fallen 35.700 € Courtage an, typischerweise je 17.850 € pro Seite.
• Für gewerbliche Objekte und institutionelle Käufer gelten die Verbraucherschutzregeln zur Halbteilung nicht.
• Maklerprovision beim Kauf kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden.
• Die Bandbreiten haben sich seit 2020 kaum verändert; flächendeckende Absenkungen sind für 2027 nicht angekündigt.

Was ist die übliche Maklerprovision in Deutschland 2026?

Die Standardprovision beim Kauf einer Wohnimmobilie beträgt 2026 in den meisten Bundesländern 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt., aufgeteilt in je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Die Gesamtspanne liegt je nach Region zwischen 5,95 % und 7,14 %.

Diese Sätze haben sich seit der Provisionsreform von 2020 als Marktstandard etabliert. Es gibt keine bundesweit gesetzlich fixierten Obergrenzen, aber der Markt orientiert sich eng an diesen Bandbreiten. Abweichungen sind möglich, wenn Lage, Objektart oder die Verhandlungsposition beider Parteien dies erlauben.

Beispielrechnung:

Alle Beträge inkl. 19 % MwSt. Werte sind Schätzungen auf Basis üblicher Marktsätze Mitte 2026.

Regionale Unterschiede: Maklerprovision Nord- vs. Süddeutschland

Die Provision variiert je nach Bundesland spürbar. Käufer und Verkäufer in Hamburg oder Bremen zahlen weniger als in Bayern oder Baden-Württemberg.

Hier eine Übersicht der typischen Gesamtprovisionen nach Region (Stand: aktualisiert bis September 2026):

Bundesländer mit 7,14 % Gesamtprovision (je 3,57 % pro Seite):

• Bayern, Baden-Württemberg, Berlin
• Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland
• Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen

Bundesländer mit niedrigeren Sätzen:

• Hamburg: ca. 6,25 % gesamt (Käufer zahlt typischerweise den vollen Anteil oder eine angepasste Aufteilung)
• Bremen: ca. 5,95 % gesamt
• Niedersachsen: Spanne von ca. 4,76 % bis 7,14 %, je nach Mikrostandort und Makler

Entscheidend ist: In Bundesländern mit niedrigeren Sätzen ist die Verhandlungsposition für Käufer häufig stärker, weil der Wettbewerb unter Maklern intensiver ist oder die lokale Markttradition niedrigere Courtagen begünstigt.

Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer?

Seit der Reform von 2020 gilt für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) mit Verbraucher-Käufern eine klare Regel: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, darf der Käuferanteil nicht höher sein als der Verkäuferanteil. Eine vollständige Abwälzung der Courtage auf den Käufer ist in diesen Fällen unzulässig.

Diese Regel gilt 2026 unverändert fort. In der Praxis bedeutet das meist eine hälftige Teilung.

Ausnahmen: Bei institutionellen Anlegern, Mehrfamilienhäusern ohne Verbraucher-Käufer und gewerblichen Immobilien kann die Provision frei verteilt werden, auch als reine Käufer- oder reine Verkäuferprovision.

Branchenüblich unterscheidet man:

• Innenprovision: Der Verkäufer trägt die Courtage allein.
• Außenprovision: Der Käufer trägt die Courtage allein (bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer nur bis zur Höhe des Verkäuferanteils zulässig).
• Gemischte Modelle: Hälftige oder anderweitig vereinbarte Aufteilung.

Ist 7,14 % Provision beim Hausverkauf 2026 normal?

Ja, 7,14 % Gesamtprovision ist in den meisten deutschen Bundesländern der Standardsatz und damit marktüblich. Dieser Wert gilt als Orientierungsgröße, nicht als gesetzliche Pflicht.

Ein Makler kann rechtlich auch einen niedrigeren Satz vereinbaren, solange beide Parteien zustimmen. Wer den Satz als überhöht empfindet, hat gute Argumente für eine Verhandlung, besonders bei hochwertigen Objekten, kurzen Vermarktungszeiten oder wenn der Verkäufer bereits einen festen Käufer mitbringt.

Wie verhandelt man die Maklerprovision erfolgreich?

Die Provision ist verhandelbar, und konkrete Strategien erhöhen die Erfolgschancen deutlich. Wer gut vorbereitet in das Gespräch geht, kann in vielen Fällen 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte einsparen.

Bewährte Verhandlungstaktiken 2026:

1. Vergleichsangebote einholen: Mindestens drei Makler im gleichen Mikrostandort anfragen. Wettbewerb schafft Spielraum.
2. Leistungen klar definieren: Welche Marketingmaßnahmen, Exposé-Qualität und Besichtigungskonzepte sind enthalten? Weniger Leistung rechtfertigt eine niedrigere Provision.
3. Exklusivitätsdauer begrenzen: Einen Maklervertrag mit kürzerer Laufzeit (z.B. drei Monate statt sechs) zu vereinbaren, erhöht den Anreiz des Maklers zur schnellen Vermittlung.
4. Staffelprovision vorschlagen: Eine erfolgsabhängige Komponente, bei der die Provision mit dem erzielten Verkaufspreis steigt, kann für beide Seiten attraktiv sein.
5. Online-Provisionsrechner nutzen: Konkrete Zahlenbeispiele aus aktuellen Rechnern liefern eine sachliche Argumentationsbasis.
6. Alle Konditionen schriftlich fixieren: Nebenkosten, Laufzeit und genaue Provisionshöhe müssen im Maklervertrag stehen, nicht nur mündlich vereinbart werden.

„Wer mehrere Angebote vergleicht und den Leistungsumfang klar benennt, verhandelt auf Augenhöhe, nicht auf Hoffnung.“

Was ist in der Maklerprovision enthalten?

Die Courtage deckt die Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers ab, also die Tätigkeit, die direkt zum Abschluss des Kaufvertrags führt. Sie wird nur geschuldet, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht und der Makler tatsächlich kausal zum Vertragsabschluss beigetragen hat.

Typischerweise umfasst die Provision:

• Marktpreisanalyse und Bewertung des Objekts
• Erstellung und Verbreitung des Exposés
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen
• Bonitätsprüfung potenzieller Käufer
• Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag

Was nicht automatisch enthalten ist: Homestaging, professionelle Fotografie, 3D-Grundrisse oder Energieausweis-Erstellung. Diese Zusatzleistungen sollten vor Vertragsabschluss explizit geklärt werden.

Was passiert, wenn ich ohne Makler verkaufe?

Wer ohne Makler verkauft (sogenannter Privatverkauf), spart die Courtage vollständig ein, trägt aber alle Vermarktungsaufgaben selbst. Das lohnt sich vor allem, wenn bereits ein Käufer bekannt ist oder das Objekt in einer sehr gefragten Lage liegt.

Risiken des Privatverkaufs:

• Falsche Preisfindung ohne Marktkenntnis
• Höherer Zeitaufwand für Besichtigungen und Verhandlungen
• Rechtliche Risiken bei fehlerhaften Vertragsunterlagen
• Geringere Reichweite auf Immobilienportalen (Makler haben oft besseren Zugang)

Faustregel: Bei Objekten unter 200.000 € oder mit klarem Käuferkreis kann der Privatverkauf sinnvoll sein. Bei komplexen Objekten oder unsicherem Marktumfeld überwiegen die Vorteile eines professionellen Maklers häufig die Kosten der Provision.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Für Käufer, die die Immobilie vermieten, ist die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten aktivierungspflichtig und wird über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt. Für selbst genutzte Immobilien ist eine direkte steuerliche Absetzbarkeit in der Regel nicht möglich.

Verkäufer können die Maklerprovision als Veräußerungskosten geltend machen, was den steuerpflichtigen Gewinn bei einem privaten Veräußerungsgeschäft mindert, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht abgelaufen ist. Eine individuelle steuerliche Beratung ist in jedem Fall empfehlenswert.

Wie vergleiche ich Maklergebühren zwischen verschiedenen Anbietern?

Der direkteste Weg ist ein strukturierter Angebotsvergleich. Dabei sollten Käufer und Verkäufer nicht nur den Prozentsatz, sondern auch den Leistungsumfang, die Vertragslaufzeit und eventuelle Zusatzkosten gegenüberstellen.

Checkliste für den Maklervergleich:

• Gesamtprovision in Prozent und als absoluter Betrag (inkl. MwSt.)
• Enthaltene Leistungen (Exposé, Fotografie, Besichtigungen, Vertragsbegleitung)
• Laufzeit des Maklervertrags und Kündigungsbedingungen
• Exklusivitätsklausel: Darf parallel ein weiterer Makler beauftragt werden?
• Referenzen und nachweisbare Verkäufe im gleichen Mikrostandort
• Erreichbarkeit und Kommunikationsqualität im Erstgespräch

Beeinflusst die Provision den endgültigen Kaufpreis?

Ja, indirekt. Käufer kalkulieren die Gesamterwerbskosten inklusive Provision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. In Regionen mit 7,14 % Gesamtprovision sind die Kaufnebenkosten spürbar höher als in Bremen oder Hamburg, was die Kaufentscheidung und die Preisverhandlung beeinflussen kann.

Bei einem Objekt für 500.000 € in Bayern summieren sich Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar ca. 1,5 %, Provision 3,57 % Käuferanteil) auf schätzungsweise 42.000 bis 45.000 € allein auf Käuferseite. Wer das Budget kennt, verhandelt realistischer.

Wie viel sollte ich für Maklergebühren beim Wohnungskauf einplanen?

Als Käufer sollte man 2026 in den meisten Bundesländern 3,57 % des Kaufpreises als Maklerkosten einkalkulieren. In Hamburg, Bremen und Teilen Niedersachsens kann dieser Wert niedriger liegen.

Budgetplanung als Käufer:

• 3,57 % des Kaufpreises als Standardpuffer einplanen
• In Hamburg: ca. 3,125 % einkalkulieren
• In Bremen: ca. 2,975 % einkalkulieren
• Immer auf Basis des tatsächlich vereinbarten Satzes im Maklervertrag rechnen, nicht auf Basis von Schätzungen

FAQ: Maklerprovision Deutschland 2026

Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland 2026? Typischerweise 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. gesamt, in den meisten Bundesländern 7,14 %, hälftig aufgeteilt.

Kann ich die Maklerprovision verhandeln? Ja. Die Provision ist rechtlich frei verhandelbar und muss nur ortsüblich sein. Vergleichsangebote und eine klare Leistungsdefinition sind die stärksten Verhandlungsargumente.

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf? Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufern zahlen seit 2020 beide Seiten je zur Hälfte. Der Käuferanteil darf nicht höher sein als der Verkäuferanteil.

Ist 3,57 % Provision für den Käufer normal? Ja, das ist der häufigste Käuferanteil in Deutschland 2026, entsprechend der hälftigen Teilung der 7,14 % Gesamtprovision.

Was kostet ein Makler bei einem 400.000 € Haus? Bei 7,14 % Gesamtprovision: 28.560 € gesamt, je 14.280 € für Käufer und Verkäufer (Schätzung auf Basis üblicher Marktsätze).

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision? Nein. Es gibt keine bundesgesetzlich festgelegte Obergrenze. Die Höhe ergibt sich aus Vertrag und Markt.

Ist die Maklerprovision beim Kauf einer Mietimmobilie steuerlich absetzbar? Ja, als Anschaffungsnebenkosten, die über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Bei selbst genutzten Immobilien entfällt dieser Vorteil in der Regel.

Kann ich ohne Makler kaufen oder verkaufen? Ja. Ein Makler ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Beim Privatverkauf entfällt die Courtage, aber der Aufwand und die Risiken liegen vollständig beim Eigentümer.

Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision? Innenprovision zahlt der Verkäufer allein. Außenprovision zahlt der Käufer allein. Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufern ist eine vollständige Außenprovision seit 2020 unzulässig.

Werden sich die Provisionssätze 2027 ändern? Branchenkommentare erwarten keine abrupten strukturellen Änderungen. Die Bandbreiten von 5,95 % bis 7,14 % dürften stabil bleiben; konkret angekündigte Reformen gibt es Stand September 2026 nicht.

Fazit: Was Käufer und Verkäufer 2026 konkret tun sollten

Die Maklerprovision ist kein unveränderlicher Fixposten. Wer die üblichen Sätze kennt, regionale Unterschiede versteht und mit konkreten Verhandlungsstrategien in das Gespräch geht, kann die Kosten spürbar beeinflussen.

Konkrete nächste Schritte:

1. Ortsüblichen Satz für das eigene Bundesland recherchieren (Orientierung: 5,95 % bis 7,14 % gesamt).
2. Mindestens drei Maklerangebote im gleichen Mikrostandort einholen und direkt vergleichen.
3. Leistungsumfang schriftlich definieren, bevor der Maklervertrag unterzeichnet wird.
4. Staffelprovision oder kürzere Vertragslaufzeit als Verhandlungsoption ansprechen.
5. Gesamte Kaufnebenkosten (inkl. Grunderwerbsteuer und Notar) von Anfang an ins Budget einrechnen.
6. Bei Vermietungsobjekten: Steuerberater zur Absetzbarkeit der Courtage konsultieren.

Die Regeln sind klar, der Spielraum ist real, und gut informierte Käufer und Verkäufer nutzen ihn.