Maklerprovision berechnen: Rechenbeispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung

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Die Maklerprovision beim Immobilienkauf berechnet sich mit der Formel: Kaufpreis x Provisionssatz (inkl. 19 % MwSt.). Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und einem Satz von 3,57 % zahlt jede Partei 8.925 Euro. Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt.

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Key Takeaways

• Die Grundformel lautet: Kaufpreis x Provisionssatz (brutto, inkl. 19 % MwSt.) = Maklerprovision
• Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen die Provision zu gleichen Teilen
• Typische Gesamtprovisionen beim Kauf liegen je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (brutto)
• Beim Nettosatz (ohne MwSt.) liegt die Provision meist zwischen 2,5 % und 3,0 % pro Partei; hinzu kommen 19 % MwSt.
• Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Vermieter zahlen in der Regel, Mieter nur wenn sie selbst den Makler beauftragt haben
• Die Mieterprovision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt. begrenzt
• Provisionen sind grundsätzlich verhandelbar, besonders bei hochpreisigen Objekten
• Beim Verkauf ohne Makler fällt keine Provision an, jedoch entstehen andere Kosten (Vermarktung, Rechtsberatung)
• Gewerbliche Immobilien unterliegen keiner gesetzlichen Deckelung; dort gelten freie Marktkonditionen

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Was ist die Maklerprovision und wie funktioniert sie?

Die Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklergebühr) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird fällig, sobald der Makler den Vertragsabschluss nachweislich herbeigeführt hat, also erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder des Mietvertrags.

Die Provision ist kein gesetzlich festgelegter Einheitssatz, sondern wird im Maklervertrag vereinbart. Für Wohnimmobilien gelten jedoch gesetzliche Obergrenzen und Aufteilungsregeln, die seit 2020 bundesweit gelten.

Wichtig: Die Provision ist nur dann geschuldet, wenn ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt. Kommt kein Kauf- oder Mietvertrag zustande, entsteht kein Provisionsanspruch.

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Maklerprovision berechnen: Formel und Rechenbeispiele

Die Grundformel zur Berechnung der Maklerprovision ist einfach:

Maklerprovision (brutto) = Kaufpreis x Provisionssatz (inkl. 19 % MwSt.)

Um den Nettosatz in einen Bruttosatz umzurechnen:

Bruttosatz = Nettosatz x 1,19

Beispiel: Ein Nettosatz von 3,0 % ergibt einen Bruttosatz von 3,57 %.

Rechenbeispiel Immobilienkauf: 250.000 Euro

Angenommen, der vereinbarte Gesamtprovisionssatz beträgt 7,14 % (brutto), aufgeteilt je zur Hälfte:

Position	Berechnung	Betrag
Kaufpreis	–	250.000 Euro
Gesamtprovision (7,14 % brutto)	250.000 x 0,0714	17.850 Euro
Anteil Käufer (3,57 %)	250.000 x 0,0357	8.925 Euro
Anteil Verkäufer (3,57 %)	250.000 x 0,0357	8.925 Euro
Nettoprovision je Partei (3,0 %)	250.000 x 0,03	7.500 Euro
MwSt. (19 %) auf Netto	7.500 x 0,19	1.425 Euro

Der Käufer zahlt also 8.925 Euro brutto, wovon 1.425 Euro auf die Mehrwertsteuer entfallen.

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Maklerprovision beim Kauf: Halbteilungsgrundsatz und regionale Sätze

Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt das Gesetz für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt, darf der Käufer maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. Eine vollständige Abwälzung der Provision auf den Käufer ist damit unzulässig.

Typische Gesamtprovisionssätze nach Bundesland (brutto, Stand 2026):

• Bayern, Baden-Württemberg, NRW, Hessen: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
• Berlin, Brandenburg, Hamburg: 7,14 % (je 3,57 %)
• Bremen: 5,95 % (je 2,975 %)
• Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 7,14 %

In einigen Bundesländern, darunter Hamburg und Teile Norddeutschlands, wurden historisch niedrigere Sätze praktiziert. Die tatsächlich vereinbarten Sätze können davon abweichen, da sie Verhandlungssache sind.

Entscheidungsregel: Wer ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt nie mehr als die Hälfte der Gesamtprovision, auch wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde.

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Maklerprovision bei Vermietung: Bestellerprinzip und Berechnung

Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Mieter zahlen nur dann, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben.

Die gesetzliche Obergrenze für Mieter beträgt zwei Nettokaltmieten plus 19 % MwSt.

Rechenbeispiel Vermietung: 1.000 Euro Nettokaltmiete

Position	Berechnung	Betrag
Nettokaltmiete	–	1.000 Euro
Maximale Provision (2 Monatsmieten netto)	1.000 x 2	2.000 Euro
MwSt. (19 %)	2.000 x 0,19	380 Euro
Gesamtprovision brutto	2.000 + 380	2.380 Euro

Häufiger Fehler: Manche Makler berechnen die Provision auf Basis der Warmmiete statt der Nettokaltmiete. Das ist unzulässig; Grundlage ist immer die Nettokaltmiete.

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Unterschied zwischen Käufer- und Verkäuferprovision

Beim Kauf unterscheidet man zwischen Innenprovision (vom Verkäufer gezahlt) und Außenprovision (vom Käufer gezahlt). Seit dem Halbteilungsgrundsatz 2020 müssen beide Seiten mindestens gleich viel zahlen, wenn der Makler von beiden Seiten eine Provision verlangt.

Käuferprovision: Wird im Exposé ausgewiesen und ist Teil der Kaufnebenkosten. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht direkt, ist aber bei der Finanzierungsplanung einzukalkulieren.

Verkäuferprovision: Wird vom Erlös abgezogen und mindert den Nettoerlös des Verkäufers. Für Privatverkäufer, die innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, kann die Provision als Werbungskosten steuerlich relevant sein.

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Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Ja, die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Mindestprovision. Besonders bei hochpreisigen Objekten (ab ca. 500.000 Euro) lohnt sich eine Verhandlung, weil der absolute Betrag erheblich ist.

Wann Verhandlung realistisch ist:

• Hochpreisige oder besonders gefragte Objekte
• Mehrere Objekte werden gleichzeitig vermittelt
• Der Verkäufer bringt einen Käufer selbst mit
• Schnelle Abwicklung ohne aufwendige Vermarktung

Wann weniger Spielraum besteht: In angespannten Märkten mit hoher Nachfrage (z. B. München, Frankfurt) haben Makler wenig Druck, Abschläge zu gewähren.

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Zahlt man Maklerprovision auch ohne Makler?

Nein. Wer seine Immobilie privat verkauft oder vermietet, schuldet keinem Makler eine Provision, weil kein Maklervertrag besteht. Es entstehen jedoch andere Kosten: Vermarktungsportale, Fotografie, rechtliche Beratung und Zeitaufwand.

Wichtig: Auch wenn kein Makler eingeschaltet wird, fallen Notarkosten und Grunderwerbsteuer beim Kauf an. Diese sind von der Maklerprovision unabhängig.

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Gewerbliche vs. Wohnimmobilien: Unterschiede bei der Provision

Bei gewerblichen Immobilien (Büros, Lagerhallen, Einzelhandelsflächen) gelten weder der Halbteilungsgrundsatz noch die Mietobergrenze des Bestellerprinzips. Hier sind Provisionen frei verhandelbar, häufig zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises oder 1 bis 3 Monatsmieten.

Entscheidungsregel: Wer eine gemischt genutzte Immobilie (teils Wohnen, teils Gewerbe) kauft, sollte im Maklervertrag klären, welche Regelung für welchen Teil gilt. Fehlt eine klare Regelung, kann es zu Streitigkeiten über den anwendbaren Satz kommen.

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Versteckte Kosten: Was neben der Provision anfällt

Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Wer die Gesamtbelastung realistisch einschätzen will, sollte folgende Positionen einkalkulieren:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises
• Notarkosten: Ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: Ca. 0,3 % bis 0,5 %
• Maklerprovision Käufer: Bis zu 3,57 % (brutto)

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro können die Nebenkosten insgesamt zwischen 25.000 und 35.000 Euro betragen, je nach Bundesland und Provisionssatz.

Achtung: Manche Makler berechnen zusätzliche Gebühren für Exposé-Erstellung oder Bonitätsprüfung. Diese sind nicht Teil der gesetzlich geregelten Provision und sollten im Maklervertrag explizit ausgeschlossen oder klar vereinbart werden.

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Fazit

Wer die Maklerprovision berechnen will, braucht drei Angaben: den Kaufpreis oder die Nettokaltmiete, den vereinbarten Provisionssatz (netto) und den MwSt.-Satz von 19 %. Die Formel ist einfach, aber die regionalen Unterschiede und gesetzlichen Rahmenbedingungen machen den Unterschied.

Konkrete nächste Schritte:

1. Den Provisionssatz im Maklervertrag oder Exposé genau prüfen und auf netto/brutto achten
2. Die eigene Belastung mit der Formel (Kaufpreis x Bruttosatz) selbst nachrechnen, bevor man unterschreibt
3. Bei hochpreisigen Objekten aktiv verhandeln, ein Abschlag von 0,5 Prozentpunkten kann mehrere tausend Euro sparen
4. Alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Provision) zusammenrechnen, um den tatsächlichen Finanzierungsbedarf zu ermitteln
5. Bei Vermietung sicherstellen, dass die Provision auf Basis der Nettokaltmiete berechnet wird, nicht der Warmmiete

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FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttoprovision? Die Nettoprovision ist der Betrag ohne Mehrwertsteuer. Die Bruttoprovision enthält die 19 % MwSt. Im Alltag werden Provisionssätze meist brutto angegeben (z. B. 3,57 %), was einem Nettosatz von 3,0 % entspricht.

Wann genau muss die Maklerprovision bezahlt werden? Die Provision wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist und der Makler die Kausalität nachgewiesen hat. Die Rechnung wird in der Regel kurz nach dem Notartermin gestellt; die Zahlungsfrist beträgt meist 14 bis 30 Tage.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Mehrfamilienhäuser? Nein. Der Halbteilungsgrundsatz gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten gelten freie Vereinbarungen.

Kann ein Makler eine Provision verlangen, obwohl kein Maklervertrag unterschrieben wurde? Grundsätzlich nein. Ein Provisionsanspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag voraus. Mündliche Vereinbarungen sind zwar theoretisch möglich, aber schwer durchsetzbar und im Streitfall problematisch.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? Für Privatpersonen, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen, ist die Provision in der Regel nicht absetzbar. Wer vermietet, kann die Provision als Anschaffungsnebenkosten aktivieren und über die Abschreibung geltend machen.

Was passiert, wenn der Käufer die Provision nicht zahlt? Der Makler kann seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Verweigert der Käufer die Zahlung ohne rechtlichen Grund, droht eine Klage auf Zahlung. Im Maklervertrag sind meist Verzugszinsen und Kostenerstattung geregelt.

Gibt es eine bundesweite Deckelung der Maklerprovision beim Kauf? Stand 2026 gibt es keine bundesweite Deckelung des absoluten Provisionssatzes. Der Halbteilungsgrundsatz begrenzt lediglich die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, nicht die Gesamthöhe.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro? Bei einem Bruttosatz von 3,57 % pro Partei zahlt der Käufer 14.280 Euro, der Verkäufer ebenfalls 14.280 Euro. Die Gesamtprovision beträgt 28.560 Euro.