Immobilienmakler Gebühren vergleichen: Welche Zusatzkosten neben der Provision entstehen können

Wer Immobilienmakler Gebühren vergleichen möchte, sollte wissen, dass neben der Provision eine Reihe weiterer Kosten entstehen können. Käufer rechnen insgesamt mit 8-12 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Verkäufer tragen zusätzliche Ausgaben für Energieausweis, Grundbuchlöschung und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen. Optionale Maklerleistungen wie Home-Staging oder Drohnenaufnahmen dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung separat abgerechnet werden.

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Key Takeaways

• Die Maklerprovision liegt in Deutschland üblicherweise bei 3,57-7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Seit Dezember 2020 schreibt das BGB (§§ 656a, 656d) vor, dass bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen kein Verbraucher-Käufer die gesamte Courtage allein tragen darf.
• Ein BGH-Urteil vom Juli 2026 stellt klar: Für Zweifamilienhäuser gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht, was abweichende Provisionsmodelle ermöglicht.
• Zusatzkosten wie Notargebühren (ca. 1-1,5 %), Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren (ca. 0,2-0,3 %) fallen unabhängig vom Makler an.
• Optionale Leistungen (Grundrissaufbereitung, Drohnenaufnahmen, Home-Staging, Unterlagenbeschaffung) dürfen nur berechnet werden, wenn sie vertraglich einzeln vereinbart wurden.
• Pauschale Bearbeitungsgebühren oder Besichtigungsentgelte sind in der Regel unzulässig.
• Maklergebühren sind grundsätzlich frei verhandelbar, solange keine gesetzliche Obergrenze gilt.
• Wer keine Provision zahlen will, kann Immobilien über Privatverkauf oder provisionsfrei arbeitende Anbieter vermarkten.

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Wie viel Provision zahle ich dem Makler normalerweise?

Die übliche Gesamtprovision in Deutschland bewegt sich zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Der häufigste Wert auf dem Markt liegt bei 7,14 % (also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer).

Konkret: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet eine Gesamtprovision von 7,14 % eine Courtage von rund 28.560 Euro, die hälftig auf beide Parteien verteilt wird. Regionale Unterschiede bestehen, wobei in Ballungsräumen mitunter niedrigere Prozentsätze verhandelt werden.

Wichtig: Die Provision ist erst fällig, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt.

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Unterschied zwischen Maklergebühr und Provision

Beide Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet, bezeichnen aber rechtlich dasselbe: die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers. Es gibt keinen gesetzlichen Unterschied. Die Provision (auch Courtage genannt) wird nur fällig, wenn der Makler den Kauf erfolgreich vermittelt.

Davon zu unterscheiden sind echte Zusatzgebühren, also nachgewiesene Aufwendungen wie Insertionskosten oder Exposé-Druck. Diese dürfen nur verlangt werden, wenn sie vorab schriftlich vereinbart wurden und tatsächlich angefallen sind.

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Sind Maklergebühren gesetzlich festgelegt oder frei verhandelbar?

Maklergebühren sind in Deutschland grundsätzlich frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Provisionshöhe. Was das Gesetz regelt, ist die Verteilung: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Verbraucher-Käufer darf der Käufer nach §§ 656a, 656d BGB nicht mehr zahlen als der Verkäufer.

Ein BGH-Urteil vom Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) hat klargestellt, dass diese Regelung für Zweifamilienhäuser nicht gilt. Dort können abweichende Modelle vereinbart werden, was das Risiko für Käufer erhöht, einen überproportional hohen Anteil zu tragen.

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Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf: Käufer oder Verkäufer?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt seit 2020 das Halbteilungsprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision. Der andere Teil kann auf die Gegenseite übertragen werden, aber nicht mehr.

Bei anderen Immobilientypen (z.B. Zweifamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) kann die Verteilung abweichend vereinbart werden. In der Praxis gilt: Den Vertrag sorgfältig lesen, bevor unterschrieben wird.

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Welche versteckten Kosten entstehen beim Immobilienmakler?

Neben der Provision entstehen beim Immobilienmakler folgende Zusatzkosten, die im Vertrag separat ausgewiesen sein müssen:

Zusatzleistung	Typischer Kostenrahmen	Zulässig, wenn…
Professionelle Fotos	300-800 €	Einzeln vereinbart
Drohnenaufnahmen	400-1.200 €	Einzeln vereinbart
Grundrissaufbereitung	100-400 €	Einzeln vereinbart
3D-Rundgang / Virtual Tour	500-2.000 €	Einzeln vereinbart
Home-Staging	1.000-5.000 €	Einzeln vereinbart
Unterlagenbeschaffung	100-500 €	Einzeln vereinbart
Exposé-Erstellung	150-500 €	Als Aufwendungsersatz

Pauschale Bearbeitungsgebühren oder ein Entgelt allein für die Besichtigung sind nach Verbraucherschutzrecht in der Regel unzulässig, auch wenn sie im Vertrag stehen.

Vergleichsvorlage für Maklerangebote: Beim Einholen von Angeboten empfiehlt sich eine Checkliste mit diesen Fragen:

• Welche Leistungen sind in der Provision enthalten?
• Werden Drohnenaufnahmen, Home-Staging oder 3D-Rundgänge separat berechnet?
• Sind Unterlagenbeschaffung und Grundrissaufbereitung inbegriffen?
• Wie werden Insertionskosten abgerechnet?
• Gibt es pauschale Zusatzgebühren (wenn ja: unzulässig prüfen lassen)?

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Was kostet ein Immobilienmakler durchschnittlich, und wie unterscheiden sich die Gebühren je nach Bundesland?

Die Provisionshöhe variiert regional. In Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen sind 7,14 % (je 3,57 % pro Seite) verbreitet. In Berlin, Hamburg und Brandenburg waren historisch niedrigere Sätze üblich, haben sich aber nach der gesetzlichen Neuregelung 2020 teils angeglichen.

Für die Gesamtkostenplanung gilt: Käufer sollten 10-15 % des Kaufpreises für alle Nebenkosten einplanen. Die Hauptpositionen sind:

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % je nach Bundesland
• Notarkosten: ca. 1-1,5 %
• Grundbuchgebühren: ca. 0,2-0,3 %
• Maklerprovision (Käuferanteil): 1,785-3,57 %
• Gutachter (optional): ca. 0,5-1 %
• Energieausweis: 50-500 € (Verkäuferpflicht)

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Was ist alles in der Maklergebühr enthalten und was nicht?

Eine Standardprovision umfasst typischerweise: Marktbewertung der Immobilie, Erstellung des Exposés, Inserierung auf Portalen, Durchführung von Besichtigungen, Käuferprüfung und Kaufvertragsbegleitung bis zur Beurkundung.

Nicht automatisch enthalten sind Drohnenaufnahmen, 3D-Touren, Home-Staging, Grundrissaufbereitung und die Beschaffung von Unterlagen (z.B. Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung). Diese Leistungen müssen einzeln ausgewiesen und gesondert vereinbart werden.

Entscheidungsregel: Verlangt ein Makler für optionale Zusatzleistungen eine Pauschalgebühr ohne Einzelnachweis, sollte man diese Klausel rechtlich prüfen lassen, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.

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Welche Zusatzkosten entstehen noch außer der Maklergebühr beim Immobilienverkauf?

Verkäufer tragen über ihren Provisionsanteil hinaus häufig:

• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben, Kosten 50-500 € je nach Typ.
• Grundbuchlöschung: Löschung einer Grundschuld kostet etwa 0,2 % des Immobilienwerts.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Darlehensablösung kann die Bank eine Entschädigung verlangen, die mehrere tausend Euro betragen kann.
• Spekulationssteuer: Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft, muss den Gewinn versteuern.
• Renovierungskosten: Um einen marktgerechten Preis zu erzielen, investieren viele Verkäufer vor dem Verkauf in kleinere Instandsetzungen.

Käufer tragen zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Gutachterkosten.

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Kann man Maklergebühren verhandeln oder senken?

Ja, Maklerprovisionen sind verhandelbar. Besonders in einem käuferfreundlichen Markt oder bei hochpreisigen Immobilien lassen sich niedrigere Sätze erzielen. Folgende Ansätze sind praxistauglich:

• Mehrere Maklerangebote einholen und direkt vergleichen.
• Bei einem hohen Verkaufspreis auf eine niedrigere Prozentrate pochen.
• Optionale Leistungen (Home-Staging, Drohnenaufnahmen) nur bei tatsächlichem Bedarf beauftragen.
• Auf Einzelnachweis bestehen: Jede Zusatzleistung separat aufführen lassen.

Ein Makler, der auf jegliche Verhandlung verzichtet, ist kein zwingend schlechtes Zeichen, aber der Vergleich mehrerer Angebote bleibt die wirksamste Methode, um Immobilienmakler Gebühren vergleichen zu können.

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Gibt es Makler ohne Provision oder Gebühren?

Provisionsfreie Makler existieren, arbeiten aber meist mit alternativen Vergütungsmodellen: einer fixen Bearbeitungsgebühr, einem Pauschalhonorar oder einer Hybridlösung. Privatverkauf ohne Makler ist ebenfalls möglich und spart die Provision, erfordert aber erheblichen Eigenaufwand bei Exposé, Besichtigungen, Preisfindung und Vertragsabwicklung.

Wann lohnt sich kein Makler: Bei einfach vermarktbaren Immobilien in gefragten Lagen, wenn der Verkäufer Erfahrung mit Immobilientransaktionen hat und Zeit für den Prozess mitbringt.

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Wann und wie zahle ich dem Makler sein Geld?

Die Provision wird erst nach Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags fällig. Der Makler stellt die Rechnung typischerweise kurz nach der Beurkundung, Zahlungsziel meist 14 Tage. Für optionale Zusatzleistungen (Fotos, Grundriss, Home-Staging) kann eine frühere Fälligkeit vereinbart werden, aber nur nach tatsächlicher Leistungserbringung.

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Was passiert, wenn die Immobilie nicht verkauft wird: Muss ich trotzdem zahlen?

Nein. Die Maklerprovision ist eine Erfolgsvergütung. Kommt kein Kaufvertrag zustande, entsteht kein Provisionsanspruch. Ausnahme: Nachgewiesene Aufwendungen (z.B. Insertionskosten) können unter Umständen zurückgefordert werden, aber nur, wenn dies vorab schriftlich vereinbart wurde.

Lässt sich ein Käufer nach Beurkundung nachweislich durch eigenes Verschulden vom Kauf zurückziehen, kann der Makler unter bestimmten Bedingungen dennoch eine Provision fordern. Diese Fälle sind juristisch komplex und sollten anwaltlich geprüft werden.

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Brauche ich einen Makler oder kann ich meine Immobilie selbst verkaufen?

Beides ist möglich. Ein Makler bietet Marktkenntnis, ein bestehendes Käufernetzwerk und Erfahrung in der Preisverhandlung. Der Privatverkauf spart die Provision, bindet aber Zeit und setzt Marktkenntnisse voraus.

Wähle einen Makler, wenn:

• Die Immobilie schwer zu bewerten ist (Besonderheiten, Lage, Zustand).
• Wenig Zeit für Besichtigungen und Käuferkommunikation vorhanden ist.
• Rechtliche oder steuerliche Komplexitäten bestehen.

Wähle Privatverkauf, wenn:

• Die Immobilie in einer gefragten Lage liegt und sich schnell vermarktet.
• Erfahrung mit Immobilientransaktionen vorhanden ist.
• Der Aufwand für Selbstvermarktung realistisch eingeschätzt wird.

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FAQ

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? Für Privatpersonen beim Kauf der selbst genutzten Immobilie grundsätzlich nicht. Für vermietete Immobilien kann die Käufer-Provision als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden; die Verkäuferprovision ist als Werbungskosten oder Veräußerungskosten absetzbar.

Darf ein Makler eine Bearbeitungsgebühr verlangen? Pauschale Bearbeitungsgebühren ohne konkreten Nachweis der Aufwendungen sind nach Verbraucherschutzrecht in der Regel unzulässig.

Was bedeutet Halbteilungsgrundsatz? Der Halbteilungsgrundsatz nach §§ 656a, 656d BGB bedeutet: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Käufer nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Zweifamilienhäuser? Nein. Ein BGH-Urteil vom Juli 2026 hat klargestellt, dass die §§ 656a ff. BGB auf Zweifamilienhäuser nicht anwendbar sind. Dort können andere Modelle vereinbart werden.

Wie vergleiche ich Maklerangebote richtig? Standardprovision, enthaltene Leistungen, optionale Zusatzkosten und Vertragskonditionen separat gegenüberstellen. Eine Vergleichstabelle mit den oben genannten Positionen hilft dabei, Immobilienmakler Gebühren vergleichen zu können.

Kann der Makler Home-Staging separat berechnen? Nur wenn der Auftraggeber dem ausdrücklich zugestimmt hat und keine Doppelabrechnung über die Provision erfolgt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein).

Wann entsteht die Provision? Erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags. Ohne Vertragsabschluss kein Provisionsanspruch.

Muss der Energieausweis immer vorgelegt werden? Ja. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen.

Kann ich den Makler wechseln, wenn ich unzufrieden bin? Das hängt vom Vertragstyp ab. Ein einfacher Maklerauftrag kann in der Regel gekündigt werden; bei einem Alleinauftrag gelten die vereinbarten Fristen.

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Fazit

Wer Immobilienmakler Gebühren vergleichen und alle Zusatzkosten neben der Provision im Blick behalten will, sollte systematisch vorgehen. Die Provision selbst ist verhandelbar und gesetzlich in ihrer Verteilung geregelt, nicht aber in ihrer Höhe. Daneben entstehen für Käufer Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, und für Verkäufer Kosten für Energieausweis, Grundbuchlöschung und gegebenenfalls Steuern.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen optionale Maklerleistungen wie Grundrissaufbereitung, Drohnenaufnahmen, Home-Staging und Unterlagenbeschaffung. Diese dürfen nur berechnet werden, wenn sie einzeln im Vertrag ausgewiesen und tatsächlich erbracht wurden. Pauschale Zusatzgebühren ohne konkreten Nachweis sind anfechtbar.

Konkrete nächste Schritte:

1. Mindestens drei Maklerangebote einholen und mit einer Vergleichsliste gegenüberstellen.
2. Jeden Vertrag auf Zusatzgebühren und optionale Leistungen prüfen, bevor unterschrieben wird.
3. Gesamtnebenkosten (inkl. Steuer, Notar, Grundbuch) im Finanzierungsplan mit 10-15 % des Kaufpreises einplanen.
4. Bei unklaren Provisionsklauseln oder pauschalen Gebühren juristischen Rat einholen, insbesondere nach den neuen Implikationen des BGH-Urteils vom Juli 2026.