Immobilienmakler Kosten: Welche Leistungen im Honorar enthalten sein sollten

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, zahlt in Deutschland typischerweise zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises als Courtage, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Doch die Höhe allein sagt wenig darüber aus, was diese Summe tatsächlich abdeckt. Wer die Immobilienmakler Kosten und welche Leistungen im Honorar enthalten sein sollten kennt, kann besser verhandeln und teure Überraschungen vermeiden.

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Key Takeaways

• Die gesetzliche Maklerprovision ist nicht gedeckelt, aber durch das Bestellerprinzip und § 656c BGB klar geregelt.
• Ein vollständiges Maklerhonorar umfasst Bewertung, Exposé, Marketing, Besichtigungen, Verhandlung und Notarvorbereitung.
• Beim Wohnungskauf teilen Käufer und Verkäufer die Provision seit 2020 in gleichen Teilen.
• Bei Mietverhältnissen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt.
• Versteckte Kosten wie Fotografenhonorare oder Energieausweisgebühren können separat berechnet werden, wenn das im Vertrag steht.
• Maklergebühren sind grundsätzlich verhandelbar, besonders in einem schwächeren Marktumfeld.
• Ohne nachweisbare Vermittlungsleistung besteht kein Provisionsanspruch des Maklers.
• Makler ohne Provision existieren, sind aber selten und oft an Bedingungen geknüpft.

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Was kostet ein Immobilienmakler in Deutschland?

Die übliche Maklerprovision beim Immobilienkauf liegt in Deutschland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe variiert je nach Bundesland und Marktlage.

Seit der Gesetzesreform von 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Verkäufer und Käufer teilen die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt der Verkäufer den Makler mit einer Provision von 3,57 Prozent, zahlt der Käufer maximal denselben Betrag. Eine einseitige Abwälzung auf den Käufer ist damit unzulässig.

Regionale Unterschiede im Überblick:

Bundesland	Übliche Gesamtprovision (inkl. MwSt.)
Bayern, Baden-Württemberg	7,14 %
Berlin, Brandenburg	7,14 %
Hamburg	6,25 %
Hessen	5,95 %
Bremen	5,95 %

Diese Werte sind Marktstandards, keine gesetzlichen Obergrenzen.

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Welche Leistungen sollte ein Makler erbringen?

Ein Makler, der sein Honorar rechtfertigt, liefert weit mehr als das Aufgeben einer Anzeige. Die Immobilienmakler Kosten und welche Leistungen im Honorar enthalten sein sollten lassen sich klar in Phasen gliedern: von der Erstbewertung bis zur Schlüsselübergabe.

Leistungen, die standardmäßig im Honorar enthalten sein sollten:

• Marktwertermittlung: Fundierte Bewertung der Immobilie auf Basis von Vergleichsdaten, Lage und Zustand
• Professionelles Exposé: Texterstellung, Grundrissaufbereitung und Beschaffung aller relevanten Unterlagen
• Fotografie und Vermarktung: Schaltung auf Immobilienportalen, ggf. Social-Media-Präsenz
• Interessentenqualifizierung: Vorauswahl und Bonitätsprüfung potenzieller Käufer oder Mieter
• Besichtigungsorganisation: Koordination und Durchführung aller Termine
• Kaufpreisverhandlung: Aktive Verhandlungsführung im Interesse des Auftraggebers
• Notarterminvorbereitung: Zusammenstellung aller Unterlagen, Abstimmung mit Notar und Parteien
• Übergabeprotokoll: Begleitung bei der finalen Schlüsselübergabe

Leistungen, die häufig nicht im Honorar enthalten sind:

• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben, aber oft separat berechnet)
• Professionelle Drohnenaufnahmen oder virtuelle 3D-Touren
• Homestaging oder Renovierungsberatung
• Gutachten durch zertifizierte Sachverständige

Tipp: Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen, welche Leistungen konkret enthalten sind.

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Maklergebühr verhandeln: Ist das möglich?

Ja, Maklergebühren sind grundsätzlich verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Mindestprovision in Deutschland.

In einem Käufermarkt oder bei einfach zu vermittelnden Immobilien (gute Lage, hohe Nachfrage) haben Auftraggeber oft Spielraum nach unten. Wer mehrere Objekte gleichzeitig vermitteln lässt oder dem Makler exklusive Vermarktungsrechte einräumt, kann ebenfalls günstigere Konditionen aushandeln.

Wann lohnt sich das Verhandeln besonders:

• Bei hochpreisigen Immobilien, bei denen selbst 0,5 Prozent weniger eine erhebliche Summe ausmachen
• Wenn der Makler das Objekt schnell und ohne großen Aufwand vermitteln kann
• In Regionen mit vielen konkurrierenden Maklern

Vorsicht: Wer ausschließlich auf den günstigsten Anbieter setzt, riskiert eine halbherzige Vermarktung.

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Unterschied zwischen Maklergebühr für Käufer und Verkäufer

Seit der Reform des § 656c BGB gilt beim Kauf von Wohnimmobilien das Halbteilungsprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Gesamtprovision. Die andere Hälfte kann auf den Käufer umgelegt werden, aber maximal in gleicher Höhe.

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oder Grundstücken gelten diese Regeln nicht zwingend. Hier kann die Provision frei vereinbart werden, was in der Praxis oft bedeutet, dass der Käufer die gesamte Provision trägt.

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Ist die Maklergebühr in der Miete enthalten?

Nein. Bei Mietverhältnissen gilt das Bestellerprinzip seit 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Vermieter, die einen Makler zur Mietersuche einsetzen, tragen die Kosten selbst. Mieter dürfen in Deutschland nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden, wenn der Vermieter den Auftrag erteilt hat.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter selbst aktiv einen Makler beauftragt, eine Wohnung zu suchen.

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Makler vs. Selbstverkauf: Kosten im Vergleich

Beim Selbstverkauf fallen keine Maklergebühren an, aber andere Kosten entstehen trotzdem.

Direkte Kosten beim Selbstverkauf:

• Inserate auf Immobilienportalen (je nach Plattform und Laufzeit mehrere hundert Euro)
• Professionelle Fotos (300 bis 1.000 Euro)
• Energieausweis (100 bis 500 Euro)
• Eigene Zeitaufwand (schwer zu beziffern, aber erheblich)

Risiken beim Selbstverkauf:

• Falsche Preisfindung kann zu Verlusten führen, die die eingesparte Provision übersteigen
• Fehlende Käuferqualifizierung erhöht das Risiko von Kaufabbrüchen
• Rechtliche Fehler im Kaufvertragsprozess können teuer werden

Faustregel: Wer eine Immobilie in einem komplexen Markt oder mit besonderen Eigenschaften verkauft, holt mit einem guten Makler oft mehr heraus als er an Provision zahlt.

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Wann muss ich die Maklergebühr zahlen?

Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Makler eine nachweisbare Vermittlungsleistung erbracht hat und der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Ohne wirksamen Vertragsabschluss besteht kein Provisionsanspruch.

Ein Grundsatz aus der deutschen Rechtsprechung: Keine Maklerprovision ohne vergütungspflichtige Tätigkeit. Kommt kein Vertrag zustande, weil der Makler keine kausal wirksame Leistung erbracht hat, entfällt der Anspruch.

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Versteckte Kosten bei Immobilienmaklern

Einige Makler berechnen Zusatzkosten, die im Honorar nicht enthalten sind. Das ist rechtlich zulässig, sofern es im Maklervertrag klar vereinbart wurde.

Typische Zusatzkosten, auf die man achten sollte:

• Aufwendungsersatz für Inserate, Fotos oder Drohnenaufnahmen
• Kosten für Energieausweis oder Grundbuchauszüge
• Stornogebühren bei vorzeitiger Kündigung des Alleinauftrags

So schützt man sich: Den Maklervertrag vor Unterschrift vollständig lesen und alle potenziellen Zusatzkosten schriftlich klären. Pauschale Formulierungen wie „zuzüglich anfallender Kosten“ sollten konkretisiert werden.

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Makler ohne Provision finden: Geht das?

Es gibt Anbieter, die ohne klassische Provision arbeiten, zum Beispiel Festpreismodelle oder Plattformen, die Käufer und Verkäufer direkt zusammenbringen. Diese Modelle sind in Deutschland noch eine Minderheit, gewinnen aber an Bedeutung.

Festpreismakler berechnen einen fixen Betrag unabhängig vom Verkaufspreis, was bei hochpreisigen Immobilien deutlich günstiger sein kann. Der Nachteil: Der Anreiz für maximale Vermarktungsleistung kann geringer sein.

Direktplattformen ermöglichen den Verkauf ohne Makler, verlangen aber eigenes Engagement und Marktkenntnisse.

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Was tun, wenn der Makler schlechte Arbeit leistet?

Wenn ein Makler die vereinbarten Leistungen nicht erbringt, gibt es mehrere Handlungsoptionen.

1. Schriftliche Abmahnung: Konkret benennen, welche Leistungen fehlen oder mangelhaft sind.
2. Fristsetzung zur Nacherfüllung: Dem Makler eine angemessene Frist zur Verbesserung geben.
3. Außerordentliche Kündigung: Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann der Vertrag fristlos gekündigt werden.
4. Provision einbehalten oder mindern: Ohne nachweisbare Leistung besteht kein vollständiger Provisionsanspruch.
5. Schlichtung oder Klage: Der Immobilienverband IVD bietet Schlichtungsverfahren an.

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Wie hoch darf die Maklergebühr sein? Rechtlicher Rahmen

Eine gesetzliche Obergrenze für Maklerprovisionen beim Immobilienkauf gibt es in Deutschland nicht. § 656c BGB regelt lediglich die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer, nicht die absolute Höhe.

Allerdings kann eine Provision, die deutlich über dem Marktüblichen liegt, als sittenwidrig eingestuft werden, wenn sie das Doppelte des ortsüblichen Satzes übersteigt. In solchen Fällen wäre der Provisionsanspruch nach § 138 BGB nichtig.

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Immobilienmakler Kosten sparen: Praktische Tipps

Wer die Immobilienmakler Kosten und welche Leistungen im Honorar enthalten sein sollten genau kennt, kann gezielt einsparen, ohne auf Qualität zu verzichten.

• Mehrere Makler vergleichen: Mindestens drei Angebote einholen und Leistungsumfang direkt gegenüberstellen.
• Alleinauftrag nutzen: Makler arbeiten intensiver, wenn sie exklusive Vermarktungsrechte haben, und sind oft bereit, die Provision leicht zu senken.
• Zeitpunkt wählen: In einem Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage kann man die Provision stärker verhandeln.
• Leistungen selbst übernehmen: Wer eigene Fotos liefert oder den Energieausweis bereits hat, kann Zusatzkosten vermeiden.
• Vertragslaufzeit begrenzen: Kurze Alleinauftragslaufzeiten (drei bis sechs Monate) erhöhen den Druck auf den Makler, zügig zu liefern.

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FAQ

Muss ich als Käufer immer eine Maklerprovision zahlen? Nur wenn ein Maklervertrag zustande gekommen ist und der Makler nachweislich zur Vermittlung beigetragen hat. Ohne eigene Beauftragung oder ohne Leistungsnachweis besteht kein Anspruch.

Kann der Verkäufer die gesamte Provision übernehmen? Ja. Der Verkäufer kann freiwillig die gesamte Provision tragen. Er darf sie jedoch nicht vollständig auf den Käufer abwälzen, wenn er den Makler beauftragt hat.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? Für Privatverkäufer in der Regel nicht. Für gewerbliche Immobilieninvestoren oder Vermieter kann die Provision als Werbungskosten oder Betriebsausgabe absetzbar sein.

Was ist ein Alleinauftrag und lohnt er sich? Ein Alleinauftrag gibt einem Makler das exklusive Recht zur Vermarktung. Er motiviert den Makler zu intensiverer Arbeit und kann die Vermarktungszeit verkürzen, schränkt aber die eigene Flexibilität ein.

Wie lange gilt ein Maklervertrag? Üblich sind drei bis sechs Monate. Nach Ablauf kann der Vertrag verlängert oder gekündigt werden. Bei Alleinaufträgen sollte eine maximale Laufzeit schriftlich vereinbart sein.

Darf ein Makler Provision verlangen, wenn ich das Objekt selbst gefunden habe? Nein, sofern der Makler keinen nachweisbaren Beitrag zur Vermittlung geleistet hat. Der bloße Nachweis eines bereits bekannten Objekts begründet keinen Provisionsanspruch.

Was ist der Unterschied zwischen Courtage und Provision? Beide Begriffe bezeichnen dasselbe: die Vergütung des Maklers. „Courtage“ ist der ältere, im Immobilienbereich gebräuchlichere Begriff.

Kann ich einen Makler haftbar machen, wenn er falsche Angaben gemacht hat? Ja. Falsche oder irreführende Angaben zu Eigenschaften der Immobilie können zur Schadensersatzpflicht des Maklers führen.

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Fazit

Das Maklerhonorar ist mehr als eine Prozentzahl auf dem Kaufvertrag. Wer die Immobilienmakler Kosten und welche Leistungen im Honorar enthalten sein sollten von Anfang an klar definiert, schützt sich vor Enttäuschungen und zahlt nur für das, was tatsächlich geleistet wird.

Konkrete nächste Schritte:

1. Vor der Beauftragung mindestens drei Makler vergleichen und Leistungsumfang schriftlich festhalten.
2. Den Maklervertrag auf Zusatzkosten und Stornobedingungen prüfen.
3. Alleinauftragslaufzeit auf maximal sechs Monate begrenzen.
4. Bei Mängeln sofort schriftlich reagieren und Fristen setzen.
5. Bei Unsicherheiten einen Verbraucherschutzverein oder den IVD kontaktieren.

Ein guter Makler verdient seine Provision. Ein schlechter Makler kostet mehr, als er einbringt. Der Unterschied liegt im Detail der vereinbarten Leistungen.