Der Ablauf beim Immobilienverkauf folgt einem festen Schema von etwa 10 Schritten, das von der Bewertung und Maklerbeauftragung über Exposé, Besichtigungen und Bonitätsprüfung bis zum Notartermin und der Schlüsselübergabe reicht. Der gesamte Prozess dauert in Deutschland typischerweise drei bis sechs Monate. An welchen Stellen ein Makler Zeit, Preis und Rechtssicherheit beeinflusst, zeigt dieser chronologische Leitfaden.
Key Takeaways
- Der Verkaufsprozess gliedert sich in drei Hauptphasen: Vorbereitung, Vermarktung und notarielle Abwicklung.
- Eine marktgerechte Bewertung ist der wichtigste Hebel für einen guten Verkaufspreis.
- Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne sollten vor der Maklerbeauftragung vollständig vorliegen.
- Die Maklerprovision wird in Deutschland seit 2020 gesetzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.
- Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland rechtlich unwirksam.
- Die Schlüsselübergabe erfolgt erst nach vollständigem Kaufpreiseingang und sollte immer mit einem schriftlichen Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
- Die Bonitätsprüfung des Käufers vor dem Notartermin schützt vor geplatzten Verträgen.
- Ein Makler kann den Prozess beschleunigen, aber auch ohne Makler ist ein rechtssicherer Verkauf möglich.
Was ist der erste Schritt, wenn ich mein Haus verkaufen möchte?
Der erste Schritt ist eine fundierte Objektanalyse und Marktwertermittlung. Ohne einen realistischen Verkaufspreis riskiert man entweder einen langen Leerstand (bei Überbewertung) oder Geldverlust (bei Unterbewertung).
Konkret bedeutet das:
- Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Renovierungen.
- Marktwert ermitteln: Entweder durch einen Makler, einen unabhängigen Gutachter oder mithilfe von Vergleichsportalen.
- Verkaufsstrategie festlegen: Verkauf mit oder ohne Makler, Zeitrahmen, Mindestpreis.
Häufiger Fehler: Viele Eigentümer beginnen mit der Vermarktung, bevor alle Unterlagen vollständig sind. Das verzögert später die Bankprüfung auf Käuferseite und kann den Notartermin um Wochen verschieben.
Was passiert bei der Immobilienbewertung und wie wird der Preis festgelegt?
Die Immobilienbewertung vergleicht das Objekt mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in der Region. Makler greifen dabei auf Daten der lokalen Gutachterausschüsse sowie auf Marktdaten großer Portale zurück.
Drei gängige Bewertungsverfahren:
| Verfahren | Anwendung | Geeignet für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Vergleich mit Verkaufspreisen ähnlicher Objekte | Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser |
| Ertragswertverfahren | Kapitalisierung der Mieteinnahmen | Vermietete Mehrfamilienhäuser |
| Sachwertverfahren | Substanzwert des Gebäudes plus Bodenwert | Besondere Objekte ohne Vergleichswerte |
Der Makler legt auf Basis dieser Analyse einen Angebotspreis fest, der Verhandlungsspielraum einschließt, aber nicht so hoch angesetzt ist, dass er Interessenten abschreckt.
Exposé erstellen: Was muss da rein und wer macht das?
Ein hochwertiges Exposé ist die wichtigste Vermarktungsunterlage. Es enthält Grundrisse, professionelle Fotos, eine genaue Beschreibung der Ausstattung, alle relevanten Kennzahlen (Wohnfläche, Baujahr, Energieausweis-Klasse) sowie Angaben zu Lage und Infrastruktur.
Wer erstellt das Exposé? Bei Maklerbeauftragung übernimmt der Makler die Erstellung vollständig, inklusive Beauftragung eines professionellen Fotografen. Beim Privatverkauf liegt diese Aufgabe beim Eigentümer.
Pflichtangaben im Exposé laut Energieeinsparverordnung:
- Energieausweis-Typ (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Energieeffizienzklasse
- Wesentliche Energieträger für Heizung
Ein schlechtes Exposé ist einer der häufigsten Gründe für geringe Nachfrage, selbst bei gut bewerteten Objekten.
Maklergebühren: Wie viel kostet das und wer zahlt?
Die Maklerprovision in Deutschland beträgt üblicherweise 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). Seit der gesetzlichen Neuregelung im Jahr 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Halbteilungsprinzip: Beauftragt der Verkäufer den Makler, trägt er mindestens die Hälfte der Provision selbst.
Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent zahlen Käufer und Verkäufer jeweils rund 14.280 Euro.
Wichtige Punkte beim Maklervertrag:
- Laufzeit: Alleinaufträge laufen typischerweise drei bis sechs Monate.
- Leistungsumfang: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe sollten explizit vereinbart sein.
- Widerruf: Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Besichtigungstermine: Wie viele sind normal und wie lange dauern sie?
Die Anzahl der Besichtigungen hängt stark von Lage, Preis und Marktlage ab. In gefragten Lagen können zehn bis zwanzig Besichtigungen innerhalb weniger Wochen stattfinden; in schwächeren Märkten sind drei bis fünf Termine über mehrere Monate realistisch.
Eine einzelne Besichtigung dauert in der Regel 30 bis 60 Minuten. Der Makler koordiniert Termine, bereitet die Immobilie vor und führt das Gespräch mit Interessenten.
Tipp: Vor jeder Besichtigung sollte die Immobilie aufgeräumt, gut beleuchtet und wenn möglich neutral dekoriert sein. Kleine Mängel, die dem Käufer auffallen, können die Verhandlungsposition schwächen.
Finanzierung des Käufers prüfen: Wann und wie wichtig ist das?
Die Bonitätsprüfung des Käufers sollte vor der Vereinbarung des Notartermins abgeschlossen sein. Ein geplatzter Kaufvertrag nach Notartermin verursacht Kosten und Zeitverlust für beide Seiten.
Mindestanforderungen:
- Aktuelle Finanzierungsbestätigung einer Bank (keine unverbindliche Voranfrage)
- Alternativ: Schufa-Auskunft und Eigenkapitalnachweis
Ein erfahrener Makler holt diese Unterlagen standardmäßig ein, bevor er den Notartermin koordiniert. Beim Privatverkauf liegt diese Verantwortung beim Eigentümer.
Kaufvertrag und Notartermin: Was muss ich beachten?
Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam. Der Notar entwirft den Vertrag auf Basis der vereinbarten Konditionen, prüft ihn auf rechtliche Korrektheit und liest ihn beiden Parteien vor.
Ablauf des Notartermins:
- Vorlage des Vertragsentwurfs mindestens zwei Wochen vor dem Termin (gesetzliche Mindestfrist).
- Identitätsprüfung beider Parteien.
- Vorlesen und Erläutern des Vertrags durch den Notar.
- Unterzeichnung durch Käufer und Verkäufer.
- Beantragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch durch den Notar.
Kosten: Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel vom Käufer getragen.
Wichtig: Fälligkeitsklauseln im Vertrag regeln, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Typischerweise erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen aller behördlichen Genehmigungen.
Grundbuch und Grundschuldlöschung: Wann passiert das?
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer absichert. Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt erst, nachdem der vollständige Kaufpreis eingegangen ist und die Grunderwerbsteuer vom Käufer gezahlt wurde.
Bestehende Grundschulden des Verkäufers (aus einer laufenden Finanzierung) müssen vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Das koordiniert ebenfalls der Notar in Abstimmung mit der finanzierenden Bank des Verkäufers.
Die Grundbuchumschreibung dauert nach Kaufpreiszahlung erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen, abhängig von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts.
Wie lange dauert der gesamte Prozess vom Makler bis zur Übergabe?
Von der Maklerbeauftragung bis zur Schlüsselübergabe dauert der Immobilienverkauf in Deutschland typischerweise drei bis sechs Monate. Diese Spanne gilt als realistischer Orientierungswert für normale Marktbedingungen.
Zeitplan im Überblick:
- Vorbereitung (Bewertung, Unterlagen, Exposé): 2 bis 4 Wochen
- Vermarktung und Besichtigungen: 4 bis 12 Wochen
- Käuferauswahl und Bonitätsprüfung: 1 bis 2 Wochen
- Notartermin und Kaufpreiszahlung: 4 bis 8 Wochen
- Grundbuchumschreibung und Übergabe: 4 bis 8 Wochen
Faktoren, die den Prozess verlängern: schwacher Markt, fehlende Unterlagen, Finanzierungsprobleme beim Käufer, Grundschuldlöschung bei mehreren Gläubigern.
Übergabetermin vorbereiten: Was muss ich vorher regeln?
Die Schlüsselübergabe erfolgt erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers. Erst dann wechselt der Besitz, auch wenn das Eigentum im Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist.
Checkliste für den Übergabetermin:
- Alle Schlüssel vollständig zusammenstellen und dokumentieren (Haustür, Briefkasten, Keller, Garage).
- Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung ablesen und notieren.
- Übergabeprotokoll schriftlich erstellen und von beiden Parteien unterzeichnen lassen.
- Bedienungsanleitungen und Garantiedokumente für Geräte übergeben.
- Versicherungen, Versorger und Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren.
Das Übergabeprotokoll dient als Beweisdokument bei späteren Streitigkeiten über Schäden oder Verbrauchsabrechnungen.
Makler wechseln: Kann ich den Makler während des Prozesses austauschen?
Ein Makler kann grundsätzlich gewechselt werden, aber die Bedingungen hängen vom Maklervertrag ab. Bei einem Alleinauftrag mit fester Laufzeit ist eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, etwa bei nachweisbarer Schlechtleistung.
Vorgehen beim Maklerwechsel:
- Maklervertrag auf Kündigungsfristen und Laufzeit prüfen.
- Kündigung schriftlich und fristgerecht einreichen.
- Nachweis erbringen, dass der neue Makler keine Überschneidung mit dem Kundenstamm des alten Maklers hat, um Doppelprovisionsforderungen zu vermeiden.
Wer einen Makler wechseln möchte, sollte das frühzeitig und mit rechtlicher Beratung tun, um Provisionskonflikte zu vermeiden.
Verkauf ohne Makler: Geht das und worauf muss ich achten?
Ein Privatverkauf ohne Makler ist rechtlich problemlos möglich und spart die Maklerprovision. Er erfordert aber erheblichen Eigenaufwand und Fachkenntnis.
Was Eigentümer beim Privatverkauf selbst übernehmen:
- Marktbewertung und Preisfindung
- Exposé-Erstellung mit professionellen Fotos
- Schaltung von Inseraten auf Immobilienportalen
- Koordination und Durchführung der Besichtigungen
- Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten
- Vorbereitung des Kaufvertrags (in Abstimmung mit dem Notar)
- Organisation des Notartermins und der Übergabe
Wähle den Privatverkauf, wenn: die Immobilie in einer gefragten Lage liegt, der Eigentümer Verhandlungserfahrung mitbringt und ausreichend Zeit hat.
Wähle einen Makler, wenn: der Markt schwierig ist, die Immobilie besondere Vermarktung braucht oder der Eigentümer den Prozess zeitlich und rechtlich nicht vollständig selbst stemmen kann.
Häufige Fehler beim Hausverkauf: Was sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf kosten entweder Geld oder Zeit, oft beides.
- Zu hoher Angebotspreis: Immobilien, die lange am Markt stehen, werden als problematisch wahrgenommen. Ein Preisabschlag später erzielt oft weniger als ein von Anfang an realistischer Preis.
- Unvollständige Unterlagen: Fehlende Dokumente verzögern Bankprüfungen und Notartermine.
- Keine Bonitätsprüfung: Käufer ohne gesicherte Finanzierung können den Prozess zum Stillstand bringen.
- Schlüsselübergabe vor Geldeingang: Ein klassischer und kostspieliger Fehler, der rechtliche Auseinandersetzungen nach sich zieht.
- Kein Übergabeprotokoll: Ohne schriftliche Dokumentation sind spätere Schadensansprüche kaum durchsetzbar.
FAQ
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein? Ja, in der Regel sind beide Parteien persönlich anwesend. Eine Vertretung durch eine bevollmächtigte Person ist möglich, erfordert aber eine notariell beglaubigte Vollmacht.
Wer wählt den Notar aus? In der Praxis schlägt oft der Käufer den Notar vor, da er die Notarkosten trägt. Der Verkäufer kann aber einen anderen Notar vorschlagen oder ablehnen.
Wann muss ich als Verkäufer Spekulationssteuer zahlen? Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Bei Eigennutzung in den letzten zwei vollen Kalenderjahren vor dem Verkauf entfällt die Steuer.
Was ist eine Auflassungsvormerkung? Eine Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer nach Vertragsunterzeichnung absichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet.
Wie lange gilt ein Makler-Alleinauftrag? Typischerweise drei bis sechs Monate. Nach Ablauf kann der Auftrag verlängert oder beendet werden. Eine automatische Verlängerung ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde.
Kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten? Nach notarieller Beurkundung ist ein einseitiger Rücktritt nur bei vertraglich vereinbarten Rücktrittsklauseln oder schwerwiegenden Mängeln möglich. Ein allgemeines Widerrufsrecht besteht bei Immobilienkaufverträgen nicht.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt? Der Verkäufer kann auf Zahlung klagen oder vom Vertrag zurücktreten. Der Notar veranlasst in diesem Fall keine Eigentumsumschreibung. Bis zur Klärung bleibt der Verkäufer Eigentümer.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? Die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Wie viele Schlüssel muss ich bei der Übergabe aushändigen? Alle vorhandenen Schlüssel, einschließlich Reserveschlüssel. Anzahl und Art werden im Übergabeprotokoll dokumentiert.
Kann ich den Verkaufspreis nach Unterzeichnung des Kaufvertrags noch ändern? Nein. Nach notarieller Beurkundung ist der Kaufpreis verbindlich. Änderungen erfordern einen neuen Notartermin und eine Vertragsänderung.
Fazit: Den Immobilie verkaufen Ablauf von der Maklerbeauftragung bis zur Schlüsselübergabe erfolgreich gestalten
Der gesamte Ablauf beim Immobilienverkauf, von der Maklerbeauftragung bis zur Schlüsselübergabe, ist klar strukturiert und gut planbar, wenn man die einzelnen Schritte kennt und vorbereitet angeht.
Konkrete nächste Schritte:
- Unterlagen vollständig zusammenstellen, bevor der erste Makler kontaktiert wird.
- Mindestens zwei bis drei Makler vergleichen, Leistungsumfang und Provisionshöhe schriftlich festhalten.
- Einen realistischen Verkaufspreis auf Basis aktueller Vergleichsdaten festlegen.
- Bonitätsprüfung als festen Prozessschritt einplanen, bevor ein Notartermin vereinbart wird.
- Schlüssel ausschließlich nach schriftlichem Zahlungsnachweis und mit Übergabeprotokoll aushändigen.
Wer diese fünf Punkte konsequent umsetzt, reduziert das Risiko von Verzögerungen, Preisverlusten und rechtlichen Problemen erheblich.
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