Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien: Wer zahlt, welche Sätze gelten und was im Vertrag stehen muss

Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Regelung, wer die Maklercourtage zahlt. Käufer, Verkäufer, Vermieter oder Mieter können die Provision allein oder gemeinsam tragen – alles ist Verhandlungssache. Typische Provisionssätze liegen beim Verkauf zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, bei der Vermietung zwischen zwei und sechs Nettokaltmonatsmieten, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.

Key Takeaways

• Das Bestellerprinzip und das Gesetz zur Courtage bei Wohnimmobilien von 2020 gelten nicht für Gewerbeimmobilien – es gilt Vertragsfreiheit.
• Wer zahlt, hängt von der Marktlage, der Verhandlungsposition und regionalen Gepflogenheiten ab.
• Beim Verkauf sind Sätze von 3 % bis 7 % des Kaufpreises üblich, beim Mietabschluss zwei bis sechs Nettokaltmonatsmieten.
• Außenprovision (eine Partei zahlt alles), Innenprovision (die andere Partei zahlt alles) und Mischprovision (beide teilen) sind alle zulässig.
• Auf die Courtage fällt in Deutschland Umsatzsteuer (aktuell 19 %) an, sofern der Makler umsatzsteuerpflichtig ist.
• Im Maklervertrag müssen Provisionshöhe, Fälligkeit, Kausalität und Leistungsumfang klar geregelt sein.
• Die Courtage wird nur fällig, wenn der Makler nachweislich kausal zum Vertragsabschluss beigetragen hat.
• Fehler bei der Vertragsgestaltung können dazu führen, dass der Provisionsanspruch entfällt.

Was ist Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien und wie funktioniert sie?

Die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie entsteht nur dann, wenn der Makler nachweislich die Ursache (Kausalität) für den Vertragsabschluss war.

Das Grundprinzip: Kein Abschluss, keine Provision. Der Makler trägt das Erfolgsrisiko. Erst wenn Käufer und Verkäufer (oder Vermieter und Mieter) den Hauptvertrag unterzeichnen, wird die Courtage fällig. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Bürogebäude, einen Ladenraum, eine Arztpraxis oder eine Lagerhalle handelt – das Grundprinzip gilt für alle gewerblichen Objekte gleichermaßen.

Im Unterschied zum Wohnimmobilienmarkt unterliegt die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien keinerlei gesetzlicher Deckelung oder Verteilungsregel. Beide Parteien können frei vereinbaren, wer welchen Anteil trägt.

Wer zahlt die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien in Deutschland?

Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Vorgabe zur Kostentragung. Das Bestellerprinzip, das seit 2020 für Wohnmietverhältnisse gilt, findet hier keine Anwendung. Stattdessen entscheiden Marktlage und Verhandlungsmacht.

Es gibt drei gängige Modelle:

• Außenprovision: Der Käufer oder Mieter zahlt die gesamte Courtage. Dieses Modell ist in vielen deutschen Regionen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien verbreitet.
• Innenprovision: Der Verkäufer oder Vermieter trägt die Provision allein. Typisch in Verkäufermärkten, wo Eigentümer den Makler aktiv beauftragen.
• Mischprovision: Beide Seiten teilen sich die Courtage, oft hälftig, aber auch in anderen Verhältnissen wie 2/3 zu 1/3.

Entscheidungsregel: In einem Mietermarkt (viele freie Flächen, wenig Nachfrage) zahlt häufig der Vermieter. In einem Vermietermarkt (knappe Flächen, hohe Nachfrage) kann die Courtage auf den Mieter abgewälzt werden. Beim Verkauf hängt es davon ab, wer den Makler beauftragt hat und wie der Vertrag gestaltet ist.

Welche Provisionssätze gelten bei Gewerbeimmobilien?

Es gibt keine gesetzlich festgelegten Sätze für die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien – alles ist frei verhandelbar. Die folgenden Werte sind Marktüblichkeiten, keine verbindlichen Grenzen.

Beim Verkauf:

Bei der Vermietung:

Die Provision orientiert sich an der Laufzeit des Mietvertrags und wird in Nettokaltmonatsmieten angegeben:

• Kurzfristige Mietverträge (unter 3 Jahre): zwei bis drei Monatsmieten
• Mittelfristige Verträge (3 bis 5 Jahre): drei bis vier Monatsmieten
• Langfristige Verträge (über 5 Jahre): bis zu sechs Monatsmieten

Auf alle genannten Beträge kommt die Umsatzsteuer von aktuell 19 % hinzu, sofern der Makler umsatzsteuerpflichtig ist – was bei gewerblichen Maklern in der Regel der Fall ist.

Kann die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien aufgeteilt werden?

Ja, eine Aufteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer oder zwischen Vermieter und Mieter ist bei Gewerbeimmobilien ausdrücklich zulässig. Es gibt keine gesetzliche Mindest- oder Höchstgrenze für den jeweiligen Anteil.

Wichtig dabei: Jede Partei, die eine Provision zahlen soll, braucht einen eigenen, klaren Provisionsvertrag mit dem Makler. Ein Makler kann von beiden Seiten Provision verlangen (sogenannte Doppelprovision), muss dies aber transparent offenlegen. Verdeckte Doppelprovisionen können die Ansprüche des Maklers gefährden.

Was muss im Maklervertrag für Gewerbeimmobilien stehen?

Ein rechtssicherer Maklervertrag für gewerbliche Objekte muss bestimmte Mindestinhalte enthalten, damit der Provisionsanspruch im Streitfall durchsetzbar ist.

Pflichtangaben im Maklervertrag:

• Genaue Bezeichnung des Objekts (Adresse, Nutzungsart, Größe)
• Höhe der Provision (Prozentsatz oder Festbetrag, netto und brutto)
• Fälligkeitszeitpunkt (in der Regel bei Abschluss des Hauptvertrags)
• Laufzeit und Kündigungsregelungen des Maklervertrags
• Leistungsumfang des Maklers (Exposé, Besichtigungen, Verhandlungsführung)
• Regelung zur Kausalität: Wann gilt der Makler als ursächlich für den Abschluss?
• Angaben zur Umsatzsteuer

Im Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) sollte die vereinbarte Courtage ebenfalls dokumentiert sein, um Streitigkeiten über Höhe und Fälligkeit zu vermeiden.

Ein häufiger Fehler: Der Maklervertrag enthält keine klare Provisionsvereinbarung, sondern verweist nur auf „ortsübliche Sätze“. Gerichte haben solche Formulierungen in der Vergangenheit als zu unbestimmt bewertet.

Ist die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien verhandelbar?

Ja, vollständig. Da es keine gesetzliche Deckelung gibt, sind Provisionssätze bei Gewerbeimmobilien in vollem Umfang verhandelbar. Beide Parteien können Höhe, Verteilung und Zahlungsmodalitäten frei vereinbaren.

Faktoren, die die Verhandlungsposition beeinflussen:

• Objektgröße und Transaktionsvolumen (bei höheren Kaufpreisen sinkt der Prozentsatz oft)
• Marktsituation und Nachfragedruck
• Exklusivität des Maklerauftrags
• Komplexität der Vermittlung (z. B. Umbauten, Sondergenehmigungen)

Tipp für Käufer und Mieter: Bei großvolumigen Transaktionen ab einem Kaufpreis von mehreren Millionen Euro ist ein reduzierter Prozentsatz oft durchsetzbar. Wer frühzeitig verhandelt – vor Unterzeichnung des Maklervertrags – hat die stärkste Position.

Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien: Was ist der Unterschied bei der Maklercourtage?

Der entscheidende Unterschied liegt in der gesetzlichen Regulierung. Für Wohnimmobilien gelten seit 2020 klare Regeln: Das Bestellerprinzip bei der Vermietung und die gesetzliche Deckelung der Käuferprovision auf maximal 50 % der Gesamtcourtage beim Verkauf. Für Gewerbeimmobilien gilt nichts davon.

Für Unternehmen, die Büros, Ladenflächen, Praxen oder Lagerhallen anmieten oder kaufen, bedeutet das: Jede Provision muss aktiv ausgehandelt werden. Wer die Wohnimmobilienregeln auf gewerbliche Transaktionen überträgt, riskiert teure Missverständnisse.

Wie berechnet man die Maklercourtage bei einem Gewerbeimmobilienkauf?

Die Berechnung ist einfach, sobald Kaufpreis und Provisionssatz feststehen.

Formel: Kaufpreis x Provisionssatz (netto) + 19 % Umsatzsteuer = Gesamtcourtage

Beispiel: Kaufpreis 2.000.000 Euro, Provisionssatz 4 % netto

• Nettoprovision: 80.000 Euro
• Umsatzsteuer (19 %): 15.200 Euro
• Gesamtcourtage brutto: 95.200 Euro

Bei einer Mischprovision (z. B. 2 % Käufer, 2 % Verkäufer) zahlt jede Partei 40.000 Euro netto plus 7.600 Euro Umsatzsteuer.

Was passiert, wenn die Maklercourtage nach dem Abschluss nicht gezahlt wird?

Zahlt eine Partei die vereinbarte Courtage nicht, kann der Makler seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Voraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag mit klarer Provisionsvereinbarung und der Nachweis der Kausalität.

Der Makler muss belegen, dass sein Tätigwerden ursächlich für den Vertragsabschluss war. Gelingt dieser Nachweis, hat er einen einklagbaren Zahlungsanspruch. Typische Verteidigungsargumente der zahlungsunwilligen Partei:

• Fehlende oder unwirksame Provisionsvereinbarung
• Keine nachgewiesene Kausalität des Maklers
• Doppeltätigkeit ohne Offenlegung
• Verjährung des Anspruchs (regelmäßig drei Jahre)

Wichtig: Ohne schriftlichen Maklervertrag mit klarer Provisionsregelung ist die Durchsetzung des Anspruchs erheblich schwieriger, auch wenn mündliche Vereinbarungen grundsätzlich wirksam sein können.

Gibt es regionale Unterschiede bei der Maklercourtage für Gewerbeimmobilien in Deutschland?

Ja, regionale Gepflogenheiten spielen eine Rolle, auch wenn sie keine rechtliche Bindungswirkung haben. In Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Hamburg sind Provisionssätze tendenziell höher als in ländlichen Regionen, weil die Transaktionsvolumina größer und die Maklerleistungen komplexer sind.

Auch die Frage, wer zahlt, variiert regional:

• In vielen süddeutschen Märkten trägt traditionell der Käufer die Außenprovision.
• In einigen norddeutschen Märkten ist die Innenprovision (Verkäufer zahlt) verbreiteter.
• In Großstädten mit angespannten Büromärkten (Vermietermarkt) wird die Courtage häufiger auf den Mieter übertragen.

Diese Usancen sind keine Gesetze. Wer sie kennt, kann besser einschätzen, was in einer konkreten Verhandlung als „normal“ gilt – und wo Spielraum besteht.

Häufige Fehler bei der Maklercourtage für Gewerbeimmobilien

• Kein schriftlicher Maklervertrag: Mündliche Absprachen sind schwer durchzusetzen und führen zu Streitigkeiten über Höhe und Fälligkeit.
• Unklare Provisionsvereinbarung: Formulierungen wie „übliche Provision“ ohne konkrete Zahl sind rechtlich angreifbar.
• Kausalität nicht dokumentiert: Wer hat den Käufer oder Mieter zuerst auf das Objekt hingewiesen? Ohne Dokumentation ist der Nachweis schwierig.
• Umsatzsteuer vergessen: Viele Parteien kalkulieren nur mit dem Nettosatz und sind von der Bruttosumme überrascht.
• Wohnimmobilienregeln anwenden: Das Bestellerprinzip gilt nicht für Gewerbe – wer es dennoch einfordert, hat keine rechtliche Grundlage.
• Doppelprovision nicht offengelegt: Nimmt der Makler von beiden Seiten Provision, ohne dies transparent zu machen, riskiert er den Verlust beider Ansprüche.

Kann man die Maklercourtage vermeiden, indem man Gewerbeimmobilien selbst verkauft?

Grundsätzlich ja. Wer als Eigentümer eine Gewerbeimmobilie direkt an einen Käufer oder Mieter vermittelt, ohne einen Makler einzuschalten, zahlt keine Courtage. In der Praxis setzt das voraus, dass der Eigentümer selbst über ein Netzwerk potenzieller Interessenten verfügt, die Vermarktung, Besichtigungen und Vertragsverhandlungen eigenständig abwickeln kann und rechtliche Risiken (z. B. fehlerhafte Exposés, Haftungsfragen) selbst trägt.

Für Privatpersonen oder Unternehmen ohne Immobilienerfahrung überwiegen die Risiken häufig die eingesparte Provision. Ein Makler bringt Marktkenntnis, Käufernetzwerk und Verhandlungserfahrung mit – bei komplexen Gewerbeimmobilien oft ein entscheidender Vorteil.

FAQ: Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien

Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien? Nein. Das Bestellerprinzip gilt seit 2020 ausschließlich für Wohnmietverhältnisse. Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine entsprechende gesetzliche Regelung.

Muss die Maklercourtage schriftlich vereinbart werden? Eine Schriftform ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Ohne schriftlichen Nachweis ist die Durchsetzung des Provisionsanspruchs erheblich schwieriger.

Wann wird die Maklercourtage fällig? In der Regel bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags oder des Mietvertrags, sofern der Maklervertrag nichts anderes regelt.

Kann ein Makler von Käufer und Verkäufer gleichzeitig Provision verlangen? Ja, das ist bei Gewerbeimmobilien zulässig, muss aber gegenüber beiden Parteien offengelegt werden.

Ist die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien steuerlich absetzbar? Für Unternehmen sind Maklerkosten im Zusammenhang mit betrieblich genutzten Immobilien in der Regel als Betriebsausgabe oder Anschaffungsnebenkosten steuerlich absetzbar. Eine steuerliche Beratung im Einzelfall ist empfehlenswert.

Was passiert, wenn zwei Makler an einer Transaktion beteiligt sind? Jeder Makler hat nur dann einen Provisionsanspruch, wenn er einen eigenen wirksamen Maklervertrag hat und seine Tätigkeit kausal für den Abschluss war. Mehrfachprovisionen sind möglich, aber jeder Anspruch muss separat begründet sein.

Gibt es eine gesetzliche Höchstgrenze für die Courtage bei Gewerbeimmobilien? Nein. Es gibt keine gesetzliche Deckelung. Sittenwidrig hohe Provisionen (grob überhöht im Verhältnis zur Leistung) könnten jedoch nach allgemeinem Vertragsrecht angreifbar sein.

Kann die Courtage nachträglich reduziert werden? Nur wenn beide Parteien dem zustimmen. Einseitige Kürzungen nach Vertragsabschluss sind nicht möglich.

Fazit: Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien richtig gestalten

Die Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien – wer zahlt, welche Sätze gelten und was im Vertrag stehen muss – ist kein Selbstläufer. Weil gesetzliche Schutzregeln fehlen, liegt die Verantwortung bei den Vertragsparteien selbst.

Konkrete nächste Schritte:

1. Maklervertrag immer schriftlich abschließen, mit exakter Provisionsangabe in Euro oder Prozent, netto und brutto.
2. Kausalitätsnachweis sichern: Dokumentieren, wann und wie der Makler den Kontakt hergestellt hat.
3. Provisionssatz aktiv verhandeln, besonders bei großvolumigen Transaktionen.
4. Umsatzsteuer von 19 % in die Gesamtkalkulation einbeziehen.
5. Regionale Marktusancen kennen, aber nicht als bindend akzeptieren.
6. Bei Unklarheiten einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuziehen, bevor der Hauptvertrag unterzeichnet wird.

Wer diese Punkte beachtet, vermeidet die häufigsten Fallstricke und schafft eine klare, rechtssichere Grundlage für die Zusammenarbeit mit dem Makler.