Maklerprovision bei Mietwohnungen: Bestellerprinzip, Ausnahmen und unzulässige Kosten

Seit Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Bei Mietwohnungen ist das fast immer der Vermieter. Mieter dürfen nur dann zur Kasse gebeten werden, wenn sie den Makler selbst schriftlich und exklusiv beauftragt haben. Alle anderen Zahlungsaufforderungen an Mieter sind gesetzwidrig.

Key Takeaways

• Das Bestellerprinzip gilt seit 2015 und ist im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) verankert.
• Vermieter, die den Makler beauftragen, tragen die Provision vollständig selbst.
• Die gesetzliche Obergrenze beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Mieter zahlen nur dann, wenn sie den Makler schriftlich und exklusiv beauftragt haben.
• Klauseln im Mietvertrag, die Mieter zur Provision verpflichten, sind unwirksam.
• Unzulässig sind auch Aufwandsentschädigungen, Exposé-Gebühren oder Bearbeitungsgebühren als Umgehungsversuche.
• Das Bestellerprinzip gilt nicht für Gewerbeimmobilien oder Kaufobjekte.
• Bei Verstößen drohen Vermietern und Maklern Bußgelder bis zu 25.000 Euro.

Was ist das Bestellerprinzip bei Maklergebühren für Mietwohnungen?

Das Bestellerprinzip besagt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Für Mietwohnungen gilt diese Regel seit dem 1. Juni 2015, verankert im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). Damit wurde eine jahrzehntelange Praxis beendet, bei der Vermieter den Makler beauftragten, die Kosten aber auf den Mieter abwälzten.

Das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen greift immer dann, wenn eine natürliche Person eine Wohnung zur privaten Nutzung sucht. Gewerbliche Mieter sind nicht erfasst. Entscheidend ist nicht, wer die Wohnung findet, sondern wer den Makler zuerst beauftragt hat.

Wichtig: Das Gesetz schützt ausschließlich Wohnungsmieter. Für Gewerberäume, Büros oder Lagerräume gilt das Bestellerprinzip nicht.

Wer zahlt die Maklergebühr beim Wohnungsmieten nach dem Bestellerprinzip?

In der überwältigenden Mehrheit der Fälle zahlt der Vermieter die Maklerprovision, weil er den Makler beauftragt. Der Makler ist dann sein Dienstleister und erhält seine Vergütung vom Auftraggeber.

Nur in einer klar definierten Ausnahme zahlt der Mieter:

• Der Mieter hat den Makler selbst aktiv kontaktiert und beauftragt.
• Der Auftrag erfolgte schriftlich.
• Der Makler war zu diesem Zeitpunkt noch nicht vom Vermieter beauftragt.
• Der Makler arbeitet ausschließlich im Auftrag des Mieters (kein Doppelauftrag).

Sind diese Bedingungen nicht alle gleichzeitig erfüllt, ist eine Provisionsforderung gegenüber dem Mieter rechtswidrig.

Wie viel Provision darf ein Makler bei Mietwohnungen nehmen?

Die gesetzliche Obergrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (aktuell 19 Prozent). Das ergibt bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro eine maximale Provision von 2.380 Euro.

Berechnung im Überblick:

Diese Obergrenze gilt nur, wenn der Mieter nach den oben genannten Bedingungen tatsächlich zahlungspflichtig ist. Eine Unterschreitung dieser Grenze ist jederzeit möglich und verhandelbar.

Ausnahmen vom Bestellerprinzip bei der Mietwohnung

Das Bestellerprinzip kennt wenige, aber wichtige Ausnahmen. Die Maklerprovision bei Mietwohnungen kann ausnahmsweise vom Mieter verlangt werden, wenn folgende Konstellation vorliegt:

Der Mieter als Besteller: Hat ein Wohnungssuchender einen Makler aktiv und schriftlich beauftragt, eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Objekt zu finden, und der Makler war vorher nicht für den Vermieter tätig, dann darf der Makler vom Mieter eine Provision verlangen.

Weitere Bereiche, in denen das Bestellerprinzip nicht gilt:

• Gewerbliche Mietverhältnisse (Büros, Läden, Lager)
• Kaufverträge für Immobilien aller Art
• Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen
• Werkswohnungen, die direkt vom Arbeitgeber vermittelt werden

Praxishinweis: In der Realität ist der Fall, dass ein Mieter einen Makler exklusiv beauftragt, selten. Wer als Wohnungssuchender ein Inserat auf einem Portal sieht und sich meldet, hat den Makler nicht im Sinne des Gesetzes beauftragt.

Wann muss der Mieter die Maklergebühr zahlen?

Der Mieter muss die Maklergebühr nur dann zahlen, wenn er nachweislich der Besteller war. Alle vier Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein: schriftlicher Auftrag, exklusives Mandat, Initiative vom Mieter, und kein vorheriger Vermieterauftrag.

Ein häufiger Fehler: Vermieter lassen Mieter im Mietvertrag eine Provisionsklausel unterschreiben. Diese Klauseln sind nach dem WoVermG unwirksam, unabhängig davon, was der Mieter unterschrieben hat. Der Mieter kann gezahlte Beträge zurückfordern, in der Regel innerhalb von drei Jahren (reguläre Verjährungsfrist).

Welche Maklerkosten sind unzulässig bei Mietwohnungen?

Unzulässig sind alle Zahlungen, die Mieter im Zusammenhang mit einer Maklervermittlung leisten sollen, wenn der Vermieter der Auftraggeber war. Das gilt auch für verkleidete Umgehungsversuche.

Konkret unzulässig sind:

• Aufwandsentschädigungen für Besichtigungen oder Telefonate
• Exposé-Gebühren oder Gebühren für die Zusendung von Unterlagen
• Bearbeitungsgebühren für die Prüfung von Bewerbungsunterlagen
• Bonitätsprüfungsgebühren, die der Makler in Rechnung stellt
• Verwaltungsgebühren als Ersatz für die verbotene Provision
• Provisionen, die als „Beratungshonorar“ oder „Servicegebühr“ bezeichnet werden

Wie erkenne ich unzulässige Maklerkosten bei der Wohnungsmiete?

Unzulässige Maklerkosten lassen sich an bestimmten Mustern erkennen. Wer diese kennt, kann sich wirksam schützen.

Warnsignale:

• Der Makler fordert Geld, bevor ein Mietvertrag zustande gekommen ist.
• Im Mietvertrag steht eine Klausel, die den Mieter zur Provision verpflichtet.
• Die Zahlung wird als „Servicepauschale“, „Registrierungsgebühr“ oder ähnliches bezeichnet.
• Der Makler behauptet, er habe keinen Auftrag vom Vermieter, kann das aber nicht belegen.
• Es wird Druck ausgeübt, schnell zu zahlen, damit die Wohnung nicht an jemand anderen geht.

Was tun? Betroffene Mieter können gezahlte Beträge zivilrechtlich zurückfordern. Zuständig für Bußgeldverfahren sind die Ordnungsämter der Bundesländer. Bußgelder für Verstöße können bis zu 25.000 Euro betragen.

Maklergebühr bei Mietwohnungen versus Kaufobjekten: Der Unterschied

Bei Kaufimmobilien gilt das Bestellerprinzip in der klassischen Mietform nicht. Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Kernunterschiede im Überblick:

• Mietwohnung: Besteller zahlt alles (meist der Vermieter); Mieter zahlt nur bei eigenem Auftrag.
• Kaufobjekt (Wohnung/Einfamilienhaus): Provision wird hälftig geteilt, wenn der Verkäufer Auftraggeber ist.
• Gewerbeimmobilien (Kauf und Miete): Freie Vereinbarung, keine gesetzliche Beschränkung.

Kann ich die Maklergebühr bei einer Mietwohnung verhandeln?

Wenn der Mieter ausnahmsweise der Besteller ist, kann die Provision verhandelt werden. Die gesetzliche Grenze von zwei Nettokaltmieten ist eine Obergrenze, kein Fixbetrag. Makler sind nicht verpflichtet, diese Grenze voll auszuschöpfen.

In der Praxis ist Verhandlungsspielraum vorhanden, wenn:

• Der Mietmarkt weniger angespannt ist (mehr Angebot als Nachfrage).
• Der Mieter schnell entscheiden kann und den Prozess vereinfacht.
• Es sich um ein langfristiges Mietverhältnis handelt, das dem Vermieter Planungssicherheit gibt.

Da in den meisten Fällen der Vermieter zahlt, ist die Verhandlung über die Provisionshöhe primär Sache des Vermieters mit dem Makler.

FAQ

Gilt das Bestellerprinzip auch für möblierte Wohnungen? Ja. Das Bestellerprinzip gilt für alle Mietwohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, unabhängig davon, ob sie möbliert sind oder nicht.

Kann ein Makler eine Provision verlangen, bevor ein Mietvertrag unterschrieben ist? Nein. Der Provisionsanspruch entsteht erst, wenn ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist und der Makler daran ursächlich mitgewirkt hat.

Was passiert, wenn ich als Mieter eine unzulässige Provision gezahlt habe? Der gezahlte Betrag kann zivilrechtlich zurückgefordert werden. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Anspruchs.

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf die Nebenkosten umlegen? Nein. Maklerprovisionen gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Ist eine Bonitätsauskunft, die der Makler verlangt, kostenlos? Mieter sind nicht verpflichtet, für eine Bonitätsauskunft zu zahlen, die der Makler im Auftrag des Vermieters anfordert. Solche Gebühren sind unzulässig.

Gilt das Bestellerprinzip auch für Wohngemeinschaften (WGs)? Ja, sofern es sich um die Vermietung von Wohnraum zu privaten Wohnzwecken handelt, gilt das Bestellerprinzip auch bei der Vermittlung von WG-Zimmern.

Kann der Vermieter die Provision indirekt über eine höhere Miete ausgleichen? Das ist rechtlich nicht verboten, aber wirtschaftlich eine andere Entscheidung. Die Miethöhe unterliegt anderen Regelungen (Mietpreisbremse), die Provision bleibt davon unberührt.

Welche Behörde ist für Verstöße gegen das Bestellerprinzip zuständig? Die Ordnungsämter der jeweiligen Bundesländer sind für die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten nach dem WoVermG zuständig.

Fazit und nächste Schritte

Das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen ist klar und eindeutig: Wer den Makler bestellt, zahlt. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Mieter, die eine Provisionsforderung erhalten, sollten diese genau prüfen, bevor sie zahlen.

Konkrete Handlungsschritte:

1. Prüfen, ob ein schriftlicher, exklusiver Maklerauftrag vom Mieter vorliegt. Fehlt dieser, ist die Forderung rechtswidrig.
2. Keine Zahlungen unter Druck leisten. Eine Wohnungszusage darf nicht von einer unzulässigen Provisionszahlung abhängig gemacht werden.
3. Unzulässig gezahlte Beträge schriftlich zurückfordern. Eine kurze, formlose Forderung mit Fristsetzung reicht als erster Schritt.
4. Bei Weigerung des Maklers oder Vermieters: Beratung beim Mieterverein oder einer Verbraucherzentrale suchen. Diese bieten in der Regel günstige oder kostenlose Erstberatungen an.
5. Ordnungswidrigkeiten beim zuständigen Ordnungsamt anzeigen, wenn ein klarer Verstoß vorliegt.

Vermieter, die einen Makler einschalten, sollten die Provisionshöhe im Maklervertrag klar regeln und sicherstellen, dass keine Klauseln im Mietvertrag die Kosten auf den Mieter verlagern. Solche Klauseln sind unwirksam und können zusätzliche Bußgelder nach sich ziehen.