Maklervertrag online abschließen: Welche Buttons, Bestätigungen und Widerrufshinweise rechtssicher sind

Ein online abgeschlossener Maklervertrag mit Verbrauchern ist nur wirksam, wenn der Bestellbutton die Zahlungspflicht eindeutig benennt, die Provision unmittelbar neben dem Button ausgewiesen ist und der Makler eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger übersendet. Fehlt einer dieser Punkte, ist der Vertrag nach deutschem Recht endgültig nichtig oder das Widerrufsrecht läuft unbegrenzt weiter.

Key Takeaways

• Ein Maklervertrag online abschließen ist rechtssicher nur möglich, wenn der Bestellbutton Formulierungen wie „Maklervertrag zahlungspflichtig abschließen“ trägt.
• Buttons mit Texten wie „Exposé anfordern“, „Anfrage senden“ oder „Immobilie reservieren“ begründen keinen wirksamen Provisionsanspruch.
• Das BGH-Urteil vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) bestätigt: Verstöße gegen § 312j Abs. 3 BGB führen zur endgültigen Nichtigkeit des Vertrags, nicht nur zu schwebender Unwirksamkeit.
• Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, beginnt aber nur bei ordnungsgemäßer Belehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. E-Mail/PDF).
• Fehlt die Widerrufsbelehrung vollständig, kann der Verbraucher den Vertrag noch Monate oder Jahre später widerrufen.
• Bereits gezahlte Provisionen aus unwirksamen oder widerrufenen Verträgen können zurückgefordert werden; die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
• Eine elektronische Signatur ist für Maklerverträge grundsätzlich ausreichend; ein Notar ist nicht erforderlich.
• Die Bestätigungs-E-Mail muss Vertragsinhalt, Provisionshöhe, Widerrufsbelehrung und Kontaktdaten des Maklers enthalten.

Was ist ein Maklervertrag und warum muss er online besonders gestaltet sein?

Ein Maklervertrag ist die Vereinbarung, durch die ein Auftraggeber einem Makler den Auftrag erteilt, eine Immobilie zu vermitteln oder nachzuweisen, und sich im Erfolgsfall zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Wird dieser Vertrag online geschlossen, gelten zusätzlich die strengen Vorschriften des Fernabsatzrechts und der Button-Lösung nach § 312j BGB.

Gerichte behandeln den online abgeschlossenen Maklervertrag regelmäßig als Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312c BGB, wenn er ausschließlich per E-Mail, Kontaktformular oder Online-Plattform zustande kommt. Das LG Bonn hat dies in einem Urteil vom 29. Februar 2024 ausdrücklich bestätigt. Die Folge: Verbraucher erhalten ein gesetzliches Widerrufsrecht, und der Makler muss bestimmte Pflichtinformationen vor und nach Vertragsschluss liefern.

Für wen gilt das? Die Regelungen betreffen alle Makler, die mit Verbrauchern (Privatpersonen) online Verträge schließen. Zwischen zwei Unternehmen gelten die Verbraucherschutzvorschriften nicht im gleichen Umfang.

Welche Buttons und Bestätigungen machen einen Online-Maklervertrag rechtlich bindend?

Der Schlüssel liegt in § 312j Abs. 3 BGB: Der Verbraucher muss seine Zahlungspflicht über eine Schaltfläche bestätigen, die eindeutig auf eine Zahlungspflicht hinweist. Der BGH hat am 9. Oktober 2025 klargestellt, dass der online abgeschlossene Maklervertrag ein „Zahlungsvertrag“ im Sinne dieser Norm ist.

Zulässige Buttonbeschriftungen (Auswahl):

• „Maklervertrag zahlungspflichtig abschließen“
• „Kostenpflichtig bestellen“
• „Zahlungspflichtig beauftragen“

Nicht ausreichende Formulierungen:

• „Exposé anfordern“
• „Anfrage senden“
• „Immobilie reservieren“
• „Jetzt kontaktieren“

Das OLG Stuttgart hat in einem Urteil vom 7. August 2024 (Az. 3 U 233/22) für den Button „Anfrage senden“ entschieden, dass damit kein wirksamer Provisionsvertrag entsteht. Fehlt der korrekte Button vollständig, kommt nach § 312j Abs. 4 BGB überhaupt kein Maklervertrag zustande.

Direkt neben dem Button muss außerdem stehen:

• Die genaue Provisionshöhe (z.B. „3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis“)
• Der Zeitpunkt der Fälligkeit
• Ein kurzer Hinweis auf das Widerrufsrecht

„Wer als Makler einen Button ohne klaren Zahlungshinweis verwendet, verliert seinen Provisionsanspruch vollständig und endgültig.“

Welches Widerrufsrecht habe ich bei einem online abgeschlossenen Maklervertrag?

Verbraucher haben bei einem online abgeschlossenen Maklervertrag ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 355 Abs. 2 BGB. Die Frist beginnt jedoch erst, wenn der Makler eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. per E-Mail als PDF) übermittelt hat.

Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist gar nicht an. Der BGH hat bereits mit Urteil vom 1. Dezember 2022 (Az. I ZR 28/22) bestätigt, dass Maklerkunden ihr Widerrufsrecht noch nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ausüben können, wenn zuvor keine ordnungsgemäße Belehrung erfolgte.

Wie lange kann man ohne Belehrung widerrufen? Theoretisch unbegrenzt, bis die Belehrung nachgeholt wird. In der Praxis gilt die allgemeine dreijährige Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche bereits gezahlter Provisionen.

Wie muss eine rechtssichere Widerrufsbelehrung formuliert sein?

Eine rechtssichere Widerrufsbelehrung für den Maklervertrag online abschließen muss folgende Punkte klar und vollständig enthalten:

• Beginn und Dauer der Widerrufsfrist (14 Tage ab Vertragsschluss)
• Art und Weise der Ausübung (schriftlich, per E-Mail oder Formular)
• Kontaktdaten des Unternehmers (Postanschrift und E-Mail-Adresse genügen; Fax oder Telefon sind nicht zwingend)
• Folgen des Widerrufs (insbesondere Rückzahlung bereits geleisteter Beträge)
• Hinweis auf das Muster-Widerrufsformular (Anlage 2 zu § 356 BGB)

Die Belehrung muss auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden. Eine E-Mail mit angehängtem PDF erfüllt diese Anforderung. Ein Hinweis nur auf der Website oder im Bestellprozess reicht nicht aus, weil der Verbraucher diesen nach Vertragsschluss nicht mehr abrufen kann.

Was passiert, wenn der Makler keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt?

Fehlt die Widerrufsbelehrung oder ist sie inhaltlich fehlerhaft, bleibt das Widerrufsrecht des Verbrauchers dauerhaft bestehen. Das bedeutet konkret:

• Der Verbraucher kann den Vertrag noch widerrufen, nachdem er an Besichtigungen teilgenommen hat.
• Eine bereits gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.
• Die Teilnahme am Kaufvertragsabschluss heilt den Mangel nicht.

Für Makler bedeutet das ein erhebliches finanzielles Risiko: Provisionen, die auf Basis eines fehlerhaft gestalteten Online-Prozesses vereinnahmt wurden, können noch Jahre später zurückgefordert werden.

Welche rechtlichen Anforderungen gelten für Online-Maklerverträge in Deutschland?

Beim Maklervertrag online abschließen müssen folgende gesetzliche Vorgaben eingehalten werden:

Ist eine elektronische Signatur für Maklerverträge gültig oder brauche ich Schriftform?

Maklerverträge sind grundsätzlich formfrei und können daher auch elektronisch geschlossen werden. Ein Notar ist nicht erforderlich. Die einfache elektronische Signatur (z.B. ein Klick auf den Bestellbutton) reicht aus, solange der Button-Anforderung nach § 312j BGB genügt wird.

Ausnahme: Reservierungsvereinbarungen mit einer erfolgsunabhängigen Gebühr können unter Umständen strengeren Anforderungen unterliegen, wenn sie wirtschaftlich einem Vorvertrag gleichkommen. Hier empfiehlt sich rechtliche Beratung im Einzelfall.

Was ist der Unterschied zwischen einem Maklervertrag und einem Vermittlungsvertrag online?

Ein Maklervertrag begründet einen erfolgsabhängigen Provisionsanspruch: Der Makler erhält seine Vergütung nur, wenn der Hauptvertrag (z.B. Kaufvertrag) zustande kommt. Ein Vermittlungsvertrag kann dagegen auch erfolgsunabhängige Vergütungsansprüche enthalten.

Online macht dieser Unterschied rechtlich erheblich: Bei erfolgsunabhängigen Vergütungen greift § 312j BGB ebenfalls, und das Widerrufsrecht nach Fernabsatzrecht gilt in beiden Fällen. Verbraucher sollten vor dem Klick auf den Bestellbutton prüfen, ob die Vergütung erfolgsabhängig oder erfolgsunabhängig ausgestaltet ist, da dies die Rückforderungsmöglichkeiten im Widerrufsfall beeinflusst.

Was sollte die Bestätigungs-E-Mail enthalten, um rechtssicher zu sein?

Die Bestätigungs-E-Mail ist mehr als eine Höflichkeitsgeste: Sie ist ein Pflichtbestandteil des rechtssicheren Online-Maklervertrags. Sie muss enthalten:

• Den vollständigen Vertragstext oder eine dauerhafte Verlinkung darauf
• Die vereinbarte Provision (Höhe, Fälligkeit, Berechnungsgrundlage)
• Die vollständige Widerrufsbelehrung (idealerweise als PDF-Anhang)
• Das Muster-Widerrufsformular
• Vollständige Kontaktdaten des Maklers (Name, Anschrift, E-Mail)
• Datum und Uhrzeit des Vertragsschlusses

Häufiger Fehler: Viele Makler versenden nur eine kurze Eingangsbestätigung ohne Widerrufsbelehrung. Das reicht nicht aus und hält das Widerrufsrecht des Verbrauchers offen.

Welche Fehler sollte ich beim Online-Abschluss eines Maklervertrags vermeiden?

Beim Maklervertrag online abschließen gibt es typische Fehler auf beiden Seiten, die teuer werden können.

Fehler von Maklern:

• Button ohne Zahlungshinweis verwenden
• Provision nicht direkt neben dem Button ausweisen
• Widerrufsbelehrung nur auf der Website, nicht per E-Mail übermitteln
• Klick und Belehrung nicht im System dokumentieren
• Vertragsbestätigung ohne Widerrufsformular versenden

Fehler von Kunden:

• Formulare ausfüllen, ohne den Buttontext zu lesen
• Annehmen, dass die Teilnahme an einer Besichtigung den Vertrag bestätigt
• Widerrufsfristen nicht im Blick behalten
• Bereits gezahlte Provisionen nicht auf Rückforderbarkeit prüfen

Wer sollte keinen Maklervertrag online abschließen? Verbraucher, die die Vertragskonditionen nicht vollständig verstehen, sollten den Abschluss verschieben und sich beraten lassen. Auch bei unklaren Provisionsmodellen oder fehlenden Pflichtangaben auf der Website ist Vorsicht geboten.

Checkliste für Makler: Rechtssichere Gestaltung von Online-Vertragsformularen

Diese Checkliste deckt die wichtigsten Pflichtpunkte ab:

• Bestellbutton trägt eine klare Zahlungsbezeichnung („zahlungspflichtig bestellen“ o.ä.)
• Provisionshöhe und Fälligkeit stehen direkt neben dem Button
• Vorvertragliche Pflichtinformationen nach Art. 246a EGBGB sind abrufbar
• Widerrufsbelehrung wird automatisch per E-Mail als PDF versendet
• Bestätigungs-E-Mail enthält vollständigen Vertragstext und Muster-Widerrufsformular
• Klick-Zeitpunkt und übermittelte Belehrung werden im System protokolliert
• Kontaktformulare und Exposé-Anfragen führen nicht direkt zu einem Vertragsschluss
• Rechtliche Prüfung der Buttonlösung nach aktuellem BGH-Stand (Stand: 2026)

FAQ

Kann ein Maklervertrag per E-Mail wirksam abgeschlossen werden? Ja, ein Maklervertrag kann per E-Mail geschlossen werden, wenn die E-Mail-Korrespondenz eine eindeutige Einigung über Leistung und Provision enthält. Handelt es sich um einen Verbraucher, gelten zusätzlich die Fernabsatz- und Button-Vorschriften.

Was bedeutet „dauerhafter Datenträger“ bei der Widerrufsbelehrung? Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das dem Verbraucher ermöglicht, die Informationen unverändert zu speichern und später abzurufen. Eine E-Mail mit PDF-Anhang erfüllt diese Anforderung. Ein einfacher Link auf eine Website genügt nicht.

Kann ich als Verbraucher die Provision zurückfordern, wenn der Button falsch beschriftet war? Ja. Wenn der Button nicht den Anforderungen von § 312j Abs. 3 BGB entspricht, ist der Vertrag endgültig nichtig. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden, solange der Anspruch nicht verjährt ist (drei Jahre).

Muss der Makler einen Notar hinzuziehen? Nein. Maklerverträge sind formfrei. Ein Notar ist weder für den Abschluss noch für den Widerruf erforderlich.

Gilt das Widerrufsrecht auch, wenn ich bereits eine Besichtigung wahrgenommen habe? Ja. Die Teilnahme an einer Besichtigung heilt einen fehlerhaften Online-Vertragsschluss nicht. Das Widerrufsrecht bleibt bestehen, solange die Belehrung nicht ordnungsgemäß erteilt wurde.

Wie muss ein Widerruf erklärt werden? Der Widerruf muss in Textform (z.B. per E-Mail oder Brief) erklärt werden. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Es reicht eine klare Erklärung, dass der Verbraucher den Vertrag widerruft.

Was ist der Unterschied zwischen Nichtigkeit und Widerruf? Nichtigkeit bedeutet, dass der Vertrag von Anfang an keine Rechtswirkung hatte (z.B. wegen fehlendem Zahlungsbutton). Widerruf bedeutet, dass ein wirksam geschlossener Vertrag nachträglich beseitigt wird. Beide Wege können zur Rückzahlung der Provision führen.

Reicht eine Telefonnummer in der Widerrufsbelehrung? Eine Telefonnummer ist nicht zwingend erforderlich. Postanschrift und E-Mail-Adresse des Maklers genügen, solange die Belehrung für den Verbraucher leicht zugänglich und dauerhaft speicherbar ist.

Gilt § 312j BGB auch für gewerbliche Auftraggeber? Nein. Die Button-Lösung und das Fernabsatz-Widerrufsrecht gelten nur für Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Bei B2B-Verträgen gelten andere Regeln.

Kann der Makler das Widerrufsrecht ausschließen? Nein. Das gesetzliche Widerrufsrecht kann bei Fernabsatzverträgen mit Verbrauchern nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Klauseln, die das versuchen, sind unwirksam.

Fazit: Rechtssicher einen Maklervertrag online abschließen

Das BGH-Urteil vom Oktober 2025 hat die Anforderungen an den Maklervertrag online abschließen deutlich verschärft. Für Makler bedeutet das: Wer seinen Provisionsanspruch sichern will, muss seinen gesamten Online-Bestellprozess auf den Prüfstand stellen.

Konkrete nächste Schritte für Makler:

1. Alle Kontaktformulare und Bestellstrecken auf korrekte Buttonbeschriftung prüfen.
2. Provisionsangabe direkt neben dem Button platzieren.
3. Automatischen E-Mail-Versand mit Widerrufsbelehrung und Vertragsbestätigung einrichten.
4. Klick-Protokollierung im CRM oder Backend sicherstellen.
5. Bestehende Vertragsvorlagen von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen lassen.

Für Verbraucher gilt: Wer einen Maklervertrag online abgeschlossen hat und unsicher ist, ob der Prozess korrekt war, sollte den Button-Text, die erhaltene Bestätigungs-E-Mail und die Widerrufsbelehrung prüfen. Bei Zweifeln lohnt sich eine Beratung durch einen Verbraucherschutzverband oder Fachanwalt, denn Rückforderungsansprüche können erheblich sein.