Die Maklerprovision bei Wohnimmobilien beträgt in Deutschland in der Regel zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten aus dem Jahr 2020 darf keine Partei mehr zahlen als die andere. Verhandlungen über die Provisionshöhe sind gesetzlich zulässig und in der Praxis oft erfolgreich.
Key Takeaways
- Die bundesweite Gesamtprovision liegt typischerweise bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
- Seit 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision.
- Regionale Unterschiede sind erheblich: Bayern und Hessen haben andere Sätze als Hamburg oder Berlin.
- Maklerprovisionen sind für Privatpersonen beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel nicht steuerlich absetzbar, wohl aber unter bestimmten Bedingungen für Vermieter.
- Die Provision ist erfolgsabhängig: Ohne notariellen Kaufvertragsabschluss entsteht kein Provisionsanspruch.
- Schriftform ist seit 2020 Pflicht für Maklerverträge bei Wohnimmobilien (§§ 656a ff. BGB).
- Provisionsfreie Immobilien existieren, sind aber auf dem Markt seltener und oft direkt von Eigentümern angeboten.
- Verhandlungsspielräume bestehen vor allem bei hochpreisigen Objekten oder exklusiver Beauftragung.
Wie hoch ist die Maklerprovision aktuell in 2026?
Die Maklerprovision bei Wohnimmobilien bewegt sich in Deutschland im Jahr 2026 in einer Spanne von insgesamt 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). Dieser Betrag wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sodass jede Seite typischerweise zwischen 2,975 % und 3,57 % trägt.
Die genaue Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt. Es handelt sich um ortsübliche Richtwerte, die sich am Markt etabliert haben. Liegt keine ausdrückliche Vereinbarung vor, gilt nach der Rechtsprechung die ortsübliche Vergütung als vereinbart.
Wichtig zu wissen:
- Die Provision ist immer Verhandlungssache, auch wenn Makler oft mit festen Sätzen auftreten.
- Bei gewerblichen Immobilien gelten andere Gepflogenheiten (dazu mehr weiter unten).
- Die Mehrwertsteuer (19 %) ist im genannten Prozentsatz bereits enthalten.
Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer?
Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (in Kraft seit Dezember 2020) gilt für Wohnimmobilien eine klare Regel: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision. Die andere Partei darf nicht mehr zahlen als diejenige, die den Auftrag erteilt hat.
In der Praxis bedeutet das: Beauftragt der Verkäufer den Makler, teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten je zur Hälfte. Eine einseitige Abwälzung der vollen Provision auf den Käufer ist seither nicht mehr zulässig.
Ausnahmen:
- Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt allein.
- Gewerbliche Immobilientransaktionen unterliegen eigenen Vereinbarungen.
Was ist der Unterschied zwischen Maklerprovisionen in verschiedenen Bundesländern?
Die ortsüblichen Provisionssätze unterscheiden sich regional deutlich. Es gibt keine bundeseinheitliche Vorgabe, sodass lokale Marktgepflogenheiten den Ausschlag geben.
| Bundesland | Gesamtprovision (üblich) | Aufteilung |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % inkl. MwSt. | je 3,57 % |
| Hessen, Rheinland-Pfalz | 5,95 % inkl. MwSt. | je 2,975 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % inkl. MwSt. | je 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % inkl. MwSt. | variabel |
| NRW, Niedersachsen | 7,14 % inkl. MwSt. | je 3,57 % |
Diese Werte sind Richtwerte, keine verbindlichen Obergrenzen. Makler können abweichende Sätze vereinbaren, sofern beide Parteien zustimmen.
Kann man Maklerprovision verhandeln? Tipps für Käufer und Verkäufer
Ja, Maklerprovisionen sind rechtlich verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Mindest- oder Höchstprovision. Dennoch verhalten sich viele Makler so, als sei der Satz fix, weil Interessenten das selten hinterfragen.
Wann lohnt sich Verhandlung besonders:
- Bei hochpreisigen Immobilien (ab ca. 600.000 Euro), bei denen ein Prozentpunkt einen erheblichen Betrag ausmacht.
- Bei Alleinauftrag: Wer dem Makler Exklusivität zusichert, hat oft mehr Verhandlungsmacht.
- In Käufermärkten mit längerer Vermarktungsdauer.
- Wenn der Verkäufer selbst einen Teil der Vermarktung übernimmt (z. B. Exposé-Fotos).
Konkrete Verhandlungsansätze:
- Nach einer reduzierten Provision bei schnellem Abschluss fragen.
- Mehrere Maklerangebote einholen und diese transparent gegenüberstellen.
- Leistungsumfang prüfen: Homestaging, professionelle Fotografie und 3D-Grundrisse rechtfertigen höhere Sätze; fehlen sie, ist Verhandlung sinnvoll.
Entscheidungsregel: Wähle Festpreisangebote einzelner Makler, wenn das Objekt gut dokumentiert ist und wenig individuelle Beratung benötigt. Wähle provisionsbasierte Makler, wenn der Vermarktungsaufwand hoch ist und Verhandlungsgeschick beim Kaufpreis erwartet wird.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Für Privatpersonen, die eine Immobilie selbst bewohnen, ist die Maklerprovision in Deutschland nicht als Werbungskosten absetzbar. Sie gilt als Teil der Anschaffungskosten.
Ausnahmen, bei denen Absetzbarkeit möglich ist:
- Vermieter können die Provision als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, sofern sie den Makler für die Mietersuche beauftragt haben.
- Gewerbliche Investoren können die Provision als Betriebsausgabe buchen.
- Arbeitnehmer mit doppelter Haushaltsführung können Maklerkosten für die Zweitwohnung unter bestimmten Voraussetzungen absetzen.
Ein Steuerberater sollte im Einzelfall hinzugezogen werden, da die genaue Einordnung vom Nutzungszweck abhängt.
Brauche ich einen Makler beim Hauskauf, oder kann ich selbst verkaufen?
Kein Gesetz schreibt vor, einen Makler zu beauftragen. Privatverkäufe sind vollkommen legal und in Deutschland durchaus verbreitet. Dennoch bringt ein Makler Leistungen mit, die nicht alle Eigentümer selbst erbringen können oder wollen.
Vorteile des Privatverkaufs:
- Keine Maklerprovision
- Direkter Kontakt zu Käufern
- Volle Kontrolle über den Prozess
Risiken ohne Makler:
- Marktpreis schwer einzuschätzen ohne lokale Daten
- Rechtliche Fallstricke bei Vertragsgestaltung und Offenbarungspflichten
- Zeitaufwand für Besichtigungen, Kommunikation und Verhandlungen
Faustformel: Bei einfachen, gut dokumentierten Objekten in gefragten Lagen ist ein Privatverkauf über Portale wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen praktikabel. Bei Erbschaftsobjekten, Scheidungsimmobilien oder komplexen Baurechtslagen empfiehlt sich ein erfahrener Makler.
Provisionsfreie Immobilien: Wo finde ich diese?
Provisionsfreie Immobilien werden meist direkt von Eigentümern angeboten. Die größten Portale für solche Angebote in Deutschland sind ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen, auf denen gezielt nach „provisionsfrei“ gefiltert werden kann.
Auch Wohnungsbaugesellschaften und kommunale Wohnungsunternehmen verkaufen teilweise provisionsfrei. Einige Festpreis-Makler berechnen dem Käufer keine Provision und finanzieren sich allein über eine Verkäuferpauschale.
Vorsicht: Provisionsfreie Angebote sind nicht automatisch günstiger. Manche Verkäufer kalkulieren den wegfallenden Makleranteil in den Kaufpreis ein.
Wann muss ich die Maklerprovision zahlen: bei Erfolg oder sofort?
Die Maklerprovision entsteht ausschließlich bei Erfolg, also erst nach notariellem Abschluss des Kaufvertrags. Eine Vorauszahlung oder Abschlagszahlung vor Vertragsabschluss ist unüblich und rechtlich fragwürdig.
Der genaue Fälligkeitszeitpunkt wird im Maklervertrag geregelt, ist aber in der Regel der Tag der notariellen Beurkundung oder kurz danach. Makler, die Gebühren vor dem Abschluss verlangen, handeln außerhalb des branchenüblichen Standards.
Maklerprovision zu hoch: Was kann ich tun?
Wenn eine vereinbarte Provision unangemessen hoch erscheint oder der Makler versucht, die gesetzliche Halbteilungsregel zu umgehen, gibt es konkrete Handlungsoptionen.
Schritte bei überhöhter oder strittiger Provision:
- Maklervertrag und Exposé auf genaue Provisionsangaben prüfen.
- Schriftlichkeit kontrollieren: Seit 2020 ist der Maklervertrag für Wohnimmobilien nur bei Schriftform gültig (§ 656a BGB).
- Bei Verdacht auf unzulässige Doppelprovision oder Umgehungskonstruktionen einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht konsultieren.
- Schlichtungsstelle des Immobilienverbands IVD oder die Verbraucherzentrale einschalten.
Der BGH hat in aktueller Rechtsprechung (Oktober 2026) klargestellt, dass sogenannte „Tricks“ zur Umgehung der Halbteilungsregel, etwa durch versteckte Kaufpreisaufschläge oder verschleierte Vergütungsstrukturen, unwirksam sind.
Maklerprovision bei Erbschaft oder Schenkung: Fällt sie an?
Bei einer Erbschaft oder Schenkung findet in der Regel kein Kaufvertrag statt, daher entsteht kein Maklerprovisionsanspruch aus einem Maklervertrag. Eine Provision kann nur dann anfallen, wenn ein Makler ausdrücklich mit dem Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie beauftragt wird und dieser Verkauf erfolgreich abgeschlossen wird.
Erben sollten beachten: Sobald sie die Immobilie verkaufen wollen, gelten alle üblichen Maklerregelungen. Ein Maklervertrag muss schriftlich geschlossen werden und die Provision darf nicht einseitig dem Käufer aufgebürdet werden.
Was kostet die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?
Bei Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel, Logistik) gelten keine gesetzlichen Beschränkungen zur Provisionsverteilung wie bei Wohnimmobilien. Hier ist alles verhandelbar.
Übliche Sätze liegen je nach Objektgröße und Transaktionsvolumen zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises (netto), meist zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei größeren Transaktionen (ab ca. 5 Mio. Euro) sind individuelle Vereinbarungen oder gestaffelte Provisionsmodelle gängig.
Typische Fehler bei Maklerverträgen vermeiden
Viele Fehler entstehen, weil Eigentümer oder Käufer den Maklervertrag nicht gründlich prüfen. Folgende Punkte sollten vor Unterzeichnung gecheckt werden:
- Fehlende Schriftform: Mündliche Maklerverträge für Wohnimmobilien sind seit 2020 unwirksam.
- Unklare Provisionshöhe: Die genaue Provision muss im Vertrag genannt sein, nicht nur ein Verweis auf „ortsübliche Sätze“.
- Doppelbeauftragung: Käufer und Verkäufer beauftragen denselben Makler ohne klare Regelung, was zu Interessenkonflikten führen kann.
- Lange Laufzeiten: Alleinaufträge mit mehr als 6 Monaten Laufzeit sind für Verkäufer riskant, wenn der Makler inaktiv wird.
- Keine Leistungsdefinition: Was genau der Makler tut (Besichtigungen, Exposé, Verhandlungsführung), sollte schriftlich festgehalten sein.
Fazit: Immobilienmakler Provision richtig verstehen und aktiv gestalten
Die Immobilienmakler Provision ist kein unveränderbares Schicksal. Wer die aktuellen Sätze kennt, die gesetzliche Kostenverteilung versteht und Verhandlungsspielräume gezielt nutzt, zahlt nur das, was fair und marktgerecht ist.
Konkrete nächste Schritte:
- Mehrere Maklerangebote in der Region einholen und Leistungen direkt vergleichen.
- Provisionsangaben im Exposé und Maklervertrag genau prüfen, bevor man unterschreibt.
- Bei einem Alleinauftrag ausdrücklich nach einer reduzierten Provision oder zusätzlichen Serviceleistungen fragen.
- Steuerliche Absetzbarkeit mit einem Steuerberater klären, insbesondere wenn die Immobilie vermietet wird.
- Bei Unsicherheiten oder strittigen Provisionsansprüchen frühzeitig rechtlichen Rat einholen.
Transparenz und Vorbereitung sind der beste Schutz vor unnötigen Kosten.
FAQ
Wie hoch ist die Maklerprovision bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro? Bei einem Gesamtsatz von 7,14 % (inkl. MwSt.) beläuft sich die Provision auf rund 35.700 Euro, aufgeteilt je hälftig auf Käufer und Verkäufer. Die genaue Höhe hängt vom vereinbarten Satz und dem Bundesland ab.
Kann ein Makler die volle Provision vom Käufer verlangen? Nein. Seit Dezember 2020 gilt: Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist gesetzlich unzulässig (§ 656c BGB).
Ist die Provision verhandelbar, auch wenn der Makler „feste Sätze“ nennt? Ja. Es gibt keine gesetzliche Mindestprovision. Makler können und dürfen abweichende Sätze akzeptieren. Besonders bei Exklusivaufträgen oder hochpreisigen Objekten lohnt sich ein Gespräch.
Was passiert, wenn der Maklervertrag nicht schriftlich geschlossen wurde? Der Maklervertrag ist nach § 656a BGB unwirksam, wenn er für eine Wohnimmobilie nicht in Textform (Schriftform oder E-Mail) geschlossen wurde. Ein Provisionsanspruch besteht dann nicht.
Wann muss die Provision tatsächlich bezahlt werden? Die Provision wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird. Eine Vorauszahlung ist unüblich und sollte abgelehnt werden.
Gibt es Bundesländer ohne Maklerprovision? Nein. In allen Bundesländern ist Maklerprovision grundsätzlich zulässig. Der Satz variiert regional, ein genereller Verzicht ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Kann ich als Käufer den Makler selbst beauftragen, um Kosten zu sparen? Wenn der Käufer den Makler beauftragt, kann theoretisch vereinbart werden, dass der Verkäufer nichts zahlt, und umgekehrt. In der Praxis kommt das selten vor, ist aber rechtlich möglich.
Was ist eine Doppelprovision und ist sie erlaubt? Eine echte Doppelprovision, bei der dieselbe Maklerleistung zweimal berechnet wird, ist unzulässig. Zulässig ist aber eine Doppeltätigkeit (Makler vertritt beide Seiten), wenn dies transparent offengelegt und von beiden Parteien akzeptiert wird.
Fällt Maklerprovision bei einer Schenkung an? Nein. Ohne einen entgeltlichen Kaufvertrag entsteht kein Maklerprovisionsanspruch. Erst wenn die geschenkte oder geerbte Immobilie verkauft wird und ein Makler beauftragt wurde, fällt Provision an.
Wo finde ich provisionsfreie Immobilien? Auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen kann gezielt nach „provisionsfrei“ gefiltert werden. Auch direkte Anfragen bei Wohnungsbaugesellschaften oder kommunalen Anbietern können provisionsfreie Angebote ergeben.
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