Immobilie verkaufen mit bestehender Vermietung: Besichtigungen, Mieterschutz und Übergabe planen

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, muss wissen: Der Mietvertrag läuft nach dem Eigentümerwechsel unverändert weiter, denn der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) gilt absolut. Besichtigungen sind nur mit rechtzeitiger Ankündigung und Zustimmung des Mieters möglich, Massenbesichtigungen sind unzulässig. Eine sorgfältige Kommunikation mit dem Mieter ist der entscheidende Faktor, ob der Verkauf reibungslos verläuft oder eskaliert.

Key Takeaways

• Nach § 566 BGB tritt der neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein, inklusive Kaution.
• Mieter haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht bei vermieteten Häusern; bei Eigentumswohnungen gelten separate Regelungen.
• Ein gesetzliches Besichtigungsrecht existiert nicht, aber der BGH leitet aus dem Mietvertrag eine Duldungspflicht bei sachlichem Grund (z.B. Verkaufsabsicht) ab.
• Besichtigungstermine müssen mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden; bei planbaren Verkäufen gilt zwei Wochen Vorlauf als angemessen.
• Maximal ein bis zwei Besichtigungen pro Woche zu angemessenen Tageszeiten (ca. 10-13 Uhr, 16-18 Uhr) gelten als zumutbar.
• Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag nicht durch den Kauf allein ändern; Kündigung ist nur nach allgemeinen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
• Die Mietkaution muss beim Eigentümerwechsel vollständig an den Käufer übertragen werden.
• Eine vermietete Immobilie erzielt am Markt typischerweise einen niedrigeren Preis als eine leerstehende, weil der Käuferkreis kleiner ist.
• Leerstand vor dem Verkauf durch Eigenbedarf-Kündigung ist rechtlich möglich, aber streng geregelt und mit Risiken verbunden.
• Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Dokumenten und Kautionsnachweis schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen.

Was muss ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachten?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gelten besondere Pflichten: Der Mietvertrag geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, und sämtliche Mieterrechte bleiben unberührt. Wer das missachtet, riskiert Konflikte, Haftungsansprüche und einen ins Stocken geratenen Notartermin.

Folgende Punkte sind zentral:

• Mietvertrag und Dokumentation: Alle Unterlagen (Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Kautionsbelege, Protokolle) müssen vollständig vorliegen und werden an den Käufer übergeben.
• Frühzeitige Mieterinformation: Den Mieter über die Verkaufsabsicht zu informieren, bevor Kaufinteressenten durch die Wohnung gehen, ist kein Gebot des Gesetzes, aber in der Praxis dringend empfohlen.
• Kaution: Die Mietkaution muss an den Käufer übertragen werden. Der Verkäufer haftet dem Mieter gegenüber weiter, wenn der Käufer die Kaution nicht ordnungsgemäß übernimmt.
• Nebenkostenabrechnung: Laufende oder offene Abrechnungen sind sauber abzugrenzen, damit Käufer und Verkäufer nicht in Streit geraten.

Praxis-Hinweis: Viele Verkäufer unterschätzen, wie viel Zeit die Koordination mit dem Mieter kostet. Wer drei Monate vor dem geplanten Notartermin beginnt, vermeidet Zeitdruck.

Welche Rechte haben Mieter, wenn die Immobilie verkauft wird?

Mieter sind beim Verkauf ihrer Wohnung oder ihres Hauses durch § 566 BGB stark geschützt: „Kauf bricht nicht Miete.“ Das bedeutet, der Erwerber tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein, kann weder Miete noch Vertragsbedingungen durch den Kauf verändern.

Konkrete Mieterrechte beim Eigentümerwechsel:

• Weiterführung des Mietvertrags zu den bestehenden Konditionen
• Schutz vor Kündigung, die allein auf dem Eigentümerwechsel beruht
• Recht auf Herausgabe der Kaution am Mietende zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen
• Recht auf Privatsphäre: keine unangekündigten Besuche, keine Fotos ohne Zustimmung
• Bei Eigentumswohnungen: unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht

Was Mieter nicht haben: Ein Recht, den Verkauf zu blockieren, oder ein automatisches Vorkaufsrecht bei vermieteten Häusern.

Wie funktioniert die Besichtigung, wenn noch Mieter im Haus wohnen?

Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters existiert nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 26. April 2023, Az. VIII ZR 420/21) hat jedoch entschieden, dass aus dem Mietvertrag eine Nebenpflicht des Mieters folgt, Besichtigungen bei einem sachlichen Grund wie einem bevorstehenden Verkauf zu dulden. Ohne konkreten Anlass besteht kein generelles Zutrittsrecht.

Rahmenbedingungen für Besichtigungen:

• Ankündigung: Mindestens 24 Stunden vorab, bei planbaren Verkäufen besser 14 Tage im Voraus; Urlaubszeiten des Mieters sind zu berücksichtigen.
• Häufigkeit: Höchstens ein bis zwei Termine pro Woche, insgesamt nicht mehr als zwei bis drei Termine im Monat gelten als zumutbar.
• Uhrzeit: Nur zu angemessenen Tageszeiten, typischerweise 10-13 Uhr und 16-18 Uhr; an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich nicht ohne ausdrückliche Zustimmung.
• Personenzahl: Begrenzt halten; Massenbesichtigungen mit vielen Interessenten gleichzeitig sind unzulässig.
• Fotos: Ohne Zustimmung des Mieters dürfen keine Fotos von Wohnräumen oder persönlichen Gegenständen gemacht werden.

Fehler vermeiden: Kaufinteressenten oder Makler dürfen die Wohnung nie ohne Anwesenheit des Vermieters und ohne Mieter-Zustimmung betreten. Ein eigenmächtiger Zutritt ist unzulässig.

Muss der Mieter bei der Besichtigung zustimmen, und kann ich ihn kündigen?

Der Mieter muss Besichtigungen aus sachlichem Grund dulden, hat aber das Recht, Zeitpunkt und Rahmen mitzugestalten. Er kann einzelne unpassende Termine ablehnen und alternative Zeiten vorschlagen; eine vollständige Verweigerung ohne Grund berechtigt den Vermieter jedoch, gerichtliche Schritte einzuleiten.

Zur Kündigung vor dem Verkauf: Eine Kündigung allein, um die Immobilie leerstehend verkaufen zu können, ist nicht zulässig. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtlich möglich, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich selbst bewohnen wollen. Die Kündigungsfristen betragen je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten. Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, haftet dem Mieter gegenüber auf Schadensersatz.

Wann lohnt sich Leerstand vor dem Verkauf? Wenn ein legitimer Eigenbedarfsgrund vorliegt und genug Zeit vorhanden ist, kann Leerstand den Verkaufspreis erheblich steigern, weil der Käuferkreis größer wird. Ohne echten Eigenbedarfsgrund ist dieser Weg nicht gangbar.

Wie viel weniger wert ist eine vermietete Immobilie?

Eine vermietete Immobilie erzielt am Markt in der Regel einen niedrigeren Kaufpreis als eine vergleichbare leerstehende, weil der Käuferkreis kleiner ist. Eigennutzer fallen als Kaufinteressenten weitgehend weg; der Käufer muss den Mietvertrag übernehmen und kann nicht frei über die Immobilie verfügen.

Als grobe Orientierung nennen Marktbeobachter Abschläge von 10 bis 30 Prozent gegenüber dem Verkehrswert im freien Zustand, abhängig von:

• Höhe der Miete im Verhältnis zur Marktmiete (Untermiete verstärkt den Abschlag)
• Restlaufzeit eines Zeitmietvertrags
• Zustand der Immobilie und Lage
• Miternachfrage und lokaler Marktlage

Entscheidungsregel: Liegt die aktuelle Miete nah an der Marktmiete und ist die Lage gefragt, hält sich der Abschlag in Grenzen. Bei stark unter der Marktmiete liegenden Mieten kann der Abschlag deutlich höher ausfallen.

Wann muss ich den Mieter über den Verkauf informieren, und was passiert mit der Kaution?

Eine gesetzliche Frist zur Information des Mieters über eine Verkaufsabsicht gibt es nicht. In der Praxis empfehlen Fachleute jedoch, den Mieter so früh wie möglich einzuweihen, damit Besichtigungen kooperativ organisiert werden können.

Zur Mietkaution: Die Kaution geht beim Eigentümerwechsel automatisch auf den Käufer über. Der Verkäufer muss sie an den Käufer aushändigen oder übertragen. Tut er das nicht, haftet er dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung am Mietende weiterhin. Käufer sollten im Kaufvertrag ausdrücklich festhalten, dass die Kaution übergeben wird und in welcher Höhe.

Kann der neue Eigentümer den Mietvertrag ändern oder kündigen?

Nein. Der neue Eigentümer tritt durch den Kauf vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein und ist an alle darin festgehaltenen Bedingungen gebunden: Miethöhe, Staffelmiete, Kündigungsfristen und Laufzeiten. Er kann weder Miete erhöhen, noch kündigen, allein weil er neuer Eigentümer ist.

Eine Kündigung ist nur auf Basis allgemeiner gesetzlicher Voraussetzungen möglich, etwa wegen Eigenbedarfs oder bei erheblichem Verzug des Mieters. Befristete Mietverträge laufen bis zum vertraglich vereinbarten Ende weiter; auch daran ändert der Eigentuümerwechsel nichts.

Häufiger Fehler von Käufern: Wer eine vermietete Immobilie kauft und kurzfristig selbst einziehen möchte, muss das vor dem Kauf prüfen. Ein laufender unbefristeter Mietvertrag kann nicht schnell beendet werden.

Wie lange hat der Mieter Zeit zum Ausziehen nach dem Verkauf?

Der bloße Verkauf gibt dem Mieter keine Veranlassung auszuziehen. Solange kein Kündigungsgrund vorliegt, läuft der Mietvertrag unbegrenzt weiter. Nur wenn der neue Eigentümer rechtmäßig kündigt, etwa wegen Eigenbedarfs, beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist zu laufen.

Diese beträgt nach deutschem Mietrecht:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
• Über 8 Jahre: 9 Monate

Zusätzlich gibt es in einigen Gemeinden Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf, in denen nach einer Umwandlung in Eigentumswohnung eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren gilt, bevor Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Typische Fehler beim Verkauf von Mietobjekten vermeiden

Die häufigsten Fehler kosten Zeit, Geld oder führen zu rechtlichen Auseinandersetzungen:

1. Mieter zu spät informieren: Führt zu Misstrauen, verweigerten Besichtigungen und Verzögerungen.
2. Zu viele Besichtigungen ansetzen: Überlastet den Mieter, kann als Nötigung gewertet werden.
3. Fotos ohne Erlaubnis: Aufnahmen der bewohnten Wohnung ohne Zustimmung sind unzulässig und können Schadensersatzansprüche auslösen.
4. Kaution vergessen: Wenn die Kautionsübertragung im Kaufvertrag nicht geregelt ist, entstehen spätere Streitigkeiten.
5. Offene Betriebskosten nicht abgrenzen: Käufer und Verkäufer sollten genau festhalten, wer für laufende oder ausstehende Abrechnungsperioden haftet.
6. Eigenbedarf vortäuschen: Juristisch riskant und finanziell teuer, wenn es zum Schadensersatzverfahren kommt.
7. Kein Übergabeprotokoll: Ohne schriftlich dokumentierte Zählerstände, Schäden und Schlüsselübergabe entstehen nach dem Notartermin schnell Unklarheiten.

Übergabe planen: Checkliste für Verkäufer, Käufer und Mieter

Eine strukturierte Übergabe verhindert spätere Streitigkeiten. Die folgende Übersicht zeigt, wer was tun sollte:

FAQ

Muss ich den Mieter fragen, bevor ich meine Immobilie verkaufe? Nein, eine Genehmigung des Mieters ist nicht erforderlich. Es empfiehlt sich jedoch, ihn frühzeitig zu informieren, damit Besichtigungen kooperativ verlaufen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? Bei vermieteten Häusern besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Bei Eigentumswohnungen kann ein Vorkaufsrecht bestehen, wenn die Wohnung erstmals nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.

Kann ich als Verkäufer Fotos der Wohnung machen? Ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters dürfen keine Fotos von Wohnräumen oder persönlichen Gegenständen gemacht werden. Außenansichten und Gemeinschaftsflächen sind in der Regel kein Problem.

Was passiert, wenn der Mieter Besichtigungen komplett verweigert? Ohne sachlichen Grund darf der Mieter Besichtigungen nicht dauerhaft verweigern. Bei fortgesetzter grundloser Verweigerung kann der Vermieter gerichtlich vorgehen oder im Extremfall eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung aussprechen.

Wer zahlt den Makler beim Verkauf einer vermieteten Immobilie? Für den Verkauf gelten die üblichen Provisionsregelungen: In Deutschland teilen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit 2020 hälftig, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Mieter trägt keine Maklerkosten für den Verkauf.

Ändert sich die Nebenkostenabrechnung durch den Verkauf? Die laufenden Nebenkostenvereinbarungen bleiben bestehen. Verkäufer und Käufer sollten jedoch im Kaufvertrag regeln, wer die laufende Abrechnungsperiode abschließt und wer für eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben haftet.

Wie informiere ich den Mieter korrekt über den neuen Eigentümer? Der Käufer sollte dem Mieter nach dem Grundbuchwechsel schriftlich mitteilen, dass er neuer Vermieter ist, und die neue Kontaktadresse sowie das Kautionskonto nennen. Eine formlose schriftliche Mitteilung reicht aus.

Befristeter Mietvertrag: Ändert sich etwas beim Verkauf? Nein. Ein befristeter Mietvertrag läuft bis zum vereinbarten Ende weiter. Der neue Eigentümer übernimmt ihn vollständig, inklusive aller Befristungsbedingungen.

Kann der neue Eigentümer sofort Eigenbedarf anmelden? Ja, aber bei umgewandelten Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten gilt eine gesetzliche Sperrfrist. Bei Häusern sind die allgemeinen Kündigungsfristen einzuhalten, und der Eigenbedarf muss ernsthaft und nachweisbar sein.

Was kostet es, eine vermietete Immobilie zu verkaufen? Die Nebenkosten des Verkaufs (Notar, Grundbuch, ggf. Makler) entsprechen dem Standard. Es fallen keine zusätzlichen Kosten durch die Vermietung an, allerdings können Abschläge beim Verkaufspreis entstehen, wenn die Miete deutlich unter Marktmiete liegt.

Fazit: Strukturiert vorgehen schützt alle Beteiligten

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die noch vermietet ist, muss kein unlösbares Problem fürchten, aber er braucht einen klaren Plan. Die wichtigsten nächsten Schritte:

1. Mietvertrag prüfen: Welche Konditionen gelten, gibt es Befristungen, Staffelmieten oder offene Abrechnungen?
2. Mieter einbinden: Frühzeitig und transparent informieren, gemeinsam Besichtigungsfenster vereinbaren.
3. Unterlagen zusammenstellen: Mietvertrag, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle.
4. Besichtigungen organisiert durchführen: Wenige, gut geplante Einzeltermine zu angemessenen Zeiten, immer mit Ankündigung.
5. Kaufvertrag sorgfältig gestalten: Kautionsübertragung, Abgrenzung der Betriebskosten und Übergabedatum klar regeln.
6. Mieter nach Notartermin informieren: Der neue Eigentümer gibt sich schriftlich bekannt.

Ein professionell begleiteter Verkauf mit erfahrenem Makler und Notar reduziert das Konfliktpotenzial erheblich und sorgt dafür, dass Eigentümer, Mieter und Käufer sicher durch den Prozess kommen.