Makler-Vertrag prüfen: Laufzeit, Alleinauftrag, Pflichten und Ausstiegsklauseln

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Wer einen Maklervertrag unterschreibt, ohne Laufzeit, Vertragstyp und Kündigungsrechte geprüft zu haben, riskiert eine monatelange Exklusivbindung mit eingeschränkten Ausstiegsmöglichkeiten. Beim Makler-Vertrag prüfen, Laufzeit, Alleinauftrag, Pflichten und Ausstiegsklauseln, geht es darum, vor der Unterschrift genau zu verstehen, welche Rechte man abgibt und welche Pflichten der Makler im Gegenzug übernimmt.

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Key Takeaways

• Ein Alleinauftrag bindet den Eigentümer exklusiv an einen Makler; die qualifizierte Variante schränkt sogar die Eigenvermarktung ein.
• Laufzeiten über sechs Monate in Alleinaufträgen unterliegen der AGB-Kontrolle und können unwirksam sein.
• Die Provision wird bei Wohnimmobilien gesetzlich hälftig geteilt (§ 656d BGB); abweichende Klauseln führen zur Gesamtnichtigkeit.
• Makler im Alleinauftrag haben eine aktive Tätigkeitspflicht; bei Schlechtleistung kann außerordentlich gekündigt werden.
• Ausstiegsklauseln müssen klar und transparent formuliert sein, sonst gelten sie als überraschende AGB-Klausel und sind unwirksam.
• Online abgeschlossene Maklerverträge fallen unter Fernabsatzrecht, das Widerrufsrecht ist zu beachten.
• Mehrfachaufträge sind möglich, bieten aber weniger Verbindlichkeit und damit oft weniger Maklereinsatz.
• Wer nach Vertragsende vom gleichen Makler einen Käufer vermittelt bekommt, schuldet unter Umständen trotzdem Provision.

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Wann braucht man einen Makler-Vertrag überhaupt?

Ein Maklervertrag ist immer dann erforderlich, wenn ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie beauftragen will. Er regelt die gegenseitigen Rechte und Pflichten und bildet die Grundlage für den Provisionsanspruch des Maklers.

Ohne schriftlichen Vertrag entsteht zwar theoretisch ein mündlicher Maklerauftrag, doch bei Wohnimmobilien schreibt § 656a BGB die Textform vor. Ein fehlender oder formwidriger Vertrag kann den Provisionsanspruch des Maklers vernichten.

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Was ist ein Alleinauftrag beim Immobilienmakler?

Ein Alleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, eine Immobilie zu vermarkten. Es gibt zwei Varianten, die sich erheblich unterscheiden.

Einfacher Alleinauftrag: Der Eigentümer verpflichtet sich, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Er darf die Immobilie aber weiterhin selbst vermarkten und direkt an Interessenten verkaufen, ohne dem Makler Provision zu schulden.

Qualifizierter Alleinauftrag: Hier verzichtet der Eigentümer zusätzlich auf die Eigenvermarktung. Selbst wenn er privat einen Käufer findet, kann der Makler Schadensersatz verlangen, sofern dies vertraglich so vereinbart ist.

Die Wahl des Vertragstyps sollte bewusst getroffen werden. Wer die Flexibilität behalten will, selbst Interessenten anzusprechen, sollte den qualifizierten Alleinauftrag ablehnen oder explizit einen einfachen Alleinauftrag vereinbaren.

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Unterschied zwischen Alleinauftrag und Mehrfachauftrag

Beim Mehrfachauftrag (auch: einfacher Maklerauftrag ohne Exklusivität) darf der Eigentümer gleichzeitig mehrere Makler beauftragen. Das klingt nach mehr Reichweite, hat aber Nachteile: Makler investieren weniger Zeit und Marketingbudget, wenn sie wissen, dass Konkurrenz besteht.

Faustformel:

Alleinauftrag = mehr Einsatz des Maklers, aber weniger Flexibilität für den Eigentümer. Mehrfachauftrag = mehr Kontrolle für den Eigentümer, aber oft geringere Motivation beim Makler.

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Wie lange ist ein Makler-Vertrag gültig?

Die Laufzeit eines Maklervertrags ist frei verhandelbar, aber nicht unbegrenzt wirksam. Als Richtgröße gilt bei Alleinaufträgen eine Laufzeit von sechs Monaten. Längere Laufzeiten, die per AGB gestellt werden, unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Gerichte haben Laufzeiten von mehr als einem Jahr in vorformulierten Verträgen regelmäßig als unwirksam eingestuft. Ist die Klausel unwirksam, gilt das gesetzliche Leitbild: Der Vertrag ist dann jederzeit mit angemessener Frist kündbar.

Individuell ausgehandelte Laufzeiten (also nicht per Formularvertrag, sondern tatsächlich verhandelt) können auch länger sein, solange sie nicht sittenwidrig sind.

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Welche Pflichten hat der Makler im Vertrag?

Im einfachen Maklerauftrag hat der Makler keine strikte Tätigkeitspflicht, er muss nur tätig werden, wenn er Provision verdienen will. Das ändert sich beim Alleinauftrag grundlegend.

Im Alleinauftrag schuldet der Makler aktive Vermarktung. Konkret bedeutet das:

• Erstellung eines Exposés mit korrekten Objektangaben
• Schaltung von Inseraten auf marktüblichen Plattformen
• Durchführung von Besichtigungen
• Dokumentation von Interessentengesprächen
• Wahrung der Interessen des Auftraggebers gegenüber Kaufinteressenten

Zusätzlich gelten seit 2022 AGG-Pflichten: Makler dürfen bei der Vermietung nicht nach Herkunft, Religion oder anderen geschützten Merkmalen diskriminieren.

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Wie viel Provision darf ein Makler maximal nehmen?

Bei der Vermittlung von Wohnimmobilien (Kauf) gilt seit 2020 die gesetzliche Provisionsteilung nach § 656d BGB. Danach darf die Partei, die den Makler zuerst beauftragt hat, maximal die Hälfte der Gesamtprovision auf die andere Seite abwälzen.

Beispiel: Verkäufer und Käufer zahlen je maximal 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), sofern die Gesamtprovision 7,14 % beträgt. Klauseln, die eine höhere Beteiligung des Käufers vorsehen, führen nach aktueller Rechtsprechung zur Gesamtnichtigkeit der Provisionsvereinbarung.

Bei Gewerbeobjekten und Mietverhältnissen gelten abweichende Regelungen. Beim Mietwohnungsmarkt gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt.

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Makler-Vertrag prüfen: Was sollte ich vor der Unterzeichnung prüfen?

Vor der Unterschrift sollten Eigentümer folgende Punkte systematisch durchgehen:

Prüfpunkt	Worauf achten
Vertragstyp	Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag?
Laufzeit	Maximal sechs Monate; längere Laufzeiten hinterfragen
Provisionshöhe	Hälftige Teilung nach § 656d BGB eingehalten?
Tätigkeitspflichten	Sind konkrete Vermarktungsmaßnahmen beschrieben?
Ausstiegsklausel	Gibt es ein ordentliches Kündigungsrecht?
Nachwirkungsklausel	Wie lange greift die Provision nach Vertragsende?
Widerrufsrecht	Online-Abschluss: Fernabsatzbelehrung vorhanden?

Besondere Vorsicht bei Nachwirkungsklauseln: Manche Verträge sehen vor, dass der Makler noch sechs bis zwölf Monate nach Vertragsende Provision erhält, wenn ein von ihm nachgewiesener Interessent kauft. Diese Klauseln sind grundsätzlich zulässig, müssen aber klar formuliert sein.

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Makler-Vertrag prüfen: Ausstiegsklauseln, wann greifen sie?

Eine Ausstiegsklausel regelt, unter welchen Bedingungen der Eigentümer den Vertrag vorzeitig beenden kann. Fehlt eine solche Regelung, gelten die gesetzlichen Kündigungsrechte.

Ordentliche Kündigung: Bei Verträgen ohne feste Laufzeit jederzeit mit angemessener Frist möglich. Bei befristeten Verträgen grundsätzlich ausgeschlossen.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund: Greift, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt, etwa bei nachweislicher Untätigkeit, Interessenkonflikt oder falschen Angaben zum Objekt. In solchen Fällen entfällt auch der Provisionsanspruch.

Überraschende Klauseln: Vertragsklauseln, die den Ausstieg an ungewöhnlich hohe Hürden knüpfen (etwa eine Vertragsstrafe ohne konkreten Schaden), können nach § 305c BGB als überraschend und damit unwirksam eingestuft werden.

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Was passiert, wenn der Makler nach der Vertragslaufzeit verkauft?

Wenn ein Makler nach Ablauf der Vertragslaufzeit einen Käufer vermittelt, der nachweislich von ihm während der Laufzeit als Interessent nachgewiesen wurde, kann der Provisionsanspruch fortbestehen. Das nennt sich Nachwirkung des Maklervertrags.

Voraussetzung: Der Vertrag muss eine entsprechende Klausel enthalten, oder es muss ein enger zeitlicher und kausaler Zusammenhang zwischen der ursprünglichen Maklertätigkeit und dem späteren Abschluss bestehen. Ohne Klausel und ohne nachweisbaren Kausalzusammenhang besteht kein Anspruch.

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Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Ja, sofern kein Alleinauftrag besteht. Ein einfacher Maklerauftrag ohne Exklusivitätsvereinbarung erlaubt die gleichzeitige Beauftragung mehrerer Makler. Provision erhält nur derjenige, dessen Nachweis oder Vermittlung ursächlich für den Vertragsabschluss war.

Wer versehentlich mehrere Alleinaufträge unterschreibt, riskiert Schadensersatzforderungen. Im Zweifel gilt der chronologisch erste Alleinauftrag.

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Was tun, wenn der Makler seine Leistung nicht erbringt?

Bleibt der Makler trotz Alleinauftrag untätig, ist das ein Verstoß gegen seine Tätigkeitspflicht. Die empfohlenen Schritte:

1. Schriftliche Abmahnung mit konkreter Fristsetzung (mindestens zwei Wochen)
2. Dokumentation der Untätigkeit (keine Exposés, keine Besichtigungsberichte)
3. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach fruchtlosem Fristablauf
4. Bei Streit über Provisionsansprüche: anwaltliche Beratung oder Schlichtung

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Gibt es Muster oder Vorlagen für Makler-Verträge?

Standardvorlagen bieten Maklerverbände wie der IVD an, aber diese Muster sind naturgemäß maklerfreundlich formuliert. Eigentümer sollten jede Vorlage individuell anpassen, insbesondere bei Laufzeit, Tätigkeitspflichten und Kündigungsrechten.

Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt den Vertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen. Bei komplexen Objekten oder hohen Kaufpreisen ist das eine Investition, die sich meist lohnt.

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Häufige Fehler im Makler-Vertrag

• Unterschrift unter einem qualifizierten Alleinauftrag, ohne die Einschränkung der Eigenvermarktung zu bemerken
• Keine Prüfung der Laufzeit: sechs Monate sind Standard, zwölf Monate sind oft unwirksam
• Nachwirkungsklauseln übersehen, die nach Vertragsende noch Provision auslösen
• Keine schriftliche Vereinbarung der konkreten Vermarktungsmaßnahmen des Maklers
• Bei Online-Abschluss das Widerrufsrecht nicht in Anspruch genommen (14 Tage nach Vertragsschluss)

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FAQ: Makler-Vertrag prüfen

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein? Bei Wohnimmobilien ja. § 656a BGB schreibt Textform vor. Ein mündlicher Vertrag ist formunwirksam und begründet keinen Provisionsanspruch.

Kann ich den Vertrag widerrufen, wenn ich ihn online geschlossen habe? Ja. Online abgeschlossene Maklerverträge sind Fernabsatzverträge. Das Widerrufsrecht besteht 14 Tage ab Vertragsschluss, sofern der Makler ordnungsgemäß belehrt hat.

Was gilt, wenn die Laufzeitklausel unwirksam ist? Ist die Klausel nach AGB-Kontrolle unwirksam, gilt der Vertrag als unbefristet und kann jederzeit mit angemessener Frist gekündigt werden.

Darf ein Makler mehr als 3,57 % Provision verlangen? Bei Wohnimmobilienkäufen nein, sofern die hälftige Teilung nach § 656d BGB gilt. Abweichungen zulasten des Käufers führen zur Gesamtnichtigkeit der Provisionsabrede.

Was bedeutet eine Nachwirkungsklausel konkret? Sie bewirkt, dass der Makler auch nach Vertragsende Provision erhält, wenn ein von ihm nachgewiesener Interessent die Immobilie kauft. Typische Nachwirkungsfristen liegen bei sechs bis zwölf Monaten.

Kann ich einen qualifizierten Alleinauftrag verhandeln? Ja. Jede Klausel ist verhandelbar. Wer den qualifizierten Alleinauftrag ablehnt, kann auf einem einfachen Alleinauftrag bestehen oder einen Passus aufnehmen, der die Eigenvermarktung ausdrücklich erlaubt.

Was ist der Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler? Der Nachweismakler benennt lediglich einen Interessenten. Der Vermittlungsmakler führt aktiv Vertragsverhandlungen herbei. Beide können Provision verdienen, aber der Vermittlungsmakler hat typischerweise höhere Pflichten.

Greift die Provision auch, wenn der Käufer ein Verwandter des Eigentümers ist? Nein, wenn der Eigentümer von der Beziehung wusste und der Makler keinen ursächlichen Beitrag geleistet hat. Im Einzelfall ist das aber streitig und von den Umständen abhängig.

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Fazit: Vor der Unterschrift systematisch prüfen

Das Makler-Vertrag prüfen, Laufzeit, Alleinauftrag, Pflichten und Ausstiegsklauseln, ist kein bürokratischer Formalismus, sondern praktischer Eigentümerschutz. Die wichtigsten Maßnahmen vor der Unterschrift:

1. Vertragstyp klären: Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag? Die Unterschiede bei Eigenvermarktung und Kündigungsfolgen sind erheblich.
2. Laufzeit begrenzen: Sechs Monate sind Marktstandard. Alles darüber hinaus sollte begründet und individuell ausgehandelt sein.
3. Provisionsteilung prüfen: Die hälftige Teilung nach § 656d BGB ist zwingend. Abweichungen zulasten des Käufers machen die gesamte Provisionsvereinbarung nichtig.
4. Tätigkeitspflichten konkretisieren: Schriftlich festhalten, welche Vermarktungsmaßnahmen der Makler schuldet.
5. Ausstiegswege sichern: Eine klare Kündigungsklausel und die Begrenzung von Nachwirkungsfristen schützen bei Schlechtleistung.
6. Bei Unsicherheit anwaltlich prüfen lassen: Besonders bei hohen Kaufpreisen oder komplexen Klauseln zahlt sich professionelle Beratung aus.

Wer diese sechs Punkte abarbeitet, bevor er unterschreibt, hat die Kontrolle über den Vermarktungsprozess, und vermeidet kostspielige Überraschungen nach Vertragsschluss.