Verbraucher können einen Maklervertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernabsatz geschlossen wurde, innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich diese Frist auf ein Jahr und 14 Tage. Ob der Makler bei einem Widerruf Wertersatz verlangen kann, hängt von sehr konkreten Voraussetzungen ab, die in der Praxis häufig nicht erfüllt sind.
Key Takeaways
- Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsabschluss, sofern eine ordnungsgemäße Belehrung in Textform vorliegt.
- Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist ein Jahr und 14 Tage.
- Das Widerrufsrecht erlischt automatisch mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.
- Wertersatz kann der Makler nur verlangen, wenn der Verbraucher ausdrücklich um vorzeitiges Tätigwerden gebeten hat und vorab klar über die Wertersatzpflicht belehrt wurde.
- Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung geht der Makler in der Regel weder mit Provision noch mit Wertersatz aus dem Vertrag.
- Widerruf und Kündigung sind zwei verschiedene Rechtsinstrumente mit unterschiedlichen Rechtsfolgen.
- Der Widerruf sollte schriftlich per Brief, Fax oder E-Mail erklärt werden.
- Exklusive und nicht-exklusive Maklerverträge unterliegen denselben Widerrufsregeln.
Was ist ein Maklervertrag und wie funktioniert er?
Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung, bei der eine Partei (der Auftraggeber) einen Makler beauftragt, gegen Zahlung einer Provision eine bestimmte Leistung zu vermitteln, typischerweise den Kauf, Verkauf oder die Miete einer Immobilie. Der Makler erhält seine Vergütung (die Maklerprovision) grundsätzlich nur dann, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag zustande kommt.
Wichtig für den Widerruf: Wird ein solcher Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers, sondern per Telefon, E-Mail, über ein Online-Portal oder bei einem Hausbesuch abgeschlossen, handelt es sich um einen Fernabsatz- oder einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag. In diesem Fall greift das gesetzliche Widerrufsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.
Wie lange habe ich Zeit, um einen Maklervertrag zu widerrufen?
Die Standardfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses, sofern der Makler eine vollständige Widerrufsbelehrung in Textform übergeben hat. Ist die Belehrung fehlerhaft oder fehlt sie ganz, verlängert sich die Frist auf ein Jahr und 14 Tage.
Entscheidend ist der genaue Fristbeginn:
- Die 14-Tage-Frist startet erst, wenn die Widerrufsbelehrung dem Verbraucher tatsächlich in Textform zugegangen ist.
- Wird die Belehrung nur mündlich erteilt oder nur elektronisch bereitgestellt, ohne dass der Verbraucher sie dauerhaft speichern kann, gilt sie als nicht ordnungsgemäß.
- Das Muster-Widerrufsformular muss bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen zwingend in Papierform übergeben werden.
Wichtige Ausnahme: Das Widerrufsrecht erlischt vollständig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Wer also bereits beim Notar unterschrieben hat, kann den Maklervertrag nicht mehr widerrufen, auch wenn die 14-Tage-Frist noch nicht abgelaufen wäre.
Unterschied zwischen Widerruf und Kündigung beim Maklervertrag
Widerruf und Kündigung sind rechtlich grundverschieden. Ein Widerruf macht den Vertrag rückwirkend unwirksam und löst eine Rückabwicklung aus. Eine Kündigung beendet den Vertrag nur für die Zukunft, lässt aber bereits entstandene Ansprüche bestehen.
Widerruf:
- Setzt ein gesetzliches Widerrufsrecht voraus (Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen)
- Wirkt rückwirkend
- Bereits verdiente Provisionen können entfallen
- Frist: 14 Tage (oder länger bei Belehrungsmangel)
Kündigung:
- Jederzeit möglich, sofern kein Exklusivvertrag mit Laufzeit besteht
- Wirkt nur für die Zukunft
- Bereits entstandene Provisionsansprüche bleiben erhalten
- Kein gesetzliches Recht auf Rückerstattung bereits gezahlter Beträge
Wer eine bereits gezahlte Provision zurückbekommen möchte, ist auf den Widerruf angewiesen, nicht auf die Kündigung.
Kann ich einen Maklervertrag vor Abschluss noch kündigen?
Ja. Solange kein Exklusivvertrag mit einer festen Laufzeit vereinbart wurde, kann ein Maklervertrag jederzeit gekündigt werden. Eine Provision schuldet der Auftraggeber in diesem Fall nur, wenn der Makler bis zur Kündigung bereits einen nachweisbaren Beitrag zum Zustandekommen des Hauptvertrags geleistet hat.
Bei einem Exklusivvertrag mit Laufzeitbindung kann eine vorzeitige Kündigung Schadensersatzansprüche des Maklers auslösen. Hier empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung vor der Kündigung.
Was kostet es, einen Maklervertrag zu widerrufen?
Der Widerruf selbst ist kostenlos. Es fallen keine gesetzlichen Gebühren an. Allerdings kann der Makler unter bestimmten Voraussetzungen Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangen.
Voraussetzungen für einen Wertersatzanspruch des Maklers:
- Der Verbraucher hat ausdrücklich verlangt, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird.
- Der Verbraucher wurde vorab klar und vollständig über die Wertersatzpflicht belehrt.
- Die Leistung wurde ganz oder teilweise erbracht.
Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, hat der Makler keinen Anspruch auf Wertersatz. In der Praxis sind diese Anforderungen häufig nicht vollständig erfüllt, was bedeutet: Der Widerruf ist für den Verbraucher oft tatsächlich kostenfrei.
Wertersatz beim Makler: Was muss ich zahlen, wenn ich vorher kündige?
Wenn alle drei Voraussetzungen vorliegen, richtet sich der Wertersatz nicht automatisch nach der vertraglich vereinbarten Provision. Maßgeblich ist der objektive Wert der tatsächlich erbrachten Teilleistung, also zum Beispiel der Aufwand für eine durchgeführte Besichtigung oder die Erstellung eines Exposés.
Ein Makler, der eine Immobilie einmal gezeigt hat, kann also nicht einfach die volle Provision als Wertersatz ansetzen. Er muss den Wert der konkreten Teilleistung nachweisen und beziffern. Pauschale Wertersatzklauseln, die auf die volle Provision verweisen, sind rechtlich oft nicht durchsetzbar.
Praxishinweis: Viele Maklerverträge enthalten Wertersatzklauseln, die entweder unklar formuliert oder nicht gesetzeskonform sind. In solchen Fällen geht der Makler im Widerrufsfall leer aus, selbst wenn er bereits tätig war.
Makler hat schon tätig geworden: Kann ich noch widerrufen?
Ja, ein Widerruf ist grundsätzlich auch dann noch möglich, wenn der Makler bereits Leistungen erbracht hat, solange die Widerrufsfrist noch läuft. Die Tatsache, dass der Makler bereits eine Besichtigung durchgeführt oder ein Exposé erstellt hat, beendet das Widerrufsrecht nicht.
Was sich ändert: Wenn der Verbraucher ausdrücklich um vorzeitiges Tätigwerden gebeten hat und korrekt über die Wertersatzpflicht belehrt wurde, kann der Makler anteiligen Wertersatz verlangen. Ohne diese Voraussetzungen bleibt der Widerruf kostenfrei, auch wenn der Makler bereits gearbeitet hat.
Was passiert, wenn der Makler schon eine Immobilie gezeigt hat?
Auch nach einer durchgeführten Besichtigung bleibt das Widerrufsrecht bestehen, sofern die Frist noch nicht abgelaufen ist. Der Makler verliert im Widerrufsfall seinen Provisionsanspruch vollständig, selbst wenn durch seine Tätigkeit später ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.
Wertersatz für die Besichtigung kann der Makler nur dann verlangen, wenn er den Verbraucher vor der Besichtigung ausdrücklich um Zustimmung zum vorzeitigen Tätigwerden gebeten und gleichzeitig korrekt über den Wertersatz belehrt hat. Fehlt diese Belehrung, hat er keinen Anspruch.
Maklergebühr zurück, wenn ich widerrufe?
Wurde die Maklerprovision bereits gezahlt und der Widerruf ist wirksam, muss der Makler die gezahlte Provision zurückerstatten. Dies gilt auch dann, wenn der Makler bereits tätig war und ein Kaufvertrag zustande gekommen ist, sofern das Widerrufsrecht noch bestand und wirksam ausgeübt wurde.
Ausnahme: Wenn alle Voraussetzungen für einen Wertersatzanspruch erfüllt sind, kann der Makler den Wertersatz mit dem Rückzahlungsanspruch verrechnen. In diesem Fall erhält der Verbraucher nur den Differenzbetrag zurück.
Kann der Makler mich verklagen, wenn ich widerrufe?
Ein wirksamer Widerruf schließt Klagen auf Provision grundsätzlich aus. Der Makler kann jedoch auf Wertersatz klagen, wenn er nachweisen kann, dass alle Voraussetzungen dafür vorlagen. In der Praxis ist das schwierig, weil die Beweislast beim Makler liegt.
Wichtig: Wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war, hat der Makler nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder einen Anspruch auf Provision noch auf Wertersatz, selbst wenn er die Leistung vollständig erbracht hat.
Maklervertrag widerrufen per E-Mail oder Schreiben?
Der Widerruf kann per Brief, Fax oder E-Mail erklärt werden. Eine bestimmte Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch ist eine schriftliche Erklärung aus Beweisgründen dringend empfohlen.
Empfohlene Formulierung für den Widerruf:
„Hiermit widerrufe ich den mit Ihnen am [Datum] geschlossenen Maklervertrag über [Objekt/Leistung] gemäß meinem gesetzlichen Widerrufsrecht nach § 355 BGB.“
Wichtig beim Versand:
- Per E-Mail: Eingangsbestätigung anfordern oder Lesebestätigung aktivieren.
- Per Brief: Einschreiben mit Rückschein verwenden.
- Das Datum des Widerrufs muss innerhalb der Frist liegen.
Maklervertrag widerrufen bei Immobilienkauf: Welche Fristen gelten?
Beim Immobilienkauf gelten dieselben Fristen wie bei anderen Maklerverträgen: 14 Tage bei ordnungsgemäßer Belehrung, ein Jahr und 14 Tage bei fehlerhafter oder fehlender Belehrung. Die entscheidende Besonderheit beim Immobilienkauf ist das automatische Erlöschen des Widerrufsrechts mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.
Das bedeutet in der Praxis: Wer einen Maklervertrag widerrufen möchte, muss dies vor dem Notartermin tun. Nach der notariellen Beurkundung ist ein Widerruf ausgeschlossen, unabhängig davon, wie viel Zeit von der ursprünglichen Frist noch übrig gewesen wäre.
Exklusiv vs. nicht-exklusiv: Macht das beim Widerruf einen Unterschied?
Das gesetzliche Widerrufsrecht gilt für beide Vertragsarten gleichermaßen. Ob ein Maklervertrag exklusiv oder nicht-exklusiv ist, beeinflusst das Widerrufsrecht selbst nicht. Der Unterschied liegt in den Konsequenzen einer Kündigung, nicht eines Widerrufs.
Bei einem Exklusivvertrag mit Laufzeitbindung kann eine vorzeitige Kündigung (nicht: Widerruf) Schadensersatzansprüche auslösen. Ein wirksamer Widerruf hingegen macht den Vertrag rückwirkend unwirksam, unabhängig von einer vereinbarten Exklusivität oder Laufzeit.
Typische Fehler beim Maklervertrag widerrufen vermeiden
Fehler auf Verbraucherseite:
- Den Widerruf nur mündlich erklären, ohne schriftlichen Nachweis.
- Die Frist falsch berechnen und zu spät widerrufen.
- Den Widerruf nach dem Notartermin erklären.
- Widerruf und Kündigung verwechseln und dadurch Provisionsansprüche bestehen lassen.
Fehler auf Maklerseite (die dem Verbraucher nützen):
- Keine oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung in Textform.
- Kein Muster-Widerrufsformular in Papierform bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.
- Wertersatzklausel unklar oder ohne ausdrückliche Zustimmung des Verbrauchers zum vorzeitigen Tätigwerden.
- Belehrung nur mündlich oder nur elektronisch erteilt.
Solche Fehler auf Maklerseite verlängern die Widerrufsfrist erheblich und schließen Wertersatzansprüche aus. Verbraucher sollten die erhaltene Widerrufsbelehrung daher sorgfältig prüfen, bevor sie davon ausgehen, dass die 14-Tage-Frist bereits abgelaufen ist.
FAQ
Gilt das Widerrufsrecht auch, wenn ich den Maklervertrag in den Büroräumen des Maklers unterschrieben habe? Nein. Das gesetzliche Widerrufsrecht gilt nur bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz (Telefon, E-Mail, Online) geschlossen wurden. Wer den Vertrag persönlich in den Büroräumen des Maklers unterschrieben hat, hat kein gesetzliches Widerrufsrecht.
Was gilt als „außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossener Vertrag? Verträge, die bei einem Hausbesuch des Maklers, auf einer Messe, in der Wohnung des Auftraggebers oder an einem anderen Ort außerhalb der festen Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen werden, gelten als außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen.
Muss ich den Grund für den Widerruf angeben? Nein. Das Widerrufsrecht kann ohne Angabe von Gründen ausgeübt werden. Eine Begründung ist weder erforderlich noch empfehlenswert.
Was passiert, wenn ich die 14-Tage-Frist verpasst habe? Wenn die Widerrufsbelehrung ordnungsgemäß war, ist das Widerrufsrecht nach Ablauf der 14 Tage erloschen. War die Belehrung fehlerhaft, läuft die verlängerte Frist von einem Jahr und 14 Tagen. Es lohnt sich, die erhaltene Belehrung auf Fehler zu prüfen.
Kann ich den Widerruf auch nach einem Hausbesuch des Maklers erklären? Ja. Ein Hausbesuch des Maklers, bei dem der Vertrag abgeschlossen wird, begründet gerade das Widerrufsrecht. Die Frist beginnt mit Zugang der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung.
Muss der Makler mir den Widerruf bestätigen? Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur Bestätigung. Verbraucher sollten den Widerruf daher so versenden, dass sie den Eingang belegen können, zum Beispiel per Einschreiben oder mit einer Lesebestätigung per E-Mail.
Was ist, wenn der Makler nach dem Widerruf weiterhin Provision fordert? Bei einem wirksamen Widerruf besteht kein Provisionsanspruch. Wer trotzdem eine Forderung erhält, sollte diese schriftlich zurückweisen und gegebenenfalls rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Kann ich einen Maklervertrag widerrufen, der über ein Immobilienportal zustande kam? Ja. Verträge, die über Online-Portale oder per E-Mail geschlossen werden, sind Fernabsatzverträge und unterliegen dem Widerrufsrecht.
Verliere ich mein Widerrufsrecht, wenn ich die Immobilie bereits besichtigt habe? Nein. Eine Besichtigung beendet das Widerrufsrecht nicht. Es erlischt erst mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder nach Ablauf der Widerrufsfrist.
Wie hoch ist der Wertersatz, den ein Makler maximal verlangen kann? Der Wertersatz richtet sich nach dem objektiven Wert der tatsächlich erbrachten Teilleistung, nicht nach der vereinbarten Provision. Ein Makler muss den Wert konkret nachweisen. Pauschale Klauseln, die auf die volle Provision verweisen, sind in der Regel nicht durchsetzbar.
Fazit und nächste Schritte
Das Thema Maklervertrag widerrufen: Fristen, Wertersatz und Kosten bei vorzeitigem Tätigwerden ist komplexer als es auf den ersten Blick erscheint, aber die Kernregeln sind klar: Das Widerrufsrecht besteht bei Fernabsatz- und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, die Standardfrist beträgt 14 Tage, und fehlerhafte Belehrungen verlängern diese Frist erheblich. Wertersatz kann der Makler nur unter engen Voraussetzungen verlangen, die in der Praxis häufig nicht erfüllt sind.
Konkrete nächste Schritte:
- Prüfen, wie und wo der Maklervertrag abgeschlossen wurde, um festzustellen, ob das Widerrufsrecht überhaupt gilt.
- Die erhaltene Widerrufsbelehrung auf Vollständigkeit und Korrektheit prüfen, insbesondere ob das Muster-Widerrufsformular in Textform vorliegt.
- Den Fristbeginn genau bestimmen: Wann ist die Belehrung zugegangen?
- Den Widerruf schriftlich und nachweisbar erklären, mit klarer Bezugnahme auf das gesetzliche Widerrufsrecht.
- Bei Unsicherheiten oder wenn der Makler nach dem Widerruf weiterhin Forderungen stellt, rechtliche Beratung bei einem auf Immobilien- oder Verbraucherrecht spezialisierten Anwalt einholen.
Wer diese Schritte konsequent umsetzt, ist gut positioniert, um sein Widerrufsrecht wirksam auszuüben und unnötige Kosten zu vermeiden.
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