Festpreis-Makler, Online-Makler oder klassisches Büro? Vergleich der Geschäftsmodelle für Verkäufer

Last updated: September 16, 2026

Wer 2026 eine Immobilie verkauft, hat drei grundlegend verschiedene Maklermodelle zur Wahl: den klassischen Provisionsmakler, den Festpreis-Makler und den Online-Makler. Welches Modell sich lohnt, hängt vom Objektwert, dem eigenen Zeitaufwand und dem gewünschten Betreuungsniveau ab. Bei hochpreisigen Objekten kann ein Festpreis-Modell Tausende Euro sparen, während ein klassisches Büro bei komplexen Verkäufen klare Vorteile bietet.

Key Takeaways

• Klassische Makler berechnen in Deutschland üblicherweise 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises als Provision, was bei einem Einfamilienhaus schnell fünfstellige Beträge ergibt.
• Festpreis-Makler wie DOERTER (privatverkaufen.de) bieten Pakete ab rund 995 Euro an, unabhängig vom tatsächlichen Verkaufspreis.
• Online-Makler arbeiten häufig als Hybridmodelle: digitale Prozesse kombiniert mit persönlicher Begleitung, teils mit Festpreis-Komponenten.
• Das Einsparpotenzial beim Festpreis-Modell ist bei teuren Objekten am größten, da die Provision eines klassischen Maklers proportional zum Kaufpreis steigt.
• Festpreis-Makler sind nicht automatisch Discount-Anbieter: Gute Anbieter bieten persönliche Betreuung, professionelles Marketing und digitale Services.
• Wer ein Objekt schnell und zu einem Höchstpreis verkaufen will, sollte auch das Bieterverfahren prüfen, das im Schnitt 8 bis 18 Prozent Mehrerlös gegenüber einem Festpreis-Angebot bringen kann.
• Versteckte Kosten bei Festpreis-Maklern entstehen vor allem durch kostenpflichtige Zusatzleistungen, die im Basispaket nicht enthalten sind.
• Ein klassisches Maklerbüro lohnt sich besonders bei schwierig zu vermarktenden Objekten, bei denen lokale Netzwerke und Verhandlungserfahrung entscheidend sind.

Was ist ein Festpreis-Makler und wie funktioniert das?

Ein Festpreis-Makler erbringt Maklerleistungen nicht gegen eine prozentuale Provision, sondern gegen einen vorab vereinbarten Fixbetrag. Der Verkäufer weiß damit vom ersten Tag an genau, was der Verkauf kostet, unabhängig davon, zu welchem Preis die Immobilie am Ende verkauft wird.

Das Modell funktioniert so: Der Anbieter bietet verschiedene Pakete an, die unterschiedliche Leistungsumfänge abdecken. DOERTER (privatverkaufen.de) etwa strukturiert sein Angebot in drei Stufen: ein Starter-Paket ab 995 Euro, ein PRO-Paket ab 2.495 Euro und ein PREMIUM-Paket ab 3.993 Euro. Jedes Paket enthält definierte Leistungen wie Exposé-Erstellung, Inserate auf großen Portalen und Besichtigungskoordination. Der Unterschied zum klassischen Makler: Die Kosten steigen nicht mit dem Verkaufspreis.

Wichtig: Der Festpreis-Makler ist kein Privatverkauf. Der Anbieter übernimmt professionelle Vermarktungsaufgaben. Der Verkäufer zahlt aber keine Provision aus dem Erlös, sondern einen festen Betrag vorab oder bei Vertragsabschluss.

Unterschied zwischen Festpreis-Makler und Provisionsmodell

Der entscheidende Unterschied liegt im Kostenmodell und damit im Interessenkonflikt. Ein Provisionsmakler verdient mehr, wenn er einen höheren Preis erzielt, was grundsätzlich die Interessen von Makler und Verkäufer ausrichtet. Ein Festpreis-Makler verdient dagegen unabhängig vom Verkaufspreis, was Kostentransparenz schafft, aber den Anreiz für maximale Preisoptimierung verringern kann.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Provision von 3,57 Prozent (Verkäuferanteil) beläuft sich die Maklerprovision auf rund 14.280 Euro. Ein Festpreis-Paket für denselben Auftrag kostet einen Bruchteil davon.

Online-Makler vs. klassischer Makler: Welcher ist besser?

Keines der beiden Modelle ist pauschal besser. Online-Makler wie McMakler arbeiten bundesweit, nutzen digitale Prozesse und bieten teils Festpreis-Komponenten an. Klassische Maklerbüros punkten mit lokalem Netzwerk, persönlicher Vor-Ort-Präsenz und Erfahrung in schwierigen Verhandlungen.

Online-Makler eignen sich besonders für:

• Verkäufer in städtischen Lagen mit gut bewertbaren Standardimmobilien
• Verkäufer, die Prozesse digital abwickeln möchten
• Objekte mit breiter Zielgruppe, bei denen bundesweite Reichweite hilft

Klassische Maklerbüros sind besser, wenn:

• Das Objekt eine komplexe Vermarktung erfordert (Denkmalschutz, besondere Lage, schwierige Preisfindung)
• Persönliche Besichtigungen und lokale Käufernetzwerke entscheidend sind
• Der Verkäufer wenig Zeit für Eigenleistung hat und volle Betreuung erwartet

Ein häufiger Irrtum: Online-Makler sind nicht zwingend billiger als klassische Büros. Manche arbeiten weiterhin mit Provision, nur eben digital. Der Preisunterschied entsteht erst dann, wenn ein Online-Anbieter explizit ein Festpreis-Modell anbietet.

Wie viel kostet ein Festpreis-Makler beim Hausverkauf?

Die Kosten variieren je nach Anbieter und Leistungspaket. Als Orientierung gelten in Deutschland Pakete zwischen 995 Euro (Basisleistungen) und rund 4.000 Euro für Full-Service-Pakete. Einige Anbieter wie Maklerama positionieren sich als vollständig provisionsfreie Dienstleister mit transparentem Festpreis und versprechen einen Verkauf innerhalb von 90 Tagen.

Das Einsparpotenzial gegenüber klassischer Provision ist bei teuren Objekten erheblich. Vergleichsrechnungen aus dem deutschsprachigen Raum zeigen: Bei einem Objekt im gehobenen Preissegment kann die Differenz zwischen klassischer Provision und einem Festpreis-Full-Service-Paket leicht 15.000 bis 30.000 Euro betragen.

Faustregel: Ab einem Kaufpreis von etwa 200.000 Euro beginnt der Festpreis-Makler in der Regel günstiger zu werden als ein klassischer Provisionsmakler, sofern vergleichbare Leistungen erbracht werden.

Welche Nachteile hat ein Festpreis-Makler?

Der größte Nachteil ist das Kostenrisiko bei ausbleibendem Verkauf. Bei einigen Anbietern fallen Paketgebühren auch dann an, wenn die Immobilie nicht verkauft wird. Verkäufer sollten vor Vertragsabschluss genau prüfen, ob die Zahlung an den Verkaufserfolg geknüpft ist oder vorab fällig wird.

Weitere Nachteile:

• Geringerer Preisoptimierungsanreiz: Da der Makler unabhängig vom Erlös verdient, ist sein Interesse an einem Höchstpreis begrenzt.
• Weniger lokale Marktkenntnis: Viele Festpreis-Anbieter arbeiten überregional und kennen Mikrolagen, lokale Käufer und regionale Besonderheiten weniger gut.
• Eigenleistung erforderlich: Günstigere Pakete verlangen oft, dass der Verkäufer Besichtigungen selbst koordiniert oder Unterlagen eigenständig beschafft.

Festpreis-Makler: Versteckte Kosten und worauf man achten sollte

Nicht jeder Festpreis ist wirklich pauschal. Versteckte Kosten entstehen typischerweise durch Zusatzleistungen, die im Basispaket fehlen: professionelle Fotografie, 3D-Grundrisse, Premium-Platzierung auf Portalen oder Notarkoordination werden manchmal separat berechnet.

Checkliste vor Vertragsabschluss:

1. Ist der Verkaufserfolg Voraussetzung für die Zahlung, oder wird vorab abgerechnet?
2. Welche Portale sind im Paket enthalten (ImmobilienScout24, Immowelt, Kleinanzeigen)?
3. Sind professionelle Fotos und Exposé-Erstellung inklusive?
4. Wer führt Besichtigungen durch, der Makler oder der Verkäufer?
5. Gibt es eine Mindestlaufzeit oder Kündigungsfristen?
6. Was passiert, wenn das Objekt nicht innerhalb der vereinbarten Laufzeit verkauft wird?

Ein seriöser Anbieter beantwortet diese Fragen schriftlich und transparent vor Vertragsunterzeichnung.

Für wen ist ein Online-Makler geeignet?

Ein Online-Makler eignet sich am besten für Verkäufer, die eine gut bewertbare Immobilie in einer nachgefragten Lage haben und bereit sind, Teile des Prozesses selbst zu übernehmen. Wer digital affin ist, Zeit für Kommunikation mitbringt und in einer Stadt mit aktivem Immobilienmarkt verkauft, profitiert von den niedrigeren Kosten und der Reichweite digitaler Plattformen.

Weniger geeignet ist das Modell für:

• Verkäufer, die eine vollständige Rundum-Betreuung erwarten
• Objekte in ländlichen Lagen, bei denen lokale Käufernetzwerke wichtiger sind als Portalreichweite
• Komplexe Verkäufe mit Erbschaftsthematik, Grundbuchproblemen oder mehreren Eigentümern

Ist ein Online-Makler seriös und zuverlässig?

Grundsätzlich ja, wenn der Anbieter nachweislich lizenziert ist, Referenzen vorweist und klare Vertragsbedingungen bietet. Die Seriosität hängt nicht vom Geschäftsmodell ab, sondern von der konkreten Umsetzung. Digitale Festpreis-Makler wie Neho (Schweiz) oder McMakler (Deutschland) werden in unabhängigen Vergleichen mit hoher Marketingqualität und persönlicher Betreuung bewertet.

Qualitätssignale für seriöse Anbieter:

• Nachweisbare Zulassung nach § 34c GewO
• Transparente AGB und Widerrufsrecht
• Verifizierbare Kundenbewertungen auf unabhängigen Plattformen
• Klare Ansprechpartner mit Kontaktdaten

Wann lohnt sich ein klassisches Maklerbüro wirklich?

Ein klassisches Maklerbüro lohnt sich, wenn das Objekt schwierig zu vermarkten ist, der Verkäufer keine Zeit für Eigenleistung hat oder der lokale Markt stark von persönlichen Netzwerken abhängt. Auch bei sehr hochpreisigen Objekten, bei denen ein erfahrener Verhandlungsführer einen deutlich höheren Preis erzielen kann, kann die Provision wirtschaftlich gerechtfertigt sein.

Konkret lohnt sich der klassische Makler, wenn:

• Das Objekt Besonderheiten hat (Denkmalschutz, Erbbaurecht, Sanierungsstau)
• Der Verkäufer im Ausland lebt und keine Vor-Ort-Präsenz möglich ist
• Der lokale Markt wenige Kaufinteressenten hat und Netzwerke entscheidend sind
• Ein Bieterverfahren angestrebt wird, das professionelle Moderation erfordert

Hinweis zum Bieterverfahren: Analysen für Deutschland 2026 zeigen, dass Bieterverfahren im Schnitt 4 bis 8 Wochen dauern und 15 bis 50 Interessenten pro Objekt generieren, mit einem Mehrerlös von durchschnittlich 8 bis 18 Prozent gegenüber klassischen Festpreis-Angeboten. Für Verkäufer in gefragten Lagen kann das die Provisionskosten mehr als aufwiegen.

Was passiert, wenn mein Haus mit einem Festpreis-Makler nicht verkauft wird?

Das hängt vom Vertrag ab. Bei Anbietern, die vorab abrechnen, verliert der Verkäufer die gezahlte Paketgebühr, auch wenn kein Käufer gefunden wird. Bei erfolgsabhängig gestalteten Festpreis-Modellen entsteht kein Kostennachteil, aber solche Modelle sind seltener und oft teurer.

Verkäufer sollten vor Vertragsabschluss klären:

• Gibt es eine Laufzeitbegrenzung, nach der der Vertrag endet?
• Kann der Vertrag vorzeitig gekündigt werden, und zu welchen Bedingungen?
• Wird bei Nichtvermittlung ein Teil der Gebühr erstattet?

Ein Anbieter, der keine klaren Antworten auf diese Fragen gibt, ist ein Warnsignal.

Häufige Fehler beim Festpreis-Makler vermeiden

Der häufigste Fehler ist die Wahl des günstigsten Pakets ohne Prüfung des Leistungsumfangs. Ein 995-Euro-Starter-Paket kann ausreichen, wenn das Objekt sich gut selbst vermarktet. Bei einem schwierig zu verkaufenden Objekt führt es aber dazu, dass der Verkäufer die meiste Arbeit selbst übernimmt und trotzdem Geld ausgibt.

Weitere häufige Fehler:

• Kein Preisvergleich: Nicht alle Festpreis-Anbieter bieten dieselben Leistungen für denselben Preis.
• Keine Prüfung der Vertragslaufzeit: Manche Verträge binden den Verkäufer für 6 bis 12 Monate.
• Überschätzung der Eigenleistung: Wer Besichtigungen selbst führen muss, braucht Zeit und Verhandlungsgeschick.
• Falsche Preisvorstellung: Auch ein guter Festpreis-Makler kann keinen überhöhten Angebotspreis am Markt durchsetzen.

Fazit: Welches Modell passt zu welchem Verkäufer?

Die Entscheidung zwischen Festpreis-Makler, Online-Makler und klassischem Büro ist keine Frage von besser oder schlechter, sondern von Passung. Das richtige Modell hängt vom Objekt, dem Markt und den eigenen Ressourcen ab.

Entscheidungshilfe:

• Festpreis-Makler wählen, wenn das Objekt gut bewertbar ist, der Kaufpreis hoch ist und Kostentransparenz Priorität hat.
• Online-Makler wählen, wenn digitale Prozesse bevorzugt werden, die Lage nachgefragt ist und ein Hybridmodell mit persönlicher Begleitung gewünscht wird.
• Klassisches Maklerbüro wählen, wenn das Objekt komplex ist, lokale Netzwerke entscheidend sind oder ein Bieterverfahren angestrebt wird.

Nächste Schritte für Verkäufer:

1. Kaufpreis realistisch einschätzen (Vergleichswerte auf Portalen prüfen).
2. Mindestens drei Angebote einholen: je eines von einem Festpreis-Makler, einem Online-Makler und einem lokalen Büro.
3. Leistungsumfang der Pakete direkt vergleichen, nicht nur den Preis.
4. Vertragsbedingungen zu Laufzeit, Kündigung und Zahlung bei Nichtvermittlung schriftlich klären.
5. Referenzen und Bewertungen des Anbieters auf unabhängigen Plattformen prüfen.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einem Festpreis-Makler und einem klassischen Makler? Ein Festpreis-Makler berechnet einen vorab festgelegten Fixbetrag für seine Leistungen, unabhängig vom Verkaufspreis. Ein klassischer Makler erhält eine prozentuale Provision, typischerweise 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises, die erst nach erfolgreichem Verkauf fällig wird.

Kann ich mit einem Festpreis-Makler wirklich sparen? Ja, bei Objekten ab rund 200.000 Euro Kaufpreis ist ein Festpreis-Paket in der Regel günstiger als eine klassische Provision. Bei einem 400.000-Euro-Objekt und 3,57 Prozent Verkäuferanteil beträgt die Ersparnis gegenüber einem 3.000-Euro-Paket rund 11.000 Euro.

Sind Online-Makler seriös? Ja, sofern sie nach § 34c GewO zugelassen sind, transparente Verträge anbieten und verifizierbare Kundenbewertungen vorweisen. Das Geschäftsmodell allein ist kein Qualitätsmerkmal.

Was passiert, wenn das Haus nicht verkauft wird? Das hängt vom Vertrag ab. Bei Vorauszahlung verliert der Verkäufer die Paketgebühr. Bei erfolgsabhängigen Modellen entstehen keine Kosten. Immer vorab schriftlich klären.

Welche versteckten Kosten gibt es bei Festpreis-Maklern? Häufig nicht im Basispaket enthalten: professionelle Fotografie, Premium-Portalplatzierungen, 3D-Grundrisse, Notarkoordination und persönliche Besichtigungen. Diese Leistungen können separat berechnet werden.

Für wen lohnt sich ein klassisches Maklerbüro noch? Für Verkäufer mit komplexen Objekten, in Märkten mit starken lokalen Netzwerken, bei Bieterverfahren oder wenn der Verkäufer keine Zeit für Eigenleistung hat.

Wie lange dauert ein Verkauf über einen Festpreis-Makler? Typisch sind 3 bis 12 Monate, abhängig von Lage, Preis und Marktlage. Bieterverfahren über spezialisierte Anbieter dauern im Schnitt 4 bis 8 Wochen.

Kann ich einen Festpreis-Makler kündigen? Das hängt vom Vertrag ab. Viele Anbieter haben Mindestlaufzeiten von 3 bis 6 Monaten. Vor Vertragsabschluss die Kündigungsbedingungen schriftlich klären.

Sind Festpreis-Makler Discount-Anbieter mit schlechterer Qualität? Nicht zwingend. Gute Festpreis-Makler bieten persönliche Betreuung, professionelles Marketing und digitale Services auf hohem Niveau. Qualität hängt vom Anbieter ab, nicht vom Preismodell.

Welches Modell eignet sich für den Verkauf einer Eigentumswohnung? Eigentumswohnungen in städtischen Lagen mit klarer Preisfindung eignen sich gut für Festpreis- oder Online-Makler. Bei Wohnungen in Randlagen oder mit besonderen Merkmalen ist ein lokaler Makler oft im Vorteil.