Immobilienmakler Provisionen 2024: Aktuelle Sätze, regionale Unterschiede und 7 Verhandlungstipps

Last updated: August 8, 2026

Quick Answer: In Deutschland beträgt die Maklerprovision beim Immobilienkauf seit der Gesetzesreform 2020 maximal die Hälfte des vereinbarten Gesamtsatzes für den Käufer, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Gesamtprovisionssatz liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Verhandlungsspielraum besteht in beiden Richtungen, besonders bei hochpreisigen Objekten.

Key Takeaways

• Der gesetzliche Rahmen seit Dezember 2020: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision.
• Gesamtprovisionen variieren regional zwischen 5,95 % (z. B. Hamburg) und 7,14 % (z. B. Bayern, NRW).
• Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in den meisten Bundesländern je hälftig.
• In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen zahlt traditionell nur der Käufer eine Provision (sog. Außenprovision), obwohl das neue Gesetz dies begrenzt.
• Maklerprovision ist für Verkäufer als Werbungskosten oder Veräußerungskosten steuerlich absetzbar; für Käufer zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten.
• Verhandlungen sind möglich: Bei Objekten über 500.000 Euro oder in einem Käufermarkt sind Nachlässe von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten realistisch.
• Alternativen zum klassischen Makler existieren: Online-Plattformen, Discount-Makler und Privatverkauf senken die Kosten erheblich.

Was ist die Standardprovision für Immobilienmakler in Deutschland 2024?

Die übliche Gesamtprovision in Deutschland liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % des beurkundeten Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Dieser Satz ist kein gesetzlich festgelegter Fixbetrag, sondern ein Marktstandard, der sich regional eingespielt hat.

Das Bestellerprinzip-Gesetz vom Dezember 2020 (§ 656a, 656d BGB) regelt die Aufteilung: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er dem Käufer höchstens denselben Betrag in Rechnung stellen, den er selbst zahlt. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist seitdem unzulässig.

Typische Gesamtprovisionssätze nach Bundesland (2024, inkl. 19 % MwSt.):

Hinweis: In Bundesländern wie Berlin, Hamburg und Hessen gilt historisch eine reine Außenprovision. Das Gesetz von 2020 greift hier, wenn der Verkäufer nachweislich den Maklerauftrag erteilt hat.

Wie unterscheiden sich die Maklergebühren in verschiedenen deutschen Regionen?

Regionale Unterschiede bei den Immobilienmakler Provisionen 2024 sind erheblich und hängen von lokalen Markttraditionen ab, nicht von gesetzlichen Vorgaben.

Grobe Einteilung:

• Süddeutschland (Bayern, BW): 7,14 % Gesamtprovision, hälftig geteilt
• Norddeutschland (Hamburg, Schleswig-Holstein): 6,25 % bis 6,96 %, teils nur Käuferprovision
• Ostdeutschland (Berlin, Brandenburg): 7,14 %, historisch als reine Käuferprovision strukturiert
• Mitteldeutschland (Sachsen, Thüringen): 7,14 %, häufig hälftig geteilt

Entscheidungsregel: Wer in Berlin oder Hamburg kauft, sollte die Provisionspflicht im Maklervertrag genau prüfen, da dort oft der Käufer die gesamte Provision trägt. In Bayern und NRW ist die hälftige Teilung mittlerweile Standard.

Unterschied zwischen Käufer- und Verkäuferprovision

Käuferprovision (Außenprovision) und Verkäuferprovision (Innenprovision) beschreiben, wer den Makler bezahlt. Seit 2020 gilt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Gesamtprovision selbst tragen.

• Innenprovision: Direkt vom Verkäufer an den Makler gezahlt, im Kaufpreis eingepreist
• Außenprovision: Vom Käufer an den Makler gezahlt, zusätzlich zum Kaufpreis fällig
• Geteilte Provision: Seit 2020 der Regelfall bei Beauftragung durch den Verkäufer

Häufiger Fehler: Käufer übersehen, dass bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro eine Käuferprovision von 3,57 % bereits 14.280 Euro ausmacht, die zusätzlich zu Grunderwerbsteuer und Notarkosten anfallen.

Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Ja, Maklerprovisionen sind grundsätzlich verhandelbar, da es in Deutschland keine gesetzliche Mindestprovision gibt. Der Verhandlungserfolg hängt stark von Marktlage, Objektwert und Auftragslage des Maklers ab.

7 konkrete Verhandlungstipps für Käufer und Verkäufer:

1. Marktlage kennen: In einem Käufermarkt (viele Angebote, wenige Käufer) haben Käufer mehr Verhandlungsmacht.
2. Vergleichsangebote einholen: Mindestens drei Makler anfragen und Provisionen schriftlich vergleichen.
3. Objektwert nutzen: Bei Kaufpreisen über 500.000 Euro einen Nachlass von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten direkt ansprechen.
4. Leistungsumfang prüfen: Bietet der Makler nur ein Online-Inserat oder auch professionelle Fotografie, Exposé und Besichtigungsmanagement? Weniger Leistung rechtfertigt weniger Provision.
5. Schnellen Abschluss anbieten: Wer als Käufer finanzierungsbereit ist und schnell unterschreiben kann, hat ein echtes Verhandlungsargument.
6. Festpreis statt Prozentsatz verhandeln: Besonders bei sehr teuren Objekten ist ein fixer Eurobetrag oft günstiger.
7. Schriftlich festhalten: Jede Provisionsvereinbarung muss schriftlich im Maklervertrag stehen, sonst ist sie nicht durchsetzbar.

Ist die Maklerprovision in Deutschland steuerlich absetzbar?

Für Verkäufer ist die Maklerprovision als Veräußerungskosten steuerlich absetzbar und mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (relevant bei Spekulationssteuer innerhalb der 10-Jahres-Frist). Für Käufer zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten, die die Abschreibungsbasis bei vermieteten Objekten erhöhen.

Wer die Immobilie selbst nutzt, kann die Käuferprovision nicht direkt absetzen. Bei Kapitalanlagen (Vermietung) lässt sich die Provision über die AfA (Absetzung für Abnutzung) über die Nutzungsdauer verteilen.

Empfehlung: Steuerliche Fragen immer mit einem Steuerberater klären, da die Einordnung vom Nutzungszweck abhängt.

Was ist in der Maklerprovision enthalten?

Eine marktübliche Provision umfasst in der Regel:

• Marktpreisanalyse und Wertermittlung
• Erstellung des Exposés (inkl. Grundrisse, Fotos)
• Vermarktung auf Immobilienportalen (ImmobilienScout24, Immowelt u. a.)
• Besichtigungsmanagement
• Bonitätsprüfung von Interessenten
• Kaufpreisverhandlung
• Begleitung bis zur Beurkundung beim Notar

Was nicht enthalten ist: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten oder Renovierungsberatung. Wer einen Makler nur für Teiltätigkeiten engagiert (z. B. nur Vermarktung), sollte eine reduzierte Provision ausdrücklich vereinbaren.

Alternativen zum klassischen Makler in Deutschland

Wer hohe Provisionen vermeiden will, hat mehrere Optionen:

• Privatverkauf (ohne Makler): Spart die Provision vollständig, erfordert aber Zeit, Marktkenntnisse und Verhandlungsgeschick.
• Online-Plattformen: ImmobilienScout24 oder eBay Kleinanzeigen ermöglichen Direktvermarktung für wenige hundert Euro.
• Discount-Makler: Anbieter wie McMakler oder Homeday arbeiten mit Pauschalgebühren oder reduzierten Provisionen (teils 1,5 % bis 2,5 % inkl. MwSt.).
• Immobilien-Auktionen: Für Sonderimmobilien oder Schnellverkäufe eine Option, aber mit Preisrisiko.

Wähle den Privatverkauf, wenn die Immobilie in einer gefragten Lage liegt, du Zeit hast und Verhandlungserfahrung mitbringst. Wähle einen Makler, wenn die Immobilie schwer zu vermarkten ist, du keine Zeit hast oder du einen höheren Verkaufspreis durch professionelle Vermarktung erwartest.

Was passiert, wenn man die Maklerprovision nicht zahlt?

Wer eine vertraglich vereinbarte Provision nicht zahlt, riskiert eine Zahlungsklage des Maklers. Der Makler hat einen gesetzlichen Provisionsanspruch (§ 652 BGB), sobald der Vertrag durch seine Vermittlung zustande gekommen ist.

Kein Provisionsanspruch besteht, wenn:

• Kein schriftlicher Maklervertrag vorliegt (seit 2020 Pflicht bei Wohnimmobilien)
• Der Makler seine Nachweispflicht nicht erfüllt hat
• Der Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist

Häufiger Fehler: Käufer glauben, die Provision nicht zahlen zu müssen, wenn sie den Makler nicht direkt beauftragt haben. Entscheidend ist, ob ein wirksamer Maklervertrag (auch per E-Mail) geschlossen wurde.

Wie findet man einen Makler mit niedrigeren Gebühren?

Drei Wege führen zu günstigeren Maklergebühren:

1. Vergleichsportale nutzen: Plattformen wie Homeday, McMakler oder Maklaro bieten transparente Festpreismodelle.
2. Lokale Makler direkt ansprechen: Kleinere Maklerbüros sind oft verhandlungsbereiter als Franchiseketten.
3. Leistungspaket reduzieren: Wer nur Vermarktung oder nur Besichtigungsmanagement benötigt, kann einen Teilauftrag zu einem Pauschalpreis vereinbaren.

Fazit und nächste Schritte

Die Immobilienmakler Provisionen 2024 in Deutschland bewegen sich in einem klar definierten, aber verhandelbaren Rahmen. Die gesetzliche Teilungspflicht seit 2020 schützt Käufer vor vollständiger Kostenabwälzung, beseitigt aber nicht den Verhandlungsspielraum.

Konkrete nächste Schritte:

• Vor jedem Maklerauftrag mindestens drei Angebote einholen und schriftlich vergleichen.
• Den Maklervertrag auf Schriftform, Provisionshöhe und Leistungsumfang prüfen.
• Bei Objekten über 500.000 Euro aktiv einen Nachlass verhandeln.
• Steuerliche Absetzbarkeit mit einem Steuerberater klären, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
• Alternativen wie Discount-Makler oder Privatverkauf realistisch abwägen.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, kann bei einem typischen Kaufpreis von 400.000 Euro mehrere tausend Euro sparen.

FAQ

Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland 2024 durchschnittlich? Der Gesamtsatz liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Käufer und Verkäufer teilen sich diesen Betrag seit 2020 in der Regel hälftig.

Ist die Maklerprovision in Deutschland gesetzlich geregelt? Es gibt keinen gesetzlichen Festsatz. Das BGB regelt seit 2020 nur die Aufteilung: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte.

Kann ich als Käufer die Provision komplett vermeiden? Nur wenn kein Makler eingeschaltet ist (Privatverkauf) oder wenn der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt. Letzteres ist möglich, aber selten.

Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers? Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sofern ein wirksamer schriftlicher Maklervertrag vorliegt und der Makler nachweislich zur Vermittlung beigetragen hat.

Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien? Nein. Die gesetzliche Teilungsregelung (§ 656a, 656d BGB) gilt ausschließlich für Wohnimmobilien. Bei Gewerbe sind freie Vereinbarungen möglich.

Was kostet ein Discount-Makler im Vergleich? Discount-Makler wie Homeday oder McMakler berechnen häufig 1,5 % bis 2,5 % inkl. MwSt., teils als Pauschalgebühr ab ca. 2.000 Euro.

Muss die Provision beim Notar angegeben werden? Nein, die Maklerprovision ist kein Bestandteil des Kaufvertrags und wird nicht beurkundet. Sie wird separat zwischen Makler und Auftraggeber abgerechnet.

Kann der Makler eine höhere Provision verlangen als vereinbart? Nein. Die im schriftlichen Maklervertrag vereinbarte Provision ist bindend. Nachträgliche Erhöhungen ohne neue schriftliche Vereinbarung sind nicht durchsetzbar.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, BGBl. I S. 2480, 2020. https://www.bgbl.de
• Immobilienverband Deutschland IVD: Maklergebühren im regionalen Vergleich, 2023. https://www.ivd.net
• ImmobilienScout24: Marktreport Wohnimmobilien Deutschland, 2023. https://www.immobilienscout24.de
• Bundesgerichtshof: Urteil zum Maklerprovisionsrecht, Az. I ZR 113/21, 2022. https://www.bundesgerichtshof.de