Maklervertrag in Deutschland: Arten, Laufzeiten, Kündigungsfristen und gefährliche Klauseln

Last updated: July 27, 2026

Quick Answer: Ein Maklervertrag in Deutschland ist ein rechtlich bindender Vertrag zwischen Eigentümer und Immobilienmakler, der Pflichten, Laufzeit und Provision regelt. Es gibt drei Haupttypen: einfacher Auftrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag. Laufzeiten von drei bis sechs Monaten sind üblich. Bestimmte Klauseln können Eigentümer stark benachteiligen und sollten vor der Unterschrift geprüft werden.

Key Takeaways

• Ein Maklervertrag in Deutschland verpflichtet den Makler zur Vermittlung und den Auftraggeber zur Provisionszahlung bei Erfolg.
• Der qualifizierte Alleinauftrag schränkt den Eigentümer am stärksten ein: Eigenverkauf kann provisionspflichtig werden.
• Typische Vertragslaufzeiten liegen zwischen drei und sechs Monaten; längere Laufzeiten sind verhandelbar.
• Verbraucher haben bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 312b BGB).
• Klauseln zur automatischen Verlängerung, Alleinvermarktungsrechten und Schadensersatz bei vorzeitiger Kündigung sind besonders kritisch.
• Seit dem Bestellerprinzip 2020 trägt beim Wohnungskauf grundsätzlich jede Partei höchstens die Hälfte der Maklerprovision.
• Mehrere Makler gleichzeitig beauftragen ist nur beim einfachen Auftrag uneingeschränkt möglich.
• Wer seinen Makler wechseln will, sollte die Kündigungsfristen und Nachweispflichten genau kennen.

Was ist ein Maklervertrag und wie funktioniert er in Deutschland?

Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung, bei der ein Immobilienmakler gegen Provision tätig wird, um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Der Vertrag entsteht oft formlos, kann aber auch schriftlich geschlossen werden. Der Makler hat keinen Anspruch auf Vergütung, solange kein Vertragsabschluss zustande kommt (Erfolgsprinzip, § 652 BGB).

Wie der Vertrag konkret funktioniert:

• Der Makler übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Käufersuche.
• Die Provision wird fällig, sobald ein notariell beurkundeter Kaufvertrag unterschrieben ist.
• Ohne nachgewiesene Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss entfällt der Provisionsanspruch.

Wichtig: Ein mündlicher Maklervertrag ist in Deutschland grundsätzlich gültig. Schriftlichkeit schützt aber beide Seiten und ist dringend empfehlenswert.

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es in Deutschland?

Der Maklervertrag in Deutschland: Arten, Laufzeiten, Kündigungsfristen und gefährliche Klauseln lässt sich am besten verstehen, wenn man die drei Vertragstypen klar voneinander abgrenzt.

Vertragstyp	Eigenverkauf möglich?	Weitere Makler erlaubt?	Bindungsgrad
Einfacher Auftrag	Ja, provisionsfrei	Ja	Niedrig
Alleinauftrag	Ja, provisionsfrei	Nein	Mittel
Qualifizierter Alleinauftrag	Nein (Provision fällig)	Nein	Hoch

Einfacher Auftrag: Der Eigentümer kann jederzeit weitere Makler beauftragen und die Immobilie selbst verkaufen, ohne Provision zahlen zu müssen. Für Makler ist dieser Vertragstyp wenig attraktiv, weshalb viele auf Alleinaufträge bestehen.

Alleinauftrag: Nur ein Makler ist exklusiv beauftragt. Der Eigentümer darf aber weiterhin selbst verkaufen, ohne Provision zu schulden. Der Makler erhält dafür mehr Planungssicherheit und investiert in der Regel mehr Ressourcen.

Qualifizierter Alleinauftrag: Die strengste Form. Der Eigentümer muss alle Kaufinteressenten an den Makler weiterleiten, auch wenn er sie selbst gefunden hat. Verkauft er direkt, kann die Provision trotzdem fällig werden. Diese Klausel sollte sorgfältig geprüft werden.

Wie lange läuft ein Maklervertrag typischerweise?

Typische Laufzeiten beim Maklervertrag in Deutschland liegen zwischen drei und sechs Monaten. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Mindest- oder Höchstlaufzeit, sodass die Parteien frei verhandeln können.

Orientierungswerte:

• Drei Monate: Kurzlaufzeit, geeignet für gut verkäufliche Lagen.
• Sechs Monate: Marktüblicher Standard in den meisten Regionen.
• Zwölf Monate oder mehr: Nur bei schwer verkäuflichen Objekten oder auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers akzeptabel.

Vorsicht bei automatischer Verlängerung: Viele Verträge enthalten eine Klausel, die den Vertrag automatisch um weitere drei oder sechs Monate verlängert, wenn nicht fristgerecht gekündigt wird. Diese Klausel ist zulässig, aber nachteilig, wenn der Makler keine Leistung erbringt.

Kann ich einen Maklervertrag vorzeitig kündigen und welche Fristen gelten?

Ein einfacher Auftrag ist jederzeit und ohne Frist kündbar. Beim Alleinauftrag und qualifizierten Alleinauftrag gelten die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen, die häufig zwei bis vier Wochen betragen.

Wichtige Regelungen:

• Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich (z.B. bei Pflichtverletzung des Maklers).
• Das gesetzliche Widerrufsrecht (14 Tage) gilt, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, etwa beim Hausbesuch des Maklers (§ 312b BGB).
• Eine Kündigung sollte stets schriftlich per Einschreiben erfolgen, um den Zugang nachweisen zu können.

Häufiger Fehler: Eigentümer kündigen mündlich und verlieren dann den Nachweis. Immer schriftlich kündigen.

Welche Klauseln im Maklervertrag sollte ich vermeiden?

Beim Thema Maklervertrag in Deutschland: Arten, Laufzeiten, Kündigungsfristen und gefährliche Klauseln ist dieser Punkt besonders kritisch. Einige Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam, andere sind zwar zulässig, aber stark nachteilig.

Klauseln, die Warnsignale sind:

• Automatische Verlängerung ohne angemessene Kündigungsfrist
• Schadensersatzklauseln bei vorzeitiger Kündigung ohne wichtigen Grund
• Provisionsanspruch bei Eigenverkauf im qualifizierten Alleinauftrag ohne klare Definition der Kausalität
• Nachweispflichten, die den Eigentümer verpflichten, alle Interessenten zu dokumentieren und weiterzuleiten
• Überlange Bindungsfristen von mehr als zwölf Monaten in AGB (können nach § 307 BGB unwirksam sein)

„Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligen, sind nach § 307 BGB unwirksam.“

Empfehlung: Vor der Unterschrift einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder eine Verbraucherzentrale konsultieren.

Was kostet ein Immobilienmakler in Deutschland?

Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf beträgt in Deutschland üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), je nach Region und Vereinbarung.

Seit dem Bestellerprinzip für Wohnimmobilien (Gesetz vom 23. Dezember 2020) gilt: Wenn Verkäufer und Käufer beide eine Provision zahlen, darf der Käuferanteil den Verkäuferanteil nicht übersteigen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, kann er maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer umlegen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6 % (24.000 Euro) zahlt jede Seite maximal 12.000 Euro.

Maklervertrag vs. Privatverkauf: Was sind die Unterschiede?

Ein Privatverkauf ohne Makler spart die Provision, erfordert aber erheblichen Eigenaufwand bei Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen. Der Makler bringt Marktkenntnis, Käufernetzwerk und rechtliche Sicherheit.

Wann lohnt sich welche Option:

• Makler wählen, wenn: wenig Eigenzeit vorhanden, Marktkenntnis fehlt, Immobilie schwer zu vermarkten ist.
• Privatverkauf wählen, wenn: Kaufinteressent bereits bekannt ist, Kosten minimiert werden sollen, Eigentümer erfahren im Immobilienbereich ist.

Was passiert, wenn der Makler keinen Käufer findet?

Findet der Makler innerhalb der Vertragslaufzeit keinen Käufer, entsteht kein Provisionsanspruch. Der Eigentümer schuldet in diesem Fall grundsätzlich keine Vergütung, da das Erfolgsprinzip gilt.

Nach Ablauf der Laufzeit kann der Eigentümer den Vertrag kündigen oder einen neuen Makler beauftragen. Ausnahme: Nachweisklauseln, die eine Provision fällig machen, wenn ein vom Makler nachgewiesener Interessent nach Vertragsende kauft (Nachweisprovision). Diese Fristen sind vertraglich meist auf sechs bis zwölf Monate begrenzt.

Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Beim einfachen Auftrag ist die gleichzeitige Beauftragung mehrerer Makler ausdrücklich erlaubt. Beim Alleinauftrag und qualifizierten Alleinauftrag ist dies vertraglich ausgeschlossen und kann Schadensersatzpflichten auslösen.

Praktischer Hinweis: Wer mehrere Makler beauftragt, sollte sicherstellen, dass kein Alleinauftrag unterschrieben wurde. Im Zweifel den Vertragstext vor Beauftragung eines zweiten Maklers prüfen.

Was sind meine Rechte und Pflichten als Verkäufer?

Als Verkäufer hat man das Recht auf vollständige Information über Vermarktungsmaßnahmen, Besichtigungstermine und Kaufinteressenten. Der Makler ist zur ordnungsgemäßen Interessenwahrung verpflichtet.

Pflichten des Verkäufers:

• Korrekte Angaben zur Immobilie (Mängel, Grundbuchlage, Energieausweis)
• Kooperation bei Besichtigungen
• Beim qualifizierten Alleinauftrag: Weiterleitung aller Interessenten an den Makler

Rechte des Verkäufers:

• Regelmäßige Rechenschaft über Vermarktungsaktivitäten verlangen
• Bei Schlechtleistung außerordentlich kündigen
• Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen bei Haustürgeschäften

Häufige Fehler beim Unterzeichnen eines Maklervertrags

• Vertrag ohne Lesen unterschreiben, weil der Makler drängt
• Keine schriftliche Fixierung von Leistungsversprechen (z.B. professionelle Fotos, Exposé, Vermarktungskanäle)
• Automatische Verlängerungsklausel übersehen
• Qualifizierten Alleinauftrag mit einfachem Alleinauftrag verwechseln
• Keine Frist für Maklertätigkeiten vereinbaren

FAQ

Ist ein Maklervertrag in Deutschland immer schriftlich erforderlich? Nein. Ein Maklervertrag kann in Deutschland auch mündlich oder durch konkludentes Verhalten geschlossen werden. Schriftlichkeit ist jedoch dringend empfehlenswert, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Kann der Makler Provision verlangen, wenn ich selbst einen Käufer finde? Beim einfachen Auftrag und normalen Alleinauftrag: Nein. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann eine Provision fällig werden, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht.

Wie lange gilt das Widerrufsrecht beim Maklervertrag? 14 Tage, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde (§ 312b BGB). Wurde keine Widerrufsbelehrung erteilt, verlängert sich die Frist auf zwölf Monate und 14 Tage.

Kann ich einen Alleinauftrag ohne Angabe von Gründen kündigen? Nur nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist beim Alleinauftrag in der Regel ausgeschlossen.

Was ist eine Nachweisprovision? Eine Klausel, die den Provisionsanspruch des Maklers auch nach Vertragsende sichert, wenn ein vom Makler nachgewiesener Käufer innerhalb einer bestimmten Frist kauft. Typische Fristen: sechs bis zwölf Monate.

Ist eine Laufzeit von 24 Monaten im Maklervertrag zulässig? In AGB ist eine Laufzeit von mehr als zwölf Monaten nach überwiegender Rechtsprechung unangemessen und damit unwirksam (§ 307 BGB). Individuell vereinbarte längere Laufzeiten können zulässig sein.

Was tun, wenn der Makler nicht aktiv vermarktet? Zunächst schriftlich zur Leistungserbringung auffordern. Bleibt die Reaktion aus, kann eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund erklärt werden.

Gilt das Bestellerprinzip auch bei Mietwohnungen? Ja. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip seit 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.

Fazit und nächste Schritte

Der Maklervertrag in Deutschland: Arten, Laufzeiten, Kündigungsfristen und gefährliche Klauseln ist kein Standardformular, das man blind unterschreiben sollte. Die Wahl des richtigen Vertragstyps, eine angemessene Laufzeit und das Erkennen problematischer Klauseln entscheiden darüber, ob der Makler ein verlässlicher Partner oder eine kostspielige Verpflichtung wird.

Konkrete nächste Schritte:

1. Vertragstyp bewusst wählen: Wer Flexibilität braucht, wählt den einfachen Auftrag. Wer maximale Maklermotivation will, wählt den Alleinauftrag.
2. Laufzeit auf drei bis sechs Monate begrenzen und automatische Verlängerungsklauseln streichen oder einschränken lassen.
3. Alle mündlichen Zusagen des Maklers schriftlich im Vertrag festhalten.
4. Vor Unterschrift einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder die örtliche Verbraucherzentrale konsultieren.
5. Widerrufsrecht kennen und bei Haustürgeschäften konsequent nutzen.

Ein gut verhandelter Maklervertrag schützt Eigentümer und gibt dem Makler klare Anreize, schnell und zum besten Preis zu verkaufen.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 652-655, 307, 312b. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/
• Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, BGBl. I S. 2425, 2020. https://www.bgbl.de
• Verbraucherzentrale Bundesverband: „Maklervertrag: Worauf Sie achten sollten“, 2023. https://www.verbraucherzentrale.de
• Immobilienverband Deutschland IVD: Marktbericht und Provisionssätze, 2024. https://www.ivd.net