Last updated: August 9, 2026
Quick Answer
Wer in Deutschland eine Immobilie verkauft, zahlt je nach Maklermodell zwischen 0,5 % und 3,57 % des Kaufpreises als Provision, ein festes Pauschalhonorar von typischerweise 3.000 bis 12.000 Euro oder einen digitalen Festpreis ab ca. 500 Euro. Welches Modell günstiger ist, hängt vom Objektwert, der gewünschten Betreuungstiefe und der Marktsituation ab. Ein direkter Maklerkosten im Vergleich zeigt: Teure Objekte profitieren am stärksten von einem Festpreismodell.
Key Takeaways
- Seit der Gesetzesänderung 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in Deutschland in der Regel hälftig (je max. 3,57 % inkl. MwSt.).
- Ein Pauschalhonorar ist ein vorab vereinbarter Festbetrag, unabhängig vom Verkaufspreis.
- Digitale Festpreismakler berechnen eine einmalige Gebühr (oft 500 bis 3.000 Euro) für definierte Leistungspakete.
- Bei einem Verkaufspreis über 400.000 Euro ist ein Festpreismodell fast immer günstiger als eine prozentuale Provision.
- Ohne Makler spart man die Gebühr, trägt aber das volle Vermarktungsrisiko selbst.
- Maklerkosten beim Verkauf sind in Deutschland grundsätzlich nicht als Werbungskosten absetzbar, können aber unter Umständen die Steuerlast beim Gewinn mindern.
- Mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen ist möglich, aber riskant und kostspielig.
- Zahlt man eine Provision, schuldet man sie nur bei erfolgreichem Abschluss. Bei Pauschal- oder Festpreismodellen können Teilbeträge vorab fällig sein.
Was ist der Unterschied zwischen Maklerprovision und Pauschalhonorar?
Die Maklerprovision ist ein prozentualer Anteil am Kaufpreis, der erst bei erfolgreichem Verkauf fällig wird. Das Pauschalhonorar ist ein vorher vereinbarter Festbetrag, der unabhängig vom Verkaufsergebnis gilt.
Provision (klassisches Modell):
- Typisch: 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt., hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
- Verkäuferanteil: ca. 2,975 % bis 3,57 %
- Kein Verkauf, keine Provision (Erfolgsprinzip)
- Hohe Transparenz für den Verkäufer, aber bei teuren Objekten sehr hohe Absolutbeträge
Pauschalhonorar:
- Fester Betrag, z. B. 5.000 Euro, unabhängig vom Verkaufspreis
- Teile davon können vorab fällig sein (z. B. für Exposé-Erstellung)
- Sinnvoll bei hochwertigen Objekten, bei denen eine prozentuale Provision unverhältnismäßig hoch wäre
Entscheidungsregel: Wähle das Pauschalhonorar, wenn der Objektwert über 300.000 Euro liegt und der Makler nachweislich umfassende Leistungen erbringt.
Wie hoch sind Maklergebühren in Deutschland typischerweise?
In Deutschland liegt die übliche Gesamtprovision bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (Dezember 2020) trägt der Verkäufer maximal die Hälfte davon.
Beispielrechnung für eine Wohnung mit 350.000 Euro Kaufpreis:
| Modell | Kosten für Verkäufer |
|---|---|
| Provision (3,57 %) | ca. 12.495 Euro |
| Pauschalhonorar | ca. 5.000-8.000 Euro |
| Digitaler Festpreis | ca. 800-2.500 Euro |
Regionale Unterschiede: In Berlin und München liegen die Gesamtprovisionen häufig bei 7,14 %, in anderen Städten wie Leipzig oder Dresden teils bei 5,95 %. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer variiert ebenfalls regional.
Ist ein digitaler Festpreismakler günstiger als ein klassischer Makler?
Für Objekte ab ca. 250.000 Euro ist ein digitaler Festpreismakler fast immer günstiger. Bei einem 500.000-Euro-Objekt spart ein Verkäufer gegenüber der klassischen Provision (3,57 %) rund 15.000 Euro, wenn er stattdessen einen Festpreis von 2.000 Euro zahlt.
Was digitale Festpreismakler typischerweise leisten:
- Professionelles Exposé und Fotos
- Einstellung auf Immobilienportalen (Immoscout24, Immowelt)
- Anfragenmanagement per Plattform
- Teils Besichtigungskoordination
Was sie oft nicht leisten:
- Persönliche Begleitung bei Verhandlungen
- Lokale Marktkenntnisse und Netzwerk
- Notarterminbegleitung
Merke: Der niedrige Preis kommt mit weniger persönlicher Betreuung. Für standardisierte Wohnungen in gefragten Lagen ist das oft ausreichend. Für Spezialimmobilien (Denkmalobjekte, Gewerbe, Erbbaurecht) empfiehlt sich ein erfahrener lokaler Makler.
Kann man Maklergebühren verhandeln?
Ja, Maklergebühren sind in Deutschland grundsätzlich verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Mindestprovision. In der Praxis sind Rabatte von 0,5 bis 1 Prozentpunkt möglich, besonders bei gut verkäuflichen Objekten oder wenn der Verkäufer mehrere Objekte anbietet.
So verhandelt man effektiv:
- Vergleichsangebote von mindestens drei Maklern einholen.
- Den Leistungsumfang schriftlich festhalten, bevor über den Preis gesprochen wird.
- Erfolgsabhängige Boni anbieten (z. B. Bonus bei Verkauf über dem Zielpreis).
- Kürzere Laufzeiten des Maklervertrags als Gegenleistung für Preissenkung anbieten.
Was passiert, wenn man ohne Makler verkauft?
Wer ohne Makler verkauft, zahlt keine Provision, muss aber Vermarktung, Besichtigungen, Preisfindung und Vertragsverhandlungen selbst übernehmen. Das spart Kosten, birgt aber das Risiko eines zu niedrigen Verkaufspreises oder rechtlicher Fehler.
Risiken beim Privatverkauf:
- Falsche Preiseinschätzung (zu hoch: Objekt bleibt liegen; zu niedrig: Geldverlust)
- Fehlende Reichweite auf Portalen ohne Makler-Account
- Zeitaufwand für Anfragen und Besichtigungen
- Rechtliche Haftung bei falschen Angaben im Exposé
Empfehlung: Privatverkauf lohnt sich vor allem bei einfachen Objekten in sehr gefragten Lagen, wo die Nachfrage den Aufwand reduziert.
Welches Maklergebührenmodell ist am besten für einen schnellen Verkauf?
Für einen schnellen Verkauf ist die klassische Provision oft am effektivsten, weil der Makler ein starkes Eigeninteresse am Abschluss hat. Digitale Festpreismodelle können bei gut vermarktbaren Objekten genauso schnell sein, bieten aber weniger aktive Verkaufsunterstützung.
Entscheidungsregel:
- Schneller Verkauf in gefragter Lage: Festpreismodell reicht oft aus.
- Komplexes Objekt oder schwieriger Markt: Klassische Provision mit erfahrenem Makler bevorzugen.
Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?
Maklerkosten beim privaten Immobilienverkauf sind in Deutschland grundsätzlich nicht als Werbungskosten absetzbar. Sie können jedoch als Veräußerungskosten die steuerpflichtige Wertsteigerung (bei Spekulationssteuer innerhalb der 10-Jahres-Frist) mindern.
Wichtige Einschränkung: Wer die Immobilie selbst bewohnt hat oder außerhalb der Spekulationsfrist verkauft, erzielt in der Regel keinen steuerpflichtigen Gewinn, sodass die Maklerkosten steuerlich keine Rolle spielen. Für gewerbliche Verkäufer oder Vermieter gelten andere Regeln. Steuerberatung ist im Einzelfall empfehlenswert.
Was ist im Pauschalhonorar enthalten und was nicht?
Ein Pauschalhonorar deckt in der Regel einen vorab definierten Leistungskatalog ab. Was genau enthalten ist, variiert stark zwischen Anbietern.
Typisch enthalten:
- Wertermittlung und Preisempfehlung
- Exposé-Erstellung mit professionellen Fotos
- Schaltung auf Immobilienportalen
- Besichtigungsmanagement
- Kaufpreisverhandlung
Häufig nicht enthalten (Zusatzkosten möglich):
- Energieausweis-Beschaffung
- Grundrisszeichnungen
- Home Staging
- Notarterminbegleitung
Tipp: Vor Vertragsabschluss den genauen Leistungsumfang schriftlich fixieren, um Nachforderungen zu vermeiden.
Wie berechnen digitale Makler-Plattformen ihren Festpreis?
Digitale Makler-Plattformen berechnen ihren Festpreis meist auf Basis des gewählten Leistungspakets, nicht des Objektwerts. Typische Pakete reichen von einem Basis-Paket (Exposé + Portalschaltung) bis zu einem Premium-Paket mit persönlicher Betreuung.
Typische Preisstufen (Schätzwerte, Stand 2026):
- Basis: 500 bis 1.200 Euro
- Standard: 1.200 bis 2.500 Euro
- Premium: 2.500 bis 5.000 Euro
Einige Plattformen kombinieren einen niedrigen Festpreis mit einer kleinen Erfolgsbeteiligung (z. B. 0,5 % bei Abschluss), was das Modell dem klassischen Provisionsmodell annähert.
Häufige Fehler von Verkäufern bei den Maklerkosten
Viele Verkäufer unterschätzen die Gesamtkosten oder wählen das falsche Modell für ihr Objekt.
Die häufigsten Fehler:
- Nur auf den Preis schauen: Ein günstiger Festpreismakler kann teuer werden, wenn das Objekt monatelang nicht verkauft wird.
- Keinen Alleinauftrag vereinbaren: Ohne Alleinauftrag hat der Makler wenig Anreiz, intensiv zu vermarkten.
- Laufzeit nicht begrenzen: Unbefristete Maklerverträge binden unnötig lang. Drei bis sechs Monate sind üblich und ausreichend.
- Leistungen nicht schriftlich festhalten: Mündliche Zusagen sind schwer durchsetzbar.
Wann macht ein Pauschalhonorar mehr Sinn als eine Provision?
Ein Pauschalhonorar ist sinnvoller als eine Provision, wenn der Verkaufspreis hoch ist und die prozentuale Provision einen unverhältnismäßig großen Betrag ergibt.
Faustregel: Ab einem Objektwert von ca. 350.000 Euro übersteigt die hälftige Provision (3,57 %) den Betrag eines gut verhandelten Pauschalhonorars deutlich. Bei einem 600.000-Euro-Objekt beträgt die Provision für den Verkäufer ca. 21.420 Euro, während ein Pauschalhonorar oft bei 8.000 bis 12.000 Euro liegt.
Pauschalhonorar bevorzugen, wenn:
- Objektwert über 350.000 Euro
- Makler mit nachgewiesener Expertise für die Objektart
- Verkäufer möchte Kostensicherheit unabhängig vom Endpreis
Kann man mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?
Ja, das ist möglich, aber mit Risiken verbunden. Wer mehrere Makler ohne Alleinauftrag beauftragt (einfacher Maklerauftrag), kann im schlimmsten Fall mehreren Maklern eine Provision schulden, wenn Zuständigkeiten unklar sind.
Wichtig: Bei einem Alleinauftrag ist nur ein Makler berechtigt, das Objekt zu vermarkten. Das gibt dem Makler mehr Sicherheit und führt oft zu intensiverer Vermarktung. Wer mehrere Makler einsetzt, sollte die Verträge sorgfältig prüfen und klare Abgrenzungen vereinbaren.
Was passiert, wenn das Haus nicht verkauft wird?
Bei der klassischen Provision gilt das Erfolgsprinzip: Kein Verkauf, keine Provision. Bei Pauschal- und Festpreismodellen können Teilbeträge auch ohne Verkauf fällig werden.
Konkret:
- Klassische Provision: 0 Euro bei ausbleibendem Verkauf
- Pauschalhonorar: Oft ist ein Aufwandsanteil (z. B. für Exposé und Fotos) vorab zu zahlen, unabhängig vom Ergebnis
- Digitaler Festpreis: Meist vollständig vorab fällig, kein Rückerstattungsanspruch bei Nichtzustandekommen des Verkaufs
Tipp: Vor Vertragsabschluss klären, ob und wie viel bei einem Scheitern des Verkaufs zurückgefordert werden kann.
Wie unterscheiden sich Maklergebühren in Berlin, München und anderen Städten?
In Berlin und München liegt die Gesamtprovision typischerweise bei 7,14 % (je 3,57 % für Käufer und Verkäufer). In anderen Städten wie Hamburg, Frankfurt oder Köln sind ähnliche Sätze üblich. In ostdeutschen Städten wie Leipzig oder Dresden sind teils niedrigere Sätze von 5,95 % anzutreffen.
Regionale Besonderheit: In einigen Regionen war es historisch üblich, dass nur der Käufer die Provision zahlt. Das Gesetz von 2020 hat dies vereinheitlicht: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), zahlt mindestens die Hälfte.
FAQ
Wie hoch ist die Maklerprovision für Verkäufer in Deutschland 2026? Verkäufer zahlen in der Regel maximal 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. als Maklerprovision. Der genaue Satz hängt von der Region und Vereinbarung ab.
Kann der Verkäufer die gesamte Provision auf den Käufer abwälzen? Nein. Seit Dezember 2020 darf der Verkäufer dem Käufer nicht mehr Provision aufbürden als er selbst zahlt. Die Aufteilung muss mindestens hälftig sein.
Was kostet ein digitaler Makler in Deutschland? Digitale Makler-Plattformen berechnen je nach Paket zwischen 500 und 5.000 Euro als Festpreis, unabhängig vom Verkaufspreis.
Ist ein Maklervertrag bindend? Ja, ein schriftlicher Maklervertrag ist bindend. Alleinaufträge haben meist eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten und können danach gekündigt werden.
Wann ist die Maklerprovision fällig? Bei der klassischen Provision wird sie fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wird und der Makler nachweislich kausal für den Abschluss war.
Kann man einen Maklervertrag widerrufen? Wird der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder online abgeschlossen, gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 312g BGB.
Lohnt sich ein Makler bei einer Eigentumswohnung? Bei Standardwohnungen in gefragten Lagen kann ein digitaler Festpreismakler ausreichen. Bei Spezialimmobilien oder schwierigen Lagen ist ein erfahrener lokaler Makler empfehlenswert.
Wie lange dauert ein Hausverkauf mit Makler durchschnittlich? Je nach Marktlage und Objektart dauert ein Verkauf mit Makler zwischen zwei und sechs Monaten. In sehr gefragten Lagen kann es schneller gehen.
Gibt es eine gesetzliche Mindestprovision? Nein. Die Provisionshöhe ist frei verhandelbar. Es gibt in Deutschland keine gesetzliche Mindestprovision.
Was ist ein Alleinauftrag und warum ist er wichtig? Ein Alleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Vermarktungsrecht für einen definierten Zeitraum. Er schafft Anreize für intensive Vermarktung und vermeidet Doppelprovisionsforderungen.
Fazit
Der direkte Maklerkosten im Vergleich zwischen klassischer Provision, Pauschalhonorar und digitalem Festpreismodell zeigt: Es gibt kein universell bestes Modell. Die Entscheidung hängt vom Objektwert, der Komplexität der Immobilie und dem gewünschten Betreuungsumfang ab.
Konkrete Empfehlungen:
- Objekte bis 200.000 Euro: Klassische Provision oder digitaler Festpreis sind ähnlich teuer. Wer wenig Zeit hat, wählt den Vollservice-Makler.
- Objekte zwischen 200.000 und 400.000 Euro: Pauschalhonorar oder digitaler Festpreis mit Premium-Paket prüfen, Angebote vergleichen.
- Objekte über 400.000 Euro: Festpreis oder Pauschalhonorar fast immer günstiger als Provision. Leistungsumfang schriftlich fixieren.
- Schwierige Lagen oder Spezialimmobilien: Erfahrener lokaler Makler auf Provisionsbasis, weil das Eigeninteresse die Vermarktungsqualität sichert.
Als nächsten Schritt sollten Verkäufer mindestens drei Angebote einholen, die Leistungen schriftlich vergleichen und die Vertragslaufzeit auf maximal sechs Monate begrenzen. Wer den Maklerkosten im Vergleich konsequent anwendet, kann bei einem mittelgroßen Objekt mehrere tausend Euro sparen, ohne auf professionelle Unterstützung zu verzichten.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, 2020. https://www.gesetze-im-internet.de
- Immobilienverband Deutschland (IVD): Maklergebühren und Marktübersicht, 2023. https://www.ivd.net
- Bundesgerichtshof: Urteile zur Maklerprovision und Alleinauftrag (verschiedene Jahrgänge). https://www.bundesgerichtshof.de
