Last updated: July 29, 2026
Quick Answer: In Deutschland gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Bildungsabschluss für Immobilienmakler. Wer eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO besitzt und die Sachkundeprüfung bei der IHK ablegt, darf legal als Makler tätig sein. Dennoch trennen Qualifikation, Fortbildungspflichten und seriöses Auftreten gute Makler von schwarzen Schafen.
Key Takeaways
- Immobilienmakler benötigen in Deutschland eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, aber keinen Pflichtabschluss.
- Die IHK-Sachkundeprüfung zum „Immobilienkaufmann/-frau“ oder der „Geprüfte Immobilienfachwirt“ sind die anerkannten Qualifikationswege.
- Seit 2018 gilt eine gesetzliche Fortbildungspflicht von 20 Stunden pro Jahr (MaBV § 15b).
- Die IHK-Prüfungsgebühren liegen je nach Bundesland zwischen 150 und 400 Euro.
- Makler ohne Sachkundeprüfung oder Fortbildungsnachweis sind ein erstes Warnsignal.
- Schwarze Schafe erkennt man an fehlender Gewerbeerlaubnis, intransparenten Provisionen und Druckverkauf.
- Seit dem Bestellerprinzip (2020) zahlt bei Mietimmobilien grundsätzlich derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat.
- Beim Hauskauf gilt seit Dezember 2020 die hälftige Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
- Verbraucher können die Gewerbeerlaubnis eines Maklers beim zuständigen Gewerbeamt prüfen lassen.
Was ist ein Immobilienmakler und welche Aufgaben hat er?
Ein Immobilienmakler vermittelt Kauf-, Verkaufs- oder Mietverträge für Immobilien und erhält dafür eine Provision. Er ist rechtlich ein Handelsmakler im Sinne des § 652 BGB und handelt als Mittler zwischen Eigentümer und Interessent.
Typische Aufgaben im Überblick:
- Marktanalyse und Immobilienbewertung
- Erstellung von Exposés und Vermarktungsunterlagen
- Koordination und Durchführung von Besichtigungen
- Bonitätsprüfung von Miet- oder Kaufinteressenten
- Vorbereitung und Begleitung des Notartermins
- Beratung zu Finanzierungsmöglichkeiten (in Kooperation mit Banken)
Wichtiger Unterschied: Der Begriff „Makler“ ist in Deutschland nicht geschützt. Jeder darf sich so nennen, solange er die Gewerbeerlaubnis besitzt. Das macht die Qualifikationsprüfung durch den Verbraucher besonders wichtig.
Wie werde ich Immobilienmakler in Deutschland?
Der Einstieg ist formal niedrigschwellig: Eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO beim zuständigen Gewerbeamt beantragen, Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen, fertig. Einen Pflichtabschluss gibt es nicht.
Wer jedoch langfristig erfolgreich und glaubwürdig arbeiten möchte, wählt einen der anerkannten Ausbildungswege:
Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau (IHK)
- Dauer: 3 Jahre duale Ausbildung
- Abschluss: IHK-Prüfung, bundesweit anerkannt
- Inhalte: Miet- und Kaufrecht, Buchführung, Maklertätigkeit, Bewertung
Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)
- Dauer: ca. 18 bis 24 Monate berufsbegleitend
- Voraussetzung: abgeschlossene Berufsausbildung oder mehrjährige Berufserfahrung
- Gilt als höchster IHK-Abschluss in der Branche
Studium Immobilienwirtschaft (Bachelor/Master)
- Angeboten an Fachhochschulen und privaten Hochschulen
- Dauer: 3 bis 4 Jahre (Bachelor), 1,5 bis 2 Jahre (Master)
- Für Führungspositionen und Investmentbereich empfohlen
Was kostet die IHK-Lizenz und wie lange dauert die Prüfung?
Die IHK stellt keine „Lizenz“ im klassischen Sinne aus, sondern ein Sachkundezeugnis nach bestandener Prüfung. Die Kosten variieren je nach Bundesland und Prüfungsart.
| Prüfungsart | Gebühr (ca.) | Prüfungsdauer |
|---|---|---|
| Immobilienkaufmann/-frau (schriftlich) | 150 bis 250 Euro | 3 bis 4 Stunden |
| Immobilienfachwirt (schriftlich + mündlich) | 250 bis 400 Euro | 4 bis 6 Stunden gesamt |
| Sachkundeprüfung § 34c GewO | 150 bis 300 Euro | 2 bis 3 Stunden |
Die schriftliche Prüfung zum Immobilienfachwirt besteht aus mehreren Klausuren, die mündliche Prüfung dauert etwa 30 bis 45 Minuten. Vorbereitungskurse kosten zusätzlich zwischen 800 und 3.000 Euro, je nach Anbieter und Umfang.
Kann man ohne Ausbildung Immobilienmakler werden? Ja, technisch gesehen schon. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO setzt keine Berufsausbildung voraus. Allerdings müssen Makler seit 2018 die Fortbildungspflicht erfüllen, und Kunden fragen zunehmend nach Qualifikationsnachweisen.
Welche Fortbildungspflichten haben Immobilienmakler?
Seit dem 1. August 2018 schreibt § 15b der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vor, dass Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter alle zwei Jahre mindestens 20 Stunden Weiterbildung nachweisen müssen.
Was zählt als anerkannte Fortbildung?
- Seminare und Lehrgänge bei IHK, VdIV, IVD oder anderen anerkannten Trägern
- Präsenz- und Online-Kurse (sofern zertifiziert)
- Hochschulveranstaltungen mit immobilienwirtschaftlichem Bezug
Was passiert bei Verstoß? Das zuständige Gewerbeamt kann eine Ordnungswidrigkeit verhängen. Kunden haben das Recht, einen Weiterbildungsnachweis zu verlangen. Makler, die diesen nicht vorlegen können, sind mit Vorsicht zu behandeln.
„Die Fortbildungspflicht ist kein bürokratisches Detail, sondern ein Mindestschutz für Verbraucher in einem Markt ohne Berufsschutz.“
Wie erkenne ich unseriöse Makler und schwarze Schafe?
Unseriöse Makler erkennt man an konkreten Warnsignalen, nicht nur an einem schlechten Bauchgefühl. Die Immobilienmakler Qualifikation in Deutschland ist zwar gesetzlich wenig reguliert, aber fehlende Transparenz ist ein klares Zeichen für mangelnde Professionalität.
Warnsignale im Überblick:
- Keine nachweisbare Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
- Fehlende oder unklare Angaben zur Provision vor Vertragsschluss
- Druckverkauf: „Das Angebot gilt nur heute“
- Kein Impressum oder keine Firmenadresse
- Weigerung, Fortbildungsnachweise vorzulegen
- Exposés mit falschen oder veralteten Angaben
- Forderung nach Vorauszahlungen ohne Leistungsnachweis
Was tun, wenn ein Makler betrügt oder unseriös ist?
- Gewerbeamt des zuständigen Landkreises informieren
- Verbraucherzentrale kontaktieren (kostenlose Erstberatung)
- Zivilrechtliche Schritte prüfen (Rückforderung unrechtmäßiger Provisionen)
- Bewertungsportale wie ImmoScout24 oder Google nutzen, um andere Verbraucher zu warnen
Welche Gebühren darf ein Immobilienmakler verlangen?
Die Provisionshöhe ist in Deutschland nicht gesetzlich gedeckelt, aber durch das Bestellerprinzip und die Provisionsteilungsregelung klar strukturiert.
Aktuelle Regelungen (Stand 2026):
- Mietwohnungen: Der Auftraggeber (meist der Vermieter) zahlt die Provision. Höchstgrenze: zwei Nettokaltmieten plus MwSt.
- Kaufimmobilien: Seit Dezember 2020 gilt die hälftige Teilung. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.), je nach Bundesland auch weniger.
Unterschied zwischen Makler mit und ohne IHK-Zertifikat: Ein IHK-zertifizierter Makler darf dieselbe Provision verlangen wie ein unzertifizierter. Der Unterschied liegt in der Qualität der Leistung, der Haftpflichtversicherung und der Nachweispflicht für Fortbildungen, nicht in der Gebührenhöhe.
Braucht man einen Makler beim Hauskauf wirklich?
Nein, ein Makler ist beim Hauskauf nicht gesetzlich vorgeschrieben. Käufer und Verkäufer können direkt verhandeln. Dennoch bietet ein qualifizierter Makler echten Mehrwert: Marktkenntnisse, rechtliche Absicherung, Netzwerk zu Notaren und Finanzierern sowie Zeitersparnis bei der Suche.
Wann lohnt sich ein Makler?
- Bei komplexen Objekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien)
- Wenn Käufer oder Verkäufer wenig Markterfahrung haben
- Bei Zeitdruck oder überregionalem Kauf
Wann kann man auf einen Makler verzichten?
- Bei Kauf im direkten Bekanntenkreis
- Wenn Käufer und Verkäufer sich bereits kennen
- Bei einfachen Transaktionen mit klaren Preisvorstellungen
FAQ
Ist der Beruf Immobilienmakler in Deutschland gesetzlich geschützt? Nein. Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Jeder mit einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO darf sich Immobilienmakler nennen.
Welche Qualifikation ist die angesehenste in der Branche? Der „Geprüfte Immobilienfachwirt IHK“ gilt als höchster branchenspezifischer Abschluss unterhalb eines Hochschulstudiums.
Wie viele Stunden Fortbildung sind pro Jahr Pflicht? 20 Stunden in zwei Jahren, also durchschnittlich 10 Stunden pro Jahr, gemäß § 15b MaBV.
Kann ich die Gewerbeerlaubnis eines Maklers selbst überprüfen? Ja. Das zuständige Gewerbeamt erteilt auf Anfrage Auskunft über die Gültigkeit einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO.
Was passiert, wenn ein Makler die Fortbildungspflicht ignoriert? Das Gewerbeamt kann eine Ordnungswidrigkeit feststellen. Im Wiederholungsfall droht der Entzug der Gewerbeerlaubnis.
Darf ein Makler Provision verlangen, bevor der Vertrag zustande kommt? Nein. Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem erfolgreichen Vertragsabschluss (§ 652 BGB).
Wie erkenne ich einen seriösen Makler auf den ersten Blick? Seriöse Makler nennen ihre Gewerbeerlaubnisnummer, weisen auf Fortbildungen hin, sind Mitglied in einem Berufsverband (z.B. IVD) und legen die Provision schriftlich fest, bevor sie tätig werden.
Gibt es eine Pflichtmitgliedschaft in einem Maklerverband? Nein. Verbandsmitgliedschaften (IVD, BVFI) sind freiwillig, aber ein Qualitätsmerkmal.
Was ist der Unterschied zwischen Makler und Immobilienmakler? Rechtlich ist „Makler“ der Oberbegriff (§ 652 BGB), der auch Versicherungs- oder Börsenmakler umfasst. „Immobilienmakler“ bezeichnet speziell die Vermittlung von Grundstücken und Gebäuden.
Fazit und nächste Schritte
Die Immobilienmakler Qualifikation in Deutschland ist ein Thema, das sowohl angehende Makler als auch Verbraucher direkt betrifft. Der Markt ist formal wenig reguliert, aber die Qualitätsunterschiede sind erheblich.
Für Verbraucher gilt:
- Gewerbeerlaubnis des Maklers vor Beauftragung prüfen
- Fortbildungsnachweis (MaBV § 15b) einfordern
- Provision schriftlich vereinbaren, bevor Besichtigungen stattfinden
- Bei Zweifeln die Verbraucherzentrale kontaktieren
Für angehende Makler gilt:
- IHK-Sachkundeprüfung oder Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau als Einstieg wählen
- Langfristig den Immobilienfachwirt IHK anstreben
- Fortbildungspflicht von Beginn an ernst nehmen und dokumentieren
- Mitgliedschaft in einem Berufsverband (IVD) als Vertrauenssignal nutzen
Qualifikation schützt beide Seiten: den Makler vor Haftungsrisiken und den Kunden vor teuren Fehlern bei einer der größten Investitionsentscheidungen seines Lebens.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), zuletzt geändert 2018. www.gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch § 652 (Maklervertrag). www.gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Justiz: Gewerbeordnung § 34c. www.gesetze-im-internet.de
- IHK Deutschland: Weiterbildung Immobilienfachwirt. www.ihk.de, abgerufen 2024.
- Immobilienverband Deutschland IVD: Berufsbild Immobilienmakler. www.ivd.net, abgerufen 2024.
- Verbraucherzentrale Bundesverband: Maklerrecht und Bestellerprinzip. www.vzbv.de, 2020.
