Immobilienmakler Kostenrechner: So berechnen Sie Ihre Maklergebühr selbst und vergleichen verschiedene Modelle

Ein Immobilienmakler Kostenrechner hilft Käufern und Verkäufern, ihre genaue Maklergebühr anhand von Kaufpreis, Provisionssatz und Bundesland in Sekunden zu ermitteln. Die Grundformel lautet: Kaufpreis x Provisionssatz (inkl. MwSt.) = Maklercourtage. Seit der Gesetzesreform vom 23. Dezember 2020 darf der Käufer bei Wohnimmobilien höchstens 50 % der Gesamtprovision tragen, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist.

Key Takeaways

• Die Standardformel zur Berechnung der Maklergebühr: Kaufpreis x Provisionssatz = Courtage (Bruttobetrag inkl. 19 % MwSt.).
• Marktübliche Gesamtprovision beim Immobilienkauf in Deutschland liegt 2026 meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, häufig aufgeteilt in je 3,57 % pro Partei.
• Das Gesetz vom 23.12.2020 schreibt vor: Käufer zahlen maximal 50 % der Provision, wenn der Makler doppelseitig tätig ist.
• Bei Mietwohnungen gilt eine andere Regel: Die Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. begrenzt und wird vom Auftraggeber (meist dem Vermieter) getragen.
• Online-Kostenrechner berechnen automatisch Käufer- und Verkäuferanteil, Netto- und Bruttobetrag sowie die enthaltene Mehrwertsteuer.
• Provisionsmodelle unterscheiden sich erheblich: hälftige Teilung, alleinige Verkäufercourtage, alleinige Käufercourtage und Flat-Fee-Modelle haben unterschiedliche Auswirkungen auf die Gesamtbelastung.
• Maklergebühren sind grundsätzlich verhandelbar, auch wenn Standardsätze regional stark verankert sind.
• Versteckte Kosten wie Exposé-Gebühren oder Energieausweispauschalen können die tatsächliche Belastung erhöhen.
• Steuerliche Absetzbarkeit der Maklergebühr ist möglich, aber an klare Voraussetzungen geknüpft.

Wie funktioniert ein Immobilienmakler Kostenrechner?

Ein Immobilienmakler Kostenrechner nimmt drei Eingaben entgegen: den geplanten Kaufpreis, das Bundesland und das gewünschte Provisionsmodell. Daraus berechnet er in Sekunden die Gesamtcourtage, den Käufer- und Verkäuferanteil sowie den enthaltenen Mehrwertsteuerbetrag.

Der typische Ablauf sieht so aus:

1. Kaufpreis eingeben (z. B. 400.000 Euro)
2. Bundesland wählen (bestimmt den regional üblichen Provisionssatz)
3. Provisionsmodell auswählen (50/50-Teilung, nur Verkäufer zahlt, nur Käufer zahlt)
4. Ergebnis ablesen: Gesamtcourtage, Käuferanteil, Verkäuferanteil, Nettobetrag, enthaltene MwSt.

Professionelle Tools berechnen zusätzlich Netto- und Bruttocourtage getrennt und erlauben den Export als PDF. Kombinierte Kaufnebenkostenrechner zeigen außerdem, wie die Maklergebühr im Verhältnis zu Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten steht.

Wichtig: Wer einen Rechner aus Österreich verwendet, erhält falsche Ergebnisse für Deutschland, da Provisionsmodelle und Steuersätze abweichen. Immer darauf achten, dass das Tool explizit für Deutschland konzipiert ist.

Maklergebühr berechnen: Formel und Beispielrechnungen

Die Grundformel ist einfach und unveränderlich:

Maklergebühr = Kaufpreis x Provisionssatz (inkl. MwSt.)

Der Nettoprovisionssatz beträgt häufig 3,0 % (Verkäufer) oder 3,0 % (Käufer), woraus sich mit 19 % MwSt. jeweils 3,57 % brutto ergibt. Die Gesamtprovision liegt dann bei 7,14 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung 1: Kaufpreis 350.000 Euro, hälftige Teilung (je 3,57 %)

Position	Berechnung	Betrag
Gesamtcourtage (brutto)	350.000 x 7,14 %	24.990 Euro
Käuferanteil (50 %)	350.000 x 3,57 %	12.495 Euro
Verkäuferanteil (50 %)	350.000 x 3,57 %	12.495 Euro
Enthaltene MwSt. (19 %)	12.495 / 1,19 x 0,19	1.996 Euro je Partei

Beispielrechnung 2: Kaufpreis 600.000 Euro, nur Verkäufer zahlt (6,0 % netto = 7,14 % brutto)

• Maklergebühr Verkäufer: 600.000 x 7,14 % = 42.840 Euro
• Käufer zahlt: 0 Euro

Beispielrechnung 3: Kaufpreis 250.000 Euro, Bundesland mit 5,95 % Gesamtprovision (je 2,975 %)

• Käuferanteil: 250.000 x 2,975 % = 7.438 Euro
• Verkäuferanteil: 250.000 x 2,975 % = 7.438 Euro

Der Provisionssatz variiert je nach Bundesland und Vereinbarung. In einigen Regionen sind 5,95 % Gesamtprovision üblich, in anderen bis zu 7,14 %.

Unterschied zwischen Provisionsmodellen bei Immobilienmaklern

Beim Immobilienmakler Kostenrechner lassen sich verschiedene Modelle direkt gegenüberstellen. Die Wahl des Modells beeinflusst, wer wie viel zahlt, und kann die Attraktivität eines Angebots für Käufer erheblich verändern.

Die vier gängigen Modelle im Überblick:

1. Hälftige Teilung (50/50) Käufer und Verkäufer teilen sich die Gesamtprovision gleichmäßig. Dies ist seit 2020 der gesetzliche Standard, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Beide zahlen typischerweise 3,57 % brutto.

2. Alleinige Verkäufercourtage Der Verkäufer trägt die gesamte Provision. Das Angebot wirkt für Käufer attraktiver, erhöht aber die Kosten des Verkäufers. Sinnvoll bei schwierigen Marktlagen oder hochpreisigen Objekten.

3. Alleinige Käufercourtage Nur der Käufer zahlt. Dieses Modell ist seit der Gesetzesreform 2020 bei Wohnimmobilien auf maximal 50 % der Gesamtprovision begrenzt, sofern der Makler auch für den Verkäufer tätig war.

4. Flat Fee (Festpreis) Statt eines prozentualen Anteils wird ein fester Betrag vereinbart, z. B. 3.000 bis 10.000 Euro. Dieses Modell ist unabhängig vom Kaufpreis und kann bei hochpreisigen Immobilien erheblich günstiger sein.

Wählen Sie Flat Fee, wenn: der Kaufpreis hoch ist und ein prozentualer Satz unverhältnismäßig hohe Kosten erzeugen würde.

Was kostet ein Immobilienmakler im Durchschnitt?

In Deutschland liegen die marktüblichen Maklergebühren beim Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien 2026 insgesamt meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % MwSt. Bei hälftiger Teilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % brutto.

Regionale Unterschiede bestehen: In manchen Bundesländern sind 5,95 % Gesamtprovision üblich, in anderen 7,14 %. Spezielle Rechner für einzelne Bundesländer, etwa Bayern, weisen die regional üblichen Sätze automatisch aus.

Bei Mietverhältnissen gilt: Die Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. begrenzt (entspricht rund 2,38 Kaltmieten brutto) und wird vom Auftraggeber, in der Regel dem Vermieter, getragen.

Maklergebühr bei Verkauf vs. Vermietung: Der Unterschied

Beim Verkauf ist die Provision frei verhandelbar und orientiert sich an regionalen Marktstandards (5,95 % bis 7,14 % brutto). Die gesetzliche Teilungspflicht gilt nur für Wohnimmobilien mit doppelseitigem Maklerauftrag.

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Die Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. begrenzt. Kostenrechner für Vermietungen arbeiten daher mit der monatlichen Kaltmiete als Eingabegröße, nicht mit einem Kaufpreis.

Häufiger Fehler: Einen Kaufpreisrechner für die Vermietungskalkulation zu verwenden. Das liefert falsche Ergebnisse. Immer den passenden Rechnertyp wählen.

Flat Fee vs. Provision beim Immobilienmakler: Was ist günstiger?

Die Antwort hängt vom Kaufpreis ab. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro ist eine Provision von 3,57 % (7.140 Euro) oft vergleichbar mit einer Flat Fee. Bei 800.000 Euro beträgt die gleiche Provision bereits 28.560 Euro, während eine Flat Fee von 5.000 Euro eine Ersparnis von über 23.000 Euro bedeuten würde.

Faustregel: Ab einem Kaufpreis von etwa 300.000 bis 400.000 Euro lohnt es sich, aktiv nach Flat-Fee-Anbietern zu fragen oder zu verhandeln.

Flat-Fee-Makler bieten oft einen reduzierten Leistungsumfang. Prüfen Sie, ob Leistungen wie professionelle Fotografie, Exposé-Erstellung und Besichtigungsmanagement enthalten sind.

Maklergebühr verhandeln: Ist das möglich?

Ja, Maklergebühren sind verhandelbar. Es gibt keine gesetzlich festgelegten Mindestsätze. In der Praxis sind Abweichungen von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkt nach unten realistisch, besonders bei hochpreisigen Objekten oder wenn der Verkäufer einen exklusiven Alleinauftrag erteilt.

Verhandlungsansätze:

• Alleinauftrag anbieten: Makler akzeptieren oft niedrigere Sätze im Gegenzug für Exklusivität.
• Mehrere Angebote einholen und offen kommunizieren.
• Bei hochpreisigen Objekten auf Flat Fee oder reduzierten Prozentsatz bestehen.
• Zusatzleistungen (Homestaging, 3D-Rundgang) separat verhandeln statt pauschal einpreisen lassen.

Versteckte Kosten beim Immobilienmakler: Worauf achten?

Die ausgewiesene Provision ist nicht immer der einzige Kostenpunkt. Folgende Zusatzkosten können auftreten:

• Exposé-Gebühren: Manche Makler berechnen professionelle Fotografie oder Grundrisszeichnungen separat.
• Energieausweis: Kosten von 100 bis 500 Euro, je nach Typ. Manchmal in der Provision enthalten, manchmal nicht.
• Homestaging-Kosten: Werden selten in der Provision inkludiert.
• Stornierungsklauseln: Bei vorzeitiger Kündigung des Maklervertrags können Aufwandsentschädigungen anfallen.
• Mehrwertsteuer auf Zusatzleistungen: Wird separat ausgewiesen und erhöht die Gesamtbelastung.

Praxis-Tipp: Vor Vertragsunterzeichnung schriftlich klären, welche Leistungen in der Provision enthalten sind und welche gesondert berechnet werden.

Für wen lohnt sich ein Immobilienmakler?

Ein Makler lohnt sich, wenn Zeitersparnis, lokales Marktwissen und Verhandlungskompetenz den Provisionsbetrag rechtfertigen. Das ist besonders der Fall bei:

• Erstverkäufern ohne Erfahrung mit Kaufvertragsrecht und Preisverhandlungen
• Immobilien in gefragten Lagen, bei denen ein Makler den Verkaufspreis spürbar steigern kann
• Vermietern mit mehreren Einheiten, die keine Zeit für Besichtigungen haben
• Komplexen Objekten (Denkmalschutz, Erbengemeinschaft, Sanierungsbedarf)

Ein Makler lohnt sich weniger, wenn: die Immobilie in einem Markt mit sehr hoher Nachfrage liegt, ein realistischer Preis leicht zu ermitteln ist und der Verkäufer Zeit und Kenntnisse für den Prozess mitbringt.

Maklergebühr ohne Makler sparen: Geht das?

Ja. Privatverkäufer können die Maklerprovision vollständig einsparen, indem sie die Immobilie selbst vermarkten. Plattformen wie Immobilienscout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen ermöglichen Privatinserate.

Die eingesparte Provision beträgt bei einem 400.000-Euro-Objekt und hälftiger Teilung rund 14.280 Euro (Gesamtprovision 7,14 %). Allerdings entstehen eigene Kosten für Exposé-Erstellung, Fotografie, Energieausweis und Zeitaufwand.

Risiken beim Privatverkauf:

• Falsche Preiseinschätzung führt zu Erlöseinbußen, die die Provision übersteigen können.
• Rechtliche Fehler im Kaufvertrag oder bei der Offenlegungspflicht.
• Längere Vermarktungszeit bei fehlender Reichweite.

Immobilienmakler Kostenrechner online: Wie genau sind sie?

Online-Kostenrechner für Maklergebühren sind für Standardfälle sehr präzise, da sie auf bundeslandspezifischen Provisionssätzen und der aktuellen Gesetzeslage basieren. Abweichungen entstehen, wenn individuelle Vereinbarungen von den Standardsätzen abweichen oder Zusatzleistungen nicht berücksichtigt werden.

Kombinierte Kaufnebenkostenrechner sind besonders nützlich: Sie berechnen neben der Maklerprovision auch Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten und zeigen die Gesamtnebenkosten für jedes Bundesland. Einige Tools bieten einen Verhandlungs-Simulator, mit dem verschiedene Provisionssätze und Aufteilungsmodelle (50/50, 60/40, nur Verkäufer zahlt) durchgespielt werden können.

Einschränkung: Kein Rechner kann individuelle Verhandlungsergebnisse oder regionale Marktabweichungen exakt vorhersagen. Die Ergebnisse sind als fundierte Orientierungswerte zu verstehen, nicht als verbindliche Kostenzusage.

Maklergebühr steuerlich absetzbar: Was gilt?

Die steuerliche Absetzbarkeit der Maklergebühr ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft. Folgende Fälle sind relevant:

• Vermieter: Die Maklergebühr für die Vermietung einer Immobilie ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
• Selbstständige und Unternehmen: Maklerkosten für betrieblich genutzte Immobilien sind als Betriebsausgaben abzugsfähig.
• Käufer einer Mietimmobilie: Die Maklercourtage kann als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
• Eigennutzer: Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann die Maklergebühr in der Regel nicht steuerlich geltend machen.

Im Zweifel empfiehlt sich eine Rücksprache mit einem Steuerberater, da die steuerliche Behandlung vom Einzelfall abhängt.

FAQ

Wie hoch ist die Maklergebühr in Deutschland 2026? Die marktübliche Gesamtprovision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Bei hälftiger Teilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % brutto.

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf? Seit der Gesetzesreform vom 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Der Käufer darf maximal 50 % der Gesamtprovision tragen.

Kann ich die Maklergebühr verhandeln? Ja. Es gibt keine gesetzlichen Mindestsätze. Besonders bei hochpreisigen Objekten oder bei Erteilung eines Alleinauftrags sind Abweichungen von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkt nach unten realistisch.

Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttoprovision? Die Nettoprovision ist der Betrag vor Mehrwertsteuer (z. B. 3,0 %). Die Bruttoprovision enthält die 19 % MwSt. (z. B. 3,57 %). Kostenrechner weisen beide Werte getrennt aus.

Wie berechne ich die Maklergebühr selbst? Formel: Kaufpreis x Provisionssatz (brutto, inkl. MwSt.) = Maklergebühr. Beispiel: 300.000 Euro x 3,57 % = 10.710 Euro Käuferanteil.

Gilt die hälftige Teilungspflicht auch für Gewerbeimmobilien? Nein. Die gesetzliche Regelung zur hälftigen Teilung gilt nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Bei Gewerbeimmobilien sind die Konditionen frei verhandelbar.

Was kostet ein Makler bei der Vermietung? Bei Wohnraummietverträgen ist die Provision auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. begrenzt. Der Auftraggeber, meist der Vermieter, trägt die Kosten.

Sind Flat-Fee-Makler seriös? Ja, sofern der Anbieter transparent über den Leistungsumfang informiert. Prüfen Sie, welche Leistungen im Festpreis enthalten sind und ob der Makler eine nachweisbare Marktpräsenz hat.

Kann ich die Maklergebühr von der Steuer absetzen? Vermieter können die Maklergebühr als Werbungskosten absetzen. Eigennutzer in der Regel nicht. Käufer von Mietimmobilien können die Courtage als Anschaffungsnebenkosten aktivieren.

Wie genau sind Online-Maklerkostenrechner? Für Standardfälle sind sie sehr präzise. Sie liefern verlässliche Orientierungswerte, können aber individuelle Verhandlungsergebnisse oder ungewöhnliche Vereinbarungen nicht abbilden.

Fazit: Maklerkosten selbst berechnen und Modelle vergleichen

Wer den Immobilienmakler Kostenrechner richtig einsetzt, gewinnt eine klare Grundlage für Verhandlungen und Budgetplanung. Die Schritte sind überschaubar: Kaufpreis festlegen, Bundesland wählen, Provisionsmodell definieren, Formel anwenden.

Konkrete nächste Schritte:

1. Berechnen Sie Ihre Maklergebühr mit der Formel: Kaufpreis x Provisionssatz (brutto) = Courtage.
2. Vergleichen Sie mindestens drei Provisionsmodelle (hälftige Teilung, nur Verkäufer zahlt, Flat Fee) mit einem kombinierten Kaufnebenkostenrechner.
3. Holen Sie schriftliche Angebote von mindestens zwei Maklern ein und verhandeln Sie auf Basis Ihrer Berechnungen.
4. Klären Sie vor Vertragsschluss, welche Zusatzleistungen in der Provision enthalten sind.
5. Prüfen Sie mit einem Steuerberater, ob und wie die Maklergebühr in Ihrer Situation steuerlich geltend gemacht werden kann.

Ein fundierter Vergleich verschiedener Gebührenmodelle kann bei einem typischen Kaufpreis von 400.000 Euro eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten. Das rechtfertigt den Zeitaufwand für eine sorgfältige Eigenberechnung in jedem Fall.