Gebäudemodernisierungsgesetz 2027 für Makler: Schritt-für-Schritt-Checkliste für neue Energieausweis-Pflichten

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2027 (GModG) setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um und verschärft die Anforderungen an Energieausweise ab dem 1. Januar 2027 erheblich. Makler sind zwar keine direkte Zielgruppe eigener Spezialparagrafen, tragen aber faktisch die Nachweispflicht gegenüber Käufern und Mietern. Wer bis zum Stichtag keine rechtssicheren Prozesse etabliert hat, riskiert Bußgelder und Haftungsansprüche.

Key Takeaways

• Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue formale und inhaltliche Anforderungen an Energieausweise, die direkt die Exposé-Pflichten von Maklern betreffen.
• Das GModG setzt die EPBD um und führt unter anderem ein verpflichtendes digitales Format sowie neue Kennzahlen (u. a. Treibhausgasemissionen) ein.
• Makler müssen alle Energieausweise im Portfolio bis zum Stichtag auf Gültigkeit und Konformität prüfen.
• Ein Energieausweis ist weiterhin 10 Jahre gültig, aber ältere Ausweise erfüllen möglicherweise nicht die neuen inhaltlichen Anforderungen.
• Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis bleiben beide zulässig, unterscheiden sich aber in Anwendungsbereich und Aussagekraft.
• Kosten für einen neuen Energieausweis liegen je nach Typ und Gebäude erfahrungsgemäß zwischen ca. 80 und 500 Euro.
• Bußgelder bei Verstößen können nach geltendem EnEV/GEG-Rahmen bis zu 15.000 Euro betragen.
• Zertifizierte Energieberater sind über die Datenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) auffindbar.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz 2027 und wie betrifft es Makler?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das deutsche Umsetzungsgesetz zur novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die bis spätestens Anfang 2027 in nationales Recht überführt werden muss. Es betrifft Makler nicht durch eigene Spezialparagrafen, sondern durch verschärfte Nachweispflichten beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien.

Konkret bedeutet das: Makler müssen sicherstellen, dass bei jeder Vermarktung ein konformer, aktueller Energieausweis vorliegt und dessen Kerndaten in Anzeigen und Exposés korrekt ausgewiesen werden. Fehlt dieser Nachweis oder ist er formal unvollständig, haften Makler gegenüber Auftraggebern und können ordnungsrechtlich belangt werden.

Was ändert sich inhaltlich? Das GModG führt voraussichtlich folgende Neuerungen ein:

• Pflichtangabe des Treibhausgasemissionswerts (kg CO2 pro m² und Jahr) zusätzlich zum Energieverbrauchskennwert
• Verpflichtendes digitales Format mit maschinenlesbaren Daten (QR-Code oder vergleichbares Verfahren)
• Harmonisierte Effizienzklassen nach EU-Vorgabe (Skala A bis G, abweichend von der bisherigen deutschen Skala)
• Stärkere Dokumentationspflichten für den Aussteller

Wann treten die neuen Energieausweis-Pflichten in Kraft?

Der verbindliche Stichtag ist der 1. Januar 2027. Ab diesem Datum müssen neu ausgestellte Energieausweise den Anforderungen des GModG entsprechen. Bestehende, noch gültige Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf ihrer 10-Jahres-Frist, sofern sie die alten gesetzlichen Anforderungen erfüllten.

Wichtig für Makler: Wer ab dem 1. Januar 2027 ein Objekt neu in die Vermarktung nimmt, benötigt einen GModG-konformen Ausweis. Läuft ein alter Ausweis noch, muss geprüft werden, ob er die neuen inhaltlichen Mindestangaben (z. B. CO2-Wert, neue Effizienzklasse) bereits enthält. Ist das nicht der Fall, ist ein neuer Ausweis zu beauftragen.

Welche Strafen drohen bei Verstößen gegen die neuen Energieausweis-Pflichten?

Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten. Nach dem bestehenden Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) können Bußgelder von bis zu 15.000 Euro verhängt werden. Das GModG wird diesen Rahmen voraussichtlich beibehalten oder ausweiten.

Für Makler kommt ein weiteres Risiko hinzu: Käufer oder Mieter können bei fehlerhaften oder fehlenden Angaben zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa auf Schadensersatz oder Vertragsanfechtung. Compliance ist hier also keine Formalität, sondern Haftungsschutz.

Schritt-für-Schritt-Checkliste: Gebäudemodernisierungsgesetz 2027 für Makler

Die folgende Checkliste zeigt, welche fünf Schritte Makler bis zum 1. Januar 2027 abarbeiten müssen, um rechtssicher zu arbeiten.

Schritt 1: Bestandsaufnahme aller Energieausweise im Portfolio (Stichtag 1.1.2027)

• Alle aktuell vermarkteten Objekte erfassen und Ausstellungsdatum sowie Gültigkeitsdauer der Energieausweise dokumentieren.
• Prüfen, ob vorhandene Ausweise die neuen Pflichtangaben (CO2-Wert, neue Effizienzklasse) bereits enthalten.
• Objekte ohne gültigen oder konformen Ausweis markieren und priorisieren.

Schritt 2: Datenerhebung und Kooperation mit Energieberatern

• Für alle markierten Objekte die erforderlichen Gebäudedaten beim Eigentümer anfordern: Baujahr, Heizungstyp, Wohnfläche, Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre (für Verbrauchsausweis) oder Bauteilnachweise (für Bedarfsausweis).
• Zertifizierten Energieberater beauftragen (Datenbank: dena-Energieeffizienz-Experten).

Schritt 3: Umstellung auf digitales Format und revisionssichere Dokumentation

• Neue Ausweise im digitalen Format ablegen (PDF mit eingebettetem QR-Code oder Datenbankregistrierung).
• Interne Ablagestruktur so gestalten, dass Ausweise jederzeit abrufbar und nachweisbar sind.

Schritt 4: Anpassung von Anzeigen, Exposés und Beratung

• Exposé-Vorlagen aktualisieren: neue Effizienzklasse, CO2-Wert und Energieverbrauchskennwert müssen ausgewiesen werden.
• Portale (ImmobilienScout24, Immowelt etc.) auf die neuen Pflichtfelder prüfen und Dateneingabe entsprechend anpassen.

Schritt 5: Schulung, interne Prozesse und Compliance-Management

• Alle Mitarbeiter mit Kundenkontakt schulen: Was bedeuten die neuen Kennzahlen? Wie erkläre ich sie Käufern und Mietern?
• Interne Checkliste für jede Neuakquise einführen, die die Energieausweis-Konformität als Pflichtpunkt enthält.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist der Unterschied?

Beide Ausweistypen bleiben nach dem GModG zulässig, unterscheiden sich aber grundlegend in Methode und Anwendungsbereich.

Entscheidungsregel: Wählen Sie den Bedarfsausweis, wenn das Gebäude weniger als fünf Wohneinheiten hat, neu gebaut oder umfassend saniert wurde. Für größere Bestandsgebäude mit vollständigen Verbrauchsdaten ist der Verbrauchsausweis zulässig und kostengünstiger.

Welche Gebäude sind von der neuen Energieausweispflicht ausgenommen?

Nicht jedes Gebäude benötigt einen Energieausweis. Die Ausnahmen bleiben im GModG weitgehend bestehen:

• Denkmalgeschützte Gebäude (unter bestimmten Bedingungen)
• Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
• Gebäude, die nur saisonal genutzt werden (z. B. weniger als 4 Monate pro Jahr)
• Gebäude, die abgerissen werden sollen (mit entsprechendem Nachweis)

Wichtig: Auch bei ausgenommenen Gebäuden sollten Makler die Ausnahme aktiv dokumentieren, um im Streitfall nachweisen zu können, dass kein Ausweis erforderlich war.

Wie bekomme ich einen Energieausweis für meine Immobilien?

Einen Energieausweis dürfen nur zugelassene Fachleute ausstellen: Architekten, Ingenieure, Energieberater mit anerkannter Qualifikation. Die zuverlässigste Anlaufstelle ist die Energieeffizienz-Experten-Liste der dena (Deutsche Energie-Agentur), die ausschließlich qualifizierte und regelmäßig weitergebildete Fachleute listet.

Benötigte Unterlagen (Checkliste für Makler):

• Baujahr und Gebäudetyp
• Wohn- und Nutzfläche
• Heizungsanlage: Typ, Baujahr, Energieträger
• Bei Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre
• Bei Bedarfsausweis: Bauteilnachweise (Dämmung, Fenster, Dach)

Kann man nach 2027 noch ohne Energieausweis verkaufen?

Nein. Ab dem 1. Januar 2027 ist das Vorliegen eines GModG-konformen Energieausweises bei jeder Vermarktung zum Verkauf oder zur Vermietung Pflicht. Der Ausweis muss potenziellen Käufern und Mietern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und beim Vertragsabschluss übergeben werden.

Ein Verkauf ohne Ausweis ist zwar zivilrechtlich nicht automatisch nichtig, aber der Makler und der Verkäufer setzen sich Bußgeldern und Haftungsansprüchen aus.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig und wann brauche ich einen neuen?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig ab Ausstellungsdatum. Nach Ablauf muss ein neuer ausgestellt werden. Darüber hinaus ist ein neuer Ausweis erforderlich, wenn:

• wesentliche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
• der bestehende Ausweis die neuen GModG-Pflichtangaben nicht enthält und das Objekt ab 2027 neu vermarktet wird.

Häufige Fehler, die Makler bei Energieausweisen machen

Aus der Praxis zeigen sich immer wieder dieselben Fehlerquellen:

• Abgelaufene Ausweise übersehen: Kein systematisches Monitoring der Gültigkeitsdaten im Portfolio.
• Falsche Ausweisart: Verbrauchsausweis für ein Gebäude mit weniger als fünf Einheiten, obwohl der Bedarfsausweis vorgeschrieben wäre.
• Fehlende Angaben im Exposé: Energieverbrauchskennwert oder Effizienzklasse fehlt in der Anzeige.
• Kein Originalausweis bei Besichtigung: Eine Kopie oder ein Screenshot reicht rechtlich nicht aus.
• Falsche Effizienzklasse kommuniziert: Verwechslung zwischen alter und neuer Klassenskala nach GModG.

Wie präsentiere ich Energieausweis-Informationen gegenüber Käufern?

Käufer und Mieter sind zunehmend sensibilisiert für Energiekosten. Makler, die Energieausweis-Daten aktiv und verständlich kommunizieren, bauen Vertrauen auf und reduzieren Rückfragen.

Empfehlungen für die Praxis:

• Effizienzklasse und CO2-Wert im Exposé grafisch hervorheben (Balken oder Farbskala).
• Energiekosten-Schätzung auf Basis des Ausweises als Orientierung beifügen (mit Hinweis auf Schwankungen).
• Bei Besichtigung den Original-Ausweis vorlegen und die wichtigsten Kennzahlen kurz erläutern.
• Modernisierungspotenziale ansprechen: Ein schlechter Energieausweis ist kein Verkaufshindernis, wenn die Möglichkeiten klar kommuniziert werden.

FAQ

Muss ich als Makler selbst einen Energieausweis beantragen? Nein. Die Pflicht zur Beschaffung liegt beim Eigentümer. Makler sind jedoch verpflichtet, sicherzustellen, dass ein konformer Ausweis vorliegt, bevor sie das Objekt vermarkten.

Was kostet ein Energieausweis nach dem GModG? Erfahrungsgemäß kostet ein Verbrauchsausweis zwischen 80 und 150 Euro, ein Bedarfsausweis zwischen 200 und 500 Euro. Die genauen Kosten hängen vom Gebäudetyp und dem beauftragten Energieberater ab.

Gilt ein vor 2027 ausgestellter Energieausweis noch? Ja, bis zum Ablauf seiner 10-Jahres-Frist. Enthält er jedoch nicht die neuen Pflichtangaben (z. B. CO2-Wert), muss bei Neuvermarktung ab 2027 ein neuer Ausweis beauftragt werden.

Wo finde ich zertifizierte Energieberater? Die Energieeffizienz-Experten-Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena) unter www.energie-effizienz-experten.de ist die empfohlene Anlaufstelle.

Darf ich ein Objekt ohne Energieausweis inserieren? Nein. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Pflichtangaben aus dem Energieausweis ausgewiesen werden. Ein Inserat ohne diese Angaben ist ordnungswidrig.

Was passiert, wenn der Eigentümer keinen Energieausweis beschaffen will? Makler sollten das schriftlich festhalten und den Auftrag ablehnen oder den Eigentümer auf seine gesetzliche Pflicht hinweisen. Das eigene Haftungsrisiko bleibt bestehen, solange das Objekt ohne Ausweis vermarktet wird.

Gilt die Ausweispflicht auch bei Gewerbeimmobilien? Ja, grundsätzlich auch für Gewerbegebäude, mit einigen Ausnahmen (z. B. Gebäude mit geringem Energiebedarf, bestimmte Industriebauten). Im Zweifel Energieberater konsultieren.

Wie erkläre ich Käufern den Unterschied zwischen den Effizienzklassen alt und neu? Die neue GModG-Skala reicht von A bis G (EU-harmonisiert). Die alte deutsche Skala hatte mehr Stufen (A+ bis H). Klasse A entspricht dem höchsten Standard, G dem schlechtesten. Beim Vergleich älterer und neuerer Ausweise auf die jeweilige Skala hinweisen.

Fazit: Jetzt handeln, bevor der Stichtag kommt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2027 für Makler ist kein abstraktes Gesetzesprojekt mehr, sondern ein konkreter Handlungsauftrag mit festem Datum. Die Schritt-für-Schritt-Checkliste für neue Energieausweis-Pflichten zeigt: Wer jetzt systematisch vorgeht, vermeidet Zeitdruck, Bußgelder und Haftungsrisiken.

Drei sofortige Maßnahmen für Makler:

1. Portfolio-Audit starten: Alle Energieausweise auf Gültigkeit und GModG-Konformität prüfen, Stichtag 1. Januar 2027 im Kalender verankern.
2. Energieberater-Netzwerk aufbauen: Zwei bis drei zertifizierte Energieberater in der Region identifizieren und Konditionen vorab klären.
3. Exposé-Vorlagen aktualisieren: Neue Pflichtfelder (CO2-Wert, neue Effizienzklasse) in alle Anzeigenvorlagen integrieren, bevor das Gesetz in Kraft tritt.

Wer diese drei Schritte bis Ende 2026 abschließt, geht rechtssicher und wettbewerbsfähig in das neue Jahr.