Energieausweis-Pflicht ab 2027: Wie Sie Immobilieninserate rechtssicher gestalten und Abmahnungen vermeiden

Ab dem 1. Januar 2027 treten mit der zweiten Stufe des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), konkretisiert durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verschärfte Pflichtangaben für Immobilieninserate in Kraft. Wer als Makler oder Vermieter in kommerziellen Medien inseriert und einen Energieausweis besitzt, muss bestimmte Energiekennwerte zwingend angeben. Fehler kosten bares Geld: Abmahnungen durch Mitbewerber und Bußgelder bis zu 15.000 Euro sind möglich.

Key Takeaways

• Ab 1. Januar 2027 gelten neue, erweiterte Pflichtangaben zum Energieausweis in gewerblichen Immobilieninseraten (GModG, Stufe 2).
• Betroffen sind alle kommerziellen Anbieter, also Makler, Bauträger und gewerbliche Vermieter, die in Online- oder Printmedien inserieren.
• Privatpersonen ohne gewerblichen Hintergrund tragen ein deutlich geringeres Abmahnrisiko, sind aber nicht vollständig ausgenommen.
• Pflichtangaben umfassen ab 2027: Energieeffizienzklasse, Energiekennwert (kWh/m² pro Jahr), Energieträger und Baujahr des Gebäudes.
• Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis sind beide zulässig, haben aber unterschiedliche Anwendungsbereiche.
• Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Abgelaufene Ausweise müssen vor der Inserierung erneuert werden.
• Die Kosten für einen neuen Energieausweis liegen je nach Typ zwischen ca. 50 und 500 Euro und trägt grundsätzlich der Vermieter oder Verkäufer.
• Fälschungen oder bewusste Falschangaben im Energieausweis sind strafbar und können zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Was ist ein Energieausweis und warum ist er ab 2027 Pflicht?

Ein Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes und gibt potenziellen Käufern oder Mietern eine vergleichbare Kennzahl an die Hand. Ab 2027 verschärft das GModG die bestehenden Pflichten aus dem GEG erheblich: Mehr Angaben müssen bereits im Inserat sichtbar sein, nicht erst beim Besichtigungstermin.

Der Hintergrund ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die Deutschland zur schrittweisen Verbesserung der Energietransparenz im Immobilienmarkt verpflichtet. Die Stufe 2 des GModG ab 1.1.2027 ist die konkrete nationale Umsetzung dieser Vorgaben. Ziel ist es, Energieeffizienz zu einem sichtbaren Kaufkriterium zu machen und Fehlinformationen im Markt zu reduzieren.

Wichtig: Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises (Ausstellungspflicht) und die Pflicht zur Angabe im Inserat (Anzeigenpflicht) sind zwei verschiedene Rechtspflichten. Beide gelten ab 2027 strenger als bisher.

Welche Immobilien sind von der Energieausweis-Pflicht 2027 betroffen?

Die Anzeigenpflicht gilt für alle Wohn- und Nichtwohngebäude, für die ein Energieausweis vorliegt oder vorliegen muss, sobald sie in kommerziellen Medien inseriert werden. Das betrifft:

• Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser beim Verkauf
• Mietwohnungen und Mietshäuser bei Neuvermietung
• Gewerbeimmobilien, sofern ein Energieausweis ausgestellt wurde

Ausnahme: Denkmalgeschützte Gebäude und bestimmte Kleinstgebäude unter 50 m² Nutzfläche können von der Ausstellungspflicht befreit sein. Ohne Ausstellungspflicht entfällt auch die Anzeigenpflicht.

Die Pflicht greift nur, wenn ein Energieausweis bereits vorhanden ist oder gesetzlich beschafft werden muss. Wer noch keinen besitzt, muss ihn vor der Inserierung beantragen.

Welche Pflichtangaben müssen ab 2027 im Inserat stehen?

Ab dem 1. Januar 2027 müssen gewerbliche Inserenten folgende Angaben aus dem Energieausweis in jede Immobilienanzeige aufnehmen:

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt noch die Übergangsregelung: Es genügen Energieeffizienzklasse und Endenergiebedarf/-verbrauch. Ab 2027 kommen Energieträger, Baujahr und Ausweisart als Pflichtfelder hinzu.

Wo im Inserat? Die Angaben müssen klar erkennbar und leicht auffindbar sein, also nicht im Kleingedruckten versteckt. Bei Online-Inseraten empfiehlt sich ein eigener Abschnitt „Energiedaten“ direkt im Anzeigentext.

Mustertext für ein rechtssicheres Inserat ab 2027:

„Energieausweis: Verbrauchsausweis, Energieeffizienzklasse D, Endenergieverbrauch 145 kWh/(m²·a), Energieträger: Erdgas, Baujahr: 1987.“

Unterschied Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Beide Ausweisarten sind rechtlich gleichwertig für die Anzeigenpflicht, unterscheiden sich aber in Methode, Kosten und Anwendungsbereich.

• Bedarfsausweis: Basiert auf einer technischen Berechnung des Gebäudes (Dämmung, Heizungsanlage, Bauweise). Er ist unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten und daher objektiver. Für Neubauten und Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, ist er Pflicht.
• Verbrauchsausweis: Basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er ist günstiger, aber stärker vom Nutzerverhalten abhängig.

Faustregel: Bei Neubauten und kleinen Altbauten vor 1977 immer Bedarfsausweis. Bei größeren Bestandsgebäuden ist der Verbrauchsausweis oft ausreichend und kostengünstiger.

Energieausweis beantragen: Wie lange dauert es und was kostet es?

Einen Energieausweis zu beantragen dauert in der Regel 1 bis 4 Wochen, abhängig davon, ob alle Unterlagen (Baupläne, Verbrauchsdaten, Heiztechnik) vollständig vorliegen. Wer kurzfristig inserieren möchte, sollte den Antrag mindestens 4 Wochen vor Veröffentlichung stellen.

Kosten (Schätzwerte, Stand 2026):

• Verbrauchsausweis: ca. 50 bis 150 Euro
• Bedarfsausweis: ca. 200 bis 500 Euro, je nach Gebäudegröße und Aufwand

Die Kosten trägt grundsätzlich der Vermieter oder Verkäufer. Eine Weitergabe an Mieter ist rechtlich nicht zulässig. Energieausweise können bei zugelassenen Ausstellern beantragt werden: Energieberater, Architekten, Ingenieure mit entsprechender Qualifikation oder zertifizierte Online-Anbieter.

Online-Ausweis vs. Papierform: Beide sind rechtsgültig, sofern sie von einem zugelassenen Aussteller ausgestellt wurden und alle Pflichtangaben enthalten. Ein reines PDF ohne qualifizierte Ausstellung ist nicht ausreichend.

Kann ich alte Energieausweise noch verwenden?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Wer also 2017 einen Ausweis ausstellen ließ, muss 2027 einen neuen beantragen. Abgelaufene Ausweise dürfen nicht mehr für Inserate verwendet werden.

Handlungsbedarf prüfen: Das Ausstellungsdatum steht auf der ersten Seite des Ausweises. Liegt es mehr als 10 Jahre zurück, muss vor der nächsten Inserierung ein neuer Ausweis beantragt werden.

Strafe und Abmahnung: Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?

Fehlt der Energieausweis im Inserat oder sind Pflichtangaben unvollständig, drohen zwei Risiken:

1. Abmahnung durch Mitbewerber: Makler und gewerbliche Anbieter können von Konkurrenten wegen Wettbewerbsverstößen abgemahnt werden. Abmahnkosten inklusive Anwaltsgebühren können schnell mehrere hundert bis über tausend Euro betragen.
2. Bußgeld durch Behörden: Das GEG sieht Bußgelder bis zu 15.000 Euro für Verstöße gegen die Ausstellungs- und Anzeigepflicht vor.

Risikogruppe: Gewerbliche Anbieter und Makler tragen das höchste Abmahnrisiko, da Wettbewerbsrecht greift. Privatpersonen, die gelegentlich vermieten, sind seltener Ziel von Abmahnungen, aber nicht vollständig geschützt.

Prognose: Mit Inkrafttreten der Stufe 2 des GModG ab 2027 ist ein steigendes Abmahnrisiko zu erwarten, da neue Pflichtangaben mehr Angriffsfläche bieten. Maklerverbände und Verbraucherschützer gehen von einer erhöhten Kontrolldichte aus.

Energieausweis-Fälschung: Konsequenzen und Strafen

Wer einen Energieausweis fälscht oder bewusst falsche Angaben macht, begeht eine Straftat. Das GEG sieht hierfür Bußgelder vor; zusätzlich können strafrechtliche Konsequenzen wegen Urkundenfälschung (§ 267 StGB) eintreten. Käufer oder Mieter, die durch falsche Energieangaben einen Schaden erleiden, können zudem zivilrechtliche Schadensersatzansprüche geltend machen.

Praxisregel: Immer nur Energieausweise von zugelassenen Ausstellern verwenden und die Angaben im Inserat direkt aus dem Dokument übernehmen, ohne eigene Schätzungen.

Checkliste: Rechtssicheres Immobilieninserat ab 2027

Makler und Vermieter sollten vor jeder Veröffentlichung folgende Punkte prüfen:

• Energieausweis vorhanden und noch gültig (Ausstellungsdatum max. 10 Jahre alt)?
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H) im Inserat angegeben?
• Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a) angegeben?
• Wesentlicher Energieträger (z. B. Gas, Wärmepumpe) genannt?
• Baujahr des Gebäudes aus dem Energieausweis übernommen?
• Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) angegeben?
• Angaben gut sichtbar im Inserat platziert, nicht im Kleingedruckten?
• Energieausweis für Besichtigung und Vertragsabschluss bereithalten?

FAQ

Muss ich als Privatperson beim Verkauf meiner Wohnung einen Energieausweis vorlegen? Ja. Wer eine Immobilie verkauft oder neu vermietet, muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzeigen. Bei gewerblichen Inseraten gilt zusätzlich die Anzeigenpflicht.

Gilt die Pflicht auch für Ferienwohnungen? Ferienwohnungen, die gewerblich vermietet werden, fallen grundsätzlich unter die Ausstellungspflicht. Die Anzeigenpflicht greift, sobald in kommerziellen Medien inseriert wird.

Was ist, wenn mein Gebäude noch keinen Energieausweis hat? Vor der Inserierung muss ein Energieausweis beantragt werden. Ohne gültigen Ausweis darf keine Anzeige mit den entsprechenden Pflichtangaben geschaltet werden.

Kann ich den Energieausweis digital im Online-Inserat einbinden? Ja. Eine gut lesbare Abbildung der Energieausweis-Skala oder die textliche Angabe der Pflichtdaten im Anzeigentext sind beide zulässig. Entscheidend ist, dass alle Pflichtangaben klar erkennbar sind.

Wie lange dauert die Ausstellung eines Bedarfsausweises? In der Regel 2 bis 4 Wochen, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Bei fehlenden Bauplänen kann es länger dauern.

Was passiert, wenn ich die Energieeffizienzklasse falsch angebe? Falsche Angaben können als Wettbewerbsverstoß abgemahnt werden und zivilrechtliche Haftung gegenüber Käufern oder Mietern auslösen. Im Extremfall droht strafrechtliche Verfolgung.

Gilt die neue Pflicht auch für Inserate in Printmedien? Ja. Die Anzeigenpflicht gilt für alle kommerziellen Medien, also sowohl Online-Portale als auch Zeitungsanzeigen und Immobilienmagazine.

Muss der Energieausweis beim Mietvertrag beigefügt werden? Der Vermieter muss dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluss eine Kopie oder das Original des Energieausweises aushändigen. Eine Beifügung zum Vertrag ist empfehlenswert.

Fazit: So bleiben Makler und Vermieter ab 2027 auf der sicheren Seite

Die Energieausweis-Pflicht ab 2027 ist keine bürokratische Kleinigkeit, sondern ein echtes Abmahnrisiko für alle, die gewerblich Immobilien anbieten. Wer die Checkliste konsequent anwendet, den Energieausweis rechtzeitig erneuert und alle Pflichtangaben vollständig und gut sichtbar in jedes Inserat einbaut, ist rechtlich gut aufgestellt.

Konkrete nächste Schritte:

1. Alle vorhandenen Energieausweise auf Gültigkeit prüfen (Ausstellungsdatum + 10 Jahre).
2. Fehlende oder abgelaufene Ausweise sofort bei einem zugelassenen Aussteller beauftragen.
3. Inseratvorlagen aktualisieren: Pflichtfelder für Energieeffizienzklasse, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Ausweisart einfügen.
4. Mitarbeiter und Makler im Büro auf die neuen Anforderungen ab 1.1.2027 schulen.
5. Im Zweifelsfall einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt konsultieren, bevor das erste Inserat unter neuen Regeln veröffentlicht wird.

Wer jetzt handelt, vermeidet teure Abmahnungen und positioniert sich als seriöser Anbieter in einem Markt, in dem Energietransparenz zunehmend zum Kaufargument wird.