Wohnung vermieten mit Makler: Kosten, Ablauf und wann sich der Service lohnt

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Wer seine Wohnung mit Makler vermieten möchte, zahlt in der Regel zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten plus 19 % Mehrwertsteuer als Provision, da seit dem Bestellerprinzip 2015 der Vermieter als Auftraggeber die Kosten trägt. Der Makler übernimmt dabei den gesamten Vermarktungsprozess, von der Mietpreisermittlung bis zur Wohnungsübergabe. Ob sich das lohnt, hängt vor allem von der eigenen Zeit, der Erfahrung mit Mietrecht und der Anzahl der Objekte ab.

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Key Takeaways

• Das Bestellerprinzip gilt seit dem 1. Juni 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Bei Vermietungen ist das fast immer der Vermieter.
• Die gesetzliche Höchstgrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten plus 19 % Mehrwertsteuer, was 2,38 Monatsmieten entspricht.
• Marktüblich sind 2026 Provisionen zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten plus MwSt.
• Ein Makler übernimmt Exposé, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Übergabeprotokoll.
• Der Service lohnt sich besonders bei mehreren Objekten, wenig Erfahrung, großer räumlicher Entfernung oder stark begrenzter Zeit.
• Maklerkosten können Vermieter als Werbungskosten steuerlich absetzen.
• Maklervertrag und Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Mietvertragsabschluss müssen nachweisbar sein (§ 652 BGB).
• Hausverwaltungen dürfen im selben Bestand nicht gleichzeitig als Makler auftreten und Provision verlangen.
• Online- und Hybridmakler bieten 2026 günstigere Alternativen zum klassischen Vollservice.
• Vermieter sollten Vertragslaufzeit, Auftragsart und Kündigungsbedingungen vor Vertragsschluss klären.

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Was kostet ein Makler, wenn ich meine Wohnung vermieten möchte?

Die Kosten für einen Makler bei der Vermietung richten sich nach der vereinbarten Provision, die gesetzlich nach oben begrenzt ist. Seit dem Bestellerprinzip zahlt der Vermieter als Auftraggeber die Provision direkt an den Makler.

Die gesetzliche Obergrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Das entspricht rechnerisch 2,38 Monatsmieten. Marktüblich sind 2026 Sätze zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten plus MwSt.

Konkretes Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro beträgt die Provision:

• 1,5 Kaltmieten + 19 % MwSt. = 1.785 Euro
• 2,0 Kaltmieten + 19 % MwSt. = 2.380 Euro

Pauschaltarife und Rabattmodelle von Online-Maklern liegen darunter, sind aber eher die Ausnahme. Die gesetzliche Grenze ist eine Obergrenze, kein Festpreis. Vermieter können und sollten die Höhe aktiv verhandeln.

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Wie funktioniert der Ablauf beim Vermieten mit Makler?

Ein Makler begleitet den gesamten Vermietungsprozess, von der ersten Marktanalyse bis zur Schlüsselübergabe. Der Ablauf ist standardisiert und läuft in der Praxis in sechs Schritten ab.

1. Marktwert- und Mietpreisermittlung: Der Makler analysiert vergleichbare Objekte und empfiehlt eine marktgerechte Miete.
2. Exposé erstellen: Professionelle Fotos, Grundriss und Beschreibung werden aufbereitet.
3. Inserate schalten: Das Objekt wird auf den relevanten Immobilienportalen veröffentlicht.
4. Besichtigungen organisieren: Terminkoordination, Durchführung und erste Einschätzung der Interessenten.
5. Bonitätsprüfung: Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise und Selbstauskunft der Bewerber werden geprüft.
6. Mietvertrag und Übergabe: Der Makler bereitet den Mietvertrag vor und erstellt das Übergabeprotokoll.

Wichtig: Ein Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB nur dann, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und die Tätigkeit des Maklers nachweislich zum Mietvertragsabschluss geführt hat.

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Ab wann lohnt sich ein Makler für die Vermietung?

Ein Makler lohnt sich dann, wenn der eigene Aufwand oder das Risiko einer Fehlentscheidung die Kosten der Provision übersteigt. Das ist häufiger der Fall, als viele Vermieter zunächst annehmen.

Ein Makler ist sinnvoll, wenn:

• mehrere Wohnungen gleichzeitig vermietet werden sollen
• wenig Erfahrung mit Mietrecht, Mietverträgen oder Mieterauswahl besteht
• der Vermieter weit vom Objekt entfernt wohnt
• kaum Zeit für Besichtigungen und Kommunikation vorhanden ist
• der Markt entweder sehr angespannt (viele Anfragen, Überforderungsgefahr) oder sehr schwach ist (professionelle Vermarktung nötig)

Ein Makler ist weniger sinnvoll, wenn:

• die Wohnung in einem Markt mit sehr hoher Nachfrage liegt und sich Mieter schnell finden lassen
• der Vermieter bereits Erfahrung hat und rechtssicher agiert
• das Mietobjekt einfach und günstig ist, sodass die Provision im Verhältnis zur Jahresmiete hoch ausfällt

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Makler oder privat vermieten: Was ist besser?

Weder Makler noch Privatvermietung ist pauschal besser. Die richtige Wahl hängt von den individuellen Umständen ab.

Kriterium	Mit Makler	Ohne Makler (privat)
Kosten	1,5-2 Kaltmieten + MwSt.	Nur Anzeigen- und Exposékosten
Zeitaufwand	Gering	Hoch
Mietrechtliche Sicherheit	Hoch	Abhängig von Erfahrung
Mieterauswahl	Professionell geprüft	Eigenverantwortlich
Geeignet für	Mehrere Objekte, wenig Zeit	Einzelobjekte, erfahrene Vermieter

Entscheidungsregel: Wer eine einzelne, gut gelegene Wohnung in einer gefragten Stadt vermietet und bereits Erfahrung mit Mietrecht hat, spart mit Privatvermietung deutlich. Wer mehrere Objekte, wenig Zeit oder keinen Überblick über aktuelle Mietpreise hat, profitiert vom Maklerservice.

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Welche Aufgaben übernimmt ein Makler bei der Vermietung?

Ein Makler übernimmt alle wesentlichen Schritte des Vermietungsprozesses, sodass Vermieter kaum eigenen Aufwand haben. Der Umfang variiert je nach Vereinbarung.

Typische Leistungen im Überblick:

• Marktanalyse und Mietpreisempfehlung
• Professionelles Exposé mit Fotos und Grundriss
• Schaltung von Inseraten auf Immobilienportalen
• Terminkoordination und Durchführung von Besichtigungen
• Prüfung von Schufa, Einkommen und Selbstauskunft der Bewerber
• Vorbereitung des Mietvertrags
• Wohnungsübergabe mit Protokoll

Nicht automatisch enthalten sind laufende Verwaltungsaufgaben wie Nebenkostenabrechnungen oder Instandhaltungsmanagement. Das ist Aufgabe einer Hausverwaltung, nicht eines Vermietungsmaklers.

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Kann ich Maklergebühren von der Steuer absetzen?

Ja. Vermieter können die Maklerprovision als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Die Kosten mindern damit die steuerpflichtige Einnahme aus der Vermietung.

Voraussetzung ist, dass die Wohnung tatsächlich vermietet wird und die Provision in direktem Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen steht. Ein Steuerberater kann im Einzelfall klären, ob auch Kosten für eine erfolglose Vermittlung absetzbar sind.

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Was sind versteckte Kosten bei Immobilienmaklern?

Neben der Provision können weitere Kosten entstehen, die im Erstgespräch nicht immer erwähnt werden.

Auf folgende Positionen sollte man achten:

• Exposékosten: Manche Makler berechnen Fotografie oder Grundrisserstellung separat.
• Energieausweis: Ist Pflicht beim Vermieten, wird aber nicht immer vom Makler übernommen.
• Insertionskosten: Einige Makler stellen Portalgebühren in Rechnung, wenn kein Mietvertrag zustande kommt.
• Vertragsverlängerung: Bei Alleinaufträgen mit automatischer Verlängerung entstehen Kosten, wenn kein Mieter gefunden wird.

Tipp: Vor Vertragsschluss schriftlich klären, welche Leistungen in der Provision enthalten sind und welche gesondert abgerechnet werden.

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Maklervertrag bei der Vermietung kündigen: Geht das?

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich gekündigt werden, sofern keine feste Laufzeit vereinbart wurde. Bei einem einfachen Auftrag ist eine Kündigung jederzeit möglich. Bei einem Alleinauftrag gilt meist eine vereinbarte Laufzeit, nach deren Ablauf der Vertrag endet oder gekündigt werden kann.

Wichtige Punkte beim Maklervertrag:

• Auftragsart klären: Alleinauftrag (exklusiv) oder einfacher Auftrag (mehrere Makler möglich)
• Laufzeit und Kündigungsfristen schriftlich festhalten
• Klare Definition des Erfolgs: Wann ist die Provision fällig?
• Keine Provision ohne wirksamen Vertrag und nachweisbare Kausalität

Wer den Vertrag vorzeitig beenden möchte, sollte prüfen, ob bereits Maklerleistungen erbracht wurden, die einen Aufwendungsersatz begründen könnten.

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Makler vs. Hausverwaltung: Was ist der Unterschied?

Ein Makler vermittelt einmalig einen Mieter und erhält dafür eine Provision. Eine Hausverwaltung übernimmt die laufende Betreuung des Objekts gegen eine monatliche Verwaltungsgebühr.

Wichtiger Hinweis: Eine Hausverwaltung, die gleichzeitig als Makler für Wohnungen im selben Bestand auftritt, hat nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes keinen Anspruch auf Maklerprovision. Diese Doppelrolle schließt den Provisionsanspruch rechtlich aus. Vermieter, die ihre Hausverwaltung auch mit der Mietersuche beauftragen, sollten diesen Punkt vorab klären.

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Wie finde ich einen guten Makler zum Vermieten?

Ein guter Vermietungsmakler kennt den lokalen Markt, arbeitet transparent und legt Leistungen sowie Kosten klar offen. Die Auswahl sollte nicht allein über den Preis erfolgen.

Auswahlkriterien für einen Vermietungsmakler:

• Nachweisbare Erfahrung mit Vermietungen in der Region
• Mitgliedschaft in einem Berufsverband (z.B. IVD)
• Klare, schriftliche Auftragsvereinbarung
• Referenzen oder Bewertungen früherer Auftraggeber
• Transparente Kommunikation über Leistungsumfang und Kosten
• Keine automatischen Vertragsverlängerungen ohne Zustimmung

Online-Vergleichsportale und lokale Empfehlungen sind gute Ausgangspunkte. Ein persönliches Erstgespräch zeigt schnell, ob der Makler den Markt kennt und professionell arbeitet.

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FAQ

Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung? Seit dem Bestellerprinzip vom 1. Juni 2015 zahlt die Partei, die den Makler beauftragt. Bei Vermietungen ist das in der Regel der Vermieter.

Wie viel Provision nimmt ein Makler bei Vermietung? Marktüblich sind 2026 zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten plus 19 % Mehrwertsteuer. Die gesetzliche Obergrenze liegt bei 2 Kaltmieten plus MwSt., also 2,38 Monatsmieten.

Kann der Vermieter die Maklerkosten auf den Mieter umlegen? Nein. Vermieter dürfen Maklerkosten nicht auf Mieter abwälzen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben. Mieter zahlen nur, wenn sie den Makler ausdrücklich und schriftlich mit der Wohnungssuche beauftragt haben.

Wie lange dauert es, eine Wohnung mit Makler zu vermieten? Das hängt stark vom Markt ab. In gefragten Städten kann ein Makler innerhalb von zwei bis vier Wochen einen geeigneten Mieter finden. In schwächeren Märkten kann es mehrere Monate dauern.

Sind Maklerkosten für Vermieter steuerlich absetzbar? Ja. Die Provision ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar, sofern die Wohnung vermietet wird.

Was passiert, wenn kein Mietvertrag zustande kommt? Ohne Mietvertragsabschluss entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers. Eventuelle Aufwendungen (z.B. für Inserate) können je nach Vertrag separat anfallen.

Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen? Ja, bei einem einfachen Auftrag ist das möglich. Bei einem Alleinauftrag ist der Vermieter für die vereinbarte Laufzeit an einen Makler gebunden.

Was ist der Unterschied zwischen Alleinauftrag und einfachem Auftrag? Beim Alleinauftrag arbeitet nur der beauftragte Makler exklusiv. Beim einfachen Auftrag können mehrere Makler oder der Vermieter selbst parallel nach Mietern suchen.

Darf eine Hausverwaltung auch als Makler auftreten? Nein, nicht für Wohnungen im eigenen Verwaltungsbestand. Das Wohnungsvermittlungsgesetz schließt den Provisionsanspruch in diesem Fall aus.

Gibt es günstigere Alternativen zum klassischen Makler? Ja. Online- und Hybridmakler bieten 2026 Pauschalmodelle oder reduzierte Provisionen an. Vermieter übernehmen dabei einzelne Aufgaben wie Besichtigungen selbst und zahlen weniger.

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Fazit: Wohnung vermieten mit Makler lohnt sich unter bestimmten Bedingungen

Wohnung vermieten mit Makler: Kosten, Ablauf und wann sich der Service lohnt, das lässt sich klar beantworten. Die Provision von 1,5 bis 2 Nettokaltmieten plus MwSt. ist eine spürbare Ausgabe, die sich aber rechnet, wenn Zeit, Erfahrung oder Marktnähe fehlen.

Konkrete nächste Schritte für Vermieter:

1. Eigene Situation ehrlich einschätzen: Wie viel Zeit und Erfahrung ist vorhanden?
2. Mindestens drei Makler in der Region vergleichen, Leistungen und Kosten schriftlich einholen.
3. Vertrag prüfen: Auftragsart, Laufzeit, Kündigungsfristen und Leistungsumfang klären.
4. Provision als Werbungskosten für die Steuererklärung vormerken.
5. Bei einfachen Objekten in gefragten Lagen auch Privatvermietung oder Hybridmodelle in Betracht ziehen.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, trifft eine fundierte Entscheidung, ob ein Makler der richtige Partner für die eigene Vermietung ist.

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