Maklerprovision bei steigenden Immobilienpreisen: Wie sich Kosten und Verhandlungsspielräume 2026 verändern

Wer 2026 eine Immobilie kauft oder verkauft, zahlt prozentual dieselbe Maklerprovision wie vor drei Jahren. Weil die Kaufpreise aber wieder steigen, wächst der absolute Betrag der Courtage spürbar mit. Gleichzeitig schafft ein leicht entspannterer Markt in vielen Regionen mehr Verhandlungsspielraum als noch 2021 oder 2022.

Key Takeaways

• Die Maklerprovision beträgt in Deutschland üblicherweise 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer.
• Der Provisionssatz selbst ist 2026 stabil geblieben, aber steigende Immobilienpreise erhöhen die absolute Courtage automatisch.
• Seit dem Bestellerprinzip für Mietwohnungen (2015) und dem Halbteilungsgrundsatz beim Kauf (2020) ist die Rechtslage klar geregelt.
• Ein BGH-Urteil aus 2026 verschärft die formalen Anforderungen an Maklerverträge und stärkt Käufer- und Verkäuferrechte.
• Regionale Unterschiede bleiben erheblich: In Bayern und Baden-Württemberg zahlen beide Seiten je 3,57 %, in Berlin ist die Praxis teils abweichend.
• Verhandlungsspielraum existiert, ist aber marktabhängig: In Regionen mit mehr Angebot lässt sich die Provision eher drücken.
• Provisionsfreie Immobilien sind über Direktplattformen wie Immobilienscout24 (Privatanzeigen) oder Kleinanzeigen erreichbar.
• Die Maklerprovision ist für Käufer steuerlich nur unter bestimmten Bedingungen absetzbar (vermietete Objekte als Anschaffungsnebenkosten).

Was ist Maklerprovision und wie wird sie berechnet?

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Sie wird als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet und erst bei Vertragsabschluss fällig.

Berechnungsformel:

Kaufpreis x Provisionssatz (inkl. 19 % MwSt.) = Courtage je Partei

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Gesamtsatz von 7,14 % zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 %, also je 17.850 Euro.

Wichtig: Der Satz bezieht sich immer auf den beurkundeten Kaufpreis, nicht auf den ursprünglichen Angebotspreis. Verhandelt ein Käufer den Preis herunter, sinkt auch die absolute Provision.

Wie hoch ist die durchschnittliche Maklerprovision 2026?

Die Gesamtprovision liegt 2026 in den meisten deutschen Bundesländern bei 7,14 Prozent des Kaufpreises, aufgeteilt je zur Hälfte. Der Satz hat sich gegenüber den Vorjahren nicht verändert.

Hinweis: Angaben sind Richtwerte; individuelle Vereinbarungen sind möglich.

Steigt die Maklerprovision, wenn der Immobilienpreis steigt?

Ja, in absoluten Zahlen steigt die Courtage direkt proportional zum Kaufpreis. Der Prozentsatz bleibt gleich, der Euro-Betrag wächst aber mit jedem Preisanstieg.

Konkret: Steigt der Kaufpreis einer Wohnung von 400.000 auf 440.000 Euro (plus 10 %), erhöht sich die Käuferprovision bei 3,57 % von 14.280 auf 15.708 Euro. Das sind 1.428 Euro mehr, ohne dass sich an der Leistung des Maklers etwas geändert hat.

Dieser Mechanismus macht die Maklerprovision bei steigenden Immobilienpreisen zu einem wachsenden Kostenfaktor, der in der Kaufnebenkosten-Kalkulation oft unterschätzt wird.

Immobilienpreise 2026: Prognose und Auswirkungen auf die Courtage

Nach der Korrekturphase 2022 und 2023 zeigen die deutschen Immobilienpreise 2026 wieder einen moderaten Anstieg. Nominal steigen die Preise in den meisten Großstädten, real (nach Inflation) ist das Bild gemischter.

Aktuelle Einschätzung für 2026:

• Großstädte wie München, Hamburg und Frankfurt verzeichnen nominale Preissteigerungen von geschätzt 3 bis 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
• B-Lagen und ländliche Regionen entwickeln sich heterogener.
• Für 2027 erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends, sofern die Zinsen stabil bleiben.

Für Käufer bedeutet das: Wer jetzt kauft, zahlt mehr Kaufpreis und damit auch mehr Provision als noch 2023. Wer wartet, riskiert weitere Preissteigerungen.

Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer, wer zahlt?

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten im Dezember 2020 gilt der Halbteilungsgrundsatz für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Wer den Makler beauftragt hat, kann maximal die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen.

Praktische Konsequenz: In der Praxis tragen Käufer und Verkäufer die Courtage heute fast immer je zur Hälfte. Eine vollständige Überwälzung auf den Käufer, wie sie früher in einigen Regionen üblich war, ist nicht mehr zulässig.

Ein BGH-Urteil aus 2026 hat zudem die formalen Anforderungen an Maklerverträge verschärft. Mündliche Absprachen oder unklare Provisionsklauseln können danach zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs führen.

Unterschied Maklerprovision nach Bundesland

Die Provisionshöhe ist in Deutschland nicht bundeseinheitlich gesetzlich festgelegt. Es gibt lediglich eine gesetzliche Obergrenze, die besagt, dass keine Seite mehr als die Hälfte der Gesamtprovision tragen darf.

Regionale Unterschiede auf einen Blick:

• Bayern, Baden-Württemberg, NRW, Sachsen: Gesamtprovision typischerweise 7,14 %
• Hessen: Häufig 5,95 % gesamt
• Hamburg: Oft 6,25 % gesamt
• Berlin: Markt im Wandel, 7,14 % üblich, aber Verhandlungen häufiger

Wer in mehreren Bundesländern sucht, sollte die regionalen Sätze in die Budgetplanung einbeziehen, da die Unterschiede bei höheren Kaufpreisen mehrere tausend Euro ausmachen können.

Kann man Maklerprovision verhandeln und wie geht das?

Ja, die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Wie viel Spielraum besteht, hängt vor allem vom lokalen Marktumfeld ab.

Verhandlungsmacht haben Käufer und Verkäufer vor allem dann:

• Wenn das Angebot an Immobilien in der Region gestiegen ist (Käufermarkt)
• Wenn der Makler mehrere Objekte gleichzeitig vermittelt und an einer schnellen Abwicklung interessiert ist
• Wenn es sich um ein hochpreisiges Objekt handelt (ab ca. 700.000 Euro aufwärts)

Konkrete Verhandlungstipps:

1. Vor dem Gespräch recherchieren, welche Sätze in der Region üblich sind.
2. Mehrere Makler anfragen und Angebote vergleichen.
3. Bei hochpreisigen Objekten direkt einen Rabatt auf den Provisionssatz ansprechen.
4. Alternativ eine Festprovision (Pauschalbetrag statt Prozentsatz) verhandeln.
5. Schriftliche Bestätigung jeder Vereinbarung einfordern, besonders nach dem BGH-Urteil 2026.

Häufiger Fehler: Viele Käufer verhandeln erst nach der Besichtigung, wenn das Interesse bereits bekannt ist. Besser ist es, das Thema Provision vor der ersten Besichtigung anzusprechen.

Maklerprovision sparen: Tipps und Tricks

Die einfachste Methode, Maklerkosten zu sparen, ist der Direktkauf oder -verkauf ohne Makler. Das setzt jedoch Zeit, Marktkenntnisse und Verhandlungsgeschick voraus.

Weitere Wege, Kosten zu reduzieren:

• Provisionsfreie Inserate: Auf Plattformen wie Immobilienscout24, Immonet oder Kleinanzeigen gibt es Privatangebote ohne Courtage.
• Festpreismakler: Einige Anbieter berechnen eine Pauschalgebühr statt eines Prozentsatzes, was bei hohen Kaufpreisen günstiger sein kann.
• Verkäufer direkt ansprechen: Bei Neubauprojekten verhandeln Käufer manchmal direkt mit dem Bauträger, der keine Maklerprovision erhebt.
• Timing: In einem entspannten Markt (mehr Angebot als Nachfrage) haben Käufer mehr Spielraum.

Ohne Makler verkaufen: Wann lohnt sich das?

Ein Privatverkauf ohne Makler spart die Courtage, bringt aber eigene Kosten und Risiken mit sich. Sinnvoll ist er vor allem, wenn der Verkäufer bereits einen Käufer kennt, das Objekt unkompliziert ist und ausreichend Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen vorhanden ist.

Wann ein Makler sich lohnt:

• Bei komplexen Objekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien)
• Wenn der Verkäufer keine Zeit für Besichtigungen hat
• Wenn der lokale Markt unbekannt ist und eine realistische Preisfindung schwierig ist
• Bei Erbimmobilien mit mehreren Eigentümern

Wann ein Privatverkauf funktioniert:

• Eigentumswohnung in einer gefragten Lage mit klarer Dokumentenlage
• Verkäufer hat Erfahrung mit Immobilientransaktionen
• Kaufinteressent ist bereits vorhanden (Nachbar, Familienmitglied)

Maklerprovision zu hoch: Was tun?

Wenn eine Provision unverhältnismäßig hoch erscheint oder die vertragliche Grundlage unklar ist, gibt es konkrete Handlungsoptionen.

Schritte bei Zweifeln:

1. Maklervertrag auf formale Korrektheit prüfen (schriftliche Form, klare Provisionsangabe).
2. Prüfen, ob der Makler tatsächlich die Ursache für den Vertragsabschluss war (Kausalitätsprinzip).
3. Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht einholen.
4. Im Streitfall: Schlichtungsstelle der Immobilienverbände (IVD) einschalten.

Nach dem BGH-Urteil 2026 sind Makler verpflichtet, Provisionsvereinbarungen klar und schriftlich zu dokumentieren. Fehlt diese Grundlage, kann der Anspruch entfallen.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Für Privatpersonen, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen, ist die Maklerprovision in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Sie zählt zu den nicht abzugsfähigen Anschaffungsnebenkosten.

Ausnahmen, bei denen eine Absetzbarkeit möglich ist:

• Vermietete Immobilien: Die Courtage gilt als Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt.
• Gewerbliche Nutzung: Bei gewerblich genutzten Objekten kann die Provision als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.
• Selbstständige und Freiberufler: Bei einem Arbeitszimmer-Kauf anteilig möglich.

Wer unsicher ist, sollte einen Steuerberater konsultieren, da die Einordnung vom Einzelfall abhängt.

FAQ

Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland 2026? Die Gesamtprovision liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer tragen seit 2020 je die Hälfte.

Ist die Maklerprovision gesetzlich geregelt? Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe, aber seit Dezember 2020 gilt der Halbteilungsgrundsatz: Wer den Makler beauftragt hat, kann maximal 50 Prozent der Provision auf die andere Seite abwälzen.

Kann ich als Käufer die Provision verweigern? Nur wenn kein wirksamer Maklervertrag besteht oder der Makler nicht nachweislich ursächlich für den Kauf war. Im Regelfall ist die Provision bei bestehendem Vertrag geschuldet.

Was hat das BGH-Urteil 2026 geändert? Das Urteil verschärft die formalen Anforderungen an Maklerverträge. Unklare oder mündliche Provisionsabreden können zur Unwirksamkeit des Anspruchs führen. Käufer und Verkäufer sollten Verträge vor Unterzeichnung sorgfältig prüfen.

Wie finde ich provisionsfreie Immobilien? Auf Plattformen wie Immobilienscout24, Immonet oder Kleinanzeigen gibt es Privatangebote ohne Makler. Auch Direktkontakt zu Bauträgern bei Neubauprojekten kann provisionsfrei sein.

Lohnt es sich, den Kaufpreis herunterzuhandeln, um Provision zu sparen? Ja, da die Provision prozentual berechnet wird, senkt jeder Euro Preisnachlass auch die absolute Courtage. Bei einem Nachlass von 20.000 Euro spart der Käufer bei 3,57 % zusätzlich rund 714 Euro an Provision.

Wie verhandelt man am besten mit einem Makler über die Provision? Vor der Besichtigung ansprechen, Marktvergleiche parat haben, bei hochpreisigen Objekten einen Rabatt oder eine Festprovision vorschlagen und alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Mehrfamilienhäuser? Nein, das Gesetz von 2020 gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien sind weiterhin freie Vereinbarungen möglich.

Kann der Verkäufer die gesamte Provision übernehmen? Ja, der Verkäufer kann freiwillig die gesamte Provision tragen. Das ist in manchen Märkten ein Verkaufsargument, um Käufer anzuziehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2026 weiter? Marktbeobachter erwarten für 2026 und 2027 einen moderaten nominalen Preisanstieg in deutschen Großstädten. Real, also nach Abzug der Inflation, fällt der Anstieg geringer aus. Die Zinsentwicklung bleibt der entscheidende Einflussfaktor.

Fazit: Was Käufer und Verkäufer 2026 konkret tun sollten

Die Maklerprovision bei steigenden Immobilienpreisen ist kein abstraktes Problem, sondern ein messbarer Kostenfaktor, der mit jedem Preisanstieg wächst. Wer 2026 kauft oder verkauft, sollte drei Dinge im Blick behalten.

Konkrete nächste Schritte:

1. Provision in die Gesamtkalkulation einrechnen: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro in Bayern kommen allein durch die Käuferprovision rund 17.850 Euro hinzu, zusätzlich zu Grunderwerbsteuer und Notarkosten.
2. Verhandlung frühzeitig angehen: Wer die Provision thematisiert, bevor das Kaufinteresse klar ist, hat mehr Spielraum. Besonders bei Objekten über 700.000 Euro lohnt sich ein direktes Gespräch.
3. Maklervertrag vor Unterzeichnung prüfen: Nach dem BGH-Urteil 2026 sind formale Mängel ein reales Risiko für beide Seiten. Im Zweifel kurze Rechtsberatung einholen.
4. Alternativen prüfen: Provisionsfreie Plattformen und Direktverkäufe sind keine Nischenlösung mehr, sondern eine realistische Option für unkomplizierte Objekte.
5. Steuerliche Einordnung klären: Wer vermietet oder gewerblich nutzt, sollte die Provision als Anschaffungsnebenkosten in der Steuererklärung berücksichtigen.

Der Markt 2026 bietet mehr Verhandlungsspielraum als in der Hochphase 2021 und 2022, aber weniger als in einem echten Käufermarkt. Wer gut vorbereitet in Gespräche geht, kann die Courtage in vielen Fällen reduzieren und damit einen spürbaren Teil der gestiegenen Kaufnebenkosten ausgleichen.