Immobilie selbst verkaufen oder Makler beauftragen? Kosten-Nutzen-Rechnung mit Praxisbeispielen

Last updated: August 2, 2026

Quick Answer: Wer eine Immobilie ohne Makler verkauft, spart die Provision, die je nach Bundesland zwischen 3 % und 7,14 % des Kaufpreises betragen kann. Ob sich das lohnt, hängt jedoch vom erzielbaren Verkaufspreis, dem eigenen Zeitaufwand und dem Risiko ab, typische Fehler zu machen. Ein nüchterner Vergleich von Netto-Erlös, Zeitaufwand und Risiko zeigt: Die richtige Wahl ist individuell und situationsabhängig.

Key Takeaways

• Maklerprovisionen liegen in Deutschland typischerweise bei 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), seit 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• Beim Privatverkauf entfällt die Provision, aber es entstehen eigene Kosten für Exposé, Energieausweis, Werbung und ggf. Gutachten.
• Ein professioneller Makler kann durch bessere Vermarktung und Verhandlungsführung einen höheren Verkaufspreis erzielen, der die Provision überkompensiert.
• Der Zeitaufwand beim Privatverkauf wird regelmäßig unterschätzt: Besichtigungen, Käuferprüfung und Vertragsverhandlungen binden Wochen bis Monate.
• Typische Fehler beim Privatverkauf sind falsche Preisfindung, unvollständige Unterlagen und mangelnde Käuferqualifizierung.
• Einen Notar braucht jeder Immobilienverkäufer, unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist oder nicht.
• Privatverkauf eignet sich besonders für Verkäufer mit Marktkenntnissen, Zeitressourcen und einer bereits vorhandenen Käufergruppe.
• Maklergebühren sind grundsätzlich verhandelbar, besonders bei hochpreisigen Objekten.

Was kostet ein Immobilienmakler in Prozent?

Seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 gilt in Deutschland: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Bei Wohnimmobilien zwischen Privatpersonen darf die Verkäuferseite nicht mehr als die Käuferseite zahlen. Die marktübliche Gesamtprovision liegt je nach Region bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.), also je Seite zwischen etwa 2,98 % und 3,57 %.

Praxisbeispiel: Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 % fallen insgesamt 28.560 Euro an, davon trägt der Verkäufer rund 14.280 Euro.

Regional gibt es Unterschiede: In Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen sind 7,14 % Gesamtprovision üblich, in Berlin und Brandenburg waren es historisch 7,14 %, in Hamburg eher 6,25 %.

Welche Kosten entstehen beim Privatverkauf einer Immobilie?

Auch ohne Makler ist ein Immobilienverkauf nicht kostenlos. Folgende Posten fallen typischerweise an:

• Energieausweis: 50 bis 500 Euro (gesetzlich vorgeschrieben)
• Professionelle Fotos: 200 bis 600 Euro
• Exposé-Erstellung: 100 bis 400 Euro (oder Eigenaufwand)
• Inserate auf Portalen (ImmobilienScout24, Immowelt): 50 bis 300 Euro pro Monat
• Wertgutachten: 500 bis 2.500 Euro (empfehlenswert zur Preisfindung)
• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises (trägt in der Regel der Käufer, aber Abstimmungsaufwand liegt beim Verkäufer)

Gesamtschätzung: Realistisch sind 1.000 bis 5.000 Euro Eigenkosten beim Privatverkauf, abhängig vom Aufwand.

Wie viel Geld spare ich wirklich ohne Makler?

Die Ersparnis ist nicht automatisch gleich der eingesparten Provision. Entscheidend ist der Netto-Erlös, also Verkaufspreis minus alle Kosten.

Kernaussage: Wenn ein guter Makler durch bessere Vermarktung und Verhandlung 5 % mehr Verkaufspreis erzielt als der Privatverkäufer, übersteigt der Mehrerlös die Provision. Erzielt der Privatverkäufer denselben Preis, ist der Netto-Erlös höher. Die entscheidende Frage ist also nicht „Provision ja oder nein“, sondern „Welchen Preis kann ich selbst realistisch erzielen?“

Makler vs. Privatverkauf: Zeitaufwand und Stress

Der Privatverkauf bindet erheblich mehr Zeit als viele Eigentümer erwarten. Realistisch sind folgende Aufgaben:

• Marktanalyse und Preisfindung (5 bis 15 Stunden)
• Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Teilungserklärung (4 bis 10 Stunden)
• Exposé erstellen, fotografieren (3 bis 8 Stunden)
• Inserate schalten und Anfragen bearbeiten (laufend, 2 bis 5 Stunden pro Woche)
• Besichtigungen durchführen (1 bis 2 Stunden pro Termin, oft 10 bis 30 Termine)
• Käufer qualifizieren, Finanzierungsnachweis prüfen
• Notartermin vorbereiten und begleiten

Gesamtschätzung: 80 bis 200 Stunden Eigenaufwand sind beim Privatverkauf realistisch. Wer diese Zeit nicht hat oder nicht investieren möchte, zahlt mit dem Makler faktisch für Zeitersparnis und Stressreduktion.

Wie lange dauert es, eine Immobilie selbst zu verkaufen?

Beim Privatverkauf dauert der Prozess im Schnitt länger als mit Makler, weil professionelle Netzwerke, vorqualifizierte Käuferlisten und Erfahrung fehlen. Als grobe Orientierung:

• Mit Makler: 2 bis 5 Monate bis zum Notartermin (in gefragten Lagen auch kürzer)
• Privatverkauf: 3 bis 8 Monate, in schwierigeren Lagen auch länger

Verzögerungen entstehen häufig durch falsche Preissetzung, unvollständige Unterlagen oder nicht qualifizierte Interessenten.

Typische Fehler beim Privatverkauf von Immobilien

Diese Fehler kosten Privatverkäufer am meisten Geld und Zeit:

1. Falscher Angebotspreis: Zu hoch schreckt Käufer ab, zu niedrig verschenkt Wert. Ohne professionelle Marktkenntnis ist eine neutrale Bewertung schwer.
2. Unvollständige Unterlagen: Fehlt der Energieausweis oder die Teilungserklärung, verzögert sich der Verkauf oder platzt ganz.
3. Keine Käuferqualifizierung: Wer jeden Interessenten besichtigen lässt, ohne die Finanzierung zu prüfen, verliert viel Zeit.
4. Schlechte Präsentation: Dunkle Fotos, unaufgeräumte Räume und ein lückenhaftes Exposé senken das Interesse.
5. Rechtliche Fehler: Falsche oder fehlende Angaben zu Mängeln können nach dem Verkauf zu Haftungsansprüchen führen.

Merksatz: Der häufigste Fehler ist nicht der falsche Preis, sondern das Unterschätzen des Gesamtaufwands.

Kann ich ohne Makler eine Immobilie verkaufen?

Ja, in Deutschland gibt es keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten. Jeder Eigentümer darf seine Immobilie privat verkaufen. Voraussetzung ist lediglich, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.

Rechtlich relevante Punkte beim Privatverkauf:

• Der Kaufvertrag muss zwingend durch einen Notar beurkundet werden.
• Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind, müssen offenbart werden (arglistige Täuschung ist strafbar).
• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
• Grundbuchauszug und Flurkarte sind für den Notar erforderlich.

Brauche ich einen Notar auch beim Privatverkauf?

Ja, ohne Ausnahme. Der Kaufvertrag für eine Immobilie ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Das gilt für Privatverkäufe genauso wie für Maklerverkäufe. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse, klärt Belastungen im Grundbuch und sorgt für die rechtssichere Abwicklung. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer; sie betragen ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises.

Für wen ist der Privatverkauf geeignet und für wen nicht?

Privatverkauf eignet sich, wenn:

• Der Verkäufer bereits einen Käufer aus dem privaten Umfeld hat
• Die Immobilie in einer sehr gefragten Lage liegt, in der sich Käufer von selbst melden
• Ausreichend Zeit und Kenntnisse für Vermarktung, Verhandlung und Dokumentation vorhanden sind
• Der Verkäufer berufliche Erfahrung in Immobilien, Recht oder Verhandlung mitbringt

Makler empfiehlt sich, wenn:

• Die Immobilie schwer zu bewerten ist (besondere Lage, Denkmalschutz, Erbbaurecht)
• Wenig Zeit oder Erfahrung vorhanden ist
• Emotionale Bindung an die Immobilie eine neutrale Preisverhandlung erschwert
• Ein schneller Verkauf notwendig ist (z. B. Erbfall, Scheidung, Umzug)

Wie finde ich Käufer ohne Makler?

Die wichtigsten Kanäle für den Privatverkauf:

• Immobilienportale: ImmobilienScout24, Immowelt und Immonet erreichen die größte Käufergruppe in Deutschland.
• Soziale Netzwerke: Facebook-Gruppen für lokale Immobilien und LinkedIn können ergänzend helfen.
• Lokale Zeitungen und Anzeigenblätter: Besonders in ländlichen Regionen noch wirksam.
• Netzwerk und Mundpropaganda: Nachbarn, Bekannte und lokale Unternehmen ansprechen.
• Eigenes Schild am Objekt: „Zu verkaufen“-Schilder mit Kontaktnummer sind einfach und effektiv.

Wichtig: Auf Portalen sollte das Exposé professionell wirken. Schlechte Fotos und fehlende Angaben führen zu weniger Anfragen und niedrigeren Preisangeboten.

Maklergebühren verhandeln: Ist das möglich?

Ja, Maklergebühren sind verhandelbar. Besonders bei hochpreisigen Objekten (ab ca. 600.000 Euro) sind Nachlässe von 0,5 bis 1 Prozentpunkt keine Seltenheit. Argumente für eine Verhandlung:

• Sehr gute Lage mit hoher Nachfrage (geringerer Vermarktungsaufwand für den Makler)
• Mehrere Objekte gleichzeitig über denselben Makler
• Bereitschaft, Exklusivität für einen definierten Zeitraum zu gewähren

Achtung: Die gesetzliche Regelung zur hälftigen Teilung gilt unabhängig von der vereinbarten Gesamtprovision. Wer eine niedrigere Provision aushandelt, profitiert also direkt.

Wann lohnt sich ein Makler wirklich beim Hausverkauf?

Ein Makler lohnt sich immer dann, wenn der Mehrerlös durch professionelle Vermarktung die Provision übersteigt oder wenn Zeit, Nerven und rechtliche Sicherheit einen eigenen Wert haben. Konkrete Situationen:

• Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial, das ohne professionelles Marketing nicht ausgeschöpft wird
• Komplexe Eigentumsverhältnisse (Erbengemeinschaft, Nießbrauch, Mietverhältnisse)
• Verkäufer wohnt nicht am Ort der Immobilie
• Emotionale Bindung erschwert sachliche Preisverhandlung

Faustregel: Bei einem Objektwert unter 200.000 Euro ist die Provision absolut gesehen überschaubar, aber relativ hoch. Bei Objekten über 500.000 Euro kann ein guter Makler durch Verhandlungsgeschick und Netzwerk deutlich mehr herausholen als die Provision kostet.

Fazit und nächste Schritte

Die Entscheidung „Immobilie selbst verkaufen oder Makler beauftragen“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Kosten-Nutzen-Rechnung hängt vom Objektwert, der Lage, den eigenen Kenntnissen und dem verfügbaren Zeitbudget ab.

Empfohlene Vorgehensweise:

1. Marktwert ermitteln: Mindestens drei unabhängige Bewertungen einholen (Online-Tools, lokaler Makler zur Ersteinschätzung, ggf. Gutachter).
2. Eigenen Aufwand realistisch einschätzen: Wer 80 bis 200 Stunden nicht investieren kann oder will, sollte die Provision als Dienstleistungsentgelt betrachten.
3. Angebote vergleichen: Mehrere Makler anfragen, Referenzen prüfen und Provisionen verhandeln.
4. Unterlagen frühzeitig zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Teilungserklärung sollten vor dem Start vorliegen.
5. Notar einplanen: Unabhängig vom gewählten Weg ist der Notar Pflicht und sollte frühzeitig kontaktiert werden.

Wer diese Schritte strukturiert angeht, trifft eine fundierte Entscheidung, die auf dem eigenen Netto-Erlös basiert, nicht auf Bauchgefühl.

FAQ

Muss ich als Verkäufer die Maklerprovision zahlen? Seit Dezember 2020 gilt: Bei Wohnimmobilien zwischen Privatpersonen trägt der Verkäufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % selbst.

Kann ich den Maklervertrag kündigen? Ja, ein einfacher Maklervertrag (ohne Exklusivität) kann jederzeit gekündigt werden. Ein Alleinauftrag hat in der Regel eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten und kann nur unter bestimmten Bedingungen vorzeitig beendet werden.

Was ist ein Alleinauftrag und brauche ich ihn? Ein Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer, nur mit einem Makler zusammenzuarbeiten. Im Gegenzug investiert der Makler mehr in die Vermarktung. Für Verkäufer mit wenig Erfahrung ist das oft sinnvoll.

Wie finde ich den richtigen Angebotspreis ohne Makler? Vergleichsportale, lokale Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und Online-Bewertungstools geben eine erste Orientierung. Für eine verlässliche Einschätzung empfiehlt sich ein kostenpflichtiges Kurzgutachten.

Haftet der Verkäufer für versteckte Mängel? Ja. Wer einen Mangel kennt und ihn verschweigt, haftet auch dann, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Arglistige Täuschung kann zur Anfechtung des Kaufvertrags führen.

Wie lange ist ein Maklervertrag gültig? Einfache Maklerverträge sind unbefristet, bis zur Kündigung. Alleinaufträge laufen typischerweise drei bis sechs Monate; danach verlängern sie sich meist automatisch oder enden.

Kann ich gleichzeitig privat und über Makler verkaufen? Ohne Alleinauftrag ist das möglich. Mit einem Alleinauftrag ist der Verkäufer für die Vertragsdauer gebunden und darf nicht parallel privat vermarkten, ohne Provision zu riskieren.

Was kostet ein Wertgutachten für eine Immobilie? Ein einfaches Kurzgutachten kostet 500 bis 1.500 Euro, ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr, abhängig vom Objektwert und der Komplexität.

Brauche ich beim Privatverkauf einen Anwalt? Gesetzlich vorgeschrieben ist nur der Notar. Ein Anwalt ist nicht Pflicht, kann aber bei komplexen Eigentumsverhältnissen oder Streitigkeiten sinnvoll sein.

Wie qualifiziere ich Kaufinteressenten ohne Makler? Vor der Besichtigung eine Selbstauskunft und einen Finanzierungsnachweis (Bankbestätigung oder Finanzierungszusage) anfordern. Das spart Zeit und schützt vor Besichtigungstourismus.

Tags: Immobilie verkaufen, Makler beauftragen, Privatverkauf Immobilie, Maklerprovision, Hausverkauf ohne Makler, Immobilienverkauf Kosten, Netto-Erlös Immobilie, Immobilienmakler Provision, Wohnungsverkauf privat, Immobilie selbst verkaufen, Notarpflicht Immobilien, Käufer finden ohne Makler