Maklerbüro gründen: Businessplan, Lizenz, Kosten und die beste Software-Ausstattung

Last updated: July 31, 2026

Quick Answer: Wer in Deutschland ein Maklerbüro gründen möchte, benötigt zwingend eine Erlaubnis nach Paragraph 34c der Gewerbeordnung, einen soliden Businessplan und ein Startkapital von mindestens 10.000 bis 20.000 Euro. Dazu kommt die richtige Software-Ausstattung, die den Unterschied zwischen einem professionellen Auftritt und einem mühsamen Alltag ausmacht.

Key Takeaways

• Die Maklererlaubnis nach Paragraph 34c GewO ist Pflicht und wird beim zuständigen Gewerbeamt beantragt.
• Die Bearbeitungszeit für die Lizenz beträgt in der Regel vier bis acht Wochen.
• Ein realistischer Businessplan kalkuliert Anlaufkosten zwischen 10.000 und 30.000 Euro.
• Weder ein Jura- noch ein BWL-Studium ist gesetzlich vorgeschrieben, aber Sachkundenachweis und Berufserfahrung sind entscheidend.
• Im ersten Jahr verdienen selbstständige Makler im Median zwischen 30.000 und 50.000 Euro brutto, je nach Region und Spezialisierung.
• Pflichtversicherungen umfassen mindestens eine Berufshaftpflicht- und eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung.
• Gute CRM-Software wie Flowfact, onOffice oder Propstack spart täglich Stunden an Verwaltungsaufwand.
• Ein Einzelunternehmen ist günstiger in der Gründung, eine GmbH schützt das Privatvermögen besser.
• Fremdgeld darf ein Makler grundsätzlich nicht auf dem eigenen Geschäftskonto verwahren.
• Die Entscheidung zwischen Selbstständigkeit und Festanstellung hängt stark von Risikobereitschaft und Netzwerk ab.

Welche Lizenz brauche ich, um ein Maklerbüro in Deutschland zu gründen?

Jeder, der gewerbsmäßig Immobilien vermittelt oder verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach Paragraph 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung (GewO). Ohne diese Erlaubnis ist die Tätigkeit illegal und kann mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.

Der Antrag wird beim zuständigen Gewerbeamt oder der Industrie- und Handelskammer (IHK) gestellt. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Persönliche Zuverlässigkeit: Kein Eintrag im Führungszeugnis wegen einschlägiger Straftaten.
• Geordnete Vermögensverhältnisse: Kein laufendes Insolvenzverfahren, keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis.
• Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung (seit der MaBV-Reform verpflichtend).
• Sachkundenachweis: Seit 2018 müssen Makler alle drei Jahre eine Weiterbildung von 20 Stunden nachweisen (Paragraph 34c Abs. 2a GewO).

Häufiger Fehler: Viele Gründer beantragen die Erlaubnis zu spät und verlieren wertvolle Wochen, in denen sie bereits hätten akquirieren können.

Wie lange dauert es, eine Maklererlaubnis zu bekommen?

Die Bearbeitungszeit liegt in den meisten deutschen Städten bei vier bis acht Wochen. In Ballungsräumen wie München oder Berlin kann sie sich auf bis zu zwölf Wochen verlängern, wenn die Behörden ausgelastet sind.

Tipp: Unterlagen vollständig und korrekt einreichen. Fehlende Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Eine Checkliste der benötigten Unterlagen gibt es direkt bei der zuständigen IHK.

Was gehört in einen Businessplan für ein Maklerbüro?

Ein überzeugender Businessplan für ein Maklerbüro enthält mindestens diese Kernelemente: eine Marktanalyse, eine Wettbewerbsanalyse, ein klares Leistungsangebot, eine Finanzplanung über drei Jahre und eine Marketingstrategie.

Konkrete Bestandteile:

• Executive Summary: Kurze Zusammenfassung des Geschäftsmodells (Wohn-, Gewerbe- oder Spezialimmobilien).
• Marktanalyse: Nachfragesituation im Zielgebiet, Leerstandsquoten, Kaufpreisindizes.
• Wettbewerbsanalyse: Wie viele Makler sind im Zielgebiet aktiv? Welche Nische ist unbesetzt?
• Umsatzplanung: Konservative Schätzung: Im ersten Jahr sind 6 bis 12 abgeschlossene Transaktionen realistisch.
• Kostenplanung: Büromiete, Software-Abonnements, Marketingbudget, Versicherungen.
• Finanzierungsplan: Eigenkapital, mögliche KfW-Förderung, Kontokorrentlinie.

„Ein Businessplan ist kein Dokument für die Bank allein. Er ist der erste Realitätscheck für den Gründer selbst.“

Wie viel kostet es, ein Maklerbüro zu eröffnen?

Die Gründungskosten für ein Maklerbüro liegen je nach Rechtsform und Standort zwischen 10.000 und 30.000 Euro. Wer von zu Hause startet, kommt günstiger davon; wer ein repräsentatives Büro mietet, muss mehr einplanen.

Typische Kostenpositionen:

Hinweis: Diese Zahlen sind Schätzwerte auf Basis branchenüblicher Angaben (Stand 2026). Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Region und Geschäftsmodell.

Welche Software nutzen Immobilienmakler in Deutschland?

Professionelle Makler in Deutschland setzen auf eine Kombination aus CRM-System, Immobilienverwaltungssoftware und Portalsynchronisation. Die drei meistgenutzten Plattformen sind onOffice, Flowfact und Propstack.

Vergleich der wichtigsten Tools:

• onOffice: Marktführer in Deutschland, umfangreiche Funktionen, gut für Teams ab drei Personen.
• Flowfact: Stark im Bereich Workflow-Automatisierung, beliebt bei mittelgroßen Büros.
• Propstack: Modernes Interface, besonders geeignet für Einzelmakler und kleine Teams.
• ImmoWare24: Günstigere Alternative, gut für den Einstieg.

Zusätzlich sind folgende Tools empfehlenswert:

• Immobilienportale: Immobilienscout24, Immowelt, Immonet für die Objektvermarktung.
• Dokumentenmanagement: DocuSign oder PandaDoc für digitale Unterschriften.
• Buchhaltung: DATEV (über Steuerberater) oder Lexoffice für die eigene Buchhaltung.

Wähle onOffice, wenn das Büro von Anfang an mit mehreren Mitarbeitern startet. Wähle Propstack, wenn du als Einzelmakler schnell und unkompliziert starten willst.

Brauche ich einen Hochschulabschluss, um ein Maklerbüro zu gründen?

Nein. Weder ein Jura- noch ein BWL-Studium ist gesetzlich vorgeschrieben. Die einzigen formalen Voraussetzungen sind die Erlaubnis nach Paragraph 34c GewO und die regelmäßige Weiterbildungspflicht.

Praktisch sind jedoch Kenntnisse in folgenden Bereichen hilfreich:

• Immobilienbewertung und Marktanalyse
• Miet- und Kaufvertragsrecht (Grundzüge)
• Betriebswirtschaft und Kalkulation
• Verhandlungsführung und Kommunikation

Viele erfolgreiche Makler haben eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder -kauffrau absolviert oder kommen aus verwandten Berufen wie Bankwesen oder Baugewerbe.

Welche Versicherungen brauche ich für ein Maklerbüro?

Mindestens zwei Versicherungen sind für ein Maklerbüro unverzichtbar: eine Berufshaftpflichtversicherung und eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Beide decken Fehler und Pflichtverletzungen bei der Beratung ab.

Empfehlenswerte Zusatzversicherungen:

• Betriebshaftpflicht: Für Schäden, die Kunden im Büro erleiden.
• Rechtsschutzversicherung: Für Streitigkeiten mit Kunden oder Vermietern.
• Cyber-Versicherung: Zunehmend wichtig, da Kundendaten digital verwaltet werden.

Maklerbüro vs. Makler-Einzelunternehmen: Was sind die Unterschiede?

Der Begriff „Maklerbüro“ beschreibt meist ein Unternehmen mit eigenem Büro und ggf. Mitarbeitern, während ein „Makler-Einzelunternehmen“ oft als Soloselbstständiger von zu Hause aus betrieben wird. Der wesentliche Unterschied liegt in der Rechtsform und der Haftung.

Empfehlung: Wer alleine startet und das Risiko überschaubar halten will, beginnt als Einzelunternehmer. Wer von Anfang an ein Team aufbaut oder größere Transaktionen plant, sollte eine GmbH in Betracht ziehen.

Was verdienen Immobilienmakler im ersten Jahr?

Im ersten Jahr der Selbstständigkeit verdienen Immobilienmakler in Deutschland im Median zwischen 30.000 und 50.000 Euro brutto, sofern sie in einem aktiven Markt tätig sind. In Großstädten kann dieser Wert höher liegen, in ländlichen Regionen deutlich darunter.

Wichtig: Die Provision beträgt in Deutschland seit dem Bestellerprinzip (2020) maximal 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) je Partei beim Kauf. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro entspricht das einer Provision von bis zu 14.280 Euro pro Seite, also maximal 28.560 Euro gesamt.

Realistische Erwartung: Im ersten Jahr sind sechs bis zehn abgeschlossene Kauftransaktionen für einen Einsteiger ein gutes Ziel.

Welche rechtlichen Anforderungen gelten beim Umgang mit Kundengeldern?

Ein Makler darf Fremdgelder (z. B. Kaution oder Anzahlungen) grundsätzlich nicht auf dem eigenen Geschäftskonto verwahren. Solche Gelder müssen auf einem separaten Treuhandkonto geführt werden, das klar vom Betriebsvermögen getrennt ist.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt dies detailliert. Verstöße können zur Rücknahme der Erlaubnis führen.

Welche Fehler machen Gründer beim Aufbau eines Maklerbüros?

Die häufigsten Fehler beim Maklerbüro gründen sind: zu wenig Startkapital einplanen, die Lizenzbeantragung zu spät starten und kein klares Alleinstellungsmerkmal definieren.

Weitere typische Fehler:

• Kein Marketingbudget: Wer nur auf Empfehlungen wartet, wächst zu langsam.
• Falsche Rechtsform: Ein Einzelunternehmen mit hohem Haftungsrisiko kann existenzbedrohend sein.
• Schlechte Software: Wer Objekte manuell verwaltet, verliert Zeit und macht Fehler.
• Keine Nischenstrategie: Wer alles für alle macht, fällt in keinem Bereich auf.
• Unterschätzter Verwaltungsaufwand: Buchhaltung, Datenschutz (DSGVO) und Weiterbildung kosten Zeit.

Lohnt sich ein Maklerbüro gründen im Vergleich zur Festanstellung?

Die Selbstständigkeit als Makler lohnt sich, wenn ein belastbares Netzwerk, Eigenkapital für mindestens zwölf Monate und eine klare Nischenstrategie vorhanden sind. Wer ohne Netzwerk startet, sollte zunächst zwei bis drei Jahre in einem etablierten Büro Erfahrung sammeln.

Für die Selbstständigkeit spricht:

• Unbegrenzte Verdienstmöglichkeiten bei guter Marktposition
• Flexibilität bei Arbeitszeit und Spezialisierung
• Aufbau eines eigenen Kundenstamms als langfristiger Wert

Dagegen spricht:

• Unregelmäßige Einnahmen, besonders im ersten Jahr
• Volle Verantwortung für Sozialversicherung und Altersvorsorge
• Hoher Akquiseaufwand am Anfang

FAQ

Muss ich ein Büro mieten, um ein Maklerbüro zu gründen? Nein. Ein Homeoffice ist rechtlich zulässig, solange die Gewerbeanmeldung korrekt erfolgt. Für die Außenwirkung kann ein eigenes Büro jedoch einen professionelleren Eindruck hinterlassen.

Wie viele Mitarbeiter brauche ich beim Start? Die meisten Makler starten als Einzelperson. Erst ab einem Volumen von 20 oder mehr aktiven Objekten lohnt sich eine Assistenz oder ein zweiter Makler.

Kann ich als Nebentätigkeit ein Maklerbüro betreiben? Ja, sofern der Arbeitgeber keine Konkurrenzklausel im Arbeitsvertrag festgelegt hat und die Erlaubnis nach Paragraph 34c GewO vorliegt.

Was kostet die Maklererlaubnis? Die Gebühren variieren je nach Bundesland und Gemeinde zwischen 200 und 800 Euro für die Ersterteilung.

Brauche ich eine DSGVO-konforme Datenschutzerklärung? Ja, zwingend. Wer Kundendaten verarbeitet, muss eine Datenschutzerklärung auf der Website veröffentlichen und intern ein Verarbeitungsverzeichnis führen.

Welches CRM ist für Einzelmakler am besten geeignet? Propstack gilt 2026 als eine der benutzerfreundlichsten Optionen für Einzelmakler, mit einem günstigen Einstiegspreis und guter Portalsynchronisation.

Wie oft muss ich als Makler Weiterbildungen absolvieren? Alle drei Jahre sind 20 Stunden Weiterbildung nachzuweisen, gemäß Paragraph 34c Abs. 2a GewO.

Kann ich die Maklererlaubnis verlieren? Ja. Verstöße gegen die MaBV, Insolvenz oder strafrechtliche Verurteilungen können zur Rücknahme der Erlaubnis führen.

Fazit: So gelingt der Start ins eigene Maklerbüro

Wer ein Maklerbüro gründen möchte, steht vor einer klaren Abfolge von Schritten: Erlaubnis beantragen, Businessplan ausarbeiten, Rechtsform wählen, Versicherungen abschließen und die passende Software einrichten. Keiner dieser Schritte ist besonders kompliziert, aber jeder ist unverzichtbar.

Konkrete nächste Schritte:

1. Erlaubnis nach Paragraph 34c GewO beim zuständigen Gewerbeamt beantragen.
2. Businessplan mit realistischer Drei-Jahres-Finanzplanung erstellen.
3. Rechtsform festlegen (Einzelunternehmen oder GmbH).
4. Berufshaftpflicht- und Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen.
5. CRM-Software testen (Propstack oder onOffice bieten kostenlose Testphasen an).
6. Marketingstrategie mit klarer Nische und Zielregion definieren.

Wer diese sechs Punkte konsequent abarbeitet, ist besser aufgestellt als die Mehrheit der Neugründer in der Branche.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz: Gewerbeordnung (GewO) Paragraph 34c. https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), zuletzt geändert 2018. https://www.gesetze-im-internet.de/mabv/
• IHK Deutschland: Merkblatt zur Maklererlaubnis, 2023. https://www.ihk.de
• Bundesgesetzblatt: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, 2020.