Last updated: July 25, 2026
Quick Answer: Die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland liegt 2026 typischerweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für Kaufimmobilien. Seit Dezember 2020 schreibt das Gesetz vor, dass Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Die Provision ist grundsätzlich verhandelbar.
Key Takeaways
- Die marktübliche Gesamtprovision beim Immobilienkauf beträgt in Deutschland 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.).
- Seit dem 23. Dezember 2020 darf der Käufer bei Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern maximal 50 % der vereinbarten Gesamtcourtage zahlen.
- Es gibt keine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe beim Kauf; die Sätze sind frei vereinbar und regional unterschiedlich.
- Bei Mietobjekten gilt eine gesetzliche Obergrenze von maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich MwSt.
- Regionale Unterschiede sind erheblich: In Bayern und Berlin werden oft 7,14 % verlangt, in Teilen Ostdeutschlands können es 5,95 % sein.
- Ohne schriftlichen Maklervertrag besteht in der Regel kein Provisionsanspruch.
- Online-Makler und Festpreisanbieter sind echte Alternativen, die die Gesamtkosten deutlich senken können.
- Käufer können die Provision unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich als Anschaffungsnebenkosten geltend machen.
Wie hoch ist die durchschnittliche Maklerprovision in Deutschland?
Die durchschnittliche Gesamtprovision beim Kauf einer Wohnimmobilie liegt in Deutschland 2026 bei etwa 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) bezifferte den Nettodurchschnitt zuletzt auf rund 5,19 %, was brutto je nach Markt in den genannten Korridor fällt.
Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 % zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 14.280 Euro Courtage.
- Nettoprovision (ohne MwSt.): 6,0 %
- MwSt. (19 %): 1,14 Prozentpunkte
- Bruttoprovision: 7,14 %
Beim Kauf gilt: Es gibt keine bundesweit einheitliche gesetzliche Provisionshöhe. Der Markt regelt die Sätze, und sie schwanken je nach Region, Objekt und Makler.
Makler Provision: Regionale Unterschiede zwischen Ost und West
Die Provisionssätze variieren in Deutschland erheblich nach Bundesland. Als Faustregel gilt: In wirtschaftsstarken Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin werden häufig die Höchstsätze von 7,14 % aufgerufen. In strukturschwächeren Regionen Ostdeutschlands sind 5,95 % verbreiteter.
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision (brutto) | Aufteilung (Käufer / Verkäufer) |
|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % / 3,125 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Brandenburg / Sachsen | 5,95 %,7,14 % | je nach Vereinbarung |
| Thüringen / Sachsen-Anhalt | 5,95 % | 2,975 % / 2,975 % |
Wichtig: Diese Werte sind Marktwerte, keine gesetzlichen Vorgaben. Auch innerhalb eines Bundeslandes können Makler abweichende Sätze verlangen.
Ist die Maklerprovision gesetzlich festgelegt?
Beim Kauf von Wohnimmobilien gibt es keine bundesweit festgelegte Provisionshöhe. Der Gesetzgeber schreibt lediglich die Kostenverteilung vor, nicht die Höhe. Bei Mietobjekten hingegen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip mit einer gesetzlichen Obergrenze von zwei Nettokaltmieten zuzüglich MwSt.
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (in Kraft seit 23. Dezember 2020) regelt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser:
- Der Käufer darf maximal 50 % der vereinbarten Gesamtcourtage tragen.
- Wer den Makler beauftragt hat (Besteller), muss mindestens die Hälfte selbst zahlen.
- Abweichungen zulasten des Käufers sind unwirksam.
Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer?
Seit Dezember 2020 gilt die gesetzliche Halbteilungsregel: Käufer und Verkäufer teilen die Provision zu gleichen Teilen. Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt, kann er die Kosten nicht vollständig auf den Käufer abwälzen.
Ausnahmen: Bei gewerblichen Immobilien oder Grundstücken gilt diese Regel nicht zwingend. Hier sind individuelle Vereinbarungen weiterhin möglich.
Kann man die Maklerprovision verhandeln? 7 konkrete Tipps
Die Provision ist verhandelbar, auch wenn viele Makler das nicht aktiv kommunizieren. Wer gut vorbereitet ist, kann die Courtage um 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte senken.
7 Tipps zum Verhandeln der Immobilienmakler Provision:
- Marktlage kennen: In einem Käufermarkt mit vielen Angeboten haben Käufer mehr Verhandlungsmacht als in einem Verkäufermarkt.
- Frühzeitig ansprechen: Die Provision vor der Besichtigung oder vor dem Notartermin ansprechen, nicht danach.
- Schriftlich festhalten: Jede Provisionsvereinbarung muss schriftlich erfolgen, sonst ist sie nicht durchsetzbar.
- Leistung hinterfragen: Wer prüft, welche konkreten Leistungen der Makler erbringt (Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung), kann bei geringem Aufwand einen Rabatt begründen.
- Mehrere Makler vergleichen: Angebotseinholung bei zwei bis drei Maklern schafft Vergleichsdruck.
- Schnellen Abschluss anbieten: Wer als Käufer Finanzierung und Entscheidung schnell vorweisen kann, ist ein attraktiver Kunde.
- Festpreismodelle prüfen: Online-Makler bieten oft Festpreise zwischen 1.000 und 3.000 Euro statt prozentualer Provision.
Maklerprovision steuerlich absetzen
Käufer können die Maklerprovision unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend machen. Als Anschaffungsnebenkosten erhöht sie die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA), wenn die Immobilie vermietet wird. Bei selbst genutztem Eigentum ist ein direkter Steuerabzug in der Regel nicht möglich.
Verkäufer können die Maklerkosten als Werbungskosten oder Veräußerungskosten absetzen, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird und ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.
Empfehlung: Einen Steuerberater hinzuziehen, da die steuerliche Behandlung vom Einzelfall abhängt.
Maklerprovision ohne Vertrag: Muss man zahlen?
Ohne schriftlichen Maklervertrag besteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Ein mündlicher Auftrag reicht nach deutschem Recht nicht aus, um eine Courtage wirksam zu vereinbaren. Wer eine Immobilie besichtigt, ohne einen Maklervertrag unterzeichnet zu haben, schuldet dem Makler keine Provision.
Achtung: Manche Makler legen in Exposés oder auf Websites eine Provisionsklausel vor, die als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags gilt. Wer das Exposé anfordert oder die Besichtigung bestätigt, kann damit konkludent einen Vertrag eingehen. Im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen.
Maklerprovision zu hoch: Was tun?
Wer eine Provision für überhöht hält, hat mehrere Optionen. Zunächst lohnt ein Vergleich mit ortsüblichen Sätzen. Liegt die geforderte Provision deutlich über dem Marktdurchschnitt, kann man schriftlich um eine Begründung bitten und einen Gegenvorschlag unterbreiten.
Wenn die Provision bereits vertraglich vereinbart wurde, ist eine nachträgliche Anfechtung schwierig, es sei denn, es liegt ein Formfehler oder eine sittenwidrige Überhöhung vor. Letzteres ist bei Sätzen unter 10 % in der Praxis kaum durchsetzbar.
Maklerprovision bei Neubau und bei Erbschaft oder Schenkung
Neubau: Bei Neubauprojekten vom Bauträger fällt häufig keine separate Maklerprovision an, da der Bauträger direkt verkauft. Schaltet der Bauträger einen Makler ein, gelten die üblichen Regeln.
Erbschaft oder Schenkung: Bei einer Immobilienübertragung durch Erbschaft oder Schenkung entsteht kein Kaufvertrag, also auch kein Provisionsanspruch des Maklers. Wird die geerbte Immobilie anschließend verkauft, gelten wieder die Standardregeln.
Provisionsfreie Immobilien finden und Online-Makler vs. traditionelle Makler
Provisionsfreie Immobilien werden direkt von Eigentümern ohne Makler angeboten. Auf Portalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt lassen sich Angebote gezielt nach „provisionsfrei“ filtern. Der Vorteil: keine Courtage für den Käufer. Der Nachteil: weniger Beratung, mehr Eigenrecherche.
Online-Makler vs. traditioneller Makler:
- Online-Makler (z. B. Festpreisanbieter) verlangen oft 1.000 bis 3.000 Euro pauschal, unabhängig vom Kaufpreis.
- Traditionelle Makler bieten persönliche Betreuung, lokales Netzwerk und Verhandlungsführung, kosten aber prozentual mehr.
- Wahl nach Situation: Bei einem einfachen Objekt in einem gefragten Markt kann ein Online-Makler ausreichen. Bei komplexen Immobilien oder schwierigen Verhandlungen ist ein erfahrener lokaler Makler oft sein Geld wert.
Unterschied zwischen Provision und Gebühr beim Makler
Eine Provision (auch Courtage genannt) ist erfolgsabhängig: Sie wird nur fällig, wenn der Makler den Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich vermittelt. Eine Gebühr hingegen ist eine feste Vergütung für eine erbrachte Leistung, unabhängig vom Erfolg.
In der Praxis arbeiten die meisten deutschen Immobilienmakler auf Provisionsbasis. Festpreismodelle von Online-Maklern ähneln eher einer Gebühr, da sie unabhängig vom Verkaufserfolg oder zusätzlich zur Provision berechnet werden können.
Fazit: Maklerprovision verstehen und gezielt verhandeln
Die Immobilienmakler Provision: Übliche Höhe, regionale Unterschiede und 7 Tipps zum Verhandeln lassen sich auf einen klaren Nenner bringen: Die Courtage ist kein fixer Kostenpunkt, sondern ein verhandelbarer Bestandteil jedes Immobiliengeschäfts.
Konkrete nächste Schritte:
- Ortsübliche Provisionssätze im Zielgebiet recherchieren, bevor ein Makler beauftragt wird.
- Maklervertrag immer schriftlich abschließen und Provision explizit festhalten.
- Verhandlung frühzeitig und sachlich führen, mit konkreten Vergleichswerten.
- Online-Makler und provisionsfreie Angebote als echte Alternative prüfen.
- Steuerliche Behandlung der Provision mit einem Steuerberater klären.
Wer diese Punkte beachtet, zahlt 2026 nicht mehr als nötig und geht gut vorbereitet in jede Immobilientransaktion.
FAQ
Wie viel Provision verlangt ein Makler beim Hausverkauf? Beim Hausverkauf in Deutschland liegt die übliche Gesamtprovision zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive MwSt. Käufer und Verkäufer teilen diese seit 2020 zu gleichen Teilen.
Kann der Käufer die Maklerprovision komplett vermeiden? Vollständig vermeiden lässt sich die Provision nur, wenn die Immobilie direkt vom Eigentümer ohne Makler gekauft wird (provisionsfreies Angebot).
Was passiert, wenn ich keinen Maklervertrag unterschreibe? Ohne schriftlichen Maklervertrag hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Wer kein Dokument unterzeichnet hat, muss in der Regel nichts zahlen.
Ist die Maklerprovision bei Mietwohnungen begrenzt? Ja. Bei Mietobjekten gilt eine gesetzliche Obergrenze von zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 % MwSt. Außerdem zahlt grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).
Kann ich die Provision steuerlich absetzen? Bei vermieteten Immobilien ja, als Anschaffungsnebenkosten für die Abschreibung. Bei selbst genutztem Eigentum ist ein direkter Abzug in der Regel nicht möglich.
Wie verhandele ich die Provision erfolgreich? Am besten vor der Besichtigung oder dem Notartermin ansprechen, Marktvergleiche vorlegen, schnellen Abschluss anbieten und alles schriftlich vereinbaren.
Gilt die Halbteilungsregel auch für Gewerbeimmobilien? Nein. Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien sind individuelle Vereinbarungen weiterhin möglich.
Was kostet ein Online-Makler im Vergleich? Online-Makler verlangen oft Festpreise zwischen 1.000 und 3.000 Euro, unabhängig vom Kaufpreis. Das kann bei teuren Immobilien deutlich günstiger sein als die prozentuale Courtage.
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers? Der Anspruch entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und der Makler den Kauf- oder Mietvertrag nachweislich vermittelt hat (Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss).
Gibt es eine Maklerprovision bei Erbschaft? Nein. Bei einer Immobilienübertragung durch Erbschaft oder Schenkung entsteht kein Kaufvertrag und damit kein Provisionsanspruch.
