Virtuelle Besichtigung rechtssicher durchführen: Datenschutz, Einwilligung und Aufzeichnung bei Immobilienrundgängen

Wer virtuelle Besichtigungen rechtssicher durchführen möchte, muss die DSGVO konsequent einhalten: Interessenten vorab informieren, Einwilligungen dokumentieren, Aufnahmen anonymisieren und Speicherfristen festlegen. Fehler in diesen Bereichen können zu Bußgeldern und Abmahnungen führen.

Key Takeaways

• Virtuelle Immobilienrundgänge verarbeiten personenbezogene Daten und fallen damit vollständig unter die DSGVO.
• Für Live-Videobesichtigungen ist eine ausdrückliche Einwilligung der Teilnehmer vor der Aufzeichnung erforderlich.
• Gesichter, Namen und andere erkennbare Merkmale von Personen müssen in aufgezeichneten Touren verpixelt oder entfernt werden.
• Aufnahmen dürfen nur so lange gespeichert werden, wie ein konkreter Zweck dies erfordert, in der Regel nicht länger als wenige Wochen.
• Makler und Vermieter müssen ihre Datenschutzerklärung explizit um virtuelle Besichtigungen erweitern.
• Bei bewohnten Mietobjekten haben Mieter besondere Schutzrechte, die Vorrang vor Vermarktungsinteressen haben.
• Cloud-Dienste aus Drittländern (z. B. USA) erfordern zusätzliche Schutzmaßnahmen gemäß DSGVO-Kapitel V.
• Eine Datenschutz-Folgenabschätzung (DSFA) kann bei systematischen Videoaufzeichnungen von Wohnräumen erforderlich sein.

Was ist eine virtuelle Besichtigung im Immobilienbereich?

Eine virtuelle Besichtigung ist eine digitale Methode, bei der Interessenten eine Immobilie ohne physische Anwesenheit erkunden können. Sie umfasst zwei grundlegende Formate: die vorab aufgezeichnete 360-Grad-Tour sowie die Live-Videobesichtigung per Videokonferenz.

Aufgezeichnete 360-Grad-Touren sind interaktive Panoramaaufnahmen, die Interessenten eigenständig durchklicken. Live-Videobesichtigungen finden in Echtzeit statt, oft über Plattformen wie Zoom, Teams oder spezialisierte Immobilien-Tools, bei denen ein Makler die Wohnung per Kamera zeigt.

Beide Formate sind seit 2026 fester Bestandteil der Immobilienvermarktung, bringen aber unterschiedliche datenschutzrechtliche Anforderungen mit sich.

Welche Datenschutzgesetze gelten für virtuelle Immobilienrundgänge?

Die DSGVO gilt vollumfänglich, sobald bei einer virtuellen Besichtigung personenbezogene Daten verarbeitet werden. Das ist fast immer der Fall: Videoaufnahmen von Wohnräumen, in denen persönliche Gegenstände, Fotos oder Personen sichtbar sind, sowie die Erhebung von Kontaktdaten der Interessenten fallen darunter.

Relevante Rechtsgrundlagen im Überblick:

• Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO (Einwilligung): Gilt insbesondere für die Aufzeichnung von Live-Besichtigungen.
• Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (Vertragserfüllung): Kann für die Verarbeitung von Interessentendaten im Buchungsprozess greifen.
• Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigtes Interesse): Wird von manchen Maklern für 360-Grad-Touren herangezogen, ist aber nur unter strengen Voraussetzungen zulässig.

Ergänzend gilt in Deutschland das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Die Datenschutzkonferenz (DSK) hat in ihrer Orientierungshilfe zur Videoüberwachung Grundsätze formuliert, die auch auf Videobesichtigungen übertragbar sind.

Brauche ich eine Einwilligung von Besuchern für virtuelle Besichtigungen?

Ob eine Einwilligung erforderlich ist, hängt vom Format ab. Bei Live-Videobesichtigungen, die aufgezeichnet werden sollen, ist eine ausdrückliche Einwilligung der Teilnehmer zwingend notwendig, bevor die Aufzeichnung startet. Bei reinen 360-Grad-Touren ohne Personenbezug kann unter Umständen das berechtigte Interesse des Anbieters als Rechtsgrundlage ausreichen.

Wichtige Regeln zur Einwilligung:

• Die Einwilligung muss freiwillig, informiert und unmissverständlich sein.
• Sie muss vor der Datenerhebung eingeholt werden, nicht nachträglich.
• Interessenten müssen darüber informiert werden, wer die Aufnahme erhält, wie lange sie gespeichert wird und welche Rechte sie haben.
• Eine Einwilligung per E-Mail oder über ein Opt-in-Formular vor der Besichtigung ist ausreichend, muss aber dokumentiert werden.

Kann oder möchte ein Interessent keine Einwilligung geben, darf die Aufzeichnung nicht stattfinden. Die Besichtigung selbst kann trotzdem ohne Aufzeichnung durchgeführt werden.

Darf ich virtuelle Besichtigungen aufzeichnen und speichern?

Aufzeichnungen sind zulässig, wenn eine gültige Rechtsgrundlage vorliegt, in der Regel die Einwilligung aller sichtbaren und hörbaren Personen. Ohne diese Grundlage ist die Aufzeichnung einer Live-Besichtigung rechtswidrig.

Für gespeicherte 360-Grad-Touren gilt: Sind auf den Aufnahmen Personen, persönliche Gegenstände mit Identifikationspotenzial (z. B. Fotos, Ausweise, Namensschilder) oder Kennzeichen sichtbar, müssen diese vor der Veröffentlichung anonymisiert werden.

Wie lange darf ich Aufnahmen von virtuellen Besichtigungen aufbewahren?

Die Speicherdauer muss dem Zweck entsprechen und so kurz wie möglich sein. Aufnahmen einer Live-Besichtigung, die nur zur internen Dokumentation dienen, sollten nach Abschluss des Vermietungs- oder Verkaufsprozesses gelöscht werden, spätestens nach wenigen Wochen.

Orientierungswerte:

Zweck der Aufnahme	Empfohlene Maximaldauer
Interne Qualitätssicherung	7 bis 14 Tage
Vermarktung (360-Grad-Tour)	Dauer der Vermarktungsphase
Rechtliche Absicherung bei Streitfall	Bis zur Klärung, max. 3 Monate

Nach Ablauf der Speicherfrist müssen Aufnahmen sicher und nachweisbar gelöscht werden. Eine automatisierte Löschroutine ist empfehlenswert.

Was muss ich in der Datenschutzerklärung für virtuelle Touren angeben?

Die Datenschutzerklärung muss explizit auf virtuelle Besichtigungen eingehen. Allgemeine Formulierungen reichen nicht aus.

Folgende Punkte müssen enthalten sein:

• Art der erhobenen Daten (Video, Audio, Kontaktdaten)
• Rechtsgrundlage der Verarbeitung
• Zweck der Datenerhebung
• Speicherdauer und Löschfristen
• Name und Kontakt des Auftragsverarbeiters (z. B. des Videokonferenz-Anbieters)
• Hinweis auf Drittlandübermittlung, falls Server außerhalb der EU genutzt werden
• Rechte der Betroffenen (Auskunft, Löschung, Widerspruch)

Die Erklärung muss Interessenten vor der Buchung einer Besichtigung zugänglich gemacht werden, nicht erst beim Termin selbst.

Unterschied zwischen Live-Stream und aufgezeichneter virtueller Besichtigung beim Datenschutz

Live-Videobesichtigungen und aufgezeichnete 360-Grad-Touren unterscheiden sich erheblich in ihren datenschutzrechtlichen Anforderungen. Beim Live-Stream werden Daten in Echtzeit übertragen, bei der Aufzeichnung dauerhaft gespeichert, was das Risiko und die Anforderungen erhöht.

Live-Videobesichtigung:

• Daten werden in Echtzeit verarbeitet, aber nicht zwingend gespeichert.
• Aufzeichnung nur mit ausdrücklicher Einwilligung aller Teilnehmer.
• Videokonferenz-Anbieter ist Auftragsverarbeiter, ein Vertrag nach Art. 28 DSGVO ist Pflicht.

Aufgezeichnete 360-Grad-Tour:

• Dauerhaft gespeichert und potenziell öffentlich zugänglich.
• Anonymisierungspflicht für alle erkennbaren Personen und personenbezogenen Gegenstände.
• Höheres Risiko, da Aufnahmen langfristig verfügbar bleiben.

Darf ich Gesichter von Besuchern in virtuellen Rundgängen zeigen?

Nein, in der Regel nicht. Gesichter sind personenbezogene Daten im Sinne der DSGVO. Werden Personen in einer Aufzeichnung erkennbar gezeigt, ist eine ausdrückliche Einwilligung dieser Personen erforderlich.

Bei 360-Grad-Touren, die von bewohnten Wohnungen erstellt werden, müssen Gesichter, aber auch andere identifizierende Merkmale wie Namensschilder, Fotos an der Wand oder Ausweisdokumente, vor der Veröffentlichung unkenntlich gemacht werden. Viele professionelle 360-Grad-Kamerasysteme bieten automatische Verpixelungsfunktionen an.

Virtuelle Besichtigung vs. 360-Grad-Tour: rechtliche Unterschiede

Der Begriff „virtuelle Besichtigung“ wird oft als Oberbegriff verwendet, rechtlich sind die Unterschiede aber relevant. Eine 360-Grad-Tour ist ein statisches, vorab erstelltes Produkt. Eine virtuelle Besichtigung im engeren Sinne ist interaktiv und oft live.

Entscheidungsregel: Wählen Sie die 360-Grad-Tour, wenn Sie eine standardisierte, skalierbare Lösung ohne Live-Interaktion benötigen. Wählen Sie die Live-Besichtigung, wenn individuelle Fragen und persönlicher Kontakt wichtig sind, und planen Sie dabei die höheren datenschutzrechtlichen Anforderungen ein.

Wer haftet bei Datenpannen bei virtuellen Immobilienbesichtigungen?

Der Verantwortliche im Sinne der DSGVO, also der Makler oder Vermieter, haftet primär für Datenpannen. Wird ein externer Dienstleister (z. B. ein Videokonferenz-Anbieter oder Cloud-Speicher) eingesetzt, bleibt der Verantwortliche haftbar, wenn kein ordnungsgemäßer Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) nach Art. 28 DSGVO abgeschlossen wurde.

Bei einer Datenpanne, die zu einem Risiko für betroffene Personen führt, besteht eine Meldepflicht gegenüber der zuständigen Datenschutzaufsichtsbehörde innerhalb von 72 Stunden.

Besondere Rechte von Mietern bei bewohnten Objekten

Bei bewohnten Mietobjekten haben Mieter ein besonderes Schutzrecht. Der Vermieter darf keine virtuellen Besichtigungen ohne Zustimmung des Mieters durchführen oder veröffentlichen. Das gilt auch für 360-Grad-Touren, die in der noch bewohnten Wohnung erstellt werden.

Die Einwilligung des Mieters muss freiwillig sein. Eine Klausel im Mietvertrag, die pauschal zur Duldung von Besichtigungsaufnahmen verpflichtet, ist in der Regel unwirksam. Vermieter sollten die Einwilligung schriftlich und separat vom Mietvertrag einholen.

GDPR-Anforderungen für Immobilienmakler bei virtuellen Touren

Immobilienmakler, die virtuelle Touren anbieten, müssen folgende DSGVO-Pflichten erfüllen:

1. Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten (Art. 30 DSGVO): Virtuelle Besichtigungen als eigene Verarbeitungstätigkeit eintragen.
2. Auftragsverarbeitungsverträge mit allen Dienstleistern (Videokonferenz, Cloud, 360-Grad-Software).
3. Datenschutz-Folgenabschätzung (DSFA): Bei systematischer Videoaufzeichnung von Wohnräumen kann eine DSFA nach Art. 35 DSGVO erforderlich sein.
4. Technische und organisatorische Maßnahmen (TOMs): Verschlüsselung der Übertragung, Zugangsbeschränkungen, sichere Speicherung.
5. Drittlandübermittlung: Werden Server außerhalb der EU genutzt, müssen Standardvertragsklauseln oder ein gleichwertiger Schutzmechanismus vorliegen.

Was tun, wenn jemand nicht gefilmt werden möchte?

Verweigert eine Person die Einwilligung zur Aufzeichnung, darf sie nicht aufgezeichnet werden. Die Live-Besichtigung kann ohne Aufzeichnung fortgesetzt werden.

Praktische Maßnahmen:

• Kamera so ausrichten, dass die Person außerhalb des Bildbereichs bleibt.
• Aufzeichnung für die Dauer der Beteiligung dieser Person pausieren.
• Im Nachgang bereits erstellte Aufnahmen, auf denen die Person erkennbar ist, löschen oder verpixeln.

Eine Weigerung darf keine negativen Konsequenzen für die betreffende Person haben, weder für Mieter noch für Kaufinteressenten.

FAQ

Muss ich für eine reine 360-Grad-Tour ohne Personen eine Einwilligung einholen? Nein, wenn keine Personen oder personenbezogenen Gegenstände erkennbar sind, ist keine Einwilligung erforderlich. Eine Datenschutzerklärung, die den Einsatz der Tour beschreibt, ist dennoch empfehlenswert.

Kann ich die Einwilligung per E-Mail einholen? Ja, eine schriftliche Einwilligung per E-Mail ist ausreichend, solange sie vor der Aufzeichnung eingeholt und dokumentiert wird.

Gilt die DSGVO auch für Privatpersonen, die ihre eigene Wohnung verkaufen? Grundsätzlich ja, sobald Daten Dritter (z. B. von Interessenten) verarbeitet werden. Bei rein privaten Verkäufen ohne gewerblichen Hintergrund ist der Anwendungsbereich eingeschränkt, aber nicht ausgeschlossen.

Darf ich eine virtuelle Besichtigung auf YouTube veröffentlichen? Nur wenn alle sichtbaren Personen eingewilligt haben, keine personenbezogenen Gegenstände erkennbar sind und die Datenschutzerklärung auf die Veröffentlichung hinweist. YouTube ist ein Drittland-Dienst, was zusätzliche Anforderungen auslöst.

Was ist ein Auftragsverarbeitungsvertrag und wann brauche ich ihn? Ein AVV nach Art. 28 DSGVO ist immer dann erforderlich, wenn ein externer Dienstleister personenbezogene Daten in Ihrem Auftrag verarbeitet, also bei jedem Videokonferenz-Anbieter, Cloud-Speicher oder 360-Grad-Software-Anbieter.

Wie lange muss ich die Einwilligungserklärungen aufbewahren? Einwilligungserklärungen sollten mindestens so lange aufbewahrt werden, wie die entsprechenden Daten gespeichert sind, zuzüglich einer angemessenen Nachweisfrist von in der Regel drei Jahren.

Ist eine Datenschutz-Folgenabschätzung für virtuelle Besichtigungen immer Pflicht? Nein, nur wenn die Verarbeitung voraussichtlich ein hohes Risiko für die Rechte und Freiheiten natürlicher Personen darstellt, etwa bei systematischer Videoüberwachung bewohnter Räume.

Was passiert, wenn ich gegen die DSGVO verstoße? Datenschutzbehörden können Bußgelder von bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent des weltweiten Jahresumsatzes verhängen. Zusätzlich drohen Abmahnungen und Schadensersatzansprüche betroffener Personen.

Fazit: Rechtssicher handeln bei virtuellen Immobilienrundgängen

Wer virtuelle Besichtigungen rechtssicher durchführen möchte, kommt an einer klaren Datenschutzstrategie nicht vorbei. Die gute Nachricht: Die Anforderungen sind handhabbar, wenn sie von Anfang an in den Prozess integriert werden.

Konkrete nächste Schritte:

1. Datenschutzerklärung um virtuelle Besichtigungen erweitern und auf der Website sowie in Buchungsformularen verlinken.
2. Einwilligungsformular für Live-Aufzeichnungen erstellen und vor jeder Besichtigung einholen.
3. Auftragsverarbeitungsverträge mit allen eingesetzten Dienstleistern abschließen.
4. Anonymisierungsprozess für 360-Grad-Aufnahmen festlegen und dokumentieren.
5. Löschfristen für Aufnahmen definieren und technisch umsetzen.
6. Bei systematischem Einsatz von Videoaufzeichnungen prüfen, ob eine DSFA erforderlich ist.

Datenschutz bei virtuellen Besichtigungen ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein Qualitätsmerkmal, das Vertrauen bei Interessenten und Mietern aufbaut.