Immobilie verkaufen ohne Makler: Schritt-für-Schritt-Anleitung von Bewertung bis Notar

Last updated: July 26, 2026

Quick Answer: Eine Immobilie privat zu verkaufen ist in Deutschland rechtlich zulässig und kann Verkäufern mehrere tausend Euro Maklerprovision sparen. Der Prozess folgt einem klaren Ablauf: Bewertung, Unterlagen zusammenstellen, Exposé erstellen, Käufer finden, Besichtigungen durchführen, Kaufvertrag vorbereiten und beim Notar beurkunden. Wer strukturiert vorgeht, kann diesen Prozess ohne Fachvermittler erfolgreich abschließen.

Key Takeaways

• Der Privatverkauf einer Immobilie ist in Deutschland vollständig legal; ein Notar ist jedoch beim Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben.
• Ohne Makler entfällt die Provision von typischerweise 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises, was bei einem 400.000-Euro-Objekt bis zu 28.000 Euro ausmacht.
• Eine realistische Preisbewertung ist der wichtigste Einzelschritt: Zu hoch angesetzt verlängert die Vermarktungszeit erheblich, zu niedrig kostet bares Geld.
• Ein professionelles Exposé mit hochwertigen Fotos und vollständigen Angaben ist der entscheidende Faktor für die Käuferresonanz.
• Die Bonität des Käufers muss vor Vertragsunterzeichnung geprüft werden, am besten durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank.
• Typische Risiken beim Privatverkauf sind Preisfehler, fehlende Unterlagen, ungeprüfte Käufer und Formfehler im Kaufvertrag.
• Ein Makler lohnt sich bei schwer bewertbaren Objekten, Zeitmangel oder komplexen Eigentumsverhältnissen.
• Steuerlich relevant: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft (ohne Eigennutzung), zahlt Spekulationssteuer.

Wie bewerte ich meine Immobilie selbst richtig?

Eine realistische Wertermittlung ist die Grundlage jedes erfolgreichen Privatverkaufs. Wer den Preis zu hoch ansetzt, schreckt Käufer ab; wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Vermögen.

Drei Methoden für die Selbstbewertung:

1. Vergleichswertverfahren: Aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft recherchieren, zum Beispiel über Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt. Dabei Lage, Baujahr, Zustand und Wohnfläche abgleichen.
2. Gutachterausschuss: Jede Gemeinde führt einen Gutachterausschuss, der Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen veröffentlicht. Diese Daten sind kostenpflichtig, aber verlässlich.
3. Online-Bewertungstools: Kostenlose Schätztools liefern einen ersten Anhaltspunkt, sind aber keine belastbaren Grundlagen für die Preisfindung.

Wer sichergehen will, beauftragt einen zertifizierten Sachverständigen (ca. 500 bis 1.500 Euro). Das lohnt sich besonders bei Objekten mit Besonderheiten wie Denkmalschutz, Erbbaurecht oder Mietbelastung.

Häufiger Fehler: Emotionale Bindung führt zu einer Überbewertung von 10 bis 20 Prozent. Ein realistischer Marktpreis verkürzt die Vermarktungszeit deutlich.

Welche Kosten entstehen beim privaten Immobilienverkauf?

Auch ohne Makler fallen beim Privatverkauf Kosten an. Wer diese kennt, plant realistischer.

Kostenposition	Typischer Betrag
Energieausweis (falls nicht vorhanden)	100 bis 500 Euro
Professionelle Fotos	200 bis 600 Euro
Inserate auf Portalen	0 bis 800 Euro
Notarkosten (Kaufvertrag)	ca. 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
Grundbucheintrag	ca. 0,5 % des Kaufpreises
Sachverständigengutachten (optional)	500 bis 1.500 Euro

Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer. Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Krediten können zusätzlich anfallen und sollten vorab mit der Bank geklärt werden.

Exposé selbst erstellen: Tipps für ein überzeugendes Verkaufsangebot

Ein gutes Exposé entscheidet darüber, ob Interessenten überhaupt anrufen. Es muss vollständig, ehrlich und optisch ansprechend sein.

Pflichtangaben im Exposé:

• Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Anzahl der Zimmer
• Energieausweis-Kennwerte (gesetzlich vorgeschrieben)
• Heizungsart und letztes Modernisierungsjahr
• Kaufpreis und Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
• Lage und Infrastruktur (Schulen, ÖPNV, Einkauf)

Fotos: Mindestens 10 bis 15 Bilder bei gutem Tageslicht. Räume vorher aufräumen und depersonalisieren. Ein Grundriss gehört immer dazu.

Plattformen für die Verbreitung: ImmobilienScout24 und Immowelt erreichen den größten Teil der Kaufinteressenten. Ergänzend können lokale Facebook-Gruppen, Aushänge und das eigene Netzwerk genutzt werden.

Immobilie ohne Makler: Wie finde ich Käufer und organisiere Besichtigungen?

Käufer finden Privatverkäufer heute vor allem über die großen Immobilienportale. Ein gut platziertes Inserat mit professionellen Fotos und vollständigen Angaben erzeugt in der Regel ausreichend Anfragen.

Besichtigungen als Privatverkäufer organisieren:

• Einzeltermine statt offener Besichtigung bevorzugen: Das wirkt seriöser und gibt Zeit für Fragen.
• Interessenten vorab kurz qualifizieren (Eigennutzung oder Kapitalanlage, Finanzierung bereits geklärt?).
• Alle Unterlagen griffbereit halten (Grundriss, Energieausweis, Nebenkostenübersicht).
• Mängel offen ansprechen: Verschwiegene Mängel können nach dem Verkauf zu Schadensersatzansprüchen führen.

Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?

Der Notar benötigt eine Reihe von Dokumenten, bevor er den Kaufvertrag beurkunden kann. Fehlende Unterlagen verzögern den Abschluss.

Checkliste für den Notartermin:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / Lageplan
• Baupläne und Baugenehmigungen
• Energieausweis
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Protokolle der Eigentümerversammlung (bei WEG)
• Personalausweise beider Parteien
• Angaben zu bestehenden Grundschulden oder Hypotheken

Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Basis dieser Unterlagen. Beide Parteien erhalten den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin, damit er geprüft werden kann.

Kaufvertrag: Selbst schreiben oder Anwalt notwendig?

Den Kaufvertrag selbst zu schreiben ist in Deutschland nicht möglich, da er notariell beurkundet werden muss. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, ist aber beiden Parteien gegenüber neutral.

Wer spezifische Klauseln einbringen oder den Entwurf prüfen lassen möchte, kann einen Anwalt hinzuziehen. Das ist besonders sinnvoll bei komplexen Sachverhalten wie Nießbrauchrechten, Wohnrechten oder strittigen Mängeln. Die Kosten für eine anwaltliche Prüfung liegen typischerweise bei 300 bis 800 Euro.

Finanzierung des Käufers: Wie überprüfe ich die Bonität?

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss sichergestellt sein, dass der Käufer die Immobilie tatsächlich finanzieren kann. Ein geplatzter Kauf nach Vertragsunterzeichnung ist selten, aber kostspielig.

Empfohlene Prüfschritte:

1. Finanzierungsbestätigung einer Bank oder eines Kreditinstituts anfordern (kein Selbstauskunft des Käufers).
2. Bei Barzahlern: Kontoauszug oder Bankbestätigung über die Verfügbarkeit der Mittel.
3. Notartermin erst vereinbaren, wenn die Finanzierung schriftlich bestätigt ist.

Grundbuch und Grundsteuer: Was ist beim Verkauf wichtig?

Das Grundbuch enthält alle rechtlich relevanten Informationen zur Immobilie: Eigentümer, Belastungen (Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch) und Verfügungsbeschränkungen. Vor dem Verkauf sollte der Grundbuchauszug auf Aktualität geprüft werden.

Bestehende Grundschulden werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar koordiniert die Löschung. Die Grundsteuer wird anteilig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt, üblicherweise zum Stichtag des wirtschaftlichen Übergangs.

Steuern beim Hausverkauf: Was muss ich wissen?

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ohne sie selbst bewohnt zu haben, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Der Steuersatz richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Ausnahmen:

• Eigengenutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden.
• Nach zehn Jahren Haltedauer entfällt die Steuerpflicht vollständig.

Bei Unsicherheiten sollte ein Steuerberater konsultiert werden, bevor der Verkaufspreis festgelegt wird.

Immobilie privat verkaufen: Risiken und typische Probleme

Der Privatverkauf birgt reale Risiken, die mit Vorbereitung aber beherrschbar sind.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet:

• Falscher Preis: Zu hoher Einstiegspreis führt zu einem langen Leerstand und erzwingt später Preissenkungen, die Misstrauen wecken.
• Verschwiegene Mängel: Arglistig verschwiegene Mängel können auch nach dem Verkauf zu Schadensersatzklagen führen. Alle bekannten Mängel schriftlich im Kaufvertrag dokumentieren.
• Ungeprüfte Käufer: Ohne Bonitätsprüfung riskiert man einen geplatzten Kauf.
• Fehlende Unterlagen: Verzögerungen beim Notar kosten Zeit und können Käufer abschrecken.
• Emotionale Verhandlungen: Preisverhandlungen sachlich und auf Basis von Marktdaten führen.

Wann ist es besser, einen Makler zu beauftragen?

Ein Makler lohnt sich in bestimmten Situationen trotz der Provisionskosten.

Einen Makler wählen, wenn:

• Die Immobilie schwer zu bewerten ist (ungewöhnliche Lage, Denkmalschutz, Erbbaurecht).
• Zeitmangel besteht und eine schnelle Abwicklung wichtiger ist als maximale Kostenersparnis.
• Komplexe Eigentumsverhältnisse vorliegen (Erbengemeinschaft, Scheidung).
• Der Verkäufer keine Erfahrung mit Vertragsverhandlungen hat.
• Der lokale Markt wenig transparent ist und Käufernetzwerke entscheidend sind.

In einem anspruchsvolleren Marktumfeld wie 2026, in dem Käufer selektiver agieren und Finanzierungen genauer geprüft werden, kann ein erfahrener Makler den Unterschied zwischen einem schnellen Abschluss und einem monatelangen Leerstand ausmachen.

FAQ

Ist es legal, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen? Ja, der Privatverkauf ist in Deutschland vollständig legal. Ein Notar ist jedoch für die Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben.

Wie viel Provision spare ich ohne Makler? Die Maklerprovision beträgt in der Regel 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können das 12.000 bis 28.000 Euro sein.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf? Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Sie betragen etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Brauche ich einen Energieausweis für den Verkauf? Ja. Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Kann ich den Kaufvertrag selbst aufsetzen? Nein. In Deutschland muss der Kaufvertrag für Immobilien notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf ohne Makler? Erfahrungsgemäß dauert der Prozess von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe drei bis sechs Monate, abhängig von Preis, Lage und Käufernachfrage.

Was passiert, wenn ich einen Mangel verschweige? Arglistig verschwiegene Mängel können auch nach dem Verkauf zu Schadensersatzansprüchen führen. Alle bekannten Mängel sollten im Kaufvertrag dokumentiert werden.

Muss ich als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen? Nein. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wie überprüfe ich, ob der Käufer wirklich zahlen kann? Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank ist die zuverlässigste Methode. Selbstauskünfte des Käufers sind kein ausreichender Nachweis.

Wann fällt Spekulationssteuer an? Spekulationssteuer fällt an, wenn eine nicht selbstgenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Die Steuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Fazit: Schritt für Schritt zur erfolgreichen Immobilientransaktion

Wer die Schritt-für-Schritt-Anleitung von Bewertung bis Notar konsequent umsetzt, kann eine Immobilie ohne Makler erfolgreich und rechtssicher verkaufen. Die Ersparnis ist real und erheblich, der Aufwand aber nicht zu unterschätzen.

Konkrete nächste Schritte:

1. Aktuellen Grundbuchauszug und alle Unterlagen zusammenstellen.
2. Marktpreis über Vergleichsobjekte und, wenn nötig, einen Sachverständigen ermitteln.
3. Professionelle Fotos machen und ein vollständiges Exposé erstellen.
4. Inserat auf den großen Portalen schalten und Interessenten qualifizieren.
5. Besichtigungen strukturiert durchführen und Mängel offen kommunizieren.
6. Bonität des Wunschkäufers durch Bankbestätigung absichern.
7. Notartermin vereinbaren und alle erforderlichen Unterlagen einreichen.

Wer bei einem dieser Schritte unsicher ist, sollte gezielt Fachrat einholen, zum Beispiel einen Steuerberater für die Steuerfrage oder einen Anwalt für die Kaufvertragsklauseln. Das ist kein Widerspruch zum Privatverkauf, sondern eine kluge Absicherung.