Haus verkaufen: Welche Unterlagen braucht der Makler und wo bekommen Eigentümer sie?

Wer ein Haus verkaufen möchte, braucht eine klar definierte Auswahl an Pflichtdokumenten, darunter Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und Bauunterlagen. Die meisten Unterlagen beantragen Eigentümer beim Grundbuchamt, Bauordnungsamt oder dem zuständigen Katasteramt, teils auch direkt bei einem Energieberater. Je nach Situation und Haustyp kommen weitere Dokumente hinzu.

Key Takeaways

• Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen.
• Der Grundbuchauszug ist das zentrale Dokument beim Hausverkauf und wird beim Grundbuchamt beantragt.
• Makler benötigen in der Regel 8 bis 12 Kerndokumente, bevor sie mit der Vermarktung beginnen können.
• Fehlende Bauunterlagen lassen sich häufig beim örtlichen Bauordnungsamt neu beantragen.
• Privatverkäufer brauchen dieselben Unterlagen wie Verkäufer mit Makler, tragen aber die gesamte Beschaffung selbst.
• Das Zusammenstellen aller Unterlagen dauert erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen.
• Bei hypothekenbelasteten Häusern ist eine aktuelle Lastenfreistellungserklärung oder Ablösungsauskunft der Bank erforderlich.
• Modernisierungsnachweise erhöhen den Verkaufspreis und sollten immer beigefügt werden.

Welche Unterlagen braucht der Makler beim Hausverkauf grundsätzlich?

Makler benötigen eine vollständige Dokumentenmappe, bevor sie das Exposé erstellen und das Haus am Markt anbieten können. Ohne diese Unterlagen können weder Kaufpreis noch Vermarktungsunterlagen rechtssicher erstellt werden.

Pflichtunterlagen für jeden Hausverkauf:

Optional, aber für Kaufinteressenten und finanzierende Banken häufig gefordert:

• Versicherungsunterlagen (Gebäudeversicherung)
• Wartungsverträge für Heizung, Aufzug etc.
• Nachweise zu Mietverträgen (bei vermieteten Objekten)

Was ist ein Exposé und warum braucht der Makler das?

Das Exposé ist das zentrale Vermarktungsdokument beim Hausverkauf. Es fasst alle relevanten Daten, Fotos und Eckdaten des Objekts zusammen und wird an Kaufinteressenten weitergegeben. Ohne vollständige Unterlagen kann kein rechtskonformes Exposé erstellt werden.

Ein professionelles Exposé enthält Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr, zur Energieeffizienz, zu vorhandenen Lasten im Grundbuch sowie zur Lage und Ausstattung. Makler sind außerdem verpflichtet, die Energieausweiswerte im Exposé auszuweisen. Fehlende oder falsche Angaben können nach Vertragsabschluss zu Haftungsansprüchen führen.

Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug für mein Haus?

Den Grundbuchauszug stellt das zuständige Grundbuchamt aus, das beim örtlichen Amtsgericht angesiedelt ist. In vielen Bundesländern ist die Beantragung seit 2026 auch digital über das jeweilige Landesportal möglich.

Eigentümer haben ein Recht auf Einsicht und können einen beglaubigten oder unbeglaubigten Auszug beantragen. Für den Hausverkauf reicht in den meisten Fällen ein unbeglaubigter Auszug, der nicht älter als drei Monate sein sollte. Die Kosten liegen zwischen 10 und 20 Euro.

Wo genau beantragen:

• Persönlich beim Amtsgericht (Grundbuchamt)
• Schriftlich per Post mit Eigentumsnachweis
• In mehreren Bundesländern digital über das Grundbuchportal

Brauche ich einen Energieausweis zum Haus verkaufen?

Ja, der Energieausweis ist beim Hausverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss er spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorgelegt und im Exposé ausgewiesen werden.

Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis (günstiger, basiert auf tatsächlichem Energieverbrauch) und den Bedarfsausweis (teurer, basiert auf baulichen Eigenschaften). Für Häuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern keine Kernsanierung erfolgte.

Kosten: Verbrauchsausweis 50-100 EUR, Bedarfsausweis 150-300 EUR. Aussteller sind zertifizierte Energieberater, Architekten oder Ingenieure. Die Erstellung dauert in der Regel drei bis sieben Werktage.

Unterschied zwischen Maklervertrag und Verkauf in Eigenregie

Beim Verkauf mit Makler übernimmt dieser die Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen gegen eine Provision. Beim Privatverkauf (Eigenregie) liegt die gesamte Abwicklung beim Eigentümer, der dieselben Unterlagen benötigt, sie aber selbst beschaffen und aufbereiten muss.

Makler vs. Privatverkauf auf einen Blick:

• Unterlagenaufwand: Gleich in beiden Fällen
• Wer sammelt: Makler koordiniert aktiv, Privatverkäufer trägt Eigenverantwortung
• Kosten für Eigentümer: Mit Makler teils höhere Gesamtkosten durch Provision (3,57 % des Kaufpreises je Partei in Deutschland üblich), dafür weniger Zeitaufwand
• Rechtssicherheit: Makler mit Haftung für korrekte Angaben, Privatverkäufer haftet selbst

Muss ich alle Unterlagen selbst sammeln oder übernimmt das der Makler?

Ein Makler koordiniert und unterstützt bei der Beschaffung, die Verantwortung für Vollständigkeit liegt jedoch beim Eigentümer. In der Praxis begleiten erfahrene Makler ihre Kunden durch den Prozess und nennen genau, welche Dokumente noch fehlen.

Einige Dokumente kann der Makler im Namen des Eigentümers beantragen, sofern eine Vollmacht vorliegt. Kosten, die bei der Beschaffung entstehen, trägt grundsätzlich der Verkäufer.

Wer zahlt für die Unterlagen, die der Makler sammelt?

Die Kosten für alle Verkaufsunterlagen trägt der Eigentümer als Verkäufer. Dazu gehören Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte sowie eventuelle Architektenkosten für Grundrisse. Der Makler rechnet diese Kosten nicht über die Provision ab, sondern sie entstehen separat. Eine vollständige Dokumentenmappe kostet im Schnitt zwischen 150 und 500 Euro, je nach Objekt und Zustand der vorhandenen Unterlagen.

Wie lang dauert es, die Dokumente fürs Haus verkaufen zusammenzustellen?

Erfahrungsgemäß dauert das Zusammenstellen aller notwendigen Unterlagen zwei bis sechs Wochen. Der größte Zeitfaktor ist in der Regel das Bauordnungsamt, das Bearbeitungszeiten von ein bis vier Wochen hat.

Zeitplan für die Dokumentenbeschaffung:

1. Grundbuchauszug und Flurkarte: 3-10 Werktage
2. Energieausweis: 3-7 Werktage nach Auftrag
3. Bauunterlagen vom Amt: 5-20 Werktage
4. Versicherungsunterlagen und Rechnungen: sofort aus Eigenbestand
5. Modernisierungsnachweise zusammenstellen: 1-3 Tage

Wer früh anfängt und alle Anfragen parallel stellt, kann den Gesamtprozess auf zwei bis drei Wochen verkürzen.

Was ist, wenn das Haus noch hypothekenbelastet ist?

Bei hypothekenbelasteten Häusern werden zusätzliche Dokumente benötigt. Die finanzierende Bank muss in den Verkauf einbezogen werden, da die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

Zusätzlich erforderliche Unterlagen:

• Aktuelle Darlehenskontoauskunft der Bank
• Ablösungsangebot oder Lastenfreistellungszusage
• Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung (falls Kredit noch läuft)

Ohne eine Löschungsbewilligung der Bank kann der Notar den Kaufvertrag nicht wirksam abschließen. Die Abstimmung mit der Bank sollte daher früh im Prozess erfolgen, da Rückmeldungen dort teils mehrere Wochen dauern.

Was wenn ich alte Unterlagen vom Hausbau nicht mehr finde?

Fehlende Bauunterlagen lassen sich in vielen Fällen nachbeschaffen. Das Bauordnungsamt (Baurechtsamt) archiviert Baupläne, Baugenehmigungen und Bauanträge über Jahrzehnte.

Optionen bei fehlenden Unterlagen:

• Bauordnungsamt: Antrag auf Akteneinsicht oder Kopie der genehmigten Bauunterlagen
• Notar der ursprünglichen Kaufabwicklung: Kann ältere Vertragsdokumente besitzen
• Architekt oder Bauunternehmen: Falls bekannt, oft noch Pläne im Archiv
• Neuvermessung durch Sachverständigen: Wenn Grundrisse komplett fehlen

Kann man ohne Baupläne ein altes Haus verkaufen? Ja, ein Hausverkauf ist auch ohne Originalbauunterlagen möglich, jedoch erschwert dies die Vermarktung und kann bei Kaufinteressenten zu Unsicherheit führen. Makler empfehlen, zumindest eine aktuelle Grundrissskizze zu beschaffen.

Welche Unterlagen sind optional und welche absolut notwendig?

Absolut notwendig (ohne diese stoppt der Verkauf):

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Flurkarte
• Baupläne bzw. Grundriss
• Baugenehmigung (bei neueren Häusern)

Wichtig, aber beschaffbar während des Prozesses:

• Wohnflächenberechnung
• Versicherungsnachweise
• Grundsteuerbescheid

Optional, aber werterhöhend:

• Modernisierungsnachweise (Heizung, Dach, Fenster)
• Wartungsprotokolle
• Gutachten (Bodengutachten, Wertgutachten)

Zusatzunterlagen bei Eigentumswohnungen

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen WEG-spezifische Unterlagen hinzu. Diese betreffen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind für Kaufinteressenten und finanzierende Banken relevant.

Zusätzlich erforderlich bei ETW:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Aktuelle Protokolle der WEG-Versammlungen (letzte drei Jahre)
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Verwaltervertrag und Kontaktdaten des Verwalters

Diese Unterlagen werden in der Regel beim WEG-Verwalter beantragt. Manche Verwalter erheben Gebühren von 50 bis 200 Euro für die Zusammenstellung.

Typische Fehler bei der Dokumentation beim Hausverkauf

Laut aktuellen Berichten von Immobilienexperten sind dies die häufigsten Fehler, die Privatverkäufer machen:

• Veralteter Grundbuchauszug: Ein Auszug, der älter als drei Monate ist, wird von Notaren oft nicht akzeptiert.
• Falscher Energieausweistyp: Verbrauchsausweis statt Bedarfsausweis verwenden, obwohl letzterer Pflicht ist.
• Fehlende Modernisierungsnachweise: Ohne Belege für Sanierungen lässt sich kein höherer Preis rechtfertigen.
• Unvollständige WEG-Unterlagen: Führt zu Verzögerungen beim Notar und kann Kaufabschlüsse scheitern lassen.
• Nichtangabe von Grundbuchlasten: Verschwiegene Belastungen können nach dem Verkauf zu Haftungsansprüchen führen.

Fazit und nächste Schritte

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte die Unterlagenbeschaffung mindestens vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Verkaufsstart einleiten. Der erste Schritt ist immer der aktuelle Grundbuchauszug, da er Auskunft über Eigentümer, Lasten und Hypotheken gibt und Grundlage für alle weiteren Schritte ist.

Praktische nächste Schritte:

1. Grundbuchauszug beim Amtsgericht beantragen (sofort)
2. Flurkarte beim Katasteramt anfordern (sofort)
3. Energieberater beauftragen oder vorhandenen Ausweis auf Gültigkeit prüfen
4. Bauordnungsamt kontaktieren und fehlende Baupläne anfordern
5. Rechnungen und Modernisierungsnachweise aus Eigenbestand zusammenstellen
6. Bei Hypothek: Bank früh einbeziehen und Ablösungsauskunft einholen
7. Makler mit vollständiger Unterlagenmappe beauftragen oder Privatverkauf vorbereiten

Eine strukturierte Checkliste, die nach Haustyp und Situation aufgeteilt ist, hilft dabei, nichts zu vergessen. Wer alle Unterlagen vollständig vorlegt, signalisiert Kaufinteressenten und Banken Transparenz und beschleunigt den gesamten Verkaufsprozess spürbar.

FAQ

Wie aktuell muss der Grundbuchauszug beim Hausverkauf sein? In der Praxis verlangen Notare einen Auszug, der nicht älter als drei Monate ist. Ältere Auszüge werden in der Regel nicht akzeptiert.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen? Nur zertifizierte Energieberater, Architekten, Ingenieure oder zugelassene Handwerksmeister mit entsprechender Qualifikation dürfen Energieausweise ausstellen.

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf? In Deutschland ist die Maklerprovision seit 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen. Üblich sind je 3,57 % des Kaufpreises pro Partei, also insgesamt ca. 7,14 % brutto.

Kann ich ein Haus ohne Grundriss verkaufen? Rechtlich ist es möglich, aber praktisch schwierig. Kaufinteressenten und Banken erwarten Grundrisse. Eine Neuzeichnung durch einen Architekten kostet meist zwischen 300 und 800 Euro.

Was passiert, wenn der Energieausweis beim Verkauf fehlt? Das Fehlen des Energieausweises ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Muss ich dem Makler alle Unterlagen im Original übergeben? Nein. In der Regel genügen Kopien oder eingescannte Versionen für die Vermarktung. Originale werden erst beim Notar benötigt.

Wie lange dauert die Bearbeitung beim Bauordnungsamt? Je nach Gemeinde zwischen fünf und zwanzig Werktagen. In manchen Städten gibt es digitale Anfragemöglichkeiten, die den Prozess beschleunigen.

Brauche ich für ein Reihenhaus andere Unterlagen als für ein freistehendes Einfamilienhaus? Die Kerndokumente sind dieselben. Bei Reihenhäusern können jedoch zusätzliche Regelungen zu gemeinschaftlichem Eigentum oder Grundstücksgrenzen relevant sein, die im Grundbuch vermerkt sind.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf? In Deutschland trägt üblicherweise der Käufer die Notarkosten (ca. 1-1,5 % des Kaufpreises). Der Verkäufer kann jedoch für die Löschung alter Grundschulden anteilig Kosten übernehmen.

Kann der Makler Unterlagen in meinem Namen beantragen? Ja, mit einer schriftlichen Vollmacht kann der Makler beispielsweise den Grundbuchauszug oder Flurkarte für Sie beantragen.