Immobilienmakler werden ohne klassische Ausbildung: Chancen, Risiken und die wichtigsten Zertifikate

In Deutschland gibt es keinen vorgeschriebenen Ausbildungsweg zum Immobilienmakler. Wer eine Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO beantragt, Zuverlässigkeit nachweist und geordnete Vermögensverhältnisse vorweisen kann, darf legal als Makler tätig werden. Trotzdem entscheidet fachliches Wissen, das über Lehrgänge, IHK-Kurse und anerkannte Zertifikate aufgebaut wird, darüber, ob man langfristig erfolgreich ist.

Key Takeaways

• Immobilienmakler ist in Deutschland kein anerkannter Ausbildungsberuf; der Quereinstieg ist der Normalfall, nicht die Ausnahme.
• Die einzige gesetzliche Pflicht ist die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO, für die Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen nachgewiesen werden müssen.
• Seit dem 24. Juli 2026 besteht für reine Immobilienmakler keine gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden pro drei Kalenderjahre mehr.
• Schätzungsweise 60 bis 70 Prozent aller deutschen Immobilienmakler sind Quereinsteiger.
• IHK-Lehrgänge, DEKRA-Zertifizierungen und Verbandsmitgliedschaften (z. B. IVD) sind zwar freiwillig, aber entscheidend für Seriosität und Kundenvertrauen.
• Das Einkommen ist provisionsabhängig und in den ersten ein bis zwei Jahren oft unregelmäßig.
• Quereinsteiger mit Nischenfokus (Anlageimmobilien, Luxusobjekte, regionale Spezialmärkte) bauen schneller ein Alleinstellungsmerkmal auf.
• Typische Kosten für Gewerbeerlaubnis und Grundlehrgänge liegen zusammen im Bereich von 1.000 bis 3.000 Euro.

Ist es möglich, Immobilienmakler zu werden ohne Maklerausbildung?

Ja, und es ist sogar der häufigste Weg. „Immobilienmakler/in“ ist in Deutschland kein staatlich anerkannter Ausbildungsberuf, weshalb es keine duale Ausbildung und keine Pflichtprüfung gibt. Wer die Voraussetzungen nach §34c GewO erfüllt, darf die Berufsbezeichnung verwenden und Maklertätigkeiten ausüben.

Das bedeutet konkret: Schätzungsweise 60 bis 70 Prozent aller aktiven Makler in Deutschland sind Quereinsteiger aus anderen Berufsfeldern, zum Beispiel aus Vertrieb, Finanzwesen, Architektur oder Jura. Der formelle Zugang ist niedrigschwellig, der fachliche Anspruch aber hoch.

Wichtig zu verstehen: Fehlende Pflichtausbildung bedeutet nicht, dass Wissen unwichtig ist. Kunden, Banken und Kooperationspartner erwarten Kompetenz in Immobilienrecht, Bewertung und Vertragsgestaltung. Wer diese Lücken nicht aktiv schließt, verliert Mandate an besser qualifizierte Mitbewerber.

Was braucht man, um Immobilienmakler zu werden ohne Ausbildung?

Die gesetzliche Mindestanforderung ist die Gewerbeerlaubnis nach §34c Gewerbeordnung (GewO). Diese wird beim zuständigen Gewerbeamt beantragt.

Voraussetzungen für die Erlaubnis nach §34c GewO:

• Zuverlässigkeit: Kein einschlägiger Eintrag im polizeilichen Führungszeugnis der letzten fünf Jahre (z. B. keine Vorstrafen wegen Betrugs oder Untreue).
• Geordnete Vermögensverhältnisse: Kein laufendes Insolvenzverfahren, kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis.
• Gebühren: Je nach Kommune typischerweise 300 bis 700 Euro für die Erlaubniserteilung.

Zusätzlich benötigt man eine Berufshaftpflichtversicherung, die im Schadensfall Beratungsfehler absichert. Diese ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in der Praxis unverzichtbar und wird von Auftraggebern häufig verlangt.

Weiterbildungspflicht entfallen: Seit dem 24. Juli 2026 gilt für reine Immobilienmakler keine gesetzliche Pflicht mehr, alle drei Kalenderjahre 20 Weiterbildungsstunden nachzuweisen. Diese Regelung betrifft ausschließlich Makler; Wohnimmobilienverwalter unterliegen weiterhin einer eigenen Weiterbildungspflicht.

Welche Zertifikate braucht man als Immobilienmakler?

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Zertifikate. Dennoch sind bestimmte Qualifikationen am Markt zum faktischen Standard geworden, weil sie Seriosität signalisieren und Kunden Orientierung geben.

Die wichtigsten Zertifikate und Qualifikationen im Überblick:

Die DEKRA-Zertifizierung im Bereich Immobilienbewertung ist ausdrücklich auch für Seiten- und Quereinsteiger konzipiert, sofern passende Grundkenntnisse in Recht und Finanzen vorhanden sind. DEKRA-zertifizierte Sachverständige nutzen diesen Nachweis aktiv zur Vertrauensbildung bei Kunden.

Makler werden: Kosten für Zertifikate und Kurse

Die Gesamtkosten für den Einstieg als Quereinsteiger variieren stark je nach gewähltem Bildungsweg. Als grobe Orientierung:

• Gewerbeerlaubnis §34c GewO: 300 bis 700 Euro (einmalig, abhängig von der Kommune)
• IHK-Grundlehrgang Immobilienmakler: ca. 500 bis 1.500 Euro (Präsenz oder Online, je nach Region und Umfang)
• DEKRA-Zertifizierung Immobilienbewertung: ca. 1.000 bis 2.500 Euro (inkl. Prüfungsgebühr)
• Online-Kurse spezialisierter Anbieter: 200 bis 800 Euro pro Kurs
• IVD-Mitgliedschaft: Jahresbeiträge ab ca. 200 Euro, abhängig von der Regionalgruppe

Gesamtschätzung für einen soliden Einstieg: 1.500 bis 4.000 Euro, wenn man Gewerbeerlaubnis, einen IHK-Lehrgang und eine anerkannte Zertifizierung kombiniert. Das ist deutlich weniger als eine klassische dreijährige Ausbildung kosten würde, aber es ist eine reale Investition, die eingeplant werden sollte.

Unterschied zwischen ausgebildetem Makler und Quereinsteiger

Ein klassisch ausgebildeter Immobilienkaufmann (IHK-Ausbildung, drei Jahre dual) hat strukturiertes Fachwissen in Recht, Buchhaltung, Vertragsgestaltung und Immobilienbewertung. Ein Quereinsteiger bringt dieses Wissen nicht automatisch mit, kann es aber gezielt über Lehrgänge aufbauen.

Praktische Unterschiede:

• Fachtiefe: Ausgebildete Makler haben eine breitere Wissensbasis von Anfang an; Quereinsteiger müssen Lücken aktiv identifizieren und schließen.
• Netzwerk: Wer eine Ausbildung in einem Maklerbüro absolviert, baut früh Branchenkontakte auf. Quereinsteiger müssen dieses Netzwerk bewusst aufbauen, zum Beispiel über Verbandsmitgliedschaften.
• Kundenwahrnehmung: Ohne Zertifikate oder Verbandszugehörigkeit ist es schwieriger, Vertrauen bei Erstkunden zu gewinnen. Mit DEKRA-Zertifikat oder IVD-Mitgliedschaft wird dieser Nachteil weitgehend ausgeglichen.
• Spezialisierung: Quereinsteiger aus dem Finanzbereich oder der Architektur bringen oft Fachkenntnisse mit, die ausgebildete Makler nicht haben, zum Beispiel für Anlageimmobilien oder Bauzustandsbewertungen.

Welche Risiken hat man, wenn man ohne Ausbildung Makler wird?

Der größte Risikofaktor ist das provisionsabhängige Einkommen ohne garantiertes Grundgehalt. Wer als selbstständiger Makler startet, kann in den ersten Monaten wenig oder gar nichts verdienen, besonders wenn der Kundenstamm noch nicht aufgebaut ist.

Konkrete Risiken im Überblick:

• Einkommensschwankungen: Provisionen fallen nur bei erfolgreichen Abschlüssen an. In schwachen Marktphasen kann das Einkommen monatelang ausbleiben.
• Wettbewerbsdruck: Etablierte Makler mit langjährigem Netzwerk und Stammkunden sind schwer zu verdrängen.
• Haftungsrisiken: Fehler bei Vertragsgestaltung, Bewertung oder Aufklärungspflichten können zu Schadensersatzforderungen führen. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist deshalb essenziell.
• Vertrauensaufbau dauert: Ohne Referenzen und Empfehlungen ist die Akquise der ersten Mandate zeitaufwendig. Realistische Erwartung: 12 bis 24 Monate bis zum stabilen Kundenstamm.
• Wissenslücken: Wer Immobilienrecht, Energieausweis-Pflichten oder Mietrecht nicht kennt, riskiert Beratungsfehler mit rechtlichen Folgen.

Wie lange dauert es, Makler zu werden?

Rein formal ist man nach der Gewerbeanmeldung sofort Makler. Praktisch dauert es länger, bis man kompetent und wettbewerbsfähig agiert.

• Gewerbeerlaubnis beantragen: 2 bis 6 Wochen (Bearbeitungszeit variiert je nach Amt)
• IHK-Grundlehrgang: 2 bis 6 Monate (Teilzeit oder Online)
• DEKRA-Zertifizierung: 3 bis 12 Monate (je nach Vorwissen und Lernintensität)
• Erster stabiler Kundenstamm: Erfahrungsgemäß 12 bis 24 Monate

Wer einen strukturierten Bildungsplan verfolgt und parallel Netzwerke aufbaut, kann innerhalb von sechs bis neun Monaten fachlich gut aufgestellt sein.

Wie viel verdient man als Immobilienmakler ohne Ausbildung?

Das Einkommen hängt fast ausschließlich von der Anzahl erfolgreicher Vermittlungen ab, nicht vom Ausbildungsweg. Quereinsteiger und ausgebildete Makler verdienen bei gleicher Leistung gleich viel.

In Deutschland liegt die übliche Maklerprovision bei 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises, die seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das einer Gesamtprovision von ca. 12.000 bis 14.000 Euro, von der der Makler je nach Anstellung oder Selbstständigkeit einen Anteil erhält.

Realistische Einkommenserwartung für Einsteiger:

• Erstes Jahr: Unregelmäßig, häufig unter 20.000 Euro brutto
• Ab dem zweiten bis dritten Jahr: 30.000 bis 60.000 Euro brutto möglich, abhängig von Region und Spezialisierung
• Erfahrene Makler mit Nische: 80.000 Euro und mehr sind realistisch, besonders in Ballungsräumen

Beste Online-Kurse und Lehrgänge für Quereinsteiger

Für Quereinsteiger, die Immobilienmakler werden ohne klassische Ausbildung, sind strukturierte Kurse der direkteste Weg zu fachlicher Kompetenz. Die Auswahl sollte nach Themenbreite, Praxisbezug und Anerkennung erfolgen.

Empfohlene Themenblöcke für jeden Einsteiger:

1. Immobilienrecht: Maklerrecht, Mietrecht, Kaufvertragsrecht, Aufklärungspflichten
2. Immobilienbewertung: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren
3. Vermarktung und Akquise: Exposé-Erstellung, Fotografie, Online-Portale, Social Media
4. CRM und Arbeitsprozesse: Kundenverwaltung, Besichtigungsmanagement, Nachverfolgung
5. Regionalmarkt: Preistrends, Nachfragestrukturen, Bebauungspläne

Anbieter wie Cimdata, MyInvest-Pro und Evernest bieten spezialisierte Online-Programme für Quereinsteiger an. IHK-Lehrgänge sind regional verfügbar und haben den Vorteil einer bekannten Marke, die Kunden und Arbeitgeber einordnen können.

Häufige Fehler von Anfänger-Immobilienmaklern

Die meisten Fehler entstehen nicht aus Unwissen über den formellen Einstieg, sondern aus unterschätzten Praxisanforderungen.

• Zu breite Positionierung: Wer alles vermittelt (Wohnen, Gewerbe, Anlage, Neubau), wird in keinem Segment als Spezialist wahrgenommen. Nischenfokus zahlt sich früh aus.
• Vernachlässigung der Rechtskenntnisse: Fehler bei Energieausweispflicht, Widerrufsrecht oder Provisionstransparenz können teuer werden.
• Unterschätzter Zeitaufwand für Akquise: Neue Makler unterschätzen, wie viel Zeit die Gewinnung von Eigentümermandaten kostet.
• Keine Berufshaftpflicht: Ohne Versicherung ist ein einziger Beratungsfehler existenzbedrohend.
• Fehlende Weiterbildung nach dem Einstieg: Wer nach dem ersten Lehrgang aufhört zu lernen, verliert den Anschluss an Marktveränderungen und neue Rechtsprechung.

Ist Immobilienmakler das Richtige für mich?

Der Beruf passt gut zu Menschen, die eigenverantwortlich arbeiten wollen, Vertriebsaffinität mitbringen und Einkommensschwankungen kurzfristig überbrücken können. Er passt weniger gut, wenn man ein sicheres Grundgehalt braucht oder Konflikte in Verhandlungssituationen vermeidet.

Wähle diesen Weg, wenn:

• Du Erfahrung im Vertrieb, in der Beratung oder in einem immobiliennahen Bereich mitbringst
• Du bereit bist, mindestens 12 Monate in Bildung und Netzwerkaufbau zu investieren, bevor stabile Einnahmen fließen
• Du eine klare Nische oder ein regionales Spezialgebiet identifiziert hast

Überlege es dir nochmal, wenn:

• Du sofortige Einnahmen benötigst und keine finanziellen Rücklagen hast
• Du Konfrontationen mit Kunden oder Vertragspartnern grundsätzlich vermeidest
• Du nicht bereit bist, dich kontinuierlich in Recht und Markt weiterzubilden

FAQ

Brauche ich eine Ausbildung, um Immobilienmakler zu werden? Nein. In Deutschland gibt es keine Pflichtausbildung für Immobilienmakler. Die einzige gesetzliche Voraussetzung ist die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO.

Was kostet die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO? Je nach Kommune typischerweise 300 bis 700 Euro. Dazu kommen Kosten für das polizeiliche Führungszeugnis und ggf. weitere Behördengebühren.

Welches Zertifikat ist für Quereinsteiger am wertvollsten? Die DEKRA-Zertifizierung Immobilienbewertung und IHK-Lehrgänge gelten als die anerkanntesten Qualifikationsnachweise für Quereinsteiger ohne klassische Ausbildung.

Gilt noch die 20-Stunden-Weiterbildungspflicht für Makler? Nein. Seit dem 24. Juli 2026 besteht für reine Immobilienmakler keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr. Wohnimmobilienverwalter sind davon nicht betroffen.

Wie lange dauert es, bis man als Makler regelmäßig verdient? Erfahrungsgemäß 12 bis 24 Monate, bis ein stabiler Kundenstamm aufgebaut ist. In den ersten Monaten ist das Einkommen oft unregelmäßig.

Kann ich als Quereinsteiger bei einem Maklerbüro angestellt werden? Ja. Viele Maklerbüros suchen 2026 explizit Quereinsteiger mit Vertriebserfahrung und bieten interne Einarbeitung an. Das reduziert das finanzielle Risiko im Vergleich zur sofortigen Selbstständigkeit.

Ist eine Verbandsmitgliedschaft (z. B. IVD) notwendig? Nein, aber empfehlenswert. Verbandsmitgliedschaften signalisieren Seriosität, bieten Netzwerkzugang und helfen beim Vertrauensaufbau bei Neukunden.

Was ist der größte Vorteil eines Quereinsteiger-Maklers? Branchenfremdes Vorwissen, zum Beispiel aus Finanzberatung, Architektur oder Recht, kann als Spezialisierungsvorteil genutzt werden, den ausgebildete Generalmakler oft nicht haben.

Fazit: Seriosität aufbauen ohne vorgeschriebenen Ausbildungsweg

Immobilienmakler werden ohne klassische Ausbildung ist in Deutschland nicht nur möglich, sondern der Normalfall. Der formelle Einstieg über §34c GewO ist niedrigschwellig, aber der Weg zum dauerhaft erfolgreichen Makler erfordert gezielte Investitionen in Fachwissen und Reputation.

Konkrete nächste Schritte:

1. Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO beim zuständigen Gewerbeamt beantragen und Unterlagen vorbereiten (Führungszeugnis, Schufa-Auskunft).
2. Einen IHK-Lehrgang für Immobilienmakler buchen, idealerweise mit den Themenblöcken Recht, Bewertung und Vermarktung.
3. Eine anerkannte Zertifizierung anstreben, zum Beispiel die DEKRA-Zertifizierung Immobilienbewertung, besonders wenn Vorwissen in Finanzen oder Recht vorhanden ist.
4. Verbandsmitgliedschaft prüfen (IVD oder ähnliche regionale Verbände) für Netzwerk und Außenwirkung.
5. Nische definieren: Welche Immobilienart, welche Region, welche Zielgruppe? Je klarer die Positionierung, desto schneller der Vertrauensaufbau.
6. Berufshaftpflichtversicherung abschließen, bevor das erste Mandat angenommen wird.

Wer diese Schritte konsequent umsetzt, kann auch ohne klassische Ausbildung eine glaubwürdige, wettbewerbsfähige Maklertätigkeit aufbauen.

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