Sachwert einer Immobilie – Definition & Bedeutung

Der Begriff Sachwert einer Immobilie bezeichnet den Gebrauchswert eines Grundstücks oder Gebäudes, unabhängig von den aktuellen Marktentwicklungen. Diese Methode zur Immobilienbewertung, bekannt als das Sachwertverfahren, berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie sowie des Grundstücks, abzüglich jeglicher Wertminderungen. Hauptsächlich wird das Sachwertverfahren bei speziellen Immobilien wie öffentlichen Gebäuden oder industriell genutzten Objekten angewendet, bei denen der Sachwert oft erheblich vom Verkaufswert abweichen kann.

Wesentlicher Überblick

• Das Sachwertverfahren zählt zu einer der wichtigsten Methoden zur Immobilienbewertung.
• Es basiert auf der Berechnung der Herstellungskosten und der anschließenden Berücksichtigung von Wertminderungen.
• Der materielle Wert der Immobilie ist unabhängig von Markttrends.
• Geeignet für spezielle Immobilien wie öffentliche Gebäude und Industrieobjekte.
• Trägt zur sicheren Beleihung von selbstgenutzten Immobilien bei.

Was ist der Sachwert einer Immobilie?

Beim Immobilienkauf oder -verkauf stellt sich oft die Frage: Was ist der Sachwert einer Immobilie und wie wird dieser ermittelt? Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert zusammen. Dieser Wert wird im Rahmen des Sachwertverfahrens berechnet, das sowohl die Herstellungskosten des Gebäudes als auch den Wert des Grundstücks berücksichtigt. Dabei ist zu beachten, dass der Sachwert üblicherweise niedriger ist als der am Markt erzielbare Wert, weil die aktuelle Marktsituation nicht einbezogen wird.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, greifen Sachverständige auf verschiedene Methoden zurück. Besonders beim Sachwertverfahren spielt die Qualität der einzelnen Bauteile und deren Zustand eine wichtige Rolle. Der Bodenwert wird häufig mittels des Vergleichswertverfahrens berechnet. Hierbei werden Bodenrichtwerte herangezogen, die auf den Quadratmeterpreis in vergleichbaren Lagen basieren.

Ein Beispiel für die Berechnung: Wenn der Bodenrichtwert 200 € pro Quadratmeter beträgt und das Grundstück 500 Quadratmeter groß ist, ergibt sich ein Bodenwert von 100.000 €. Der Bauwert des Gebäudes wird dann aus den Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibungen und marktbedingten Anpassungsfaktoren ermittelt.

Die Bedeutung des Sachwerts kommt insbesondere zur Geltung bei Objekten, für die keine oder wenige Vergleichswerte existieren. Dazu zählen denkmalgeschützte Immobilien, Bahnhöfe, spezielle Gewerbeimmobilien oder landwirtschaftliche Gebäude. Darüber hinaus spielt der Sachwert auch bei der Beleihungswertermittlung eine zentrale Rolle, da Banken diesen Wert als Grundlage nutzen, um den Beleihungsrahmen festzulegen. Die Beleihungswert-Ermittlung basiert hierbei auf der Beleihungswertermittlungsverordnung der BaFin und kann sowohl durch das Sachwert-, Ertrags- als auch Vergleichswertverfahren erfolgen.

Im Ganzen bietet das Sachwertverfahren eine fundierte Methode, den substantiellen Wert von Liegenschaften objektiv zu bewerten. Es fokussiert sich auf die materiellen Aspekte der Immobilie, indem es die Herstellungskosten und den Bodenwert erfasst und somit eine verlässliche Grundlage zur Wertermittlung schafft.

Das Sachwertverfahren im Detail

Das Sachwertverfahren stellt eine der zentralen Immobilienbewertungsmethoden dar und findet insbesondere bei Immobilien Anwendung, die keine primären Ertragsziele verfolgen. Es eignet sich besonders für Immobilien wie Einfamilienhäuser, denkmalgeschützte Objekte und Industriegebäude. Durch die Kombination spezifischer Marktanalyse-Faktoren liefert das Verfahren eine realistische und transparente Bewertung des Gebäudewerts, die bei der Kaufpreisverhandlung oder Planung von Finanzierungen hilfreiche Orientierung bietet.

Grundlagen des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren basiert auf der detaillierten Berechnung von Herstellungskosten und dem Bodenrichtwert. Die Berechnung des Gebäudewerts (Sachwert) erfolgt durch Addition der Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen zuzüglich des Bodenwerts. Wichtige Faktoren hierbei umfassen:

• Bodenwert: Bestimmt durch Bodenrichtwerte oder das Vergleichswertverfahren.
• Regelherstellungskosten: Basierend auf den NHK 2010, angepasst an die Baupreisentwicklung.
• Alterswertminderung: Berechnet über die Formel (Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer * 100.
• Marktanpassungsfaktoren: Korrigieren den Sachwert, um den aktuellen Immobilienmarkt widerzuspiegeln.

Anwendungsbereiche des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren findet Anwendung in speziellen Bereichen des Immobilienmarkts, wo das Vergleichswertverfahren nicht ausreicht oder schwierig umzusetzen ist. Insbesondere bei:

• Alleinstehenden Häusern und Immobilien in ländlichen Gebieten.
• Infrastrukturobjekten wie Bahnhöfen.
• Industrie- und Gewerbeimmobilien.
• Denkmalgeschützten Gebäuden.

Diese Immobilienbewertungsmethoden setzen auf die detaillierte Betrachtung der baulichen Substanz und des Bodenwerts, um zu einer objektiven Bewertung zu gelangen. Dabei können individuelle Objektmerkmale wie Alter und Zustand, aber auch regionale Marktbedingungen berücksichtigt werden.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt besonders dann zur Anwendung, wenn eine Immobilie aufgrund ihrer Einzigartigkeit oder speziellen Nutzung keine vergleichbaren Objekte aufweist. Dies ist häufig bei industriellen Gebäuden oder Sonderimmobilien der Fall, die sich nicht über das Vergleichswertverfahren bewerten lassen.

Zudem wird das Sachwertverfahren Anwendung bei der Immobilienbewertungsverfahren gefunden, wenn keine ortsübliche Miete ermittelt werden kann oder keine vergleichbaren Objekte auf dem Markt vorhanden sind. Dies trifft oft auf Ein- und Zweifamilienhäuser zu, die nicht vermietet und selbst genutzt werden. Für solch einzigartige Immobilienarten bietet das Sachwertverfahren eine objektive Wertermittlung basierend auf der Bausubstanz und den Herstellungskosten.

Das Sachwertverfahren ist ebenfalls bei der Bewertung von ländlich gelegenen, alleinstehenden Häusern oder kommunalen Gebäuden ohne Renditebestreben von Vorteil. Solche Gebäude, wie auch historische Bauten, Bahnhöfe oder infrastrukturelle Anlagen, lassen sich nicht über herkömmliche Marktvergleiche bewerten, was das Sachwertverfahren besonders wertvoll macht.

Hierzu ein Beispiel: Einfamilienhaus mit einem Grundstück von 420 m² in einer Region mit einem Bodenrichtwert von 180 €/m² und einer Bruttogrundfläche von 130 m². Die Regelherstellungskosten belaufen sich auf 1.000 €/m², während die Alterswertminderung bei 16.250 € liegt. Der vorläufige Sachwert beträgt 188.750 €. Mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,8 ergibt sich ein finaler Sachwert von 151.000 €.

Durch die Berücksichtigung solcher spezifischen Faktoren und die Anpassung an den Immobilienmarkt vor Ort liefert das Sachwertverfahren eine präzise Bewertung einzigartiger und nicht vermieteter Objekte.

Wie unterscheidet sich der Sachwert vom Marktwert?

Der Sachwert einer Immobilie konzentriert sich auf die Herstellungskosten und den aktuellen Zustand der Bausubstanz, während der Marktwert Immobilie durch verschiedene Faktoren wie geografische Lage, Angebot und Nachfrage sowie makro- und mikroökonomische Entwicklungen bestimmt wird. Es ist entscheidend, diese Unterschiede zu verstehen, da sie erheblich variieren können und somit bei Kauf, Verkauf oder Finanzierung eine bedeutende Rolle spielen.

Gebrauchswert versus Marktentwicklung

Der Gebrauchswert, auch bekannt als Sachwert, setzt sich aus dem Bodenwert, Bauwert und Wert der Außenanlagen zusammen. Die Berechnung basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie und deren Zustand. Andererseits werden Immobilienpreise und Marktwerte durch aktuelle Markttrends, wirtschaftliche Entwicklungen und regionale Besonderheiten beeinflusst, wodurch sie starken Schwankungen unterliegen. Während der Sachwert oft stabil und langfristig angelegt ist, kann der Marktwert erheblich variieren.

Einfluss von Angebot und Nachfrage

Die Marktwert Immobilie wird wesentlich durch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt geprägt. Faktoren wie Zinsraten, Veränderungen in der Infrastruktur und Auktionen bei Zwangsverkäufen beeinflussen den Marktpreis erheblich. Darüber hinaus spielen persönliche Motive bei Käufern und Verkäufern eine Rolle, die den Verkaufspreis nach oben oder unten treiben können. Bei hoher Nachfrage kann es zu Preissteigerungen kommen, während ein Überangebot zu Preissenkungen führt.

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Der Sachwert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die bei der Sachwertermittlung berücksichtigt werden müssen. Zu den wichtigsten zählen der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und die Herstellungskosten der Außenanlagen.

Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Dies ist ein wesentlicher Immobilienwert beeinflussender Faktor, da die Lage eines Grundstücks erheblich zur Gesamtbewertung beiträgt. Der Bodenrichtwert spiegelt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in einer bestimmten Lage wider.

Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen umfassen alle Kosten, die bei der Errichtung der Immobilie entstehen, einschließlich Material- und Arbeitskosten. Diese Faktoren sind entscheidend, da sie die Basis für die Ermittlung des Gebäudesachwerts darstellen. Außenanlagen, wie Gärten und Garagen, werden ebenfalls bei der Sachwertermittlung einbezogen.

Ein weiterer wichtiger Immobilienwert beeinflussender Faktor ist die Alterswertminderung. Pro Jahr wird 1,25 Prozent des Immobilienwerts für die Abnutzung abgezogen, basierend auf einer Nutzungsdauer von 80 Jahren. Dies berücksichtigt die Abnutzung und Alterung der Immobilie und spiegelt wider, wie lange sie bereits genutzt wird und welche Renovierungen eventuell notwendig sind.

Das Sachwertverfahren kann in Kombination mit anderen Bewertungsverfahren, wie dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren, angewendet werden, um eine präzisere Bewertung zu erzielen. Dabei spielen Bauart, Qualität der Bauteile und lokale Marktbedingungen ebenfalls eine bedeutende Rolle.

Weitere Faktoren Sachwertermittlung sind die Art des Ausbaus und die Qualität der Bauteile. Hochwertige Materialien und eine professionelle Bauweise können den Sachwert einer Immobilie erhöhen. Umgekehrt können eigenständige Installationen oder vernachlässigte Reparaturen den Wert mindern.

1. Grundwasserkontaminationen
2. Blitzschläge
3. Hochwasser

Wie wird der Sachwert von Immobilien ermittelt?

Die Sachwertermittlung ist ein komplexer Prozess, der vor allem bei der Bewertung von bebauten Grundstücken wie Ein- und Zweifamilienhäusern oder Gewerbegebäuden Anwendung findet. Das Sachwertverfahren wird oft angewendet, wenn Vergleichs- und Ertragswertverfahren keine geeigneten Ergebnisse liefern, insbesondere bei alleinstehenden Häusern, Immobilien in ländlichen Gegenden oder denkmalgeschützten Objekten.

Bodenwert und Herstellungskosten

Der Bodenwert wird berechnet, indem die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter multipliziert wird. Beispiel: 250 m² × 150 € = 37.500 € für den Bodenwert. Ebenso werden die Herstellungskosten wie folgt ermittelt: Bruttogrundfläche × Normalherstellungskosten pro Quadratmeter. Beispiel: 250 m² × 1300 € = 325.000 € für die Gebäudeherstellungskosten.

Wertminderungen und Altersabschreibung

Nach der Ermittlung der Herstellungskosten wird die Alterswertminderung angewendet. Diese erfolgt meist linear, basierend auf dem Alter des Gebäudes und einer jährlichen Wertminderung. Beispiel: Bei 1,25 % pro Jahr wäre eine Wertminderung von 40.625 €, was einen Gebäude-Sachwert von 320.937,50 € ergibt. Der vorläufige Sachwert ergibt sich dann aus der Summe von Gebäude-Sachwert und Bodenwert, also 362.500 € in diesem Beispiel.

Marktanpassungsfaktoren

Der endgültige Sachwert wird durch Anwendung des Marktanpassungsfaktors bestimmt, der die lokalen Marktbedingungen reflektiert. Dieser Faktor dient der Anpassung des vorläufigen Sachwertes an den tatsächlichen Marktwert. Beispiel: Mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,7 würde der endgültige Sachwert bei 253.750 € liegen.

Sachwertverfahren für spezielle Immobilientypen

Das Sachwertverfahren ist besonders nützlich für die Bewertung von speziellen Immobilien, die nicht einfach mit Standardmethoden bewertet werden können. Hierzu zählen Architektenvillen, speziell konstruierte Gewerbeobjekte und denkmalgeschützte Immobilien. Diese speziellen Immobilientypen erfordern eine detaillierte Bewertung, um deren tatsächlichen Wert zu bestimmen.

1. Architektenvillen: Individualisierte Bauweisen und spezielle Konstruktionen machen es nötig, spezifische Bewertungskriterien anzuwenden. Hierbei können traditionelle Vergleichswerte oft nicht herangezogen werden.
2. Gewerbeobjekte: Für industriell genutzte Gebäude, die spezielle Anforderungen erfüllen müssen, wie z. B. Fertigungsstätten oder Lagerhäuser, wird das Sachwertverfahren genutzt, um den Sachwert spezielle Objekte zu ermitteln.
3. Denkmalgeschützte Immobilien: Diese Immobilien haben aufgrund ihrer historischen Bedeutung und besonderen Erhaltungsanforderungen spezifische Bewertungskriterien. Renovierungsstaus und feuchte Keller sind wertmindernde Faktoren, die in die Bewertung einbezogen werden müssen.

Eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren wird typischerweise für Wohnimmobilien angenommen, wobei jährlich eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen wird. Zum Beispiel reduziert sich bei einer 15 Jahre alten Immobilie, deren bauliche Herstellungskosten 170.000 Euro betrugen, der Wert um etwa 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Eine umfassende Modernisierung kann den automatischen Wertverlust aufhalten und das Gebäude auf Neubau-Qualität bringen.

Der Marktanpassungsfaktor spielt ebenfalls eine wichtige Rolle im Sachwertverfahren. Dieser Faktor berücksichtigt die Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Gebieten und beeinflusst somit den Verkehrswert erheblich. Eine hohe Nachfrage kann den Wert erhöhen, während ein geringes Interesse den Wert mindern kann. Besonders bei spezielle Immobilientypen Bewertung muss dieser Faktor sorgfältig berücksichtigt werden.

Das Sachwertverfahren ist somit eine effektive Methode zur Bewertung von speziellen Immobilientypen, bei denen andere Wertermittlungsmethoden nicht zweckmäßig sind. Mithilfe dieses Verfahrens kann der Sachwert spezielle Objekte präzise und objektiv bestimmt werden.

Sachverständige und ihre Rolle in der Immobilienbewertung

In der Welt der Immobilienbewertung spielt der Sachverständiger Immobilienbewertung eine zentrale Rolle. Diese Experten sind nicht nur bestens mit den verschiedenen Bewertungsmethoden vertraut, sondern besitzen auch die Kompetenz, alle relevanten Kostenträger und Wertminderungen detailliert zu analysieren und zu bewerten. Ihre Expertise gewährleistet eine fundierte und realistische Ermittlung des Sachwerts sowie der anderen Methoden wie Vergleichs- und Ertragswertverfahren.

Aufgaben eines Sachverständigen

Die Hauptaufgaben eines Sachverständigen umfassen die Ermittlung des Verkehrswerts, der seit 2004 synonym zum Marktwert verwendet wird. Sie nutzen das Vergleichswertverfahren für Wohnimmobilien und Grundstücke, das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Einfamilienhäuser, und das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte. Dabei berücksichtigen sie unter anderem den Bodenwert basierend auf dem Bodenrichtwert, die Qualität der Bauweise, sowie rechtliche Merkmale wie Baulasten. Die Arbeit eines Sachverständigen stellt sicher, dass alle eventuellen Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen könnten, in die Bewertung einfließen.

Auswahl eines geeigneten Sachverständigen

Die Auswahl eines geeigneten Sachverständiger Immobilienbewertung ist essenziell, um eine präzise und zuverlässige Bewertung zu gewährleisten. Es gibt spezialisierte Teams für unterschiedliche Immobilienarten, wie selbstgenutzte Eigentumswohnungen, Anlageobjekte, und Gewerbeimmobilien. Ein sachgemäß ausgewählter Experte stellt sicher, dass Faktoren wie die Erschließungssituation des Grundstücks oder besondere objektspezifische Merkmale korrekt bewertet werden. Bei einer sorgfältigen Auswahl kann man Verluste durch falsch kalkulierte Verkaufspreise, die in der Regel erheblich sein können, vermeiden.