Viele Hausbesitzer glauben, energetische Sanierung ist freiwillig. Das stimmt nicht.
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in konkreten Situationen ganz klar vor, was gemacht werden muss. Wer das ignoriert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Und den Verlust von Fördermitteln, die man vorher hätte beantragen können.
Hier ist was 2026 wirklich gilt, ohne Umschweife.
Wer ist überhaupt betroffen
Die wichtigste Frage zuerst. Nicht jeder Hausbesitzer hat sofort Handlungsbedarf.
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat und seitdem Eigentümer geblieben ist, ist von den GEG-Sanierungspflichten ausgenommen. Das ist die sogenannte Bestandsschutzregelung. Sie gilt solange, wie die Person Eigentümerin bleibt.
Aber: Sobald das Haus verkauft oder vererbt wird, greift die Pflicht für den neuen Eigentümer vollständig. Keine Ausnahme, kein Aufschub über die gesetzlichen Fristen hinaus.
Wer eine Immobilie nach dem 1. Februar 2002 gekauft, geerbt oder als Schenkung erhalten hat, muss die GEG-Anforderungen erfüllen. Dafür gibt es zwei Jahre Zeit nach dem Eintrag ins Grundbuch.
Für Mehrfamilienhäuser gilt die Sanierungspflicht ohne Ausnahmen.
Was konkret gemacht werden muss
Das GEG nennt drei Pflichtmaßnahmen, die bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden müssen.
Erstens: Die oberste Geschossdecke oder das Dach muss gedämmt werden, wenn sie ungedämmt ist. Der vorgeschriebene U-Wert beträgt maximal 0,24 W pro Quadratmeter und Kelvin. Das ist der Wärmeschutzwert, der mindestens erreicht werden muss.
Zweitens: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und als Standard- oder Konstanttemperaturkessel eingebaut wurden, müssen ausgetauscht werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon noch ausgenommen. Aber: Seit dem 1. Januar 2024 muss jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten ist das bereits Pflicht, für den Bestand gelten Übergangsregelungen.
Drittens: Heizungs- und Warmwasserrohre, die durch unbeheizte Räume führen und frei zugänglich sind, müssen gedämmt sein. Die genauen Anforderungen an die Dämmschichtdicke sind in Anlage 5 des GEG geregelt.
Die 10-Prozent-Regel und wann sie greift
Hier machen viele Eigentümer Fehler, ohne es zu merken.
Paragraph 48 GEG schreibt vor: Wer mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche eines Außenbauteils erneuert, muss dabei bestimmte Energiestandards erfüllen. Das gilt für Fassaden, Dächer, Fensterflächen und andere Außenbauteile.
Das klingt nach viel, aber 10 Prozent einer Fassade sind schnell erreicht. Wer die Außenwand neu verputzen lässt und dabei mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche betrifft, muss gleichzeitig auch dämmen. Wer das nicht weiß, baut los, und das Bauamt stellt dann fest, dass die Sanierungspflicht nicht erfüllt wurde.
Die Regel gilt unabhängig davon, ob die Maßnahme freiwillig oder als Instandhaltung notwendig war.
Dichte Gebäudehülle und Lüftung: Was viele vergessen
Wenn ein Haus gut gedämmt wird, entsteht ein neues Problem.
Eine gut gedämmte, luftdichte Gebäudehülle ist energetisch sehr effizient. Aber sie lüftet sich nicht mehr von selbst. In alten Häusern zog frische Luft durch undichte Fenster und Ritzen herein. Nach einer Sanierung ist das vorbei. Wer dann nur über Fenster öffnen lüftet, riskiert Feuchtigkeit, Schimmel und schlechte Raumluft.
Deshalb gehört bei einer umfassenden Sanierung die Lüftung dazu. Eine lüftungsanlage mit wärmerückgewinnung sorgt dafür, dass verbrauchte Luft abgeführt und frische Luft zugeführt wird, ohne dabei die Heizenergie zu verlieren. Die Abluft gibt ihre Wärme an die frische Außenluft ab, bevor sie das Gebäude verlässt. Der Energieverlust durch Lüftung kann damit um bis zu 90 Prozent reduziert werden.
DIN 1946-6 schreibt bei Sanierungen, die die Luftdichtigkeit des Gebäudes verändern, sogar ein Lüftungskonzept vor. Wer das übersieht, saniert zwar die Hülle korrekt, schafft aber gleichzeitig die Voraussetzungen für Schimmelschäden.
Bußgelder und Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Das ist der Teil, den viele nicht kennen.
Paragraph 108 GEG stuft Verstöße gegen die Sanierungspflichten als Ordnungswidrigkeit ein. Das Bußgeld kann bis zu 50.000 Euro betragen. In der Praxis werden Höchstbußgelder selten sofort verhängt. Meistens gibt es zuerst eine Fristsetzung. Wer dann immer noch nicht handelt, wird teuer.
Dazu kommt: Wer die Pflichtmaßnahmen nicht erfüllt, verliert seinen Anspruch auf Fördermittel für genau diese Maßnahmen. Die BAFA und KfW fördern nur Maßnahmen, die über die gesetzliche Mindestanforderung hinausgehen. Wer also nur das Pflichtminimum umsetzt und es dann als Förderantrag einreicht, bekommt nichts.
Und beim nächsten Verkauf des Hauses: Ein Haus mit nicht erfüllten Sanierungspflichten hat einen geringeren Marktwert. Käufer verlangen Preisabschläge oder stellen Regressansprüche, wenn sie nach dem Kauf feststellen, dass Pflichtmaßnahmen offen sind.
BAFA und KfW: Was 2026 noch gefördert wird
Die gute Nachricht: Es gibt noch Förderung.
Die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert Einzelmaßnahmen mit Zuschüssen zwischen 15 und 20 Prozent der förderfähigen Kosten. Das gilt für Dämmung, Heizungstausch, Fenster und Lüftungsanlagen. Wichtig: Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer zuerst baut und dann den Antrag einreicht, bekommt nichts.
Die KfW bietet zinsgünstige Kredite über das Bundesförderungsprogramm Effiziente Gebäude (BEG). Für energetische Einzelmaßnahmen sind Kredite bis zu 100.000 Euro möglich. Bei einer Komplettsanierung zum Effizienzhaus sind höhere Beträge erreichbar.
Wer einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt, bekommt zusätzlich 5 Prozent Bonus auf die Förderung, wenn er die Maßnahmen schrittweise nach diesem Plan umsetzt. Der iSFP wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und kostet zwischen 500 und 2.000 Euro, je nach Gebäudegröße. Ein Teil dieser Kosten ist ebenfalls förderbar.
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es außerdem eine steuerliche Option: 20 Prozent der Sanierungskosten können über drei Jahre von der Steuer abgesetzt werden, maximal 40.000 Euro pro Objekt. Diese Option kann aber nicht mit BAFA-Zuschüssen kombiniert werden. Es gibt ein Wahlrecht.
Was beim Immobilienkauf zu prüfen ist
Wer gerade ein älteres Haus kauft oder kaufen will, sollte vor dem Notartermin genau prüfen, welche GEG-Pflichten nach dem Eigentümerwechsel auf ihn zukommen.
Der Energieausweis ist Pflicht beim Verkauf. Er muss dem Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Zusätzlich schreibt Paragraph 80 GEG vor, dass Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses nach dem Erhalt des Energieausweises ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energieberater führen müssen. Das ist Pflicht, nicht Empfehlung.
Im Beratungsgespräch erfährt man genau, welche Maßnahmen offen sind, was sie kosten und welche Förderung möglich ist. Das ist sinnvoll, bevor man sich für oder gegen einen Kauf entscheidet.
Auf uamr.de gibt es dazu einen passenden Hintergrundartikel über den Immobilien-ROI durch Technik und Wartung, der zeigt, welche technischen Investitionen sich langfristig wirklich rechnen.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
Sanierungspflicht greift bei Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002, und zwar innerhalb von zwei Jahren nach dem Grundbucheintrag.
Pflichtmaßnahmen sind Dachdämmung, Heizungstausch bei Anlagen über 30 Jahren und Rohrdämmung.
Die 10-Prozent-Regel macht Sanierungspflichten auch bei Instandhaltungsmaßnahmen relevant.
Bei dichter Gebäudehülle ist ein Lüftungskonzept Pflicht. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung schützt vor Schimmel und erhält die Energieeffizienz.
Bußgelder bis 50.000 Euro bei Verstößen. Förderanträge immer vor Baubeginn stellen.
Wer das alles kennt, ist gut vorbereitet. Wer es nicht kennt, zahlt doppelt.