Gezielte Modernisierung steigert die Restnutzungsdauer.
Lohnt sich die Investition in die eigene Immobilie finanziell und steuerlich – besonders, wenn sie geerbt wurde und erste Alterserscheinungen zeigt? Wer sich näher mit dem wirtschaftlichen Potenzial eines Gebäudes beschäftigt, stößt schnell auf eine zentrale Kennzahl: die Restnutzungsdauer. Sie entscheidet nicht nur über den Wert der Immobilie, sondern auch über steuerliche Spielräume.
Ein Haus aus den 1970ern, geerbt von den Eltern, steht leer. Die Fenster sind undicht, die Heizung veraltet, das Dach braucht dringend Aufmerksamkeit. Du fragst dich: Sanieren oder verkaufen? Die Antwort hängt oft von einem Begriff ab, der in der Immobilienbewertung eine Schlüsselrolle spielt – der Restnutzungsdauer. Sie beschreibt, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Und das Beste: Sie lässt sich aktiv beeinflussen.
„Die Restnutzungsdauer ist eine wichtige Kennzahl für die Bewertung, den Verkauf und die steuerliche Behandlung von Immobilien. Sie ist vor allem für Investoren, Käufer und Verkäufer von großem Interesse, da sie ihnen hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen“,
erklärt André Heid. Der zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 (u. a. durch TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS) bewertet mit seinem Team regelmäßig Immobilien im gesamten Bundesgebiet. Heid weiter: „Die Restnutzungsdauer beeinflusst nicht nur den Verkaufspreis, sondern kann auch die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Käufer erhöhen oder mindern. Ein Objekt mit einer langen Restnutzungsdauer wird in der Regel als wertvoller angesehen als eines mit einer kurzen Restnutzungsdauer.“
Was bedeutet Restnutzungsdauer konkret?
Die Restnutzungsdauer ist die Zeitspanne, in der ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist – also Mieteinnahmen generieren oder selbst bewohnt werden kann, ohne dass grundlegende Sanierungen nötig sind. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters der Immobilie. Dabei wird nicht nur der technische Zustand berücksichtigt, sondern auch die wirtschaftliche Perspektive: Ist das Gebäude energetisch effizient? Entspricht es heutigen Wohnstandards? Passt es zur Infrastruktur?
Gezielte Modernisierung verlängert die Lebensdauer einer Immobilie
Durch gezielte Modernisierungen kannst du die Restnutzungsdauer deutlich verlängern. Neue Fenster, Dämmung, Heizsysteme oder barrierefreie Umbauten machen die Immobilie nicht nur zukunftsfähig, sondern auch attraktiver für Mieter und Käufer. Das wirkt sich direkt auf den Marktwert aus – und auf die steuerliche Bewertung. Ein Beispiel: Ein Haus mit ursprünglich 15 Jahren Restnutzungsdauer wird umfassend modernisiert. Das sogenannte „fiktive Baujahr“ verschiebt sich, die wirtschaftliche Nutzbarkeit steigt. Die Immobilie wird neu bewertet – mit positiven Folgen für Verkaufspreis und steuerliche Abschreibung.
So lässt sich Restnutzungsdauer aus steuerlichen Gründen geschickt verkürzen
Doch nicht immer ist eine Verlängerung das Ziel. In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, die Restnutzungsdauer gezielt zu verkürzen – etwa, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Eine kürzere Nutzungsdauer erlaubt höhere jährliche Abschreibungen (AfA), was die Steuerlast senkt und den Cashflow verbessert. Besonders bei vermieteten Immobilien kann das ein echter Hebel sein.
„Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher sind die jährlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Dies wirkt sich besonders bei älteren Gebäuden oder Immobilien in schlechtem Zustand positiv auf die Steueraufwendungen aus“
erklärt Immobilienexperte Heid.
Seit dem Jahr 2025 gelten jedoch neue Regeln: Eine pauschale Verkürzung der Restnutzungsdauer ist nicht mehr möglich.
Stattdessen muss dem Finanzamt ein qualifiziertes Gutachten vorgelegt werden, das den Zustand der Immobilie detailliert dokumentiert.
Dieses sogenannte Restnutzungsdauergutachten muss von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und durch eine Vor-Ort-Besichtigung gestützt werden.
Zwei Strategien – ein übergeordnetes Ziel: Wertsteigerung
Ob du die Restnutzungsdauer verlängerst oder verkürzt – beide Wege zeigen, wie stark diese Kennzahl mit dem Immobilienwert verknüpft ist. Sie beeinflusst nicht nur die Bewertung im Verkaufsfall, sondern auch die Grundsteuer und die steuerliche Abschreibung. Wer strategisch handelt, kann den Wert seiner Immobilie steigern und gleichzeitig steuerlich profitieren.
Profi-Gutachten entscheidend für den Segen des Finanzamts
Ein professionelles Restnutzungsdauergutachten ist dabei der Schlüssel. Es liefert die nötigen Nachweise gegenüber dem Finanzamt und schafft Klarheit über den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Dabei werden bauliche Mängel, Modernisierungsgrad und rechtliche Nutzungsbeschränkungen berücksichtigt.
Wenn du also vor der Entscheidung stehst, ob sich eine Investition in deine Immobilie lohnt, solltest du die Restnutzungsdauer nicht unterschätzen. Sie ist mehr als eine Kennzahl – sie ist ein strategisches Werkzeug für Werterhalt, Rendite und steuerliche Gestaltung.
André Heid:
„Wenn eine Immobilie bereits vor Ablauf der Restnutzungsdauer stark abgenutzt und nicht modernisiert ist, lohnt es sich, über ein Restnutzungsdauergutachten nachzudenken. Durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer lassen sich unter Umständen steuerliche Vorteile erzielen.“